Траса Одеса—Київ: замість сільгоспугідь — складські термінали?

Попри мораторій, продаж земель сільськогосподарського призначення триває. Агенції нерухомості пропонують величезний вибір сільгоспугідь будь-якого розташування і будь-яких розмірів, починаючи від шести соток і закінчуючи масивами в кілька гектарів.

У прилеглих до Одеси районах, які бурхливо забудовуються індивідуальними житловими будинками, вартість однієї сотки коливається від 3 до 10 тис. дол. — залежно від статусу ділянки. За наявності держакта (із цільовим призначенням під забудову) ціна максимальна. До мораторію змінити цільове призначення, скажімо, клину в 1—1,5 гектара коштувало, за інформацією маклерів, 30 тис. дол. Якщо у когось і сьогодні є можливість провернути подібну операцію, то можна купувати масиви ріллі для особистого селянського господарства, робити нарізку по 6, 10, 20 соток, змінювати їхнє призначення і продавати.

Великі масиви землі фігурують в оголошеннях про продаж сільгоспугідь уздовж траси Одеса—Київ. Приміром, сот­ка землі за наявності держакта зі зміненим цільовим призначенням «під розміщення складського комплексу» коштує приблизно 15 тис. дол. За даними обласного управління земельних ресурсів, лише по одному Біляєвському району Одеської області сьогодні налічується понад 313 гектарів землі уздовж київської траси з цільовим призначенням «під розміщення вантажних терміналів і складів».

«Старий» мораторій, як відомо, дозволяв селянам змінювати цільове призначення земель, і це давало їм можливість продавати свої ділянки, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Робили це, як правило, у два етапи. Спочатку вони переводили «товарку» у землі особистого селянського або підсобного господарства, а потім продавали її спекулянтам, а ті вже в свою чергу переводили ділянки в несільськогосподарські землі для комерційної забудови.

Тож в останні два роки в міру зростання цін на землю відбувалася масова зміна цільового призначення сільгоспземель. Навколо Одеси виросли цілі мікрорайони індивідуальних житлових будинків. Така ж доля очікує і поля в прибережних районах області. І сільгоспугіддя уздовж великих залізничних і автомобільних магістралей, де планується спорудження складів, терміналів та інших об’єктів пришляхового сервісу. Звідси виникла ще одна проблема — хаотична забудова сільгоспугідь.

Якщо глянути на вищезгадані землі Біляєвського району уздовж автомагістралі Одеса—Київ крізь призму їхнього цільового призначення, то можна побачити мозаїку порваних на шматки полів. Понад 2 тис. гектарів, розпа­йованих свого часу на 900 ділянок для ведення товарного сільгоспвиробництва, виглядають сьогодні таким чином. 15%, або 313,32 гектара, припадає на землі, переведені під будівництва вантажних терміналів і складів, 1%, або 21 гектар, — на об’єкти автогосподарства і 44%, або 918,4 га, — на особисті селянські та підсобні господарства.

Оскільки новий мораторій на продаж земель не заборонив змінювати цільове призначення ділянок, призначених для ведення особистого селянського господарства, то вони теж можуть бути забудовані. Заборона, як відомо, торкнулася лише земель товарного виробництва. (Щоправда, законодавець дозволив їх міняти на будь-які земельні ділянки незалежно від їхнього цільового призначення.) А також земель, виділених у натурі власникам земельних паїв для ведення особистого селянського господарства. Але таких, як повідомили в обласному управлінні земельних ресурсів, у всій Одеській області майже немає.

В Одесі новий мораторій називають «дірявим». Хоча ринок землі з його запровадженням, як зазначають спеціалісти, дещо притих. Зате після його зняття може різко вибухнути. Проблема в тім, що зміна цільового призначення землі під забудову вже набула таких масштабів, що в майбутньому загрожує низкою наслідків.

Як пояснили в головному обласному управлінні земельних ресурсів, масова зміна цільового призначення сільськогосподарських земель може призвести до необоротних процесів. Вилучення значної їхньої кількості із сільгоспобороту вже найближчим часом може істотно зменшити валовий збір сільгоспкультур у приміських районах. Але найстрашніше інше. Оскільки ділянки під забудову опиняються в центрі масиву або, навпаки оточені оброблюваними площами, така нова нарізка унеможливлює ефективне використання решти сільгоспугідь. Інакше кажучи, масова зміна цільового призначення землі з метою її забудови має бути екологічно й економічно виправданою.

Сьогодні попит на складські приміщення багаторазово перевищує пропозицію. Але скільки потрібно, скажімо, уздовж однієї траси складів і терміналів? Хто взагалі прораховував реальні потреби Одеського регіону в земельних ресурсах для розміщення подібних об’єктів? Відомо, що ряд великих іноземних компаній теж мають намір побудувати в Одеській області, у тому числі в районі Київської траси, складські комплекси площею в 100—160 тис. кв. метрів. До речі, представники цих компаній зазначають, що стримуючим чинником розвитку ринку логістичних послуг є висока ціна землі, проблеми з відведенням ділянок і тривалий процес погоджень.

Проблема, однак, у тім, що сьогодні забудова сільгоспземель набула стихійного характеру. Немає єдиної комплексної планувальної документації. Місцеві відділи архітектури та земельних ресурсів разом із районною владою масово погоджують і затверджують містобудівні обгрунтування розміщення об’єктів, які між собою ніяк не узгоджуються. Чи замислювався хтось, яким чином зможуть мирно співіснувати перемішані на одному масиві склади та сільгоспугіддя? Схоже, ні.

Крім того, усі ці плановані об’єкти не забезпечені відповідними технічними умовами на підключення до інженерних мереж — до водогону, каналізації, електрики, газу. На сьогодні це віртуальні проекти. Вони або ніколи не будуть реалізовані, або після введення цих об’єктів в експлуатацію не зможуть ефективно функціонувати. А про їхню відповідність сучасним логістичним комплексам годі й казати.

Висновки, що містяться в деяких містообгрунтуваннях типу «будівництво даного об’єкта поліпшить рівень обслуговування сільської ради, населення та підприємств АПК України» або «необхідність у будівництві продиктована відсутністю в аналізованій зоні подібних підприємств», та й самі обгрунтування — це чиста формальність, сторінки трафаретного тексту без якихось серйозних розрахунків.

На думку обласного управління земельних ресурсів, проблема потребує як мінімум ретельного вивчення з боку фахівців різного профілю. Тобто мають бути проведені комплексні дослідження, розрахунки й експертизи, котрі доведуть або спростують доцільність появи в даній місцевості тих же складських комплексів і терміналів. А для цього потрібно розробити генеральні плани, що передбачають стовідсоткове інженерне й комунікаційне забезпечення об’єктів. Провести детальне обстеження масивів, планованих під забудову, щоб при виведенні цінних сільгоспугідь з обороту звести до мінімуму втрати. Далі. З величезних територій буде знято родючий шар грунту. Тому потребує вирішення й питання проведення комплексної рекультивації площ і поліпшення якості сільгоспугідь на інших масивах.

Цю проблему не раз озвучували на нарадах в обласній адміністрації. І навіть було ухвалено відповідне рішення Біляєвської райради про використання земель на її території. Але загалом процес зайшов так далеко, що окремими рішеннями справу не виправити. Тим більше що хаос вигідний багатьом. Оскільки підтримує спекулятивні процеси на вторинному ринку землі.