Право будувати місто

Реформа містобудівного законодавства була ознаменована цілою низкою нововведень. Загалом їх можна охарактеризувати як прогресивні, але для повноцінного розвитку будівельної галузі необхідні подальші зміни.

Серед основних нововведень можна виділити такі. По-перше, дозвільна процедура на будівництво була уніфікована на всій території України. Згідно з попереднім порядком оформлення дозвільної документації на будівництво, закон передбачав тільки її основні етапи, а всі деталі було віддано «на відкуп» місцевим правилам забудови. Відтак практика оформлення дозвільної документації на будівництво могла відрізнятися в різних населених пунктах, що не сприяло передбачуваності та стабільності правил гри на ринку. Тому уніфікація дозвільної процедури - безсумнівний крок уперед.

По-друге, деталі дозвільної процедури на будівництво було поставлено в залежність від категорії складності об’єкта будівництва (всього було запроваджено п’ять категорій складності). Дозвільну процедуру для перших трьох категорій складності було істотно спрощено (скасовано обов’язкову експертизу проектної документації, запроваджено декларативний принцип одержання дозволу на будівельні роботи тощо). Це також можна розглядати як позитивний і прогресивний крок.

По-третє, діяльність, пов’язану з експертизою проектної документації, було демонополізовано. Якщо раніше експертизу проектної документації могло здійснювати тільки ДП «Укрінвестекспертиза», зараз це можуть робити також інші експертні організації, які відповідають критеріям, передбаченим Мінрегіонбудом. Але при цьому на сьогодні перелік організацій, які мають право здійснювати експертизу проектної документації, досі ще обмежений. Це, у свою чергу, не сприяє появі повноцінного конкурентного середовища.

Також, згідно з новим порядком, було скасоване поняття містобудівного обґрунтування. У рамках попередньої процедури, в разі відсутності місцевих правил забудови, містобудівні умови та обмеження забудови встановлювали місцеві органи влади або місцевого самоврядування на підставі містобудівного обґрунтування. Фактично останнє було не тільки початковим кроком для одержання вихідних даних на проектування в разі відсутності місцевих правил забудови, а й інструментом внесення змін до містобудівної документації. Однак у новому порядку це поняття вилучено. На практиці це створює незручності і спричиняє труднощі там, де відсутні всі три елементи містобудівної документації (генплан, схема зонування та детальний план територій).

Говорячи про розвиток будівельної галузі, необхідно пам’ятати, що, попри наявність деяких прогресивних змін у містобудівній сфері, на сьогодні Україна за простотою оформлення дозвільної документації на будівництво, згідно з міжнародним рейтингом Світового банку Doing Business, посідає 183-тє місце зі 185 країн у світі. Згідно із цим рейтингом, оформлення дозвільної документації на будівництво в Україні складається з 20 процедур і триває 375 днів. Для порівняння: у Грузії, яка в цьому рейтингу на третьому місці у світі, оформлення дозвільної документації на будівництво складається з дев’яти процедур і триває 74 дні.

Тому будь-яка серйозна дискусія з приводу змін, необхідних для підняття будівельної галузі, має відштовхуватися насамперед від цієї об’єктивної реальності.

Гроші, іноземні інвестиції завжди йдуть туди, де їм максимально комфортно, а саме - де присутні простота, прозорість, передбачуваність, безпека та гарантії їх примноження. Тому слід пам’ятати, що в будівельну галузь країни, яка за простотою оформлення дозвільної документації на будівництво посідає 183-тє місце, а за простотою сплати податків - 165-те зі 185 країн у світі, ніколи не прийдуть значні обсяги грошей та іноземних інвестицій.

Гадаю, більшість тих, хто пов’язаний із будівництвом, погодяться, що зарегульованість, непрозорість, бюрократія, складні, заплутані правила гри, корупція - це ті реалії, в яких сьогодні продовжує функціонувати будівельна галузь. У такому середовищі об’єктивні передумови для розвитку відсутні.

Тому, якщо розглядати необхідні заходи для підняття української будівельної галузі, у стратегічному плані треба вести мову про створення нових прозорих правил гри, обмеження державного втручання в економічні процеси, побудову повноцінного конкурентного середовища. Якщо хочете, Україні потрібна нова філософія відносин між будівельним бізнесом і державою. Необхідно перейти від «радянської» моделі управління та контролю до концепції надання розумної і зручної «управлінської послуги» з боку держави.

Якщо розглядати тактичні кроки в цьому напрямку, можна говорити про такі першочергові заходи.

Скорочення кількості необхідних погоджень, скорочення строків оформлення дозвільної документації. Дозвільна процедура повинна стати максимально простою і стислою за термінами. Для цього можливо, зокрема, імплементувати позитивний досвід інших країн.

Принцип «єдиного вікна». Усі етапи оформлення дозвільної документації на будівництво мають відбуватися в одному місці за принципом «єдиного вікна». Для бізнесу незручно й обтяжливо бігати по численних інстанціях для одержання всіляких погоджень, як це відбувається нині (наприклад, отримувати технічні умови, погоджувати проектну документацію тощо).

Запровадження принципу «мовчазної згоди». Крім спрощення оформлення дозвільної документації, скорочення строків і запровадження принципу «єдиного вікна», необхідно встановити правило, згідно з яким відсутність будь-якої реакції з боку держоргану в певний термін означатиме його автоматичну згоду або автоматичне надання відповідного погодження.

Ліквідація особистого контакту між бізнесом і чиновниками. Будь-який особистий контакт між бізнесом і чиновником - це потенційний ризик зловживань і корупції. Тому особистий контакт між бізнесом і чиновником необхідно виключити (або максимально обмежити), а все спілкування перевести у формат поштового або електронного листування.

Прозорість і загальнодоступність містобудівної документації. Містобудівна документація (генплан, схема зонування і детальний план території), містобудівний кадастр кожного населеного пункту мають стати інформацією із загальним доступом та бути викладені в Інтернеті.

Усі перелічені заходи необхідно застосувати не тільки до оформлення дозвільної документації на будівництво, а й до процедур виділення та оформлення прав на земельні ділянки.

Досить чітким індикатором стану будівельної галузі, крім згаданого вище 183-го місця України в рейтингу Світового банку Doing Business, є формат діяльності на будівельному ринку України прозорих західних компаній. Фактично сьогодні прозорі західні компанії можуть здійснювати будівельну діяльність в Україні тільки разом із місцевими партнерами, на яких і покладається вся неофіційна, або, як кажуть, «вирішувальна», частина проектів.

У рамках нинішньої системи координат для західних компаній є два можливі варіанти діяльності в Україні. Перший - це якось пристосовуватися під об’єктивну дійсність і «аутсорсити» діяльність щодо всіх неофіційних платежів на своїх місцевих партнерів (що на практиці й відбувається). Інший можливий варіант поведінки - не інвестувати в Україну нічого і не будувати в Україні взагалі.