Подовження мораторію на продаж землі

6 жовтня 2016 р. Верховна Рада України проголосувала за подовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня

2018 р. Для набрання законом чинності його ще має підписати президент.

Подовження заборони на продаж земель сільгосппризначення на один рік не означає, що з 1 січня 2018-го такі земельні ділянки можна буде вільно продавати. Мораторій на продаж земель сільгосппризначення передбачено п. 15 і 14 Перехідних положень Земельного кодексу України (ЗКУ) і діє з моменту прийняття останнього. Редакція цих пунктів неодноразово змінювалася, завжди при цьому передбачаючи заборону на продаж сільгоспземель і подовжуючи строк дії мораторію. Чинна їхня редакція передбачає необхідність прийняти закон України про оборот земель сільськогосподарського призначення. Законодавці неодноразово вдавалися до спроб прийняти закон про ринок земель. Так, у Верховну Раду вносилося кілька різних законопроектів, один із яких, авторства Г.Калєтніка, було навіть прийнято у першому читанні у 2011 р.

Питання про необхідність зняття мораторію на продаж земель сільгосппризначення є актуальним та одним із найбільш дискусійних упродовж багатьох років. Так, прибічники зняття мораторію наполягають на тому, що власники сільгоспземлі повинні мати право розпоряджатися належними їм ділянками, указуючи на те, що дія мораторію призводить до існування тіньового ринку землі. Водночас противники вільного продажу землі вказують на те, що зняття мораторію може призвести до позбавлення великої кількості громадян України прав власності на землю та до концентрації значних земельних ресурсів у руках небагатьох великих землевласників, якими можуть виявитися іноземні виробники.

Позиція як прибічників, так і противників скасування мораторію має право на існування. Так, згідно зі ст. 78 ЗКУ право власності на землю - це право володіти, користуватися та розпоряджатися земельними ділянками. Тому заборона на продаж земельних ділянок сільгосппризначення є обмеженням права власності на землю. Відсутність можливості її продажу унеможливлює кредитування сільгоспвиробників під заставу землі, а відсутність коштів унеможливлює розвиток дрібних сільськогосподарських виробництв, наприклад фермерських господарств.

Великі компанії, які займаються вирощуванням сільгосппродукції, у свою чергу, мають потребу в значних земельних угіддях. Так, питання щодо концентрації земельних угідь вирішується на практиці шляхом укладання договорів оренди земельних ділянок і договорів оренди земельних часток (паїв). При цьому їхні власники, як правило, воліють укладати договори оренди землі на короткий строк, що змушує орендарів досить часто переукладати їх. У 2015 р. до Закону України "Про оренду землі" було внесено зміни, згідно з якими строк договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення не може бути меншим за сім років, також було значно скорочено перелік істотних умов договорів оренди землі. Відповідно до законодавства України орендар має право переважної купівлі землі у випадку, якщо він готовий сплатити запитувану ціну за земельну ділянку. Таким чином, в орендаря є можливість викупити земельну ділянку у разі скасування мораторію на продаж земельних ділянок. Водночас його переважне право не гарантоване, якщо буде інший покупець, готовий запропонувати вищу ціну.

Відсутність власності на земельні ділянки та короткі терміни оренди є причиною незацікавленості орендарів у її поліпшенні. У результаті досить частим явищем в Україні є недотримання сівозміни та, як наслідок, виснаження ґрунту в результаті вирощування таких культур, як соняшник і ріпак. Ситуацію погіршує те, що в 2015 р. із Земельного кодексу України були вилучено положення, які зобов'язують осіб, що використовують земельні ділянки для товарного сільськогосподарського виробництва, розробляти та затверджувати проекти землевпорядкування, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.

З позицією противників зняття мораторію, особливо в існуючій ситуації, також можна погодитися. Однією з основних причин вони називають ризик того, що земельні ділянки в умовах практично відсутності кредитування буде скуплено іноземними виробниками. Земельний кодекс України забороняє іноземним юридичним і фізичним особам мати у власності земельні ділянки сільгосппризначення. Однак цю заборону можна обійти шляхом створення іноземними виробниками українських юридичних осіб, які будуть власниками таких земельних ділянок, що забезпечить формальне дотримання законодавчих обмежень, тоді як кінцевим бенефіціаром буде іноземний виробник.

Також необхідно враховувати існування ризику, що в сучасних умовах низької платоспроможності населення, відсутності кредитування та невисокої орендної плати ціна на земельні ділянки, попри їхню цінність, не буде високою.

Згідно зі ст. 1 ЗКУ земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Нині відбувається реформа органів, які здійснюють контроль за охороною земель. Так, з 1 жовтня 2016 р. ліквідовано Державну сільськогосподарську інспекцію України. Частину її функцій планують передати Держгеокадастру, а частину - Міністерству аграрної політики України. Таким чином, станом на сьогодні не врегульоване питання щодо функцій контролю над дотриманням вимог законодавства про охорону земель.

У зв'язку з вищевикладеним, зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення має бути обумовлене створенням необхідних передумов для роботи ринку земель, а для цього потрібно прийняти закон про оборот земель сільськогосподарського виробництва. Необхідно визначитися концептуально, чи варто запроваджувати обмеження на площі володіння землею, і якщо так, то в яких розмірах, чи буде створюватися земельний банк. Необхідно також створити механізм формування ціни на земельні ділянки (можливо, запровадити обмеження мінімальної ціни).