Пейзаж після буму, або Чим різниться квартира в Києві від холодильника

Торік київські будівельники поставили рекорд, здавши 1,43 млн. квадратних метрів житла. Стільки в Києві не будували ніколи. Всього здано в експлуатацію 15 тис. квартир, причому левова їхня частка — 14,75 тис. — у 86 великих багатоквартирних будинках.

Бурхливих овацій із цього приводу не було: усім зрозуміло, що в поточному десятиріччі це був останній рік із приростом введення житла в експлуатацію. Цього року здадуть уже менше, та й наступного — теж. Семирічний цикл щорічних приростів залишився позаду.

Має бути спад. Причому справа не лише в економічній кризі, волання про яку вже добряче приїлися: схоже, незабаром почнуть обговорювати її згубний вплив на популяцію антарктичних пінгвінів. Проблеми у будівельників розпочалися значно раніше, кілька років тому, і відтоді дедалі посилювалися.

Забудовники заспокоювали себе «та куди вони подінуться!» і плавно гнали ціни дедалі вище. Коли зростання цін відсікло від ринку 95% населення, наспіла криза...

Відверто кажучи, київські будівельники «зажерлися» — занадто вже вони звикли працювати в умовах, коли гребуть усі підряд. Період 2001—2008 років чимало з них ностальгічно згадуватимуть як «золотий час»: було багато грошей за відповідальності, яка наближалася до нуля.

Класична київська новобудова зразка 2008 року — це недобуд, практично без внутрішнього опорядження квартир. За будівельними нормами її навіть подавати до здавання заборонено. Проте українські будівельники років десять тому пробили норму, що їм можна здавати і напівфабрикати на кшталт «дороби сам». У результаті в експлуатацію приймають будинки, за які за часів Брежнєва з тріском і відбиранням партквитка вигнали б і виконроба, і голов-
ного інженера.

Милі випадки, коли із свіжопобудованих «елітних» будинків майже на голову падають цеглини, вже нікого не дивують. Нікого не вбило — і гаразд. Єдина реальна вимога влади до будинку — щоб не завалився. Решту — доузгодимо.

Будинки у жилому вигляді не становлять і чверті зданих: перш ніж щось змінювати, значно простіше домовитися з потрібним чиновником — благо, досвід є.

За цілком київську ціну в
2 тис. євро за квадратний метр у Празі, де робоча сила, енергія і матеріали дорожчі, здають будинок із повним опорядженням, причому в ціну включають підземне паркомісце для автомобіля. У нас паркінг — на околиці, якщо він узагалі є, — пробують продати за ціною приблизно вдвічі вищою за ціну середнього автомобіля.

А гарантії на квартиру вартістю 1 млн. грн. і холодильника за 2 тис. грн. різко відрізняються. Природно, на користь холодильника.

Десь у Європі чи США про таке і мріяти не могли. Улюблена фішка багатьох українських фірм — продаж замість квартир котловану — там прямо заборонена. Та й відповідальність за якість і строки виконання зовсім інша. Наші будівельники там із судів не вилазили б і неустойки не встигали б платити. Ті, хто вижив би, звісно.

За бажання (й уміння) ігнорувалися і прямі рішення Київради. Приміром, можна запросто здати житловий комплекс на сотні квартир практично без парковок. Те, що потім усі дитячі майданчики й під’їзди будуть забиті машинами, — проблеми виключно мешканців, але не будівельника і не «узгоджувачів», котрі отримали комісійні на милий і охайний заміський будиночок.

Депутати міськради у нас мінімум на третину представляють будлобі, тож самих себе не скривдять. Рука руку інтенсивно миє, поступово обростаючи при цьому шерстю.

Вінцем любові до покупця стала навіть не скандальна ущільнювальна забудова, а початок впихування в місто понурих 25—30-поверхівок. За кордоном таке житло на околицях однозначно йде за графою «для соціально незахищених верств».

У нас усе було ще веселіше. Будівельники чесно казали чиновникам, що як будувати та обслуговувати такі махини, уявлення мають досить непевне, але хочеться потренуватися. Їм охоче пішли назустріч, і всі такі будинки пішли під рубрикою «експериментальні». Сіль жарту в тім, що тренуватися і напрацьовувати цінний досвід мали намір на мешканцях, більшість яких заплатили за квартири в таких будинках чималі гроші.

Загалом, коли смажений півень дзьобнув, і за кілька місяців будівельники перейшли від глибокодумних міркувань про те, що житло в найближчі три-чотири роки мінімум подвоїться в ціні, і це нормально, до несамовитих волань — усім терміново рятувати, рятувати нас! — з’ясувалося, що населення це не хвилює.

Воно давно звикло чути цілком полярні речі. Або про те, як «трудівники майстерка» у зимову холоднечу споруджують будинки для улюбленої Батьківщини практично за собівартістю і які чудові, душевні й безкорисливі люди ними керують. Або як знахабнілі бракороби ліплять свої «шпаківні» із 200—300% рентабельності на отриманій за хабарі «плямі» на місці дитячого майданчика... Причому частка істини є в обох твердженнях. Будувати реально було важко, але рентабельність будівельників — зов-
сім не майже нульова, хоча й сотні відсотків зустрічалися дуже рідко. Ну а про те, що хабарі — звична «ділова практика», самі будівельники давно вже говорять відкрито.

На додаток у населення просто нема вільних грошей, щоб викуповувати «таке» житло за «такими» цінами.

Відповідно до міської статистики, 2006 року будівельники залучили для будівництва квартир від населення 634 млн. дол., 2007-го — 878 млн., торік, судячи з усього, сума буде приблизно такою ж.

Реально цифри значно більші. За даними Нацбанку, на початок вересня 2008 року на Київський регіон припадала приблизно третина від загальної суми іпотечної заборгованості по країні, тобто майже 18,4 млрд. гривень, причому левова частка її була валютною. За що одержувачі іпотечних кредитів і поплатилися. Курсовий стрибок усього за три місяці збільшив ціну «київського» боргу за іпотекою майже на 11 млрд. гривень.

На додаток аналогічний процес відбувся і на ринку споживчого кредитування, «підкинувши» киянам ще близько 12 млрд. гривень свіжих боргів. Усього на початок 2009 року кияни завинили банкам 93,3 млрд. гривень, що перевищує річний фонд оплати праці в столиці.

За даними експертів Укрсоцбанку, нині у Києві в іпотечних договорах предметом застави виступає близько 50—55 тис. квартир (як вторинки, так і первинки), тобто до 5,5% від наявних у місті. До зони ризику потрапляє близько 13 тис. із них.

Тож більшості потенційних позичальників мінімум у найближ-
чі два роки просто не до іпотеки. Їм аби розібратися зі старими боргами. Особливо в умовах загального «підвисання» депозитів.

До речі, коли економіку заштормило, будівельники зреагували швидко і своєрідно — продавивши закон про підтримку себе, улюблених. Мудрий документ чудовий тим, що орієнтований виключно на будфірми. Захисту прав покупця там упритул не видно, а міські громади цілком відверто грабують.

І все б нічого, тільки отаке диво лобістської думки покупців радше відлякує.

Повторимося, у більшості людей потрібних сум в умовах згортання кредитування нема, а у тих, у кого є (їх загалом чимало), бажання щось купити дуже сильно стримується правовою незахищеністю. Чистити ж покупцям черевики і здувати порошини будівельники поки ще не готові. Нічого, і цього навчаться.

Масштаби проблем можна проілюструвати навіть цифрами Держкомстату. Торік обороти київського будівельного ринку впали проти 2007-го на 3,4 млрд. гривень — до 18,4 млрд. В основному тут позначилися зрив будівництва мостів, метро, розв’язок та інфраструктури. Плакати «КМДА гарантує в 2009—2010 році.... » давно знято через непотрібність.

Житлове будівництво 2008-го ще показало зростання, але тільки за інерцією попередніх років. Коштів на його продовження в колишніх обсягах немає.

Надія на державу відверто дохла. Єдине, що вона поки зробила, — це примусово «прикріпила» до будівництв людей, які ризикнули вкластися в них. Шанси забрати гроші що з банківського депозиту, що у будівельної фірми наближаються до нуля.

А от стосовно живих грошей усе набагато гірше. Поки є хіба що чергова, січнева, «обіцялка» від Мінрегіонбуду, що, можливо, фінансуватиметься спорудження будинків із будівельною готовністю понад 70%. При цьо-
му міністерство вже публічно пообіцяло наплювати на власні індикативні ціни і викуповувати квартири дорожче. Так, у Києві обіцяють викуп побудованого житла за ціною до 8 тис. грн. за квадратний метр (за розрахункової вартості самого міністерства — 4,8 тис. грн.).

Є невиразні обіцянки, що Кабмін знайде і виділить 3 млрд. грн. Тим часом, за даними самого міністерства, для добудовування близько 750 житлових об’єктів із готовністю від 70% необхідно мінімум 14 млрд.
грн., із яких на заморожені будівництва Києва припаде 9,7 млрд. грн. За даними компанії «Соцмарт», на кінець листопада в Києві велося будівництво 308 нових об’єктів, у тому числі 206 житлової і 102 комерційної нерухомості. Більша частина їх сьогодні стоїть.

Найбільш очевидний спосіб скидати маржу поки що непопулярний. Гривневі ціни у більшості забудовників не змінилися. Дехто, щоправда, почав пропонувати квартиру на виплат. «Київміськбуд» поки не вельми впевнено пообіцяв «може бути» знижку на 7—10%.

Більшість споживачів явно хотіли б значно більше, хоча б відсотків на 30%, причому за квартиру з нормальним опорядженням. Такі ідеї звучали навіть у парламенті, що, втім, не надто багато значить.

Важливішим є інше. Криза рано чи пізно закінчиться, а потреби населення в житлі нікуди не дінуться. У тому ж Києві у близько 40% жителів забезпеченість житлом нижча від 14 метрів, і ситуація не змінюється роками. Зате на неї охоче посилаються, намагаючись підвищити ціни.

Численні і традиційно не забезпечені ресурсами програми вже не рахуємо. У країні майже нема нового житла навіть для людей, котрі заробляють у кілька разів більше від середнього.

А звичка рятувати власників будфірм, а не працювати зі споживачами, успішно завела в останні роки галузь у глухий кут. У країні з’явилися мультимільйонери від девелопменту, а обсягів введення житла періоду УРСР було досягнуто лише в столиці. Загалом по країні вони вдвічі нижчі, досягнувши торік аж рівня... кризового 1995 року. Ну просто «будівельний прорив»!

Ми банально проїдаємо ресурси 70—80-х років і будуємо житла значно менше від усіх сусідів (окрім Молдови) на душу населення. У тій же Польщі торік здали 166 тис. квартир (чотири квартири на тисячу поляків). В Україні аналогічна цифра застигла в районі двох на тисячу жителів.

Якщо нинішня влада не вдасться до реальних дій, — рано чи пізно це зроблять інші люди. Враховуючи український менталітет, малоймовірно, що це буде рано, але бажано, щоб на той час не було запізно...

Втім, є в київському будівництві сегмент, якому криза особливо не загрожує. Це котеджі. Взагалі-то виділення земельних ділянок під індивідуальне будівництво спочатку призупинили, а потім обмежили. Але це вже як кому. Ну як, скажіть, відмовити хорошій людині? Тим більше що землю під цю «благу» справу практично завжди виділяють безплатно.

А потім наші найкращі сини і дочки народу, гостро потребуючи житла, будують на виділених 10 і більше сотках «сирітський будиночок». У 2006-му у Києві побудували 251 будиночок із середнім метражем 372 квадратні метри. У 2007 році будиночків спорудили трохи менше, але метраж середньостатистичного довели до 436 «квадратів».

Ну а торік усе було чудово і з кількістю (253 штуки), і з розмірами (471 кв. м). Одразу видно: абсолютну більшість зі зданих за останні три роки 727 «хатинок» будували на останні гроші. Скромненько так, глибоко за мільйон британських фунтів кожна. І «лексус» є де приткнути.

Схоже, саме так наша влада й уявляє розв’язання житлової проблеми — якщо не всього народу, то своєї особистої.