І ВСЕ-ТАКИ ВОНА ОБЕРТАЄТЬСЯ!

Якщо правителям нічого дати народу, нехай дадуть йому волю і землю, — сказав Конфуцій. Дали! І те, й те. А на десерт — Земельний кодекс. Саме він і розколов суспільство навпіл. Одна частина, як оті страдники Микола Коперник, Джордано Бруно, Галілео Галілей, каже, що земля мусить крутитися-обертатися, мати, як і кожен товар, цінник, а відтак купуватися і продаватися. Неоєретики ж виступають проти цього перпетуум-мобіле, погрожуючи аутодафе земельній Конституції.

Опонуючі табори, хто — з нетерпінням, хто — з острахом, чекають
1 січня 2005 року, коли з ударом вічового дзвону, біржового молотка чи ціпа по виструганому току буде знято тимчасовий мораторій на купівлю-продаж землі. Хоча торгують нею — у законодавчому полі і поза ним — досить-таки давно.

Історія нас розсудить...

Класичний ринок західноєвропейського типу в аграрному секторі економіки України зароджувався з ліквідацією 1861 року кріпосного права. Щоб подолати економічно-політичну кризу, органи державної влади ініціювали масову торгівлю землею. За 6602,4 тис. десятин землі (одна десятина = 1,0954 га), наданих поміщиками колишнім кріпакам — 2 млн. 318 тис. чоловік, протягом 49 років потрібно було сплатити 170,5 млн. карбованців, за ринкової вартості цих угідь — 138,4 млн. Багато хто відхрещувався від такої «дармівщини», й державі довелося насаджувати ідею мало не силоміць. Акти купівлі-продажу придбали і колишні державні селяни, що становили майже половину сільського населення України. Якщо в 1863—1872 рр. статистика зафіксувала 30576 актів купівлі-продажу землі, то в 1893—1902 рр. — учетверо більше. Тобто задовго до столипінської аграрної реформи основна частина земельних угідь (59,5%) таки стала товаром, що крутився-обертався на ринку.

Важливу роль в інтенсифікації операцій, у ході яких земля переходила в руки власників, здатних організувати рентабельне господарство, відіграли іпотечні банки. Переважна більшість клієнтів подалася саме в акціонерні земельні банки. Вони, на відміну від державних із традиційно бюрократичною тяганиною, оперативно розв’язували проблему кредитування. З часу створення і по січень 1909 року приватні банки взяли у заставу 52,3% землі. Другу позицію (36,4%) посів Дворянський земельний банк, якому уряд, з відомих причин, створив оранжерейні умови фінансово-кредитної діяльності. Замикав трійку Селянський поземельний банк, записавши в актив лише 11,3% землі. Оскільки акціонерні банки взяли у заставу основну частину сільгоспугідь, то, природно, вони видали своїм клієнтам найбільшу суму позичок — 47,5%. Тодішні ціни на традиційні знаряддя праці: залізний плуг — 15—25 руб., кінна косарка — від 80 до 100 руб., робочий кінь, як і корова, коштував 20—25 руб. Середньомісячна платня сільгоспробітника коливалася в межах 9—27 карбованців.

Вільний вихід із громади плюс істотна матеріальна допомога з боку держави в організації хутірських господарств та переселення малоземельних селян на «гулящі» землі південно-східних окраїн Російської імперії різко прискорили процес мобілізації сільгоспугідь, у результаті чого напередодні соціальних потрясінь 1917 року структура землеволодінь в Україні трансформувалася. Взагалі ж за 52 роки (1862—1914 рр.) дворяни втратили більше половини (52,9%) земельних угідь. Цікаво, що серед покупців української землі іноземних підданих було всього... 0,2%.

Оцінимо соціально-економічні наслідки торгівлі землею. Сільськогосподарський перепис 1916 року зафіксував один надзвичайно важливий для перспектив розвитку аграрного сектора результат: частка поміщицьких посівів у середньому по Україні становила на тоді всього-на-всього 18,6%. Отже, поміщицьке землеволодіння зникало еволюційним шляхом, поступаючись ефективнішому індивідуальному. Окремі селяни домоглися приголомшливих результатів. Хіба що знаменита династія Фордів може зрівнятися з успіхами Артема, Миколи, Федора і Михайла Терещенків. Почавши практично з нуля (1803 року Артем Якович викупився з кріпаків), Терещенки з 1860 по 1910 р. придбали 139880 десятин землі, ставши найбагатшими підприємцями в царській Росії.

Чхнувши від архівного пилу, підсумую: сутність торгівлі землею головним чином полягає в пошуку ефективного власника, який не тільки хоче, а й може організувати конкурентоздатне сільськогосподарське виробництво, у чому зацікавлені всі верстви населення. Перетворення землі на повноцінний товар супроводжується появою іпотечних банків. Наявність іпотеки майже автоматично розв’язує проблему забезпечення аграрного сектора оборотними коштами. Сільське господарство України, особливо після 1906 року, коли не тільки поміщики, а й значна частина селян скористалася своїм правом купівлі-продажу землі, не лише задовольняло внутрішньодержавні потреби, а й нарощувало експортний потенціал. Чого не можна сказати про наше колгоспне село і радянську державу з її традиційним після «великого перелому» 1930 року дефіцитом продовольства. Не слід побоюватися і засилля на наших землях іноземців та осіб без громадянства, спекуляції і скупки землі закордонними «альтруїстами»: Земельний кодекс забороняє купівлю ними сільгоспугідь. Навіть якщо вони дісталися іноземцеві у спадок, то протягом року підлягають обов’язковому відчуженню. Тим паче що земля — ризикований бізнес, який, до всього, не тільки не забезпечує, а й з низки об’єктивних причин не може забезпечити одержання надприбутків. Воістину, розумний торгує продукцією, простак — сировиною, а дурень — землею.

Нинішня ситуація в Україні чимось схожа на посткріпосну. Як і тоді, нині маємо політико-економічну депресію. Колгоспний устрій евтанізовано, новий перекраює межі і чубиться за вбоге майно. Проте до масової торгівлі землею — прозорої, узаконеної, як за царату, — ми ще не дійшли. Навпаки, цей процес законодавча та виконавча влада намагається пригальмувати.

Парламентарі-комуністи попереднього складу Верховної Ради запропонували розподілити землю між усіма українцями: 0,66 гектара на кожного. Ця ідея не видалася новою, позаяк ще за уряду Вітольда Фокіна було видано постанову про поділ земель із використанням бонів. Останні покоїлися вже в Ощадбанку, обліковців ознайомлювали з веденням книг реєстрації бонів... Ще крок — і спіткала б їх доля ваучерів, якими так рясно були обклеєні громадські нужники…

Старт купівлі-продажу землі покладено сертифікатом на право власності на земельну частку (пай), який чітко декларує: «Право на земельну частку (пай) може бути об’єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави». І земельні наділи почали скуповувати. Хто — сотнями гектарів, хто — десятками… Нині є кілька фірм, кожна з яких за «земельністю» переплюнула навіть Терещенків. Але латифундистів в Україні небагато, вони знані. Є серед них й індивідуали.

Село-мільйонер

Не знаю в історії України найбагатшого села: враз мільйон доларів готівкою опинився в руках жителів Чаусове Друге Первомайського району на Миколаївщині. Сталося це несподівано. Споруджуючи добротний сімейний замок, чисельна родина Корнацьких скуповувала занедбані сусідські городи- сотки, з тим, щоб на їх місці закласти парк на правому березі Південного Бугу.

Того літа 1998 року до Аркадія Корнацького підійшов односелець Микола Петренко і, пославшись на фінансову скруту, очікувані пологи дружини, попросив купити у нього іменний земельний сертифікат. Об’єкт цивільно-правової угоди можна було придбати за 300—500 гривень, найдешевше — за пляшку самогону. Проте після докладних консультацій в органах юстиції, прокуратури, нотаріату, районному земельному відділі Аркадій встановив доволі-таки високу ціну за земельну частку (пай) площею 3,3 гектара — 2100 доларів. 150 гривень на оформлення відповідних документів покупець також виклав із власної кишені.

Звістка про купівлю у Петренка земельного сертифікату зчинила справжню революцію у селі. Доведені до відчаю збанкрутілою колгоспною системою, безгрошів’ям, зневірившись у земельних «індульгенціях», селяни рвонули до рятівників Корнацьких. Документи несли у мішках, пеленах і складували їх на призьбі. Нажахані велелюддям на обійсті, Олексій Вікторович із Клавдією Павлівною випитували в сина:

— Аркадію! Що ти робитимеш із цими папірцями? Нащо вони тобі?

— Постривайте, все поясню, а рішення прийматимемо гуртом!

На сімейній раді тільки мати виступила категорично проти скупки земельних сертифікатів:

— Не робімо цього! Ви не знаєте наших людей... Вони сьогодні продадуть, трохи потішаться грішми, гроші закінчаться, а потім клястимуть нас! Скаржитимуться в інстанції, що їх ошукали...

Купівля земельних сертифікатів відбувалася гласно. Їй передували загальні збори, сільська сходка з участю голови райдержадміністрації, начальника райсільгоспуправління, керівників земельних органів. Селян намагалися вихопити з полону хрустких доларових асигнацій:

— Людоньки! Ви ж продаєте не папірець, а землю! Одумайтеся! Ви потрапляєте у вічне рабство!

І зал одностайно протяжно озивався:

— Зна-а-а-ємо! Гіршої кабали, ніж теперішня, не буде. Да-ва-а-ай!

І дали. Точніше продали 517 сертифікатів на 1755 гектарів землі сільськогосподарського призначення. Навіть голова колишнього колгоспу «Шлях Леніна» з дружиною не втримались перед «пропагандою». Власниками цих гектарів стали приватні особи — Олексій Вікторович і Клавдія Павлівна Корнацькі, колишні колгоспники, громадяни України, які, відповідно до законодавства, мали повне право придбати у своїх односельців та колег по колективному господарству сертифіковані земельні частки (паї). За заявкою Корнацьких, на 1755 гектарів було виготовлено технічну документацію, кадастрові плани, ділянку закріплено на місцевості державними межовими знаками, договори купівлі-продажу сертифікатів нотаріально завірено, зареєстровано у районному земельному відділі, сплачено державне мито. Весь цей процес тривав два роки, і 16 червня 2000 року Корнацькі одержали державний акт на володіння землею. Їх проймало відчуття піонерства. Роїлася навіть потаємна думка, що про їхнє починання дізнається найвище керівництво у Києві і їх похвалять за те, що на практиці реалізовують постулати президентського указу. І не одного...

Наприкінці серпня 2000 року Президент сам навідався у Чаусове Друге, але не особисто до Корнацьких — з’ясувати, що за невідома хвороба прицвяхувала до лікарняних ліжок тамтешніх діток. В інсценованому перед Президентом колі раптом вигулькнула претензійна бабця: колгоспи розігнали, ми без роботи зосталися, а ви ще й землю продавати дозволили... Леонід Данилович зауважив, що, згідно з Указом, продавати землю старенька не мала права, а лише здавати в оренду. Ну, тут, звісно, народ загомонів: як? У нас он два роки тому Корнацькі... Коли ж Гаранту показали їхнє ошатне родинне гніздо, він не стримався: цих шахраїв за шкірку та за грати!

Механізм скупки сільськогосподарських угідь Корнацькими слідча бригада прокуратури, довго й нудно розпитуючи малограмотних Олексія Вікторовича та Клавдію Павлівну, розібрала до гвинтика. З їхнім сином Аркадієм, громадянином Росії, розмовляти не хотіли, навіть телефоном. І тоді він у вересні 2000 року добровільно приїхав з Москви до прокурора області, який ошелешив першим запитанням:

— А чи не боїтеся ви, Аркадію Олексійовичу, що вас тут же заарештують? Ви купили у людей за готівку землю, та ще й за долари. Стаття 80 Кримінального кодексу України забороняє провадити розрахунки у валюті.

— Перш ніж виплачувати готівкові долари, ми уклали з селянами цивільно-правові угоди, відповідно до яких, вони мені доручили замість гривень, належних їм за іменні земельні сертифікати, купити і видати долари. Ось вам чотири з лишком сотні цих угод, ознайомтеся і зважте: маєте право мене арештовувати чи ні? А якщо бути відвертим, то ми свідомо провели розрахунки у валюті, аби люди не постраждали від інфляції. Пригадуєте, який рік стояв надворі? 1998-й...

— Гаразд. Тоді розкажіть, звідки у вас узялося стільки грошей.

— Ви маєте право розпитувати мене про них? Ні! Я можу лише добровільно розповісти, бо це — приватна справа кожного. Заробили їх не вчора, а в період первинного накопичення капіталу, ще за часів колишнього Союзу, коли набирав обертів кооперативний рух. І не я сам, а родиною. І зберігалися вони на території України. Тому у вас немає підстав притягнути мене до кримінальної відповідальності навіть за контрабанду.

Правоохоронні органи, державні чиновники так і не знайшли у діях Корнацьких не те що кримінальної складової, а й натяку на порушення цивільно-правових відносин. І все ж таки 19 вересня 2000 року прокуратура області в інтересах держави, що у кваліфікованого юриста само по собі викличе посмішку, подала позов до суду про визнання недійсним державного акта на право власності Корнацьких Олексія Вікторовича та Клавдії Павлівни. На тій підставі, що начебто у 1998 і 2000 роках заборонялося придбання у власність більш як 50 га землі. Другий аргумент: державний акт на землю не видається на двох осіб, оскільки форма акта передбачає лише однину — громадянин. Якщо й далі «керуватися» причіпками до букви закону, то українські жінки взагалі позбавлені права на землю, оскільки «громадянин» — чоловічої статі.

У суді Корнацькі намагалися довести, що для купівлі 1755 гектарів у них були правові підстави — не завуальовані, а чітко регламентовані. Земля сільськогосподарського призначення продається з часу набрання чинності указом Президента від 10 листопада 1994 року за №666 (знаковим!) «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва». Пункт 3 цього документа встановлює: «Право на земельну частку (пай) може бути об’єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави», а отже, не забороняє купувати і продавати земельні сертифікати. Щодо обмеження — не більше 50 гектарів в одні руки — то така норма діяла лише в разі безплатного надання земельної ділянки з боку держави фізичній особі — фермеру. А за плату, відповідно до статті 6 пункту 5 старого Земельного кодексу, можна було купувати землі скільки завгодно. Але рішенням суду державний акт на право приватної власності Корнацьким скасували...

На третьому році протистояння стосунки між приватниками і владою загострилися до краю. Корнацькі подали позов до Страсбурзького суду з прав людини, характеризуючи дії державних органів та осіб як такі, що утискують їхні права власників, плюндрують людську честь і гідність, більше того — відкрито погрожують запроторити за грати.

Мені лишень одне незрозуміло: що, куплені і належним чином приватизовані орні гектари Корнацьких німотствують, як Марксів «Капітал» на книжковій полиці? Ні, продукують зернові, олійні, технічні культури, за якими так знудьгувалися. За чотири роки у землю вкладено ще мільйон доларів, отже, буде вона родючішою, щедрішою. Кому від цього гірше? Односельцям, які отримали роботу, непогану щомісячну платню? Чи майже ста немічним ветеранам війни та праці, яких ТОВ «Агрофірма Корнацьких» безплатно забезпечує всім необхідним для прожиття аж до наступного врожаю? Попри цькування й опір, господарче товариство продовжує діяти: торік збагатіло ще на 386 куплених гектарів, уклало 300 договорів оренди, але, по правді, власники земельних наділів воліють їх продати хазяям.

Раз, два, три! Землю продано?

Найбільша в Україні приватна земельна власність Корнацьких — факт реліктовий, і до ідилічного узагальнення на зразок «Так буде у кожному селі незалежної України!» ще дуже далеко. Цей випадок вивернув, як кожуха, прілість законодавчої бази, правовий нігілізм державних службовців, хортячу відданість чиновництва за першим погуком «фас» переслідувати здобич.

Екстраполювавши земельний переділ у селі Чаусове Друге на приватизовані 30 млн. гектарів земель сільськогосподарського призначення, грошова оцінка яких становить 257,2 млрд. гривень, влада сполошилася, а точніше — злякалася. Згідно з дорученням Президента від 18 вересня 2000 року, було проведено суцільні перевірки укладених угод про продаж земельних часток (паїв). Із 274,3 тис. нотаріально посвідчених переходів права на земельну частку (пай) комісії встановили лише 3,6% (9,9 тис.) таких, що продані. А в загальній кількості сертифікатів ця частка становила взагалі мізерію — менше 0,2%. Опитування 38,3% громадян, які продали право на земельну частку (пай), підтвердило добровільність укладання договорів купівлі-продажу. Переважне право на придбання сертифікату при укладанні таких договорів, як правило, реалізовувалося шляхом розгляду заяв громадян, які хотіли продати свій сертифікат, на загальних зборах членів господарств. Виписки з протоколів цих зборів долучалися до нотаріальних справ.

Отже, судячи зі статистики, купівля-продаж землі не набула катастрофічного характеру. Одначе задля загального спокою Верховна Рада вирішила «прикрити» сертифікатний ринок, зопалу прийнявши 2 листопада 2000 року Закон «Про угоди щодо земельної частки (паю)». Відповідно до нього, угоди, пов’язані з набуттям та реалізацією прав громадян і юридичних осіб на земельні частки (паї), крім успадкування, визнавалися недійсними. Президент, правда, не підтримав депутатського жесту і наклав вето. Парламентарії «виправилися» і 18 січня 2001 року прийняли Закон «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)», яким поставили жирну крапку у цій епопеї.

Суспільству вбивали, як копер палю, тезу про те, що українське селянство ще не готове купувати-продавати землю: глитаї скуплять чорноземи за безцінь, а ошукані наймитуватимуть у них... Згодом «земельні ідеологи» вишукали черговий убивчий аргумент: не сертифікат можна продавати, а державний акт. Шкереберть і розробка форми сертифікату, і власне його виготовлення кількістю 8,2 млн. штук, і Книга реєстрації сертифікатів, а з ними — й солідні бюджетні кошти. Тепер голова Держкомзему Анатолій Даниленко щомісяця звітує про «космічні» темпи заміни сертифікатів на держакти, начеб у цьому — вінець земельної реформи. А якими ж їм бути, якщо оплачено лишень 20% цих робіт?! Стримує їх і низька технічна оснащеність земельно-кадастрових центрів та бюро, і відсутність розробленої на належному рівні проектної землевпорядної документації на новостворені сільськогосподарські підприємства.

За оцінкою Анатолія Степановича, для завершення земельної реформи потрібно близько 800 млн. грн. Можливо, до 1 січня 2005 року, коли дозволять транзакційні операції із земельними ділянками сільськогосподарського призначення, 6,78 млн. громадян — суб’єктів права на земельну частку (пай) — і одержать жадані держакти. Хоча майже 3% потенційних землевласників досі не отримали ще й «дефективних» сертифікатів. Заміна їх на державні акти — операція для селян досить фінансово обтяжлива. Треба викласти 60 гривень з кишені за виготовлення держакта плюс сплатити 165 гривень мита... Чи кожен селянин розщедриться сьогодні на таку суму?!

Владні інституції, як на мене, сплановано віддаляють активізацію ринку землі як інвестиційного механізму аграрного сектора економіки. Їхні дії чимось скидаються на дії дбайливого господаря, який, жаліючи свого пса, замість відрубати йому хвоста за один раз робить це у кілька прийомів. Якщо земля не йде до селянина, то селянин іде у... землю. Бо й справді, чи доживуть власники сертифікатів і державних актів, серед яких третина — люди похилого віку, а ще третині — по 50—65 років, до того часу, коли землю офіційно проголосять товаром?! Близько 600 тис. власників сертифікатів уже померли... Чому мають потерпати ті, хто не виявив запалу ґаздувати по-новому, кому чужий подих підприємницького вітру у сфері АПК? Ця категорія власників ладна хоч сьогодні за гроші позбутися землі, а не визирати з-за хвіртки рік 2005-й. Не хотів би перекидати коромисло до жорстокої ленінської тези: «Ненавиджу селян... Ненавиджу мужиків. Терплю їх, навіть гладжу, але ненавиджу. Хотів би, щоб вони щезли всі до останнього. Або вони стануть робітниками, або поздихають», але дозовані земельні свободи — селу не на користь. За неповних два роки, що зосталися, навряд чи проблема спекулятивних операцій на ринку землі, як і її монополізації, втратить актуальність. Через тимчасову заборону купівлі-продажу сільгоспугідь Земельний кодекс зразка 2001 року втратив ринковий шарм, успадкувавши ґандж свого попередника, у редакції 1992 року, який також декларував (тільки й того!) вільну купівлю-продаж землі. По суті, ситуативна більшість у залі, а саме 232 депутати, котрі проголосували за Земельний кодекс іменними бюлетенями, пішла на поступки лівій частині парламенту, яка обіцяла безперешкодне проходження закону у разі зняття з розгляду статей щодо продажу земель сільськогосподарського призначення…

Знавці доводять, що новий Земельний кодекс — симбіоз альтернативного законопроекту (70%) та урядового (30%). І що саме кабмінівські «вкраплення», по суті, зруйнували правову цілісність і стрункість документа, вкотре довівши дегенеративність спарювання їжака з вужем. Ще не встиг з’явитися розчерк Президента під Земельним кодексом, як група фахівців запропонувала істотні доповнення до нього. Аби не дратувати ліві сили у парламенті, авторів змін чемно попросили витримати паузу. Але те, що доповнення так і просяться до нашвидкуруч зверстаної земельної Конституції, очевидно як Божий день.

Якби автомобільний концерн виставив на продаж супермодель, застерігаючи при цьому покупців, що в ній бракує 30 деталей та вузлів, навряд чи хто ризикнув би сісти за кермо пекельного авто. Без 30 першочергових цементуючих законів Земельний кодекс рік простоював. Більшість фахівців сходяться на думці, що вводити в дію його слід було, як і Цивільний, — тобто давши, як молодому вину, рік вистоятися. А тут — і міхи, й вино — все молоде. Лише проблема купівлі-продажу сільськогосподарських земель задавнена.

Що ж пропонує Земельний кодекс? Ні, не почити в Бозі, а, за Висоцьким, просто «затаиться на время»: не торгувати землею до 1 січня 2005 року. Може, й довше, якщо мораторій продовжать. Перехідними положеннями на період до 2010 року також передбачено обмежити 100 гектарами площу земель сільськогосподарського призначення, яка може перебувати у приватній власності. Але, як жартує знайомий механік, на кожен болт є контргайка. Метиковані концентратори земельного капіталу знаходять лазівки у, здавалося б, непролазному статейному частоколі. Табу наклали не на всі транзакції із земельними ділянками: виняток становлять міна й успадкування.

Приміром, купую партію авто «Славута» чи «ЗАЗ-Деу», транспортую у будь-яке село і обмінюю транспортний засіб на земельку. Предметом міни може бути будь-що: квартира у райцентрі, меблевий гарнітур, пуд солі чи навіть коробка сірників. За згодою обох сторін...

Зрештою, прозоро, без викрутасів ви можете продати наділ органам влади. Це — дозволяється. У трохи хитріший спосіб можна оминути й перепону «100 гектарів — в одні руки». На базі агрофірми створюєте холдинг, кожна з фірм якого матиме право придбати 100 гектарів. Чим більше клонованих філій у холдингу, тим жирніший ви латифундист!

Якщо 2005 рік — це кватирка, через яку легально можна купити не більше ста гектарів землі, то що станеться після 2010 року, коли знімуть усі заборони на купівлю-продаж? Чи кинуться охочі у розчахнуте вікно? Та й хто купуватиме земельку, якщо понад 80% українців — бідні, а гектари — дорогі? І хоча сто на сто метрів ріллі на кілька порядків дешевші, ніж заасфальтовані на Хрещатику, — лише 10 млн. гривень, усе ж таки більшості родючий ґрунт не по зубах. Нормативну грошову оцінку земель застосовують для оподаткування, врегулювання земельних відносин, відшкодування втрат сільськогосподарського, лісового господарств при вилученні земельних ділянок для несільськогосподарських потреб та для інших механізмів економічного регулювання раціонального використання земель. Водночас діє експертна грошова оцінка земель, яка врегульовує питання іпотеки землі, інвестицій, купівлі-продажу, обміну земельних ділянок, тобто всього, що пов’язане з рухом земельних ділянок за цивільно-правовими угодами.

Отож, за нормативною оцінкою, започаткованою з літа 1995 року, гектар орної землі коштував 3540 дол. США. Потім із чехардою фінансових метаморфоз цінова планка опустилася до рівня 960—1200 дол. А реальна плата, якщо надумали продати, так звана ринкова? Від 50 до трьох тисяч, але гривень... Доки аграрний бізнес працюватиме на збитки, ринки сільськогосподарської продукції не стануть еластичними, доти земля як об’єкт ринку залишатиметься не вельми привабливою. Відтак і ціни реальних угод на орні масиви будуть у кілька разів нижчими за кадастрову оцінку.

Краючи землю на паї, Україна вдалася до парцеляції (подрібнення), хоча гіркий досвід пореформених країн мав би стати пересторогою. Ми наплодили 6,78 млн. власників куцих наділів, доход з яких — аби вижити. Такі площі не цікавлять ні інвестора, ні покупця. Крім того, кожен землевласник має право вимагати доступу до власної ділянки: прокладення під’їзних шляхів, зрошувальних каналів тощо. Тому виникає загроза втрати значних за обсягом сільськогосподарських площ.

Ще одна біда: переважна більшість власників таких «п’ятачків» — селяни — не зможуть через брак коштів наростити земельні м’язи за рахунок сусідських наділів. Утім, не слід поспіхом записувати їх у потенційні продавці: спізнавши смак оренди, вони й надалі довірятимуть свої паї успішним аграріям. Та їм, зрештою, і діватися нікуди. Трохи певніше почуватимуться фермери, доходи яких даватимуть змогу поступово, з року в рік докуповувати одну-три земельні ділянки. Це крім безплатно переданих кожному члену фермерського господарства у приватну власність земельних часток. Та фору всім даватимуть великі агрофірми, які вкладуть кошти, хоч це і вважається заморожуванням капіталу, у цілісні, не менш як стогектарні масиви, придатні для товарного виробництва.

Великі сподівання аграрії покладають на іпотеку землі — один із реальних інструментів залучення кредитів під заставу земельних ділянок. Але навряд чи він реально спрацює через заборону продажу навіть заставлених земельних ділянок. Трохи звуженим видається правове поле для функціонування біржового ринку земельних ресурсів, узаконене статтею 135 Кодексу. Завдання земельних аукціонів — посередництво у торгівлі земельними ділянками державної та комунальної власності між державою та суб’єктами підприємницької діяльності. Водночас операції, пов’язані з купівлею-продажем земель, які перебувають у приватній власності, фактично опинилися поза межами організованого земельного ринку, а отже й державного регулювання. Це, звісно, мало сприяє захистові прав селян-продавців землі та зростанню обсягів операцій із земельними ресурсами сільськогосподарського призначення. Тож виникає потреба в законодавчому розширенні переліку об’єктів, які можуть бути предметом торгів на земельних аукціонах.

«Квартирка» для іноземців

А якщо забракне власних коштів для купівлі ласих чорноземів, чи не перетече в Україну транснаціональний капітал? Тих, хто тремтить перед засиллям іноземців на нашій землі, заадресую до Земельного кодексу: він забороняє іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Хоча...

— За нашим законодавством, іноземними юридичними особами вважаються ті, що створені і зареєстровані в інших країнах, крім України. Добре це чи погано, але, записавши у статті 82 Земельного кодексу «Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки...», ми тим самим позбавили українських громадян та юридичних осіб, які створили юридичні особи за кордоном, набувати землю у власність, бо вони — іноземці, — пояснює законотворчі колізії Павло Кулинич, співавтор нового Земкодексу, кандидат юридичних наук, старший науковий співробітник Інституту держави і права НАН України. — Але не заборонили це чинити іноземцям. Будь-який іноземець — громадянин чи юридична особа — може створити на наших теренах юридичну особу, яка вважатиметься українською і, відповідно, набуватиме право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Чесно кажучи, ми намагалися цьому запобігти, запровадивши деякі обмеження. Яким чином? Записали: юридичні особи можуть набувати землю сільськогосподарського призначення у власність, якщо вони засновані громадянами або юридичними особами України... Але цю вставку через поспіх із прийняттям кодексу втелющили у зовсім інше місце, від чого деформувалася суть. Дочірні фірми іноземних юридичних осіб вважаються українськими...

Отже, іноземна юридична особа створює в Україні підприємство — нейтральне, причетне до землі так, як я — до зовнішньополітичної діяльності. Головний офіс, у свою чергу, за принципом «піраміди» плодить менші фірмочки, які, скуповуючи масні гектари, ставитимуть на межах наших полів прикордонні стовпи своїх країн. Щоправда, цю ідилію враз може зіпсувати законотворча муза Кабінету міністрів, який більш як 20 нормативно-правовими актами ще уточнюватиме правила землекористування. Тому може так статися, що титульним у земельній реформі стане не Земельний кодекс, а численні постанови, укази, закони. За словами заступника глави адміністрації Президента Павла Гайдуцького, Кодекс — статичний документ, який утверджує норми, але не забезпечує їх реалізації. Отож не данайців слід боятися, а своїх «дарувальників».

Утім, хоч би як Україна демонструвала свій гонор, вона змушена буде дозволити купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення іноземним юридичним та фізичним особам, якщо, звісно, бачить себе у сонмі Євросоюзу. На такі жертви пішла Угорщина, прийнявши рішення про легалізацію продажу сільськогосподарських угідь із 2008 року. Трохи пізніше, з 2015 року, таку процедуру запровадить і Польща.

Вже зараз український політикум трактує зняття мораторію на продаж сільгоспземель чужинцям не як політичний крок, а як суто економічний. Мовляв, не включивши землю в ринковий обіг з участю іноземних юридичних та фізичних осіб, ми тим самим не зможемо залучити значні іноземні інвестиції.

Десять літ ми пробалакали про приватну власність на землю замість того, щоб забезпечити її роботу на благо українського народу. Ще шість базікатимемо про мораторій та обмеження на купівлю-продаж. Поки державні мужі визначаються із «правом» на землю, вона потихеньку рухається. Як у правовому полі, так і поза ним.