Простота, яка нічим не ліпша за злодійство

Нині багато експертів дають уряду безліч слушних порад про те, як вийти з кризи й реформувати економіку, а депутати активізували законотворчість. Одним із пріоритетів усі називають усунення корупційних схем у законодавчому полі. Особливим випадком в історії українського законодавства є так звана податкова оцінка (про яку DT.UA неодноразово писало раніше), визнана найбільш корупційною схемою у бізнес-історії України. І хоча всі, хто має якийсь стосунок до оцінки, добре знають, хто автор цієї корупційної схеми, прямих доказів причетності особисто пана Антона Яценка досі не було. І от... невже сталося? Невже Гюльчатай відкрила личко?

Отже, новий законопроект №4291 у сфері податкової оцінки зареєстрував пан Яценко
26 лютого 2014 р. як внесення змін до Податкового кодексу України. Не дивуйтеся, якщо виявите точно такий же законопроект, зареєстрований депутатом Міщенком, тільки під номером 4291-1. Навіщо знадобилося реєструвати два однакові законопроекти під різними номерами різними депутатами ми, напевно, ніколи не довідаємося (ох уже ці депутатські ігри!), а здогадів не висловлюватимемо, бо нас цікавить трохи інше.

Очевидно, панові Яценку дуже вже кортить стати героєм за нової влади, для чого він навіть запропонував депутатам перерахувати у фонд потерпілих на Майдані одномісячну зарплату. Але тепер ця людина вже ніколи не зможе сказати, як раніше, що до оцінки вона не має жодного стосунку і що оцінка ніколи не входила до сфери її інтересів. А тепер раптом оцінка ввійшла в цю сферу й дуже Яценка стурбувала. Очевидно, міняє стиль роботи і дуже хоче бути корисним новій владі. Та тільки корисність ця - не з того боку. Ну та про все - своєю чергою.

Що ж такого революційного з погляду віянь часу пропонує А.Яценко в новому законопроекті? Невже й справді вирішив скасувати "найбільшу корупційну схему"? Враз отак перевиховався?

Ага, як би не так!

Ні, нова схема, звичайно ж, передбачає скасування як оцінної вартості, так і нікому не потрібної системи контролю якості й як такого особливого напряму в оцінці - оцінки для оподаткування й сплати інших платежів. А також єдиної монопольно нав'язуваної оцінювачам програми багатьох інших "принад" податкової оцінки. І звідси висновок дуже простій - раз усе так просто скасувати, то чи була вона взагалі потрібна - ця податкова оцінка? І чи довго вона протримається в країні, де боротьбу з корупцією покладено наріжним каменем?

Випереджаючи очевидне майбутнє скасування "старої корупційної" схеми, пан Яценко вирішив запропонувати зовсім інший механізм. На перший погляд, пропонується досить простий механізм оподаткування (і сплати інших платежів) угод купівлі-продажу з нерухомістю, дарування й спадкування нерухомості. Простота полягає в розрахунку величини податку і/або інших платежів не від вартості об'єкта, а залежно від кількості квадратних метрів квартири, будинку і/або земельної ділянки. У проекті закону це записано так: "…ставкою 3 відсотки від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. метр бази оподаткування, а для земельних ділянок - за 100 кв. м бази оподаткування".

Не кажучи вже про наукову й економічну безграмотність постановки питання про оподаткування землі на додачу до оподаткування будинку (про це трохи нижче - коли вже про це мова), ущербною є сама ідея оподаткування фізичних параметрів замість вартості. Чому?

По-перше, тому, що ніхто в розвинених країнах так не робить, і це могло би бути першим і останнім аргументом, якби не було інших, іще більш убивчих.

По-друге, податок, який треба буде сплатити в цьому випадку за напіврозвалену хату в селі, буде такий самий, як і за хороми в столиці на Печерську. І що тоді робити із соціальною справедливістю? Як пояснювати небагатим громадянам України, чому вони мають платити за багатих?

По-третє, будь-яке оподаткування несе не тільки фіскальну, а й регулюючу функцію, якої можна досягти тільки при оподаткуванні ринкової вартості нерухомості: що дорожча нерухомість, то вищими мають бути платежі - як при укладанні угод, так і при будь-якому іншому оподаткуванні.

Розглянемо, наприклад,
платежі при купівлі/продажу квартири на Печерську, площею 100 кв. м і вартістю 250 тис. дол. США. При розрахунку залежно від вартості, 1% до Пенсійного фонду від вартості такої квартири становитиме 2,5 тис. дол., або 25 тис. грн (при курсі 10 грн за
1 дол.). Разом з тим 1% для квартири в Кривому Розі такою самою площею 100 кв. м, але вартістю 50 тис. дол., становитиме 500 дол., або 5 тис. грн. Як бачимо, різниця в оподаткуванні - п'ятикратна.

За системи, запропонованої паном Яценком, нинішній 1% для обох квартир уже буде представлено 3% від оподатковуваного мінімуму за 1 кв. м, тобто 3% х 1200 х 100 = 3600 грн. У результаті отримуємо незначне зниження рівня податків для недорогої квартири на периферії (порівняно з оподаткуванням її ринкової вартості, тобто 3600 проти 5000 грн). Але, що особливо насторожує, оподаткування операцій купівлі/продажу дорогої квартири в елітному районі знизилося майже в сім разів (3600 проти 25 тис. грн)!

Не може не тішити окремих громадян певне зниження платежів при укладанні угоди (а отже, і зменшення надходжень до бюджету) від такого оподаткування. Але, по-перше, цей податок є важливим джерелом надходжень до Пенсійного фонду, а зниження надходжень від багатих у цій ситуації буде набагато більшим, ніж від квартир економкласу, особливо розташованих у невеликих містечках, де ціни на нерухомість невисокі.

Чому не можна оподатковувати будинок і земельну ділянку? Чому це неграмотно?

Річ у тім, що в ринковій вартості будь-якої нерухомості "сидить" вартість земельної ділянки, на якій вона розташована. Адже всі ми знаємо, що вартість залежить від місця розташування нерухомості. У ціні будь-якої квартири, яка розташована "на поверсі" і землі не торкається, все одно враховано вартість земельної ділянки. Тому обкладаючи податком/
платежем і будинок, і земельну ділянку, ми змушуємо платити за одне й те саме двічі: спочатку - за будинок із землею, а потім - іще й за землю окремо. Не думаю, щоб законодавець захотів, щоб було ТАКЕ оподаткування. Добре, якщо це маєток олігарха, але якщо це звичайний приватний будинок? Якщо в ринковій вартості будинку "закладено" вартість земельної ділянки, то оподатковуватися має об'єкт нерухомості в цілому, а не кожна складова цього об'єкта окремо. Адже нікому не спадає на думку оподатковувати квартиру і земельну ділянку будівлі, в якій розташована квартира. Чому ж тоді це роблять з будинками? А з огляду на те, що приватних домоволодінь найбільше саме там, де нерухомість недорога (Конча-Засп у нас іще не так багато, як хотілося б), то знову виходить, що бідні платять за багатих.

Безумовно, у постреволюційний час багато чого треба змінювати як в оподаткуванні підприємств, громадян, так і, звичайно ж, нерухомості. Потрібно запроваджувати нормальне оподаткування не тільки операцій, а й щорічну сплату податків, які йдуть на розвиток інфраструктури регіону, за який голосує даний регіон. І тоді, підтримане більшістю регіонів, таке оподаткування ринкової вартості стане рівноправним серед інших податків у країні, а не пасербицею, на адміністрування якої витрачатимуться чималі й неефективні кошти.

Наостанок не можу утриматися від рекомендацій у сфері вдосконалення оподаткування нерухомості. Потрібно просто скасувати постанову уряду №231, де описано вимоги до оцінки, але при цьому не забути скасувати дію сертифікатів оцінювачів, виданих під оцінку для оподаткування, тому що ці сертифікати видавалися з порушенням Закону "Про оцінку майна, майнових прав і професійної оціночної діяльності".

Також необхідно в Податковому кодексі замінити вид вартості "оцінна" на "ринкова", тому що жодна інша вартість, крім ринкової, не може оподатковуватися в операціях з нерухомістю. І, звичайно, треба зробити все, щоб "ВІДКРИТИ" ринок нерухомості, зробити його прозорим. Є й безліч інших ідей, як його пожвавити. Викласти їх ми спробуємо найближчим часом.

Коментарі експертів

Данило ГЕТМАНЦЕВ, доктор юридичних наук, професор:

- Воістину не має меж фантазія народних обранців, які прагнуть виділитися в нестрункій черзі охочих самоочиститися від попередньої злочинної влади. У своєму бажанні вирізнитися в боротьбі зі старими корупційними схемами вони не зважають ні на що, навіть на здоровий глузд. Чого варта ініціатива відразу кількох депутатів скасувати злощасну оцінку майна для обчислення податкової бази при його продажу! Вихлюпуючи брудну воду, депутати пропонують не просто вихлюпнути з нею дитину, а й розібрати на дрібні частини балію, в якій ця дитина досі плюскоталася. При цьому вони, не мудруючи лукаво, пропонують використати вже реалізований у повній своїй неспроможності спосіб визначення бази оподаткування нерухомого майна, виходячи з його зовнішніх ознак в існуючому в ПКУ податку на нерухомість.

Річ у тім, що визначення бази оподаткування майна, виходячи з зовнішніх ознак, було характерним для ранніх податкових систем, у яких широко використовувалися вогнищний, подимний і т.п. податки. Пізніше в Європі податок почали брати від кількості вікон, і він проіснував у такому вигляді (особливо у Франції) досить довго - до кінця XIX ст., вплинувши навіть на архітектуру. Але вже з ХХ ст. повсюдне оподаткування нерухомості, так само як і доходів від її реалізації, здійснювалося виключно виходячи з ринкової вартості або дохідності нерухомості. Така система існує сьогодні в абсолютній більшості країн, включаючи комуністичний Китай.

Саме тому причини, з яких депутати запропонували відкотити нашу податкову систему на кілька століть назад, м'яко кажучи, не піддаються розумінню.

Дмитро ШОСТЯ, керівник відділу продажів ЖК Park Stone:

- У разі скасування системи "податкової" оцінки в її теперішньому вигляді, ринок житлової нерухомості зітхне з полегшенням. Насамперед можна чекати прискорення операцій між фізичними особами. Адже податкова оцінка часто могла затягти весь процес на два-три тижні. Як наслідок, по ланцюжку активізуються й продажі на первинному ринку. Багато які "подвійні" операції в столиці, як правило, формуються з продажу старого житла приїжджим з області чи інших регіонів і купівлі нового, просторішого в новобудовах. "Податкова" оцінка часто затримувала першу частину процесу. Що негативно позначалося на первинному ринку. Наявність єдиної ринкової оцінки - як для цілей оподаткування, так і для інших цілей - сприятиме прозорості роботи ринку.

Ігор ВИШНЯКОВ, президент будівельного холдингу BGM:

- Законопроекти №4291 від 26.02.2014 р. "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України (щодо обчислення та сплати окремих податків і зборів" і №4291-1 від 27.02.2014 р. "Про внесення змін до Податкового кодексу України (щодо податків і зборів з операцій з нерухомим і рухомим майном фізичних осіб)", підготовлені відповідно народними депутатами А.Яценком і С.Міщенком, передбачають наповнення бюджету за рахунок менш соціально захищених верств населення.

Так, відповідно до законопроекту, продавці звичайних квартир і будинків у будь-якому населеному пункті України повинні будуть сплатити за відчуження майна стільки ж, скільки й власники елітних квартир і будинків у Конча-Заспі.

Глибоко переконаний, що даний законопроект потребує доопрацювання і приведення до загальноприйнятих стандартів оподаткування залежно від вартості об'єктів нерухомості.