Підупалі животом, або Національні особливості будівельного лобіювання

Звичка випрошувати пільги — старовинний народний промисел. Раніше це робили доволі колоритно і зворушливо. До государя або, як сьогодні сказали б, головного розпорядника бюджетних коштів писали чолобитну на кшталт «мы, сироты твои, ныне оскудели и обнищали... от городового земляного дела и от твоих государевых великих податей... И от той великой бедности из слобод разбрелись розно и дворишки свои мечут...»

Нагорі розбиралися та або сікли чолобитників, або щось без особливого фанатизму коригували.

Нині форма чолобитних трохи змінилася, але надія випросити собі, улюбленому, щось цінне, непозбутня. Тим більше що государі тепер не в моді, й сікти точно не будуть. А державні ресурси часто, і не без підстав, вважаються шаровими. Якщо домовишся, звісно...

Проблема одна: на всіх стражденних грошей явно не вистачить.

Хітом нинішнього року стали практично щомісячні звернення девелоперів про свою «велику нужду». Якщо підсумувати всі їхні вимоги, то людям потрібен маленький внутрішній офшорчик — чужим коштом. Причому люди дуже хочуть мати право не тільки нічого не платити, а й на всіх плювати.

Бажання зрозуміле, але важко здійсненне. Приміром, призначений для масового розпилу стабілізаційний фонд поки що не створено, і зовсім незрозуміло, чим він наповнятиметься. Та й охочих припасти до нього буде точно більше, ніж наших улюблених забудовників, а багато хто і впливовіший буде. Так що «хотілки» доведеться різати все одно.

Тим більше що далеко не всі згодні, що порятунок власників будівельних компаній — головний український пріоритет. Дуже вже велику, якщо не сказати величезну, маржу закладали в ціни протягом останніх п’яти років і занадто публічно ще недавно збиралися закладати й надалі.

Важко не погодитися з міністром із питань ЖКГ Олексієм Кучеренком, що в житловому будівництві «світова фінансова криза лягла на благодатний грунт. Це те, що наші забудовники — не будівельники, а забудовники, оскільки будівельники — це ті, хто будує, вони реально на 5% рентабельності живуть, а забудовники й девелопери просто перетворилися на спекулянтів, і вони свого часу відірвалися від реалій, допомогли відірватися чиновникам із хабарами космічними».

Увесь тягар цих видатків (зокрема й «неформальних») лягав на кінцевого споживача. «А забудовники в цей час збиралися і кричали про собівартість 1500 доларів, про важку долю. Але той надприбуток, від якого їх розпирало останніми роками, треба було використовувати на те, щоб знижувати ціну та розширювати коло людей, які можуть скористатися їхніми послугами.

На жаль, цього не сталося. Надули цю бульбашку... і на сьогодні — повний колапс галузі, зупинка та всі ті наслідки, що їх ми незабаром відчуємо», — додав міністр.

Сказано не по-чиновницьки жорстко. Та під цими словами підпишеться 95% населення України.

На щастя для будівельників, Олексій Юрійович не президент і прем’єр, тож небезпідставна надія вивудити щось із бюджету, як і раніше, жива. Ще торік, коли криза тільки намітилася, «кубушкою» призначили Нацбанк, який хотіли зобов’язати видавати безплатні кредити, обіцяючи в іншому разі штрафувати його працівників. Нині девелопери трохи притихли, й про штрафи вже не йдеться. Вони навіть згодні на прості кредити років десь на п’ять, за ставкою рефінансування НБУ. Що приблизно вдвічі дешевше, ніж їм дадуть на ринку.

Із огляду на те, що цілковите банкрутство галузі насправді нікому не потрібне, девелоперів будуть підтримувати. Власне кажучи, формально їм це вже пообіцяли.

12 листопада на загальнонаціональну антикризову нараду Будпалати приїжджав сам президент. До його приїзду склали великий перелік «хотілок» — як реальних, так і не дуже...

Найвеселіша містилася в проханні «запровадження податкових канікул для забудовників при будівництві житла та соціальних об’єктів у разі призупинення будівництва цих об’єктів, зумовленого фінансовою кризою». Тобто одержати пільгу — і взагалі не будувати. Нахабність, безумовно, друге щастя, але тут явно передали куті меду.

Список інших побажань простіший і реалістичніший. Приміром, із скасуванням ПДВ з продавців при першій купівлі квартир у межах нормативної вартості житла можна було б і погодитися.

Та ключовою «хотілкою» була пропозиція забезпечити викуп дер­жавою житлових будинків із ступенем готовності понад 50—70% із метою їх добудувати і продати. І вже згадане цільове рефінансування НБУ держбанків і... «банків, які мають у своєму портфелі понад 20% іпотечних кредитів».

Тобто державі пропонували заплатити за недобуд і добудувати його.

Спочатку нав’язували викуп житла з готовністю не менш як 70%. Проте охочих спихнути улюбленій Батьківщині й 50-відсоткові недобуди виявилося стільки, що планку понизили. Втім, у цьому разі цифра особливого значення не має: грошей все одно не вистачить навіть на об’єкти з високим ступенем готовності.

Власне кажучи, візит президента звівся до того, що він довго й цілком правдиво розповідав про популізм і безвідповідальність, що панують у країні, та пообіцяв підписати указ. За указом «Про додаткові заходи з подолання фінансової кризи в Україні» і справді не заіржавіло. Проте в ньому відбувся істотний «уріз осетра»...

Документ виконано в традиційному стилі «поглибити й розширити», а ключовим пунктом стала вимога до Кабміну забезпечити залучення у 2009 році до стабілізаційного фонду мінімум 50 млрд. гривень. Зокрема 10 млрд. — вже в першому кварталі. За чий рахунок виникне така кількість ресурсів, згадувалося гранично глухо...

Складно всерйоз розглядати як ріг достатку надходження від плати за оренду держмайна та дивіденди на акції. А приватизацію геть-чисто зривали й у благополучніші часи...

Що ще веселіше, так це суцільний туман навколо претензій будівельників на «розпил» цього фонду. Так, кредити на завершення будівництва житла мають давати з «обов’язковою умовою спільного фінансування з боку банків і забудовників».

Питання про надання громадянам одноразової цільової держдопомоги для першого внеску на житло в недобудованих багатоквартирних житлових будинках запропонували «опрацювати і внести пропозиції». Податків не зняли, хоча й пообіцяли не підвищувати.

Гроші держбанкам (Ощад­банку й Укрексімбанку) начебто пообіцяли. Та серед їхніх пріоритетів іпотечне кредитування виявилося тільки в Ощадбанку, і то серед інших цільових позичальників...

Загалом, за фактом усе обмежилося пропозицією забезпечити в місячний термін проведення інвентаризації недобудованих багатоквартирних житлових будинків, визначити ступінь їх готовності та запропонувати Національному банку України рефінансування тих же «половинчастих» недобудів, а також «енергетики, транспорту, зв’язку та Євро-2012».

Куди тепер НБУ, в якого саме валютна криза і найжорсткіший дефіцит коштів, пошле основну масу «чолобитників», у принципі зрозуміло. Особливо на тлі чудової пропозиції «вжити заходів із пролонгації кредитів, отриманих у банках для інвестиційних проектів суб’єктами агропромислового, машинобудівного, металургійного та енергетичного комплексів».

Отже, указ від 17 листопада ц.р. вийшов непоганий, але тільки для криків: «Президент із нами!» І вкрай туманний за фінансовим наповненням.

Хоча будівельники завбачливо не клали всіх яєць в один кошик і так само вдумливо працювали з улюбленим партнером президента по «демократичній коаліції». З Юлією Володимирівною вони зустрілися навіть раніше — ще 8 листопада. Вона їм теж багато й охоче обіцяла. Правда, майже винятково чужим коштом. Кабмін дуже неохоче говорив про деталі, як, звідки й кого він фінансуватиме. Зате радісно виявляв готовність віддати «на потік і розграбування» місцеве самоврядування.

Вилилося це в кабмінівський законопроект №3354 «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва». В ньому пропонувалося створити Державну програму будівництва житла з державної підтримки.

До речі, пообіцяли, що поточного року добудовуватимуть житло з готовністю понад 70%, а наступного — вже й «половинки». Втім, грошей на нинішній рік у бюджеті не заклали ані копійки.

А джерела ті ж самі: бюджет, стабфонд. Цікаво, що планується використовувати також міжнародні позики (читай — гроші МВФ?).

Що й де будуватимуть, визначить Кабмін, розпорядником бюджетних коштів виступить Міністерство регіонального розвитку й будівництва України (Мінрегіонбуд).

Дуже цікаво й повчально викладено в законопроекті порядок визначення вартості фінансованих об’єктів житлового будівництва. Її «визначає Мінрегіонбуд і Мінекономіки». Тобто ніде прямо не зазначено, що вартість не може бути вищою за опосередковану вартість, яку визначає держава. Чітко сформулювати цей пункт, певне, не судилося. У результаті вийшло «як домовитеся».

Автори законопроекту пообіцяли від імені держави оплатити низці черговиків перший внесок у 30% вартості житла і посприяти в праві одержання іпотечного житлового кредиту в уповноваженому банку. Пообіцяли і такий механізм, як оренда житла з довгостроковим, до 30 років, викупом (по суті — ту ж таки іпотеку).

Державна підтримка має надаватися з розрахунку не більш як 21 кв. метр загальної площі житла на одну людину і додатково 10,5 кв. метра — на сім’ю. Тобто на сім’ю з трьох чоловік — до 74 метрів. За ідеєю, нормально. Та в славнозвісних українських девелоперів таких квартир майже немає.

Утім, є й пряники. Кабмін остаточно закопав ідею прозорого продажу землі. Розподіл буде виключно тіньовим.

Будь-який забудовник одержить «ділянку під будівництво житла без проведення аукціону» — треба тільки сподобатися владі. Як саме — всі люди не маленькі, знають.

Потішно, але до зниження вартості будівництва ця новела не має жодного стосунку: будинки, що нині зводяться, вже благополучно (і практично всі «неформально») розрахувалися за землю.

Заодно забудовників пообіцяли звільняти «від пайової участі на розвиток інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів». Тобто міська громада не лише отримує дулю з маком, а й сама має профінансувати страждальця.

До речі, в антикризовому законі зовсім не зазначено термін дії. Слід гадати, криза, під яку дерибанитимуть землю, буде вічна?

Під час попередньої кризи будівельникам — Христа заради і з причини криворукості — дозволили здавати будинки без оздоблення. Результати загальновідомі. Натомість «на період дії даного закону» розмір їхнього кошторисного прибутку обмежили 10% «прямих загальновиробничих витрат з будівництва», а граничний рівень рентабельності — 10% вартості матеріалів і виробів, зокрема, будівельних конструкцій, використовуваних у будівництві об’єктів програми».

Оце вони з радістю! Дуже рекомендується поцікавитися в будівельників їхніми звітами за останні роки три. Щоб вони колись перевищили 10% від «прямих і загальновиробничих витрат»? Та ніколи! Суцільні збитки і п’ятивідсоткова рентабельність. Ну просто альтруїсти, їй-богу — жили виключно на зазор між до 5 тис. гривень (собівартість) і понад 10 тис. гривень (продаж), на ДВА ВІДСОТКИ, що залишилися, й жили.

Також Кабмін пообіцяв у законопроекті фінансувати програму в розмірі «дисконтної ставки НБУ плюс 2%». Джерела — той самий бюджет і майбутній стабфонд.

Уже відомі перші прикидки. Мінрегіонбуд вважає, що недобудованих багатоквартирних будинків у країні — близько тисячі. Ще приблизно на 800 тривають роботи. На добудування будинків з готовністю понад 70% потрібно близько 2 млрд. гривень, а всього — майже 8 млрд.

Нагадаємо, що в стабфонді в нас нині нуль гривень нуль копійок. Зате черга бажаючих із ним «попрацювати» вишикувалася далеко за обрій...

Існує ще один нюанс: квартири в будинках, що зводяться, в основному теж уже продані, і під час інвентаризації слід розібратися, скільки реально квартир може піти черговикам.

До речі, у пояснювальній записці до законопроекту забито чимало цікавих речей. Так, будівельникам надають святе право наплювати на всякі там генплани та іншу лабуду. Зокрема на смітник викинули закон України про архітектурну діяльність.

Територіальні громади люб’язно поінформували, що архітектурно-містобудівними радами обов’язково мають розглядатися проекти об’єктів, розташованих «в історичній частині міст, в історичних ареалах на магістралях і вулицях загальноміського значення, проекти висотних будівель і споруд». І далі: результати цього розгляду, по-перше, «мають рекомендаційний характер» і, по-друге, нікому більше не потрібні. Оскільки запропонованою редакцією законопроекту «забороняється вимагати від замовників будівництва рішення архітектурно-містобудівної ради для подальшого розгляду та узгодження містобудівної і проектної документації».

Цікаво, чи багато в нас будується доступного житла в районі Хрещатика, і за якою ціною його викуповуватимуть? Відповідно до законопроекту, об’єкт інвестування — окрема квартира. Просто чудово: береш у проект поверх-другий «доступного житла» і будуй, де хочеш і що хочеш. Тип будинку не зазначений.

Є й інші прикольчики. Зокрема ринок спробують максимально захистити від конкуренції. Якщо забудовник — іноземна юрособа, він зобов’язаний залучати до виконання будівельно-монтажних робіт обсягом не менш як 90% громадян України (що ще терпимо) і «юридичних осіб». Зате будматеріали без проблем можуть бути й наполовину імпортні.

До речі, одним із основних гасел нашого будлобі є постійна турбота про персонал. Нещодавно вдалося формалізувати і її — шляхом підписання тристороннього меморандуму між представниками будівельного ринку, міністерством і профспілками. Виявилося, що звільняти персонал будуть легко і невимушено. Головне — «зі збереженням мінімально необхідного рівня виробничих потужностей і трудових ресурсів».

Заодно передбачається «опрацювати в трудових колективах разом із профспілковими організаціями питання про внесення змін до колективних договорів, що спрямовані на стабілізацію ситуації». Турбота — ну просто очманіти. І для цього антикризовий закон?

А от зворушливу турботу про залучення українських осіб іноземцями легко пояснити. Її можна навіть проілюструвати на прикладі.

Нещодавно Мінрегіонбуд порадував громадськість тим, що генеральним підрядником реконструкції багатостраждального комплексу «Олімпійський» буде український забудовник: «У нас є достойна будівельна організація, і вона зможе його побудувати». Друга частина трохи менш оптимістична: реконструкція обійдеться державі не в 1,5 млрд. грн., як очікувалося, а в жалюгідні 2,2 млрд. Причому цифра не остаточна.

З цього приводу керівник свіжорозпущеного агентства з підготовки до Євро-2012 Євген Червоненко поділився деталями: «Я руками та ногами відштовхував «Київміськбуд», сьогодні його знову проштовхують. Це просто верх цинізму... Після того, як конкурс по «Олімпійському», чесно виграний, тупо скасували. Відразу на 700 млн. грн. збільшено кошторис реконструкції. І це в той час, коли ціни на будматеріали впали на 30—50%.

Новий стадіон у Донецьку коштує 1,2 млрд. гривень, а в Києві простенька реконструкція обійдеться в 2,2 млрд.?!

Проведіть відкритий тендер із державними гарантіями серед найкращих українських будівельних компаній, і за нинішньої дешевизни матеріалів замість 2,2 млрд. реконструкція буде на мільярд дешевшою.

Відбувається чистий дерибан. Чиновники розуміють, що вони не доживуть при владі до Євро-2012. Тому поспішають віддати гроші підрядникам і одержати з них усе, що треба».

Питання, чи проведуть конкурс, природно, чисто риторичне. Чи нададуть будівельники розрахунок про 10% рентабельності? Вважаю, без проблем.

До речі, наші законодавці могли б подивитися, як рятують будівельників від кризи в інших країнах СНД. У Казахстані, в Алмати, викупну вартість у девелоперів, які профукали кошти, встановили приблизно в 50% від ринкової. У Санкт-Петербурзі на грудень призначено аукціон з купівлі містом квартир для пільговиків. Фішка в тому, що викуповувати їх збираються саме за розрахунковою вартістю російського Мінрегіону для Пітера.

Житло розглядається з готовністю не менш як 70%, про «половинки» ніхто й не говорить. Ціна в рублях знову ж удвічі менша за середню по міських новобудівлях. Спочатку будівельники закричали, що це нижче за собівартість, потім сказали, що це хіба що «у будинках на околицях», і взагалі це тільки на 20% перевищує витрати. На що їм порадили гарненько подумати — хто ж їм ще заплатить стільки грошей. Крики відразу вщухли. Думають.

Оплачувати пітерські квартири збираються за схемою: 30% — через місяць після аукціону, 70% — уже після здавання об’єкта в експлуатацію. Буде повчально подивитися на результати.

Про зниження ціни міського замовлення на 27% за метр заговорили навіть у московській мерії. І це при живому Лужкові!

У нас будівельники ідею «рухатися за ціною» поки що не сприймають. Може, їм допомогти? Наприклад, чітко, а не розпливчасто зафіксувати, що ціна викупу не може перевищувати ціну Мінрегіонбуду. Кому не подобається — вперед, на ринок і торгуйте!

Це не смертельно. Працюйте з клієнтом, підвищуйте якість, змінюйте планування (ті самі «двушки» по 50 квадратних метрів і «трьошки» по 60—65 цілком пішли б). Потрібні гроші — беріть кредити, продавайте акції.

«Шара» 2003—2007 років пішла й не обіцяла швидко повернутися. Хто цього не зрозуміє, розориться. І це загалом правильно. Ринок-с, джентльмени!