ЯК НЕ ВТРАТИТИ СВОЄ ЖИТЛО

Відповідно до статті 47 Конституції України, кожен громадянин може побудувати житло, придбати його у власність чи узяти в оренду. Раніше, коли ми усі були орендарями у держави, частини житла позбавлялися хіба що при розділі майна під час розлучення. Закон про приватизацію державного житла подарував нам квартири у власність. Ура! Та раптом населення із жахом виявляє, що залишитися взагалі без нічого — справа миті. Адже приватизувати за місяць житло — просто, а от захистити його — набагато складніше. Для цього, аби стати його справжнім власником, потрібно переробити свою психологію, усвідомити свою відповідальність за безпеку квартири, необхідність свого адвоката під час підписання документів, мати чуття на шахраїв, бути пильним. В інших країнах на формування таких рис національного характеру йшли десятиліття, а то й життя цілих поколінь. У нас безстороння статистика буквально кричить про успішний симбіоз знахабнілого шахрайства з корупцією тих, хто стоїть на варті закону. Близько половини тих, хто втратив житло, втратили його внаслідок операцій із нерухомістю і супроводжуючих їх квартирних афер. Квартирні аферисти залишають своїх жертв на вулиці, калічать людські долі, а суди перетворюються на пустопорожню формальність. Страшний молох не шкодує навіть стариків і дітей.

Громадяни, облаштовуючи своє життя, обмінюють, продають старі квартири, купують або будують нові. А їх найбезпардоннішим чином «кидають» — при переїзді і розлученні, при обміні, купівлі і продажу. При цьому, як годиться, знаходяться і свідки, котрі дають показання проти «кинутого». Держава ж і у вус не дує.

Втім, дехто з нас уже не чекає від неї милості. У липні минулого року з ініціативи 250 голів ЖБК і об’єднань співвласників будинків було створено представницьку громадську організацію — Спілку власників житла Києва, основна мета якої — врегулювання громадських відносин у житловій сфері. В правління спілки, котру очолює Іван Салій, увійшли представники всіх районів столиці, працівники установ і громадських організацій, що мають стосунок до житлово-комунального господарства, учені, юристи. Спілка займається багатьма питаннями: житловими субсидіями і тарифами на комунальні послуги, оподаткуванням ЖБК і прибудинковими територіями, підготовкою пропозицій щодо нового Житлового кодексу і створення нових об’єднань співвласників будинків. Позиція Спілки власників житла із проблеми спорудження мансард у Києві була викладена в інтерв’ю з Михайлом Березовчуком (заступник голови спілки), котре «ДТ» опублікувало в березні. За час, який минув після першої публікації, фахівці спілки на основі узагальнення судової практики, роботи своєї адвокатської консультації підготували огляд, у якому робиться спроба систематизувати неприємні ситуації, у які можуть потрапити власники квартир. Цей огляд буде випущено окремою брошурою, а сьогодні ми пропонуємо його читачам у публіцистичному варіанті з коментарями Михайла Березовчука.

Дарування чи купівля-продаж замість довічного утримання або позики

— Михайле Олександровичу, найбільш поширеним способом отримати житло безплатно є дарча. Хто ці «дарувальники» і хто їх обманює?

— Дарують квартири, в основному, самотні і хворі люди похилого віку, стурбовані перспективою старості без сторонньої допомоги в умовах подорожчання життя. Через довірливість, незнання законодавства, проблеми зі здоров’ям ці нещасні люди оформляють дарчі в надії на те, що ті, кому вони дарують свої метри, про них подбають. На жаль, часто надії самотніх виявляються марними. Отримавши квартиру в подарунок, «опікуни» ухиляються від виконання даних зобов’язань. У таких випадках потрібно звертатися до суду, оскільки закон на боці обманутих «дарувальників».

…Наприклад, Заводський суд м. Миколаєва обгрунтовано задовольнив позов гр-ки Ю. до гр-на Б. про визнання дарчої недійсною. Що ж з’ясувалося в ході судового розслідування? Позивачка виявилася самотньою, безграмотною жінкою похилого віку, котра потребувала догляду й утримання. Фактично дарчу на квартиру гр-ка Ю. обумовлювала довічним утриманням. Те ж саме довелося визнати і відповідачу — гр-ну Б. Попри такі обставини, нотаріус, який засвідчував договір дарування між особами, котрі не є родичами, не роз’яснив їм зміст угоди і його наслідки.

— Іноді, маючи на меті довічне утримання, сторони оформляють договір купівлі-продажу квартири, — каже Михайло Березовчук. — Це теж небезпечно.

Дніпровський райсуд Києва розглянув позов гр-ки Б. до гр-на Г. про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. У справі встановлено, що самотня, літня позивачка продала квартиру, котра належала їй, за 170 грн., вважаючи, що відповідач із дружиною доглядатимуть за нею до смерті. Та після укладання договору подружжя Г. не лише залишило бідолашну жінку без якоїсь допомоги, а й виписали з квартири. Суд справедливо дійшов висновку: договір було укладено у результаті помилки старої жінки, котра вважала продаж квартири гарантією довічного утримання.

— А якщо суд не захистить стару безпорадну людину?

— Якщо це не зробить суд першої інстанції, потрібно, не зволікаючи, подавати апеляційну або касаційну скаргу!

…Так і зробила, на щастя, гр-ка Х, коли Жовтневий райсуд Луганська відмовив їй у позові до гр-ки Л. про визнання договору дарування недійсним. Суддя посилався на те, що позивачка добровільно вселила відповідачку з її дитиною у свою квартиру і з метою прописки оформила договір дарування. І лише в ході розгляду касаційної скарги було встановлено підступний обман із боку гр-ки Л.

Х. виявилася жінкою похилого віку, котра стояла на обліку у психіатра, погано бачила, користувалася слуховим апаратом, родинних стосунків між сторонами не було. А підписуючи папери, вважала, що це робиться винятково задля прописки відповідачки. Луганський обласний суд скасував незаконне рішення райсуду.

— Таким чином, — робить висновок Михайло Березовчук, — людям похилого віку, котрі бажають використати квартиру для забезпечення своєї старості, у жодному разі не слід оформляти дарчу або договір купівлі-продажу. Потрібно оформити відповідно до ст. 425 Цивільного кодексу договір довічного утримання. Такий договір можна розірвати, якщо обов’язки з утримання не виконуються. Коли такий договір з якихось причин не подобається, то можна скласти на особу, котра доглядатиме за літнім власником, заповіт, предметом якого буде квартира.

— За яких ще обставин договір купівлі-продажу може бути небезпечним?

— Його не можна укладати в ситуації, коли необхідно швидко зібрати значну суму грошей. Звичайним у таких випадках є договір позики. Але через незнання цього нюансу зневірені люди іноді укладають саме договір купівлі-продажу квартири в надії, що його буде анульовано кредитором після погашення боргу. Нерідко сума позики значно менша за вартість квартири. Це тим більше небезпечно, адже судова практика з таких питань невідпрацьована!

…Ось приклад. На вул. Вишгородській у Києві в трикімнатній квартирі мешкає сім’я: Г.Т., К.Є. і Н.П. Квартиру вони отримали у власність від заводу «Продмаш». Маючи певні матеріальні труднощі, вони домовилися з гр. К.Є. про позичку, однак замість оформлення договору позички і застави, уклали договір купівлі-продажу, завірений на біржі «Десятинна». Незабаром недалекоглядні продавці були змушені звернутися в Подільський суд. Суд у вересні 2000 р. вирішив, що цей договір є вигаданим, позивачі не мали намірів позбавляти себе прав власності на житло, і позов задовольнив.

— Якщо колишній власник такої квартири хоче повернути її через суд, то в позові передусім потрібно посилатися на ст. 57 Цивільного кодексу, — коментує Михайло Березовчук. Відповідно до цієї статті має бути доведено, що при укладанні договору мали місце факти обману, насильства, погрози представника однієї сторони стосовно іншої чи збігу тяжких обставин. Під останніми в судовій практиці розуміють такий майновий чи особистий стан громадянина або його близьких (крайня скрута, хвороба тощо), за якого він змушений був укласти невигідну для себе угоду. Однак це підлягає оцінці, і суд може подивитися на таку ситуацію інакше.

Шахрай заволодіває документами
на квартиру

— Багато випадків втрати житла мають головну причину — шахрай на певний час заволодів документами на право власності на квартиру, — констатує Михайло Березовчук.

…Напевно, випадок із Георгієм Біровим видасться комусь смішним, комусь трагічним. Жив собі на Оболоні самотній 35-річний киянин, який поховав батьків і не встиг завести сім’ю, до того ж геть позбавлений життєвого практицизму. А що стосується фінансів, то їх цілком вистачало, бо він здавав в оренду другу квартиру, що дісталася в спадщину від бабусі. Загалом, справи йшли непогано до появи останнього квартиранта, такого собі Ігоря, котрий знайшов Георгія без посередників і запропонував за проживання в двокімнатних апартаментах 180 доларів на місяць із передоплатою.

Незабаром Георгій відчув до Ігоря глибоку симпатію, особливо після того, як «молодий бізнесмен, який ганяє з Польщі вантажі», звів хазяїна з молодою співробітницею Танею. Як годиться, нове знайомство відзначили шампанським на другій квартирі, де зберігалися усі його документи. Не відчуваючи вже анінайменших підозр, протягом майже двох місяців улітку 1998 р. Георгій неодноразово запрошував «нових друзів», тим більше, що з Танечкою складалася «любов». А 5 серпня миттєво, жорстоко і цинічно прийшла біда. Двері орендованої квартири Георгію відчинила незнайома молода пара, котра відразу заявила ж, що квартиру вони щойно купили у такого собі громадянина К. і ні про якого іншого господаря, як і про квартиранта Ігоря, нічого не знають. «А якщо ви колишній власник і вас обдурили — то це, шановний, ваші проблеми!» — от і все, що почув бідолаха. Вдома хазяїн із жахом виявив зникнення паспорта, військового квитка, усіх документів на квартиру, котру здавав Ігорю. Як показало слідство, шахраї діяли чисто: в украдений паспорт і військовий квиток вклеїли фотографію підставної особи, у результаті Георгія досить легко виписали з квартири і зняли з військового обліку. Протягом двох місяців двокімнатна квартира вартістю 17 тис. доларів спочатку була продана киянину К., котрий у свою чергу перепродав її жительці Житомира Н. Угоду шахрая з К. засвідчив приватний нотаріус Київського територіального округу. Залишається додати, що тільки через чотири роки Георгію вдалося захистити свої права власника квартири в одному з київських райсудів, живучи всі ці роки в злиднях. Останнє рішення суду таке: Георгію повертається квартира, а з К. на користь Н. стягуються гроші в повному розмірі вартості квартири. Чи можна вважати це рішення справедливим? Адже дамокловим мечем висить питання: чи зможе повернути К. 17 тис. доларів Н. , та й чи повинен він це робити як сумлінний покупець? Тут белетристика закінчується, поступаючись місцем юриспруденції. Слово Михайлу Березовчуку:

— У повсякденному житті, якщо вас називають сумлінним, — завжди приємно, проте в сфері угод купівлі-продажу цей статус застосовується, коли доводиться вести судову боротьбу за чесно куплену річ або повернення ваших грошей. Це поняття вводить ст.145 Цивільного кодексу: «Якщо майно за плату придбано в особи, котра не мала права його відчужувати, про що покупець не знав і не повинен був знати (сумлінний покупець), то власник може зажадати це майно лише в тому випадку, коли майно втрачено власником або особою, якій майно було передано власником у користування або вкрадено, або вибуло з власності іншим шляхом мимо їхньої волі».

Уявіть собі, що ви купили квартиру, правильно оформили договір купівлі-продажу, заплатили гроші ... і через якийсь час залишаєтеся і без квартири, і без грошей. Страшно, правда? Та, на жаль, цілком реально. У березні цього року до адвокатської консультації нашої спілки звернулася така ось сумлінна покупниця Ольга Музальова, котра абсолютно чесно придбала квартиру у гр-на П-ко, котрий, у свою чергу, купив її в гр-на І-го. Гр-н І-й звернувся з позовом у суд про визнання угоди купівлі-продажу недійсною і повернення йому квартири, оскільки він її не продавав, а усього лише передав її такому собі Гуриненку, котрий пред’явив йому документи працівника ріелторської фірми для проведення ремонту і здавання в оренду. Наступним розслідуванням було встановлено, що цей квартирний аферист у даній ріелторській фірмі не працював, а своє фото вклеїв у паспорт на ім’я Гуриненка. Потім, отримавши від гр-на І-го його паспорт, документи на квартиру і ключі від неї, продав її гр-ну П-ко. Ми рекомендували О.Музальовій робити упор на тому, що з трьох учасників цієї сумної історії (аферист не в рахунок) саме перший власник І-й своїми безвідповідальними діями зробив найбільший «внесок» у реалізацію шахрайства. У чому тут відмінність від попередньої «оболонської» справи? Різниця в тім, що г-н І-й сам добровільно віддав лже-Гуриненку свій паспорт і документи на квартиру. Схожа ситуація описується в «Правових позиціях Верховного суду України» № 8 за 1998 р.: «При задоволенні позову про визнання договору купівлі-продажу недійсним оплачені покупцем гроші стягуються з особи, котра одержала їх при незаконному продажі. Якщо цю особу не буде встановлено, ці гроші стягуються з власника, котрий допустив халатність при передачі документів і квартири для здавання її в оренду і через цю халатність завдав покупцю збитків». У квітні цього року Київський міський апеляційний суд, захищаючи інтереси сумлінних покупців П-ко й О. Музальової, угоду недійсною не визнав.

…У попередніх випадках постраждалі повинні звинувачувати себе за надмірну довірливість до малознайомих людей. Наскільки ж мало бути більше, якщо причиною втрати квартири є близька людина? В адвокатську консультацію спілки звернулася Олена Погосян. У квітні минулого року до її 88-річної матері — Ганни Вдовиченко несподівано з’явилася незнайома жінка і заявила, що вона є законною власницею її двокімнатної квартири на проспекті Маяковського, 12. Згодом з’ясувалося, що її син Михайло, котрий дуже зловживав алкоголем, продав їхню квартиру, використовуючи доручення, видану від імені матері на ім’я ріелтора. У дорученні за матір підписався син, оскільки нотаріус засвідчив, що поручителька за станом здоров’я підписуватися не може. Проте в дійсності Ганна Сазонівна сама себе обслуговує, нормально розписується, одержуючи пенсію. Через п’ять днів після цієї угоди син помер. Мати і сестра вважають, що йому в цьому допомогли люди, котрі постійно приходили до нього, приносили багато саморобної горілки, умовляли продати квартиру, і грошей за квартиру йому ніхто не давав. Про це слідчим розповіли і сусіди. Наприкінці травня до Ганни Вдовиченко ввірвалися кілька енергійних молодих людей, насильно посадили в машину і відвезли в село Демидів. Лише через кілька днів Олені вдалося розшукати там матір у напіврозваленій хатинці. У даний час позов Ганни Вдовиченко про визнання доручення недійсним розглядається в суді. Спілка власників житла виділила досвідченого адвоката, допомога якого буде дуже доречною, оскільки дивні події з цією сім’єю продовжуються. Після незрозумілого візиту до Ганни Сазонівни співмешканки померлого сина, у її квартирі було зроблено обшук і виявлено сумку цієї жінки. Олену Погосян і чоловіка затримали, але у відділенні міліції висунули претензії з приводу дрібного хуліганства. Олену відпустили через добу, а чоловік повернувся з міліції через п’ять днів із тілесними ушкодженнями, установленими згодом судмедекспертом. Перевірку цих фактів у даний час проводить Подільська прокуратура.

Наведемо останній випадок в огляді (але, на жаль, не останній у практиці спілки). Старокиївський райсуд задовольнив позов Б. до К., визнавши договір купівлі-продажу квартири недійсним. Завідувачка 19-ю державною нотаріальною конторою С. оформила договір, за яким Б. начебто продала квартиру, що належала їй. Докази позивачки про те, що нікому не продавала своє житло, не приходила в контору і не підписувала договір, підтвердилися в ході судового засідання. Після того, як зник її квартирант, гр-ка Б., не знайшла ні свого паспорта, ні ключів від квартири, ні інших речей. Вона звернулася в міліцію, а пізніше дізналася, що її квартиру продано. Експертиза встановила: підпис продавця в договорі зроблено не Б. Свідчення нотаріуса С. про те, що при оформленні договору продавцем була позивачка, особу якої вона, нотаріус, добре перевірила, суд визнав хибним.

— Михайле Олександровичу, в останніх історіях чітко простежується важлива роль ріелтора та нотаріуса. Поки остаточно цю роль не встановлено, природно, не можна акцентувати на них увагу. Проте проблема існує...

— Звісно, існує! Ці фахівці часто залучаються до розгляду квартирних афер у судах. У таких випадках нотаріуси наводять на свій захист мільйон доказів, що зводяться, як правило, до одного: в Україні, мовляв, недосконала і невідпрацьована система реєстрації прав власності. Головний «нотаріальний козир» — перевірити законним шляхом юридичну чистоту відчужуваного об’єкта сьогодні практично не можуть ні нотаріуси, ні біржі, ні агентства нерухомості. Нотаріусів наслідують і деякі адвокати: мовляв, украсти квартиру чи будинок неможливо. І те й інше твердження — звичайні казуїстика і словоблудство! У «оболонській справі» ми якраз і бачимо факт крадіжки квартири, коли справжній власник передав її в користування орендарю, а той став «липовим» власником, просто вкравши документи! До того ж, юридичну чистоту квартири перевірити можна, хоча це досить клопітно. То про яку ж недосконалість законодавства може йти мова, якщо абсолютно надійно засвідчити особу продавця нотаріуса зобов’язують як Закон про нотаріат, так і Інструкції про порядок здійснення нотаріальних дій?! І якщо нотаріус визнається винним, то саме йому разом із пійманим шахраєм доводиться виплачувати гроші сумлінному покупцю — у розмірі, визначеному мірою провини. Більше того, нотаріуса можна притягти і до кримінальної відповідальності за ст. 167 КК за халатність під час виконання службових обов’язків, і такі випадки в Україні вже були.

— То чому ж, Михайле Олександровичу, якщо в нас настільки чудесне законодавство, часто-густо крайнім виявляється сумлінний покупець?

— Ось на це і слід спрямувати вістря критики — на невизначеність вирішення подібних питань судами. Все ж доводиться констатувати пресумний факт: у сучасній вітчизняній правовій практиці інтереси учасників ринку нерухомості, особливо покупців, реально захищені дуже слабко. Зрештою, нотаріус може бути визнаний невинним (якщо йому вдасться довести виконання підробки на високому технічному рівні, як це відбулося в наших прикладах). І що тоді?

Про те, як винахідливо і нешаблонно розробляють аферисти свої сценарії з метою хоч на день заволодіти документами на квартиру, можна розповідати довго. Але хочеться в порядку обговорення поставити одне запитання: чи все передбачає інструкція про здійснення нотаріальних дій для запобігання шахрайству, зокрема, квартирному? Адже якщо нотаріус усе ж наважився завірити підроблений документ, то марно сподіватися, що він будь-коли у цьому зізнається. Може, слід у випадках, коли завіряється підпис досить літньої людини, установити необхідність її докладної власноручної заяви, а не лише підпису-карлючки на бланку, набраному на комп’ютері? А 10-ту статтю інструкції, де йдеться про підпис за людину, котра за станом здоров’я сама не може це зробити, доповнити вимогою присутності свідка, наприклад, медичного або патронажного працівника.

Родовід квартири

— Зі збільшенням кількості аналізованих випадків ми наближаємося до формулювання головної турботи покупця квартири. Це — знання «родоводу» квартири за увесь час її існування. Михайле Олександровичу, які події в житті квартири небезпечні для нового власника?

— Це усі види зміни її юридичного статусу, не передбачені законодавством. Окрім описаних уже прикладів підміни одних видів договорів іншими і фактів явного шахрайства, слід зазначити порушення законних прав людей, які будь-коли мешкали в квартирі, особливо права відсутніх членів сім’ї на момент приватизації чи продажу, права членів подружжя, права неповнолітніх дітей, інвалідів. Житло може бути перепродане багато разів, однак непомічене порушення закону на самому початку її «долі» може стати причиною визнання недійсними всіх подальших угод.

…У лютому в Спілку власників житла звернулася Лариса Волощенко, котра 2001 р. придбала трикімнатну квартиру на Оболоні. Перед покупкою, дізнавшись, що в квартирі разом із продавцем прописано також її племінницю, Лариса Федорівна поцікавилася, чому вона не вказана в приватизаційному свідоцтві. Їй пояснили, що право на приватизацію було нею використано при приватизації квартири матері, де вона фактично мешкає. З цієї причини покупець не порушувала питання про отримання згоди органу опіки, оформила купчу, сплатила гроші. Яким же був її подив, коли мати подала позов у суд про порушення права на житло своєї дочки і визнанні угоди купівлі-продажу квартири недійсною. Виявляється, ця дитина використала право на приватизацію не повністю! Залишилася незначна кількість житлових чеків. У квітні Оболонський місцевий суд визнав продаж квартири недійсним, а це означає, що Л.Волощенко має звільнити квартиру й одержати назад свої гроші. Проте повернути сумлінному покупцю її гроші буде дуже складно, оскільки продавець по завершенні угоди швидко залишила межі України.

Обережно, діти!

Недоліки «родоводу» квартири найчастіше пов’язані з проживаючими там неповнолітніми дітьми. Продати таке житло можна лише за згодою державного органу опіки (не плутати з опікунською радою). Ігнорування цієї вимоги призводить до визнання даного договору купівлі-продажу і всіх подальших недійсними.

…Так, наприклад, Дніпровський районний суд Києва задовольнив позов прокурора і гр-ки Т. в інтересах дітей останньої до гр-на Г. про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. Як з’ясувалося, при укладанні договору на Київській товарній біржі «Десятинна» не було згоди органу опіки на відчуження квартири, право на яку окрім Т. рівною мірою мали і двоє її неповнолітніх дітей.

У попередньому прикладі діти мимоволі стали причиною відчутної втрати для сумлінного покупця. У наступному — вони самі з вини дорослих втратили своє житло. Радянський райсуд Києва задовольнив позов прокурора в інтересах неповнолітніх Н.І. і Н.В. до Н.О. і Д. про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири. Відповідальниця Н.О. із наміром продати двокімнатну квартиру, у якій вона мешкала з двома дітьми, отримала на це дозвіл органу опіки, але з умовою попередньої купівлі дітям у власність 2/3 приватного будинку за названою нею адресою. Скориставшись цим дозволом і халатністю працівника Київської універсальної біржі, котрий не звернув уваги на цю умову, відповідачка продала квартиру гр-ну Д., хоча ніякого житла діти не мали. За словами Н.О., за дорученням усі дії з приватизації та продажу квартири здійснював її знайомий Ж., який фактично й отримав гроші за квартиру, а потім зник. Залишивши дітей без житла, зникла і «мама». Визнавши продаж квартири недійсним, суд ухвалив повернути сторони у вихідний стан: сім’ю Д. із квартири виселити ... після стягнення з Н.О. на користь Д. суми за продаж квартири.

— Формально спір було вирішено начебто б в інтересах дітей, а фактично діти залишилися без житла, оскільки повернення їм квартири суд поставив у залежність від стягнення грошей із відповідачки, котру позбавлено батьківських прав і яка невідомо де знаходиться, — коментує Михайло Березовчук.

…Остання в нашому огляді квартирна історія розгорнулася в колишньому Ватутінському районі столиці. Киянин Федір Досинчук у серпні 1998 р. придбав двокімнатну квартиру з торгів, які провів Ватутінський райсуд. Він заплатив за неї 28 тис. грн. ($14 тис. за тодішнім курсом). Однак квартиру так і не отримав. А історія почалася ще в жовтні 1995 р., коли неповнолітнього Максима Савченка засудили на п’ять років за пограбування В.Пшеничних, а його мати мала відшкодувати потерпілому 14 тис. грн. Оскільки грошей у неї не було, суд виставив на торги її приватизовану квартиру. Перед цим суд отримав дозвіл на продаж квартири від Ватутінської райдержадміністрації й опікунської ради на підставі того, що діти Н.Савченко — Ксенія і Максим не мали частки власності на квартиру. 6 серпня суд видав Досинчуку акт продажу квартири, а державна нотаріальна контора — свідоцтво про право на придбану квартиру, яке він зареєстрував у БТІ. Однак гр-ка Савченко квартиру не звільняла і відмовлялася одержати 12 тис. грн. — різницю між вартістю квартири і стягненням за виконавчим листом — 16 тис. грн., із яких 14 було відшкодовано В.Пшеничних. Гр-н Досинчук терпляче чекав і «дочекався». 18 вересня 1998 р. Ватутінська держадміністрація в особі органу опіки (який стверджував, що дітей у квартирі немає) звернулася в суд із позовом до Ф.Досинчука про визнання акта торгів недійсним — в інтересах неповнолітньої Ксенії. А незабаром і її брат Максим, повернувшись із місць позбавлення волі, теж заявив свої права на частину квартири. Мало того, визнається відповідачем і пограбований Максимом В.Пшеничних, у якого суд намагається з’ясувати, як до нього потрапили ті 14 тис. грн. На останньому судовому засіданні 27 лютого 2001 р. позов було задоволено, і визнано право власності на частину квартири за дітьми — Ксенією та Максимом.

— І знову запитання — це справедливо чи ні? — каже Михайло Березовчук. — З одного боку, відновлено справедливість стосовно дітей. З іншого — у рішенні суду немає і натяку на те, що квартиру продано іншій особі, що покупець понад три роки чекає квартиру, або щоб йому повернули 14 тис. доларів!

Наш огляд можна було б продовжувати ще довго. Але фахівців Спілки власників житла Києва, утім, як і їхніх клієнтів хвилює головне питання — що ж усе-таки робити сумлінному покупцю в умовах нашого «дикого» ринку нерухомості, аби не залишитися біля розбитого корита? На нашу з Михайлом Олександровичем думку, деяку надію законодавство дає вже сьогодні. Положення ч.4 ст.41 Конституції про те, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, не виключає можливості застосування знаменитої ст.145 ЦК. Встановлені цією нормою обмеження витребування колишнім власником майна у сумлінного покупця не можуть розглядатися як протиправне позбавлення права власності. Водночас захист прав людини, котра, набуваючи за плату майно, не знала і не мусила знати, що продавець не мав права його продавати, або що воно вибуло з володіння мимо волі власника, не позбавляють колишнього власника можливості захищати своє право іншим шляхом (ст. 6 ЦК). Якщо усе ж у сумлінного покупця придбану ним квартиру відчужено, то він на підставі статей 238 і 239 ЦК управі звернутися з позовом до продавця. Шкода лише, що хороші можливості дуже часто не мають жодного стосунку до практики реального життя.

— Що робити? — це, напевно, класичне запитання у вітчизняній історії, — каже Михайло Березовчук. — Можна, звісно порадити потенційним покупцям нерухомості бути гранично обережними, скрупульозно перевіряти весь «родовід» майбутньої покупки, страхувати свою угоду тощо. Втім, ці поради фахівці спілки дають уже давно. Та, зрештою, хіба в цивілізованій країні «перевірками», «розслідуваннями» має займатися покупець? Хіба це не святий обов’язок посередника і нотаріуса, котрі мають, особливо в наших умовах, чималий прибуток із кожної угоди? Добре б нам так влаштувати наше життя, щоб людині не треба було бігати і намагатися довідуватися, чи правильно їй продають житло і чи можна його взагалі продавати; прописані там чиїсь діти чи не прописані; не повинен побоюватися, що продавець продає йому взагалі чуже житло. Продавець же, у свою чергу, не повинен боятися, що йому не дадуть грошей, або дадуть, а потім заберуть.

Ось тому ми не співаємо дифірамби «досконалому» законодавству, наприклад, щодо ріелторських фірм. Клієнта, як правило, підкуповують приятельська обстановка агентства нерухомості, гучна реклама, різноманітні гарантії. Однак усі ці обіцянки — внутрішні розробки самого агентства, які не мають ніяких підтверджень у чинному законодавстві. Самого ж цього чинного законодавства, котре хоч якимось чином регулює взаємини посередника з клієнтом, сьогодні просто немає! До нищівної критики я додав би нечувану недосконалість Закону про біржу, коли самі собі пишуть правила біржової торгівлі, практично не несучи відповідальності перед клієнтом, і загальну невідповідність діючих цивільно-правових норм реальному стану речей. Передусім, як повітря, необхідне введення в дію нового Цивільного кодексу, що торік пройшов затвердження у Верховній Раді. А от проект закону про ріелторську діяльність наш парламент у липні 1999 р. відхилив із формулюванням «у зв’язку з виданням указу Президента №733/99 «Про ріелторську діяльність», який, у свою чергу, не вступив у дію «у зв’язку з відхиленням проекту закону про ріелторську діяльність постановою Верховної Ради № 937-ХІV». Якесь зачароване коло! Цікаво, кому він був потрібен? Адже ця нормативна база, з одного боку, перекрила б шлях безграмотним кустарям, «чорним» маклерам, які думають лише про наживу, з іншого — перетворила б ріелтора на по-справжньому відповідальну особу.

Однак дуже важливо пам’ятати, що хоч би яким досконалим був закон юридичний, головною гарантією його виконання залишається закон моральний. Можна із задоволенням і надією зазначити, що діючий ринок нерухомості за більш ніж 10 років свого існування виховав велику кількість сумлінних ріелторів і фірм. Відомі агентства закільцьовують свої комп’ютерні бази даних, працюють і з нотаріусами, і з реєстрами застав, і з БТІ, враховують усі нюанси і відповідають перед клієнтом, страхуючи свої договори. Користуватися послугами таких фірм — ще одна наша порада потенційним покупцям майна.

…Ну, а в очікуванні досконалих законів ми, потенційні покупці, нагадуємо сліпих кошенят. Одні з нас віддають перевагу «чистим», жодного разу не проданим квартирам; інші, за справедливим принципом «безплатний сир лише в мишоловці», відмовляються від дешевого житла; треті — шукають фірми з ім’ям, а четверті вчинять правильно, якщо вивчатимуть чужі помилки.

— До речі, Михайле Олександровичу, а які ще типові випадки будуть описані у випущеній вашою спілкою брошурі?

— Ми докладно розповімо, наприклад, про вплив на «чистоту» квартири відсутніх на момент її приватизації прописаних там людей, зокрема про права засуджених до і після 3 березня 2000 р. Про те, що втратити неприватизоване житло можна навіть простіше, аніж своє власне. Про житлові права інвалідів; про те, як правильно змінювати літній людині проживання у своїй квартирі на інтернат для престарілих. Чи можна виселити за квартирні борги, і який термін їхньої давності. Яка різниця між гуртожитком і будинком для малосімейних у плані їхньої приватизації. Що робити, коли квартира продана людиною, котра стоїть на обліку в психоневрологічному диспансері, а родичі доводять її недієздатний статус. Як відстояти свої права на допоміжні приміщення (підвали, східці, холи, горища, візкові), що теж є частиною нашого житла і втрачати її не слід. Як домогтися від будівельного холдингу виконання інвестиційного контракту щодо якості і термінів, адже часто цей контракт підписується не з будівельниками, а з банком. І ще ряд корисних речей, які потрібно знати в наших умовах, коли або через недосконалість законодавства, або через корупцію, або через те й інше разом судді часто виносять несправедливі рішення, і держава зайвий раз доводить нездатність захистити обманутого громадянина.

Однак усе ж закінчимо на мажорній ноті. Адже вихід є, я цитував би великого Салтикова-Щедріна, котрий вустами градоначальника сказав: «Закони треба приймати добрі, людському єству притаманні. Протиприродних же законів, а тим більше незрозумілих і до виконання незручних не публікувати».