Нерухомість: повернення здорового глузду

Сьогодні різні експерти дають поради уряду, який намагається перезавантажити країну. Ринок нерухомості, безумовно, має привернути увагу реформаторів, оскільки він не тільки капіталоємний, а й стимулює розвиток багатьох галузей економіки. Цьому ринку потрібні і лібералізація, і розумне регулювання. Спробуємо запропонувати кілька ідей, які можна втілити невеликими зусиллями - просто поверненням в ті чи інші регуляції здорового глузду.

Нині суспільство позитивно налаштоване на розкриття інформації про операції з нерухомістю шляхом відкриття реєстру правочинів. Але ми всі при цьому маємо пам'ятати, що цей реєстр містить точкову інформацію про правочини, які укладалися порівняно недавно, і в ньому немає даних про всю нерухомість в Україні. Тому правильною була б постановка питання про створення єдиного кадастру нерухомого майна, в якому була б інформація і про будинки, і про землю, на якій будинки розташовані. Земельний кадастр нині опрацьовується, от на нього й треба "накладати" реєстр будинків і споруд. Робота величезна, але конче потрібна. Зайве переконувати в її важливості для подальшого розвитку ринку нерухомості. При цьому кадастр і реєстр мають розвиватися гармонізовано й під одним державним дахом, а все, що стосується регулювання ринку нерухомості, має зосереджуватися в одному міністерстві.

І якщо йдеться про кадастр/реєстр, то в нього слід вносити дані про новобудови не з моменту їх уведення в експлуатацію, а з моменту одержання дозволу на будівництво. Ця процедура унеможливить повторний продаж споруджуваних квартир, дасть змогу уникнути багатьох проблем новобудов, зокрема й вирішити питання про захист інтересів інвесторів, які купили квартири в новобудові, на найбільш ранніх етапах будівництва й уведення в експлуатацію.

Важливим елементом реформування ринку має стати реформування системи поштових адрес і маркірування вулиць у містах. Система поштових адрес повинна давати можливість однозначно, без плутанини визначати адресу об'єкта та його місцезнаходження, адже адресна система зав'язана на реєстрацію підприємств. На практиці сьогодні пошту перетворено на каральний орган - якщо тітонька-листоноша не змогла (або полінувалася) вручити вам якийсь папірець, вас запросто можуть позбавити реєстрації як платника ПДВ, і в жодних судах нічого не вдасться довести.

Одним з питань реформування ринку нерухомості є використання державними органами будинків для виконання своїх функцій. Сподіваюся, всім зрозуміло, що державні органи й компанії не повинні розташовуватися в "палацах", як це було досі. Слід розробити певні стандарти як щодо площі кабінету, який займає чиновник певного рангу, так і щодо його оздоблення. Ви ніколи не звертали уваги на досить скромне оздоблення приміщень, де зустрічаються представники керівників цивілізованих країн? Багато хто, напевно, чув слово "к'юбікл", що означає певний офісний простір на одну людину - "кубик" для чиновника нижчої ланки. Це простір, зазвичай обмежений робочим столом, шафою для документів, комп'ютером і відгороджений тимчасовими перегородками від інших робочих кабінетів чиновників. На такі "кубики", як правило, розбито робочий простір приміщень державних будівель у багатьох країнах. З одного боку, нічого зайвого, а з іншого - є все потрібне для забезпечення нормальної роботи. Розробка і прийняття стандартів у цій сфері дадуть змогу не просто доцільно використати державні будівлі, а й заощадити кошти на їх обслуговування та ремонт, уникнути зайвих витрат і забезпечити нормальні умови праці.

І тут ми підходимо до одного з найскладніших питань ринку нерухомості: кому надавати безплатне або соціальне житло? Чи мають його надавати, як це було досі, чиновникам певного рангу, зокрема суддям, прокурорам і всіляким начальникам?

Гадаю, настав час і нам засвоїти цивілізовану практику розвинених країн, коли безплатне або соціальне житло надається тільки інвалідам і тим категоріям громадян, які справді потребують допомоги держави. Причому це має бути житло у спеціальних будинках, побудованих як соціальні. Слід припинити практику безплатної роздачі земельних ділянок в обмін на квадратні метри готового житла, переданого місту, а потім - суддям, прокурорам і чиновникам всіх мастей.

Якщо земельні ділянки під забудову продаватимуться, то з отриманих коштів можна створити спеціальний фонд допомоги незаможним та інвалідам і за ці кошти будувати для них спеціальне житло. Причому воно повинно мати стандарти, розроблені спеціально для інвалідів, і при цьому бути справді економним з усіх поглядів. Таке житло може мати більші знижки на оплату комунальних послуг і плату за землю. Що ж до решти житлових будинків, то тут має сплачуватися повноцінний податок на землю, а не його подобу. Інакше коштів на розвиток міської інфраструктури не отримати ніколи. З іншого боку, продаж земельних ділянок під забудову дасть змогу покласти край хабарам, що неминуче супроводжують процес їх роздачі, розвивати інфраструктуру не "точково", а планомірно поліпшуючи всю систему водо-, газо-, тепло- й електропостачання міст.

Треба також розуміти, що запровадження нормального податку на землю має відбуватися одночасно із запровадженням податку на будівлі, розташовані на цій землі, тобто на нерухомість, а роздільне існування цих податків - просто совковий нонсенс, якого настав час позбутися. Причому в усьому світі податок на нерухомість - це місцевий податок, який використовують для розвитку інфраструктури в цьому регіоні. Його розмір визначається тим, які кошти хочуть витратити жителі регіону на інфраструктуру в цьому регіоні, з обов'язковим голосуванням на місцевому референдумі. Якщо знову запровадять цей податок як суто фіскальний (для латання незрозуміло яких дірок у бюджеті), то сподіватися на підтримку народу не доводиться, і вся ідея знову перетвориться на застарілу й неефективну систему здирщини. Адже люди казатимуть: ми вже всі податки з цієї нерухомості сплатили, чому маємо платити знову?

Фахівці знають, що важливим елементом стимулювання ринку має стати спрощення процедури оформлення земельних ділянок, особливо під індивідуальне будівництво, а також процедури зміни призначення земельних ділянок. Корумпованість переведення з одного призначення в інше просто зашкалює. Адже якщо хтось хоче на цій землі щось будувати, то чому мають бути якісь для цього перешкоди? Треба давати зелене світло потенційним будівельникам, аби тільки будували. Звичайно, не можна допустити будівництва хімічного заводу в спальному районі. Та й хто ж його там будуватиме?

Як практично домогтися спрощення земельних процедур? Увесь світ давно знає: треба переходити від індивідуальних дозволів у ручному режимі до зонування територій, тобто до розробки загальних правил, наявність яких не вимагає індивідуального розгляду і/або зміни призначення земельної ділянки, оскільки ця ділянка вже розташована в певній зоні, де її призначення визначено заздалегідь. Тим більше що плани розвитку міських територій у нас не тільки розробляються, а й затверджуються. Залишилося небагато: вибити з рук чиновників корупційну складову, якої вони ой як не хочуть втрачати...