Будівельний вихід?

Відмовившись від загальнодержавних пільгових програм та іпотечного кредитування, переклавши турботу про залучення інвестицій на органи місцевого самоврядування і на населення, що потребує житла, влада веде справу до цілковитої деградації будівництва - ключової галузі, на якій тримається економіка будь-якої країни.

Закони ж ухвалено…

Якщо оцінювати реформи не за отриманим результатом, а за внесеними змінами до законодавства й ухваленими нормативно-правовими актами, то децентралізація у сфері будівництва просунулася найбільше. У першій половині цього року міністерство регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ розробило, а ВР ухвалила ключовий для галузі Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень у сфері архітектурно-будівельного контролю та вдосконалення містобудівного законодавства", №320-В111 від 14 травня 2015 р. і ще вісім законів, що стосуються регулювання містобудівної та архітектурної діяльності.

Будівельна громадськість вітала запровадження нових правил у галузі уже тому, що новий закон істотно урізав повноваження Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), передавши деякі з них органам місцевого самоврядування та органам виконавчої влади. Закон надає можливість вирішувати всі питання - від підготовки й початку будівництва об'єкта до його завершення і передачі в експлуатацію - місцевим органам. Запроваджуючи децентралізацію, цей закон розмежовує предмети контролю і нагляду, визначає органи для їх здійснення на всіх рівнях, їхні повноваження, порядок створення. При цьому істотно спрощується низка дозвільних і погоджувальних процедур, передбачено заходи, які скорочують втрати часу в коридорах влади. Зокрема, максимальні терміни видачі технічних умов інженерного забезпечення об'єкта будівництва скорочено з 15-30 до 10 днів.

Втім, будівельники, як і експерти, новий закон оцінюють неоднозначно. Більшість з них вважають, що ухваленню такого важливого документа, який визначає роботу дуже важливої галузі на тривалий період, мали передувати якщо не попередні реалізації пілотних проектів, то тривале й активне обговорення з усіма категоріями фахівців. Адже затівається така багатоступенева реформа, результати якої будуть помітні не в найближчі місяці, а через кілька років. Голова наглядової ради МА Group А.Малафєєв вважає, що законодавчі зміни принаймні активізують діалог між фахівцями і контролюючими органами. Передача контролю місцевим органам влади добра тим, що участь в ухваленні рішень братимуть обрані посадові особи, від яких, у разі їхніх корупційних дій, можна буде очиститися під час місцевих виборів. Це, на думку експерта, чималий плюс. Віце-президент ПАТ "ХК "Київміськбуд" Е.Шевчук звертає увагу на те, що закон дасть забудовникам можливість заощаджувати, оскільки він чіткіше визначає терміни різного роду погоджень. Зокрема, удосконалено процес подачі декларацій про виконання підготовчих і будівельних робіт.

Особливо важливо, що законодавчо визначено (при заповненні декларації про початок виконання будівельних робіт) перелік випадків, які є підставою для повернення документа на доопрацювання, що істотно скорочує корупційну складову і терміни будівництва. Якщо раніше чиновник був вільний у визначенні причин відмови або перенесення термінів робіт, то тепер його дії регламентуються законом.

Але ініціатори головного будівельного закону під час його підготовки не надто переймалися урахуванням слушних порад, тим більше зауважень. У Конфедерації будівельників України (КБУ), загалом схвалюючи ухвалені законодавчі зміни, вказали на корупційну небезпеку, що загрожує ефективній роботі будівельних компаній. На думку будівельників, тій-таки Держархбудінспекції (ДАБІ) хоч і обмежили вплив і повноваження, передавши їх місцевим органам, та все одно залишили лазівки для зловживань. Керуючись новим законом, її посадовці зможуть самостійно скасовувати видані ними дозвільні документи, у т.ч. і за порушення вимог містобудівної документації, невідповідність об'єктів будівництва проектній документації, вимогам будівельних норм, стандартів і правил. При цьому рішення дозволено ухвалювати посадовим особам ДАБІ, а не в судовому порядку. Враховуючи наслідки такої норми, у КСУ заявили про плани ініціювати зміни до ст. 36 і 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Заступник гендиректора компанії ТММ О.Говорун нагадує, що "усе це вже було" (мається на увазі участь місцевих органів в узгодженні питань щодо будівництва), але передача рішень з усіх питань на місця тоді виявилася не ідеальним виходом. Зараз, продовжимо думку експерта, під час кризи й занепаду галузі, дефіцит досвідчених фахівців відчувається ще гостріше, особливо у провінції. І непомітно, щоб у зв'язку з децентралізацією вживалися екстрені заходи для їх підготовки.

Компанії просять замовлень

Головна причина безпрецедентного падіння будівельної галузі - не війна на Сході України, як нас намагаються переконати, а прогресуюче зубожіння основної маси українців. Ріелтори упевнені, що погіршення в будівельній галузі пов'язане з падінням реальних доходів українців. Тривалий час галузь тримається не так на держзамовленнях чи замовленнях суб'єктів господарювання, як на інвестиціях населення, що вкладає кошти у будівництво житла. У кризовий час така залежність галузі від головного інвестора істотно зросла, для багатьох компаній будівництво житла стало єдиною точкою докладання сил. Але й це останнє джерело підтримки будівельників через різке падіння реальних доходів населення почало висихати. Держстат демонструє сумну картину. 2011-й став останнім роком зростання обсягів у будівельній галузі. Далися взнаки зниження держвидатків на капбудівництво, реалізація низки програм, банківська криза, що позбавила забудовників кредитів, а інвесторів - іпотеки. Якщо того ж таки 2011-го був приріст обсягів будівництва на 11,1%, то у 2012 і 2013 рр. галузь спрацювала з мінусом
(13,8 і 14,5%). Удар міг бути ще сильнішим, але ситуацію пом'якшив знову ж таки сектор будівництва житла для населення. У цей час житловий сектор демонстрував зростання. У 2011 р. було введено в експлуатацію 9410,4 тис. кв. м житла, 2012-му - 10749,5, 2013-му - 11217,2. Дали результат як прагнення населення в умовах наближення інфляції вкласти кошти в житло, так і зусилля забудовників, які заміняють банківські кредити розстрочкою платежів інвесторам і збільшують частку житла економ-класу. Але останнім часом з падінням реальних доходів населення це останнє джерело для утримання на плаву будівельної галузі демонструє явні ознаки виснаження. На загальну тенденцію в галузі істотно вплинуло прискорене скорочення будівництва нежитлових будівель та інженерних споруд: лише за січень-липень 2015 р. у цих секторах обсяги знизилися відповідно на 33 і 32%. Торік (без урахування Криму й окупованого Донбасу) встановилася досить низька межа зданого в експлуатацію житла - 9741,3 тис. кв. м. Обсяг здачі житла у 2015 р. впав на 18,2% порівняно з минулим роком, а обсяг будівельних робіт за січень-липень поточного року - на 26,7.

Законодавчі ініціативи Міністерства регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ здебільшого стосуються нового будівництва. Але всі ці проблеми за масштабами і гостротою із запасом перекриваються обсягами майбутніх робіт, пов'язаних з відновленням і модернізацією старого житлового фонду та ЖКГ, яке дихає на ладан. Тут ідеться про величезні вкладення. Багато експертів сумніваються, що проблеми такого масштабу можуть вирішуватися на місцевому рівні. Однак є ознаки того, що все йде саме до цього. Напевно, невипадково оперативні дії з підготовки "будівельних" законів, постанови Кабміну щодо затвердження нормативно-правових актів до них збіглися з тихим згортанням держпрограм будівництва, у т.ч. "Доступне житло". У результаті багато молодих людей втратили останню надію придбати дах над головою, а будівельні компанії - значну кількість замовлень.

При цьому схожі програми місцевого масштабу, хоча й не демонструють особливої результативності, залишилися. Керівник Мінрегіонбуду Г.Зубко підводить під такий процес теоретичне підґрунтя. Відомство, мовляв, зосередиться на виробленні регуляторної політики, спрямованої на залучення в галузь приватних інвесторів. Ряд експертів висловлюють цілком обґрунтовані підозри про наміри змістити центр відповідальності за вирішення (не вирішення) особливо складної проблеми реконструкції житлофонду та його інфраструктури на органи місцевого самоврядування. При тому, що ресурсів для цього немає ні в центрі, ні на місцях, а міжнародний досвід показує, що в таких справах без загальнодержавних програм, які визначають загальні підходи й правила, коригують як ресурси, так і дії щодо їх ефективного використання, не обходиться.

Повноваження без ресурсів

Застосування забудовниками системи продажу на виплат, як і переорієнтації на будівництво дешевшого житла (у структурі житла, яке вводиться в експлуатацію, у столиці тепер 54% становить економ-клас, 28 - бізнес-клас, 18 - преміум-клас), виявилося недостатньо для того, щоб утримати ринковий баланс. Ціни на нерухомість демонструють зниження. У Києві, за даними "Столичної нерухомості", середня ціна виставлених на продаж квартир первинного ринку нерухомості у серпні ц.р. становила 24 021 грн за кв. м. Що нижче за показник попереднього місяця на 6,18%.

Значна частина компаній і фірм не витримує конкуренції і йде з ринку: одні банкрутують, інші спрямовують кошти у більш сприятливі галузі, треті переводять свою діяльність за кордон - частково або повністю. Генеральний директор групи компаній "Альтіс-Холдинг" О.Глімбовський вважає, що криза - не найкращий час для експериментів на незнайомих ринках: "Найкраще виходити на нові ринки, коли на своєму все добре".

Та оскільки на своєму далеко не все гаразд, і змін у найближчому майбутньому не передбачається, українські будівельники дедалі активніше шукають застосування сил за кордоном. Вітчизняні заробітчани давно протоптали дорогу за кордон, і не тільки в пострадянські країни. Але нинішній відтік вітчизняних будівельників має свої особливості. Якщо раніше їхали за кордон здебільшого окремі працівники або бригади, то зараз переміщення стає масштабнішим. Вітчизняні будівельні компанії, які залишаються на ринку, поставлені в умови: або змінювати профіль, або, не бачачи перспектив удома, шукати роботу за кордоном. Останнім часом наші будівельники дедалі більший обсяг робіт виконують у Грузії, Азербайджані, на Близькому Сході, здійснюють "прориви" у країни Східної Європи, де саме розгортаються великі державні і євросоюзівські програми. "Розпочавши свою діяльність на території України, наша компанія поступово почала охоплювати ринки Латвії, Білорусі, Республіки Мальта, країн Близького Сходу" - розповів кор. DT.UA гендиректор будівельної корпорації "Граніт" В.Видренко.

Втім, зважаючи на те, скільки треба будувати й модернізувати в Україні, радості від такої затребуваності наших будівельників мало. Одне діло, коли вітчизняні компанії планомірно й виважено шукають і знаходять цікаві для ведення бізнесу й корисні для набуття досвіду замовлення за кордоном, і зовсім інше, коли вони масово тікають за кордон, рятуючись від відсутності замовлень і неминучого банкрутства в рідних пенатах. Україна вже втратила не одну галузь. Але якщо втрата, скажімо, суднобудування, позбавила заробітку кілька десятків тис. людей, то занепад будівельної галузі позначиться на роботі й житті всіх українців, - такого не витримує навіть сильна економіка.

Згортання багатьма будівельними компаніями обсягів робіт, масове звільнення з галузі кадрів не тільки шкодить сьогоденню, а й закладає міни під майбутнє. У країні, де так багато треба будувати й модернізувати, різко дорожчають відповідні послуги. Держслужба статистики констатує, що тільки з січня по серпень цього року ціни на будівельно-монтажні роботи порівняно з відповідним періодом минулого року підвищилися на 28%. Чи враховують "верхи" те, що будівельна галузь - не просто одна з багатьох, а індикатор, локомотив усієї економіки? Замість виправляти прорахунки (і не тільки в законодавстві), шукати реальні виходи з ситуації, уряд з наполегливістю, вартою кращого застосування, шукає і навіть знаходить ознаки пожвавлення економіки, якого насправді немає.