«Суспільна необхідність» легко позбавить будь-кого його приватної власності

Якщо ви власник приватного будинку, земельної ділянки або того й іншого і маєте на підтвердження права цієї власності всі можливі та неможливі документи, якщо ви мешкаєте у своєму будинку і працюєте на своїй землі, так би мовити, з діда-прадіда, то… це не означає, що вашу нерухомість завтра не відберуть у цілком законний спосіб. Причому відберуть не рейдери, не грошовиті бізнесмени, а ваша сільська чи міська влада. Принаймні з 17 листопада гарантії, що ваше майно залишиться при вас, мабуть, не дасть жоден юрист. Ідеться про закон №3682 «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», що набрав чинності після подолання парламентом президентського вето на нього.

Історія питання

Автором законодавчої ініціативи є прем’єр-міністр України Юлія Тимошенко. Документ потрапив у парламент ще 30 січня поточного року, прийнятий за основу у парламенті 18 березня, а прийнятий у цілому — 25 червня. Проте 24 липня президент запропонував відхилити законопроект як такий, що «не забезпечує під час вирішення порушених у ньому питань реального захисту прав приватного власника, додержання конституційних гарантій права приватної власності». Однак 17 листопада президентське вето було подолано з другої спроби 326 голосами депутатів.

Безумовно, суспільні потреби та необхідність мають домінувати над потребами індивідуума, зокрема і в земельній сфері. Можливо, такими мотивами керувався й автор законодавчої ініціативи. Але законодавче оформлення домінування суспільного над приватним викликає багато запитань у контексті того, чи не підміняє цей закон домінанту суспільної потреби над приватною на домінування приватного інтересу над чиїмось правом власності.

Потреба чи необхідність?

Зокрема: зазначений закон визначає суспільну необхідність як таку, що «обумовлена загальнодержавними інтересами або інтересами територіальної громади. Виключна необхідність, для забезпечення якої допускається примусове відчуження земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені…». А суспільна потреба — це «обумовлена загальнодержавними інтересами або інтересами територіальної громади потреба у земельних ділянках, у тому числі тих, на яких розміщені об’єкти нерухомого майна, викуп яких здійснюється в порядку, встановленому законом».

Різниця полягає в тому, що в разі суспільної необхідності ваше майно може бути вилучене у примусовому порядку через відповідне рішення суду, при що також ідеться в законі. А суспільна потреба передбачає згоду власника на викуп його майна.

Суспільну потребу закон розглядає як потребу в земельній ділянці під будівництво доріг, нафтогазопроводів, ліній електропередач, транспортних споруд, міських парків, дитсадків, спортивних майданчиків, стадіонів тощо. Одне слово, цей перелік не містить конкретної кількості видів об’єктів, під які може бути відчужена земля.

Перелік об’єктів, що становлять суспільну необхідність, значною мірою дублює попередній. Зокрема йдеться про: об’єкти національної безпеки і оборони; лінійні об’єкти, об’єкти транспортної і енергетичної інфраструктури та об’єкти, необхідні для їх експлуатації; об’єкти, пов’язані з видобутком корисних копалин загальнодержавного значення; об’єкти природно-заповідного фонду; кладовища.

Схема дерибану чужої власності

А тепер змоделюймо ситуацію. Скажімо, ви маєте земельну ділянку у сільській місцевості з вигідним розташуванням поблизу автотраси або де-небудь у мальовничому місці. І в когось, хто має гроші та вплив (юридичної чи фізособи), виникла ідея цю ділянку привласнити. Для цього зовсім не потрібно домовлятися з власником про продаж землі за ринковою ціною (та й не факт, що власник погодиться продати із суто суб’єктивних міркувань). Наступним кроком нашого впливового рейдера буде візит у сільську раду, де за певну мотивацію депутати поставлять питання про суспільну необхідність розмістити на вашій землі об’єкт, наприклад природно-заповідного фонду. Можна не сумніватися, що рішення буде прийнято. Наступний крок — вам запропонують віддати землю по-доброму за ціну, яку буде визначено експертом, призначеним тією ж таки сільською радою. Якщо ви опиратиметеся, у справу вступає суд, який приймає рішення про примусове вилучення земельної ділянки, а також встановлює розмір грошової чи майнової компенсації за відчужене майно. І навряд чи вона буде ринковою. (До речі, про ринкові засади у питанні компенсації за втрачене майно в законі взагалі не йдеться.)

Після цього місцева влада стає власником вищезгаданої землі. А далі ніщо не заважає змінити цільове призначення земельної ділянки, скажімо, на використання з метою забудови і передачу її в потрібні руки.

До того ж закон чітко не розмежовує суспільну необхідність і потребу. Скажімо, якщо влада не домовилася з власником про викупну ціну нерухомості, яка вилучається під суспільну потребу, то, з одного боку, закон каже, що нерухомість лишається у власника, а з іншого — дає право органу влади доводити в суді, що є суспільна необхідність у зазначеному об’єкті нерухомості, а далі йде примусовий викуп.

Звісно, зображена схема дерибану приватної власності досить умовна, і реальні способи відчуження за безцінь будуть набагато винахідливішими. Як аргумент можна навести той факт, що, попри пряму й вичерпну заборону ринкового обігу землі сільгосппризначення, нею давно вже торгують на тіньовому ринку.

Поле для маневрів

Ще один момент. Зазначений закон дає досить широкі повноваження як суду (адміністративній гілці судової влади) у питанні перерозподілу права власності на земельну ділянку, визначення її вартості, так і муніципалітетам у питанні ініціювання примусового відчуження майна.

А тепер уявімо, що, наприклад, влада села Нові Петрівці або ж Вишгородського району звернеться в суд із позовом про відчуження земельної ділянки з приватної власності лідера фракції ПР Віктора Януковича на користь облаштування заповідника. (Підстав більш ніж достатньо — хто бував у Межигір’ї, знає про його унікальний ландшафт, схожий на краєвиди Карпат.) Питання, на чий бік стане суд, — риторичне. Або чи можна припустити, що київська влада звернеться в суд із позовом про відчуження сумнозвісної багатоповерхівки на вул. Грушевського у Києві? Мотив теж, згідно з новим законом, знайдеться. Наприклад, розширення меж Маріїнського парку і усунення загрози зсуву ґрунту на дніпровських кручах. Зате набагато менше сумнівів, що — не тепер то в четвер — власники дачних будинків на Русанівці в Києві (де має пройти міст метро) будуть примусово позбавлені своєї нерухомості і навряд чи отримають за це адекватну компенсацію, як і жителі Київщини, земельними ділянками яких має пройти велика окружна дорога навколо столиці.

Очевидно, що закон сирий, і сирий не від непрофесіоналізму його ініціаторів та авторів. Двозначність його термінології і положень відкриває широкі можливості для різноманітних юридичних маневрів та неоднозначних прочитань. І навряд чи цього не помітили розробники закону та понад три сотні нардепів, які голосували за подолання вето.

Коментарі

Валерія ЛУТКОВСЬКА, заступник міністра юстиції:

— Гадаю, що з приводу цього закону все-таки буде звернення до Конституційного суду, і тоді ми побачимо позицію органу, який може визначити конституційність того, що відбуватиметься із землею у разі суспільної необхідності. (Якщо не буде такого звернення — ми отримаємо звернення до Європейського суду з прав людини.) Я погоджуюся з тим, що визначення суспільної необхідності в законодавстві на сьогодні немає. У зв’язку з цим даний закон буде мертвим до того моменту, доки в законодавстві не з’явиться відповідне роз’яснення. Воно має бути дуже обмеженим і унікальним, щоб не порушувати прав людини.

Володимир ЯВОРСЬКИЙ, виконавчий директор Української Гельсінкської спілки з прав людини:

— Цей закон уже працює. І без нього до сьогодні вилучалися будинки для суспільних потреб, хоча їх ніде не визначено. В нас є десятки справ, за якими місцеві органи влади вилучали в людей помешкання, передавали їх комерційним підприємствам, після чого там будувалися розважальні центри. Громаді з цього користі не було, але всі суди, включно з Верховним, трактували це як суспільні інтереси. І ми надалі бачитимемо те саме: фактично, будь-який орган місцевої влади може передати будь-яку земельну ділянку для розробки іншому власнику без особливого обґрунтування. Ще одна проблема цього закону — проблема адекватної компенсації права власності. Там цього немає. Я дуже сумніваюся, що хтось звернеться до Конституційного суду з приводу конституційності зазначеного закону, оскільки в ньому зацікавлені всі бізнес-структури, а це люди, котрі контролюють органи влади, що мають право на звернення в КСУ.