Генеральний план не може передбачити всіх деталей перспективного розвитку міста

У вересні ц.р. у стінах Верховної Ради України в першому читанні прийнято закон України №6403 "Про внесення змін до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". За словами фахівців, якщо законопроект ухвалять у нинішній редакції, будівельну галузь України чекає параліч. Українські міста втратять темпи житлового будівництва, а органи самоврядування - будь-який вплив на процес забудови. Адже в чинне - досить ліберальне - будівельне законодавство буде внесено чимало непопулярних жорстких змін.

У 2002-2009 рр. в будівельній сфері панувала повна свобода. Розробником містобудівної документації міг бути навіть молодий спеціаліст, а генплан та процес містобудівної діяльності - існували самі по собі. Прізвище архітектора, який робив містобудівне обґрунтування, - не мало жодного значення. Якщо на якійсь ділянці не передбачалося якихось споруд, оперативно готувалось містобудівне обґрунтування-внесення змін до генплану. Їх легко міг внести будь-який архітектор. Особливо коли інвестор мав зв'язки у міській раді. Була така вольниця. Тепер від тієї законодавчої анархії Україна хитнулася в інший бік.

Власне, цей процес розпочався ще 2011 р., коли було прийнято Закон "Про регулювання містобудівної діяльності". Доти дуже багато проектів забудови розглядали на містобудівній раді, а більшість зауважень і пропозицій членів містобудівної ради враховувалися. І тільки коли міський архітектор давав "добро", документацію подавали в Державну архітектурно-будівельну інспекцію на розгляд.

Як розповів керівник архітектурно-планувальної майстерні № 2 інституту "Містопроект" у Львові, член Національної спілки архітекторів України Віталій Дубина, з виходом нового закону у 2011 р. вплив міста на містобудівний процес істотно послабшав. Управління архітектури по суті було позбавлене важелів впливу як на проектний процес, так і на оцінку його результатів. Проект забудови вже не подавався на погодження, його взагалі ніхто не розглядав. Виняток становили особливо складні об'єкти, котрі підлягали державній експертизі.

Частковий вплив міста на будівельний процес у місті був можливий тільки на стадії відведення земельної ділянки та при видачі містобудівних умов і обмежень. А це - 12 пунктів. Все, що архітектор вважає важливим, він викладає в зазначених умовах і обмеженнях. Подальший контроль за цими обмеженнями веде Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ).

Зміни в законодавстві, введені в дію 10 червня ц.р., скоротили перелік питань містобудівних умов і обмежень до 9 пунктів. Притому більшість їх не стосується самого будівництва. Це - суто реєстраційні дані: назва фірми замовника, назва будівельної, проектної організації тощо. Стосуються будівництва лише чотири пункти - в яких зазначаються гранична висота будівлі в метрах, максимальний відсоток забудови земельної ділянки, максимально допустима щільність населення, якщо йдеться про житловий будинок, але в межах не ділянки забудови, а житлової одиниці - кварталу, мікрорайону. Ще один важливий пункт - мінімально допустимі відстані від "червоних ліній" і ліній регулювання забудови. Причина такого зменшення вимог до проектування незрозуміла.

"Новий законопроект, який пройшов перше читання в парламенті у вересні ц.р., знову змінює систему містобудівної документації, - каже фахівець. - За новим законодавством, такого виду документації як зонінг не буде. Натомість реанімуються трохи забуті правила забудови, які в новому законопроекті отримали назву "планування".

Змінюється не тільки назва, а й зміст документа. Бо правила забудови також базуються на зонуванні. Місто ділиться на окремі зони. Для кожної з них визначається перелік дозволених і допустимих видів використання території. Те ж саме, що і в плані зонування.

Крім того, документ уже стає не містобудівною документацією, а нормативно-правовим актом. Свого роду муніципальним законом. Також у ньому має бути доопрацьована процедурна частина. Для всіх суб'єктів містобудування, які займаються містобудівною діяльністю, діятимуть єдині правила.

Там, очевидно, буде описано всю процедуру підготовки будівництва. Тобто в новому документі буде більше технології самого процесу, ніж у планах зонування. План зонування доведеться доповнити саме процедурним блоком і перезатвердити міською радою. На це піде певний час".

З іншого боку, переконаний Віталій Дубина, нові зміни до закону ускладнюють внесення будь-яких змін та уточнень до раніше розробленої містобудівної документації. Якщо в генплані певне будівництво не передбачене - його й не буде. А, як відомо, зміни до генплану вносяться раз на 5 років. Дострокові уточнення тепер виключені.

"Плюси і мінуси" нового законодавства

"Добре, що припиниться хаос, який був в освоєнні міських територій, - продовжує Віталій Дубина, - коли хтось показав пальцем і отримав зміни у містобудівній документації. Пропозиції до розгляду часто приймалися всупереч багатьом пунктам генерального плану. Тепер буде жорсткіший контроль.

Але, з іншого боку, є "мінус": містобудівна документація, що стосується всього міста, не може передбачити всіх тонкощів намірів багатьох тисяч суб'єктів містобудування на кожній вулиці, у кожному кварталі. Вийде так, що для вирішення будь-якого питання, не передбаченого генеральним планом, навіть якщо воно раціональне й прогресивне, знадобиться тривалий і складний процес внесення змін до містобудівної документації.

Вихід із ситуації є. Наприклад, у західних країнах теж практикується досить жорсткий підхід до реалізації містобудівної документації. Теж є генеральний план або аналогічний документ розвитку населених пунктів, який слугує основою для прийняття рішень щодо забудови та використання територій. Крім того, більшість міст спираються на зонінг, якого всі намагаються дотримуватися. Але якщо в когось із інвесторів є міцні наміри щось будувати, і вони базуються на реальному підґрунті, - для їх реалізації зовсім не потрібно чекати 5 років. Єдине - що сама процедура погоджень, консультацій, громадських слухань в органах місцевого самоврядування буде складнішою, забере більше часу, ніж ті, які передбачені генпланом розвитку.

Ще одна перевага нового законопроекту - поява державної експертизи проектів. Після прийняття нового закону "Про регулювання містобудівної діяльності" в 2011 р. експертизі підлягали тільки генеральні плани міст. Генплани сіл, селищ, плани зонування і детальні плани експертизою не розглядалися. У новому законодавстві експертизі будуть підлягати всі види містобудівної документації. Добре це чи зле? Важко сказати.

На думку В. Дубини, якщо брати Львів, то тут досить високий рівень фахівців, які розробляють містобудівну документацію. Явних ляпсусів вони не допустять.

Інша річ - на рівні малих населених пунктів. Кілька років тому в Україні було проведено поголовну сертифікацію фахівців. Люди заплатили певну сума за навчання тривалістю… 5 днів. У зв'язку з цим є багато випадків низького професійного рівня містобудівної документації для сіл та селищ. Тому експертиза тут піде на користь.

Підводні рифи

Нинішній закон про регулювання містобудівної діяльності передбачає фінансування містобудівних проектних робіт на місцевому рівні за рахунок різних джерел, які не заборонені законом. В Україні це часто застосовується на практиці. Більшість детальних планів території розробляються за тристоронньою угодою - міська рада (Управління архітектури) виступає замовником робіт, Інститут "Містопроект", або інша організація чи ФОП, - виконавцем і третя сторона - (інвестор) оплачує роботи. Переважно це інвестори, які хочуть щось побудувати на певній території. Наприклад, це дозволило "Містопроекту" та іншим організаціям, які працюють у галузі містобудування, "покрити" детальними планами понад 50% території Львова. Тепер ці тенденції буде втрачено, а ці питання вирішуватимуться набагато довше.

Нові зміни щодо регулювання містобудівної діяльності, які нині готуються у стінах ВР, передбачають фінансування містобудівних проектних робіт виключно за рахунок місцевих бюджетів. Залучення третіх осіб до фінансування не передбачене. Містобудівне проектування виконуватиметься виключно за кошти місцевого бюджету.

"Це ніби й невеликі гроші, - каже Віталій Дубина. - Наприклад, детальний план території близько 10-15 га потягне на 100-120 тис грн. Зміни до Генерального плану м. Львова - 2,5-3 млн грн. Для обласного центру це ніби й не гроші, але невеликі районні центри, містечка та сільські населені пункти їх не завжди знайдуть.

Пояснити це можна лише одним: законодавці хочуть виключити вплив інвесторів на підготовку містобудівної документації. Бо якщо ці роботи фінансуватиме третя сторона, вона захоче впливати на кінцеві рішення, хоча такий вплив може "нейтралізуватися" обов'язковими для містобудівної документації громадськими слуханнями. Проте якщо ці роботи фінансуватимуться виключно з місцевого бюджету, процес ризикує затягнутися на 1-1,5 року. Хто з інвесторів захоче стільки часу чекати на позитивне для себе рішення? Але така плата за централізацію процесу в одних руках.

Загалом, мені видається, що гірше стане всім. Якщо раніше житловий будинок можна було збудувати за рік, то тут рік чи навіть більше піде лише на доопрацювання містобудівної документації. Вартість будівництва зросте".

Якщо депутати проголосують за законопроект у нинішній редакції, - переконаний Віталій Дубина. - Львову та іншим містам доведеться зупинити будівництво на рік чи навіть більше й готувати нову містобудівну документацію. На це піде не менше 1-2 років. Не виключено, що зупинити будівництво доведеться і в області. Адже в законопроекті передбачено дуже жорсткі штрафні санкції до архітекторів, які видаватимуть містобудівні умови і обмеження, що не відповідатимуть містобудівній документації.

Але далі буде теж непросто. В Україні ще не склали жодного генплану, який би на 100% "вгадав" із перспективою розвитку міста на найближчі 5 років. Тому залишається лише сподіватися, що законотворчі внесуть у законопроект якісь механізми дострокової зміни генерального плану та іншої документації на користь розумних інвестицій.