Комерційна нерухомість: на низькому старті

Підбивши підсумки «успіхів» ринку комерційної нерухомості у 2009 році, експерти галузі вже не замислюються над тим, чи дешевшатимуть надалі квадратні метри, наприклад, офісів або торгових площ. Один по одному аналітики констатують: ціни почали рухатись угору. Галузеві фахівці говорять про сягання рівнем цін так званого критичного компромісу між розумним альтруїзмом і егоїзмом приватного гаманця. Адже на певному етапі падіння цін на будь-який продукт власник дійде висновку: краще не продавати, ніж віддати за безцінь. Живий приклад: селяни торік. При закупівельних цінах на молоко менше гривні сільгоспвиробники практично перестали здавати сировину. Дефіцит, який утворився внаслідок цього, підняв закупівельні ціни до прийнятних двох-трьох гривень за літр.

Попит і пропозиція — розрив зростає

Комерційні площі — продукт іншого профілю, але цінова залежність у нього мало чим відрізняється. Відповідно до звіту консалтингової компанії Knight Frank, торік орендні ставки комерційних об’єктів знизилися на 58%, а обсяги нової пропозиції — на 27%. Тобто майже на третину. Чи може кожен третій бізнесмен, кожна третя компанія відмовитися від подальшого розвитку, розширення виробництва, поліпшення умов тощо у зв’язку з дефіцитом комерційних метрів? Звичайно, ні. Покупець залишився, як і попит, відступивши на певний час убік, вивчаючи ринок. Проте вже сьогодні прихований попит перетворюється на реальний, рухаючи вартість комерційних помешкань у бік підвищення, кажуть експерти ринку. Додатковим чинником тиску на ціни є й скорочення будівництва нових офісних площ. Так, за даними компанії Colliers International, у 2010 році буде побудовано на 20—40% менше офісних центрів, ніж заявлено до введення в експлуатацію.

Сьогодні площі комерційної нерухомості здаються по 10 дол. за один кв. м (за даними Knight Frank). Порівняно з 2008 роком, це майже задарма. Якщо врахувати орендні ризики, витрати на ремонт і обслуговування приміщень, податки і, звісно ж, бажання власника заробити, — стане зрозуміло, що нижчою ціна оренди, як і продажу, не буде. Починаючи з кінця 2009-го, ціновий вектор на ринку комерційної нерухомості впевнено закріпився в напрямку зростання. Уже в 2011 р. ставки оренди, за даними компанії Knight Frank, зростатимуть на 10—15% на рік за рахунок відновлення попиту з боку нових компаній, які заходять на ринок. Експерти кажуть, що сьогодні позначилася тенденція, коли комерційні компанії переходять від оплати орендних ставок до купівлі офісних приміщень, користуючись низькою вартістю квадратного метра.

На думку аналітиків, уже тепер на ринку помітний ажіотаж, а в такій ситуації спрацює ефект натовпу, примусивши весь потенційний попит вистрілити, у результаті чого різко зросте вартість квадратних метрів. Виграють ті, хто вже сьогодні купує приміщення за, фактично, мінімальними цінами. Але роблять це поки що далеко не всі. Більшість пасивно чекає, пережовуючи місяцями інформацію про можливість чергового обвалу цін на офісні метри. Адже спроби переконати покупця в можливому подальшому здешевленні офісних площ не припиняються. Це вигідно великим інституційним інвесторам. Нерухомість — засіб, який захистить їхній капітал від фінансових бур, що їх ще доведеться пережити світовій фінансовій системі. Підтримуючи цей тренд, спекулятивний капітал до останнього вмовлятиме всіх почекати ще трохи. Коли ж настане зручний момент, конвертація паперового капіталу в нерухомість відбудеться дуже швидко. Комусь дістануться вершки, а іншим — лише сколотини.

Ціни на ринку комерційної нерухомості зростають також через те, що протягом останніх двох років на ринку не зафіксовано жодної інвестиційної трансакції, за винятком низки взаємозаліків. Нових проектів закладено не було. Тобто запасу міцності в ринкової пропозиції немає. А отже, цінова пружина неодмінно вистрелить. Зрушення є вже сьогодні, а різкого сплеску слід очікувати найближчим часом, щойно економіка країни почне видужувати. У
2009-му відбулася велика кількість змін у законодавчій сфері інвестування та будівництва. У тому числі набрали чинності досить прогресивні зміни в законодавстві про планування та забудову територій. Було ухвалено пакет так званих антикризових законів. На думку радника юридичної компанії Baker & McKenzie Максима Сокірана, ці зміни ще не працюють на повну силу.

Зростання ВВП експерти прогнозують на рівні 3%. Директор компанії «Українська торгова гільдія» Віталій Бойко у своєму блозі на порталі Ліга.net пише: «...основним електоратом нового президента країни був робітничий клас і люди з невеликими доходами. Тому активність у виконанні передвиборних обіцянок нової влади буде спрямована саме у їхній бік. Державне сприяння промисловості підвищить зайнятість населення. Сьогодні всі очікують від влади насамперед стабілізації ситуації в країні. Для комерційної нерухомості це величезний плюс — відчувши стабільність, люди почнуть витрачати гроші».

На думку аналітиків, активність до купівлі нерухомості сьогодні дуже розігріває напружена ситуація навколо нестабільності основних світових валют, а також гривні. Передчуття недоброго штовхає багатьох бізнесменів купувати те, що не знеціниться, а також може давати прибуток. Комерційна нерухомість у цьому плані — найкращий ресурс для збереження заощаджень. Адже, за умови правильного підходу, вона може не тільки себе окупати, а й давати постійний прибуток.

Російський чинник

З обранням нового президента України в нашої країни потепліли відносини з сусідами. А міцність дружби автоматично вплинула на обсяг інвестицій, вкладених в економіку сусідньої держави. Експерти ринку нерухомості відзначають активність російського бізнесу, який, зважаючи на все, вирішив першим отоваритися комерційними площами. Будь-яке більш-менш престижне представництво компанії в іншій країні потребує якісного офісного приміщення, насамперед — у столиці. Тому аналітики сходяться на думці, що серйозний ціновий ривок на ринку комерційної нерухомості у 2010 році відбудеться саме в Києві, хоча інвесторів цікавитимуть також інші міста-мільйонники.

Окрім російського чинника, очевидним уже став і «донецький». З приходом нового президента східний бізнес захотів наблизитися до столиці: хтось — просто переїхати, хтось — розширити своє представництво, підсилити позиції в Києві. А це, своєю чергою, вже активізувало пошук вільних комерційних приміщень для адміністративних або виробничих потреб.

Попит зріс, стверджують експерти ринку, як і вартість приміщень. На думку аналітика компанії Jones Lang LaSalle Марії Шкарпетиної, ринок комерційної нерухомості Києва у 2010 р. поліпшиться завдяки тому, що інтерес інвесторів, девелоперів та орендарів до комерційної нерухомості сфокусований саме тут. По-перше, Київ — діловий і політичний центр країни. По-друге, більшість гравців ринку вже адаптувалися до нових умов і визначилися з подальшою стратегією свого розвитку. По-третє, пожвавився інтерес інвесторів, девелоперів та орендарів до комерційної нерухомості. Він, як і раніше, сфокусований на столиці через менші ризики, більшу прозорість і більшу кількість якісних об’єктів, порівняно з регіональними містами України.

Вільних місць меншає

Уже в лютому, за даними Української торгової гільдії, змінилася тенденція зайнятості київських офісів. З 12 по 28 лютого рівень вакантності знизився до 11,58%. Це означає, що бізнес уже сьогодні шкребе по засіках у пошуках вільних площ. За даними аналітиків, в останній період спостерігалася стабільність на ринку офісної нерухомості, що пов’язано з остаточним завершенням президентських виборів.

Ще один аргумент, який пояснює нинішній стан справ на ринку комерційної нерухомості, — подорожчання будматеріалів. На початку року, за даними «Агентства ринку будматеріалів», на тлі здешевлення оздоблювальних матеріалів почали дорожчати загальнобудівельні. Зокрема, підскочила ціна на лицьову цеглу і гранітний щебінь. З жовтня минулого року по січень 2010-го ціни зросли на 6%. Нинішнього року, на думку експертів, щомісячне подорожчання становитиме 2%, тобто 10—12% за рік.

Усе це свідчить про те, що в умовах зниження вакантності офісних площ, зростання дефіциту нової пропозиції, активної позиції компаній зі східних областей України та близького зарубіжжя ціни на комерційну нерухомість лише зростатимуть.