Оренда квартир: бізнес і виживання

Москвичів, як відомо, зіпсувало квартирне питання. Якщо говорити про киян і взагалі жителів України, то квартирне питання швидше псує їм життя. Зрозуміло, йдеться про тих громадян, котрі своєї квартири не мають. Серед них можна виділити, перефразуючи героя одного культового фільму кінця 80-х, дві категорії: та (нечисленна), котра вирішує квартирне питання шляхом купівлі житла, і та, яка змушена винаймати куток у щасливих власників нерухомості. Утім, чи щасливих? Це питання, на перший погляд, може здатися недоречним, проте лише на перший погляд.

Не до жиру...

Для аналізу ситуації з ринком оренди житла візьмемо столицю як найпоказовіший приклад через величезний попит як на житло в цілому, так і на його оренду. У Києві склалася ситуація, коли щороку збільшується кількість побудованих квадратних метрів, але ще більшими темпами зростає кількість безквартирних громадян, і не в останню чергу за рахунок трудової міграції та більш-менш благополучної демографічної ситуації в місті. Молодим сім’ям і «заробітчанам» необхідно десь жити.

Переважно орендодавцями вищезазначених соціальних категорій є люди, для яких здавання в найми своєї квартири, а частіше кімнати, — це спосіб виживання. Опитування, проведене серед іногородніх студентів і «заробітчан», засвідчило, що багато хто з них винаймають «кімнату в бабусі», часом у такій кімнаті мешкають кілька людей. Якщо ж говорити про сім’ї, то більшість із них можуть собі дозволити лише однокімнатну «хрущовку» на периферії. Винаймати кращу квартиру економічно не має сенсу, оскільки при цінах на оренду, які стартують від 1000 грн. на місяць, ті, хто може сплачувати за більш-менш пристойний куток удвічі більше, як правило, можуть собі дозволити кредит на, нехай і поганеньку, але СВОЮ квартиру.

Схожа ситуація спостерігається і серед небагатих орендодавців. У столиці поширені випадки, коли люди, як правило, пенсіонери, виїжджають жити за місто, на дачні ділянки чи в приміські села, де мають свої «спадкові хати», а житло здають в оренду, одержуючи таким способом істотну додачу до злидарської пенсії.

Очевидно, що і перша, й друга сторони орендних відносин, власне, вступають у ці відносини не від гарного життя.

Інший бік «орендної» медалі

Багато гостей столиці або кияни, які пробігають у своїх справах через вокзальну площу, напевно помічають бабусь біля центрального входу до вокзалу, котрі бубнять одне й те саме: «квартира-квартира, погодинно, поденно». Зрозуміло, що ці бабусі-закликальниці не мають нічого спільного з вищеописаними. Вони — лише найняті «агенти» у реальних власників бізнесу, по суті, дуже близького до готельного. Проте це тільки верхівка орендного айсберга.

Найбільш прибутковим, стабільним і спокійним є бізнес, пов’язаний із здаванням квартир в оренду під офіси, особливо, якщо це стосується центральної частини міста. У цьому разі вартість оренди стартує вже з кількох тисяч доларів і, очевидно, що тут про виживання орендодавця не йдеться: квартири пропонуються вже з євроремонтом і офісним начинням.

Є ще один аспект. Багато говорилося про те, що для українських скоробагатьків і нечистих на руку чиновників скуповування цілих під’їздів у новобудовах за існуючих темпів подорожчання нерухомості давно стало альтернативою банківським депозитам. Логічно припустити, що ці ділові люди не залишать лежати такі «натуральні» депозити мертвим капіталом і також захочуть заробити на них додатково (і вже заробляють).

Одне слово, ми маємо справу з народженням класу рантьє, котрі здобувають непоганий прибуток, найчастіше, за порівняно скромних поточних витрат.

Орендний бізнес

Варіант перший. Він і найпростіший. Фізична особа, що здає в оренду квартиру, зобов’язана раз на рік у податковій декларації зазначити суму прибутку, отриманого від здавання в найми житла і заплатити 13-відсотковий податок, при цьому розмір прибутку має бути підтверджений відповідним нотаріально засвідченим договором між орендарем і орендодавцем. У разі здавання житла юридичній особі, вона ж є податковим агентом орендодавця, тобто податок становить ті самі 13%.

Варіант другий. Високоприбутковий. Це робота за так званою «спрощенкою»: власник житла як фізична особа реєструє приватне підприємство і з чистою совістю, маючи обсяг виторгу за рік до мільйона гривень, сплачує податок максимум у... 200 грн. на місяць.

Є ще варіанти зі створенням юрособи, але через їхню очевидну невигідність (податки набагато вищі) розглядати такі не має рації.

Як справедливо зауважив глава ДПАУ Олександр Кирєєв, «лазівка в законі дозволяє орендодавцю, маючи прибуток у 100 тис. доларів на рік, сплачувати при цьому 200 грн. на місяць податку». Виходячи з цього, неможливо розмежувати, чи є оренда доходом від підприємницької діяльності чи це особистий доход платника податків.

Природно, у передвиборній гарячці «народним обранцям» не до проблем оренди, не до законодавства, яке регулює відносини у сфері нерухомості. Адже більшість із них тепер заклопотані обіцянками чергової «манни небесної» для виборця. Не реагують навіть на кількаразові заяви президента про те, що в комунальній сфері (від себе додамо — і в сфері нерухомості загалом) бідні досі дотують багатих, і цю практику потрібно терміново припинити.

Але ж у майбутньому, коли українські рантьє доростуть до створення свого лобі в парламенті, з цією проблемою впоратися буде набагато складніше. Країні як повітря необхідний комплекс законів, що урегулювали б ринок нерухомості, особливо стосовно податку на нерухомість, який (депутатам на замітку) можна було б спрямувати на компенсацію ставок комерційних банків для бажаючих придбати соціальне житло.

А поки що і бабуся, котра живе на Борщагівці, і скоробагатько, який мешкає у дворівневій квартирі на Липках, мають за великим рахунком однакові фінансові зобов’язання перед державою.