Будівництво на землі в прибережній захисній смузі: міф чи реальність?

Земля біля води завжди приваблювала як забудовників для реалізації рекреаційного інвестиційного проєкту, так і приватний сектор для будівництва власної домівки з виходом на воду.

Проте в усіх на слуху, що в прибережній захисній смузі проблематично отримати землю та будувати. Розберімося детальніше, чи дійсно це так.

Що ж таке прибережна захисна смуга?

Чинне законодавство визначає, що прибережна захисна смуга (ПЗС) — це частина водоохоронної зони відповідної ширини вздовж річки, моря, навколо водойм, на якій встановлено більш суворий режим господарської діяльності, ніж на решті території водоохоронної зони.

По факту прибережна захисна смуга є природоохоронною територією з режимом обмеженої діяльності. На сьогодні в межах ПЗС забороняється:

• будівництво будь-яких споруд (тут важливо: крім гідротехнічних, навігаційного призначення, гідрометричних і лінійних, а також інженерно-технічних і фортифікаційних споруд, огорож, прикордонних знаків, прикордонних просік, комунікацій), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів і стоянок автомобілів;
• зберігання та застосування пестицидів і добрив;
• миття та обслуговування транспортних засобів і техніки;
• розорювання земель (крім підготовки ґрунту для залуження і залісення), садівництво та городництво;
• влаштування літніх таборів для худоби;
• влаштування звалищ сміття, гноєсховищ, накопичувачів рідких і твердих відходів виробництва, кладовищ, скотомогильників, полів фільтрації тощо.

Проте з 27 травня 2021 року набули чинності чергові законодавчі зміни, якими фактично дозволено здійснювати реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт існуючих об’єктів у межах прибережної захисної смуги, що може зацікавити бізнес. Об’єкти, що вже розміщені у ПЗС, можуть експлуатуватись, якщо при цьому не порушується режим цієї смуги.

Цікаво подивитися, як ця норма працюватиме на практиці. І чи не призведе ця законодавча новела до активної забудови біля води?

Як установити межі прибережної захисної смуги?

Законодавством встановлено, що межі так званої прибережки залежать від розміру водойми та становлять 25 м для водойм площею менш як 3 га; 50 м — для середніх річок і водойм (понад 3 га) і 100 м — для великих річок, водосховищ та озер. Це нормативно встановлені розміри меж ПЗС.

Одразу постає запитання: як на практиці розібратися з межами ПЗС, особливо де та межа ПЗС для середніх і великих річок, якщо мінімальний розмір великих не встановлено у нормі? Що робити, якщо немає офіційної інформації щодо меж ПЗС і не розроблено відповідного проєкту встановлення меж?

Прийнятими навесні 2021 року змінами законодавець частково врегулював це питання.

До 1 січня 2025 року розмір ПЗС у межах населених пунктів можна змінити детальним планом території або ж окремим проєктом землеустрою щодо організації та встановлення меж земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їхніх режимоутворюючих об’єктів. Такий проєкт має обов’язково узгоджуватися із затвердженою містобудівною документацією.

Важливо! Відомості про межі ПЗС мають бути внесені до Державного земельного кадастру як відомості про обмеження у використанні земель. Тому «прибережка» може бути встановлена не лише на землях водного фонду, а й на будь-якій із категорій земель як обмеження, що прямо передбачено чинним законодавством.

А якщо меж прибережної захисної смуги не встановлено проєктом, то немає обмежень?

Враховуючи те, що ПЗС — це саме обмеження у використанні землі, то відсутність документації щодо її меж не звільняє землекористувачів від дотримання вимог та обмежень щодо використання такої території.

Таку ж позицію зайняв і Верховний суд (справа №469/580/16-ц): «Відсутність проєкту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої захисної смуги, оскільки її розміри встановлені законом».

Тому обійти на практиці обмеження «прибережки» не вийде.

Для мінімізації у майбутньому ризиків, пов’язаних із відсутністю офіційних відомостей про межі ПЗС, варто розглянути варіант врахування ініціативи щодо меж ПЗС у містобудівній документації або ж участі у розробленні проєктів щодо встановлення прибережної захисної смуги та водоохоронної зони.

Власність чи оренда?

Законодавством чітко визначено, що землі «прибережки» не можуть перебувати в приватній власності, а лише передаватися в користування.

Ідеальним варіантом набуття в оренду земельної ділянки в ПЗС є придбання вже розміщеного там нерухомого майна з подальшою реконструкцією. І залежно від функціоналу такого майна можна оформити право оренди на землю: для експлуатації та обслуговування гідротехнічних, гідрометричних і лінійних споруд (код виду цільового призначення 10.10) чи для культурно-оздоровчих потреб, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей (код 10.08).

Останній варіант є більш привабливим для бізнесу, оскільки дає широкі можливості для маневру на місцевості.

Новели на етапі оформлення права оренди землі в межах ПЗС

З 27 травня 2021 року скасовано необхідність погоджувати проєкт землеустрою та технічну документацію щодо інвентаризації земель відповідними органами, як це було раніше.

Проте запроваджено тимчасову вимогу (до 1 січня 2024 року) до складу такої землевпорядної документації, на основі якої формується земельна ділянка, у тому числі в ПЗС. До складу проєкту землеустрою чи «технічки» з інвентаризації має бути додано інформацію про обмеження у використанні землі, якщо вона перебуває в межах прибережної захисної смуги.

Хто її надає? Відповідний структурний підрозділ обласної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації у сфері охорони навколишнього природного середовища. У межах міста Києва це Управління екології та природних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).

Де-юре погодження скасовано, а де-факто до 2025 року воно ще існує, тільки в обгортці отримання вихідних даних.

Які ризики придбання землі в ПЗС, що перебуває у приватній власності?

Якщо ж ви маєте намір придбати земельну ділянку в ПЗС, яка перебуває у приватній власності, варто спершу перевірити та оцінити всі ризики.

На практиці часто мають місце випадки, коли земельні ділянки, що фактично перебувають у межах ПЗС, передавалися «для ведення особистого сільського господарства» без погодження органів екології та водних ресурсів або ж «для будівництва житлового будинку» без затвердженого детального плану території.

Обережно! Купуючи таку землю, ви отримуєте міну уповільненої дії, яка може у будь-яку хвилину рвонути, бо впродовж усього часу існуватиме ризик оскарження права власності на таку землю через дефекти в її оформленні.

Адже, за сталою практикою Верховного суду, позовна давність на подібні справи не поширюється, а вимоги повернути таку землю в комунальну чи державну власність можуть бути заявлені упродовж усього строку існування порушення (негаторний позов).

Підсумовуючи, будівництво на землі в «прибережці» — це реально, але потрібно на старті розуміти всі можливі ризики та обмеження, які вона із собою несе в силу правового режиму, встановленого законодавством.