Про юродивих і нерухомість, або Будівельний бум по-казахстанськи

Пролог у двох абзацах

Влітку 2007 року в Казахстані сталося те, про що місцеві «кассандри» попереджали кілька останніх років: «цінова бульбашка» на цьому ринку луснула, а з нею — і сподівання багатьох бізнесменів і пересічних громадян, які вклали свої кошти в будівельні проекти й залишилися в результаті ні з чим, тому що будівництво зупинилося. Спробувавши відстояти свої інтереси та зіштовхнувшись із «глухою стіною» влади і забудовників, частина обманутих пайовиків тепер намагається привернути увагу до своїх проблем екстравагантним способом — просять політичного притулку.

Те, що сталося з казахстанським ринком нерухомості, непросто пояснити будь-якими розумними причинами. Якщо лишень не шукати цього пояснення в простих людських пороках, таких, як насамперед жадібність...

Країна неляканих ріелтерів, банкірів і К^о

У 2000-х роках ціни на нерухомість зростали дуже швидкими темпами. Якщо наприкінці 1990-х однокімнатну квартиру в Алма­ти можна було купити за 10 тис. дол., то на ціновому піку ринку, рік тому, таке житло коштувало як мінімум разів у п’ятнадцять дорожче.

Зростання цін на нерухомість постійно та сильно випереджало і офіційні цифри інфляції, і темпи зниження курсу долара до національної валюти. Продавши не розкішну, а просто непогану квартиру радянської доби в хорошому районі Алмати, можна було купити, наприклад, будинок в Іспанії.

Це стало можливим з двох причин, тісно пов’язаних між собою: тривалого періоду високих цін на нафту та високих кредитних рейтингів Казахстану і його банків, які багато в чому «виросли» з цього періоду. Попри постійно декларовану необхідність диверсифікувати економіку країни, позбутися сировинної залежності, ні держава, ні приватний сектор економіки не змогли, та як слід і не намагалися спрямувати в розвиток переробної промисловості та модернізацію інфраструктури чималий приплив грошей ззовні. В основному грошей позикових (високий кредитний рейтинг!). І цей «фінансовий достаток» заполонив ринок нерухомості та будівельний сектор, які стали, разом з експортом нафти, «локомотивами» зростання казахстанської економіки.

Приріст ВВП країни всі останні роки становив у середньому 10%, і, за оцінками окремих аналітиків, приблизно третину зростання давав ринок нерухомості. З цього можна було спробувати отримати плюси й для інших сфер економіки, наприклад, для промисловості будівельних і оздоблювальних матеріалів. Деяке зростання у ній було, але — непорівнянне з потенційними можливостями. Доступ на казахстанський ринок дешевих китайських, російських і навіть киргизьких матеріалів, зношеність інфраструктури та дефіцит кваліфікованих кадрів стали причиною того, що власна продукція не стала домінуючою в жодному з сегментів цього ринку.

Дешевизна (звичайно, відносна) будівельних матеріалів не впливала на вартість будівництва житла і комерційної нерухомості. Та високі ціни на них не зупиняли зростаючого попиту. Цей парадокс пояснювався просто: заможні казахстанці розглядали купівлю нерухомості як зручне інвестування, а представники середнього класу намагалися наздогнати перших, сміливо беручи іпотечні кредити в місцевих банках, політика яких щодо позичальників була більш ніж ліберальною.

Нині вже можна вживати інший термін — авантюрною. Особливо справедливий він, якщо згадати, що й банки пускали на ринок іпотечних кредитів в основному не власні кошти, а кредити, залучені з-за кордону.

Доступність іпотечних кредитів, відсутність інших надійних та ефективних способів інвестування, дуже агресивна реклама на ринку вели до нескінченного зростання цін на нерухомість. Банки, будівельні компанії та ріелтери, які дружно надували цю «бульбашку», щосили наближали кризу.

Що ж до населення, то воно, дивлячись на все це, перебувало в стані нервового шоку, дедалі більше втягуючись у «піраміду нерухомості». Хто в 2000-му обережно й навіть скептично ставився до ідеї вкласти свої невеличкі кошти в нерухомість, тим паче взяти для цього кредит, у 2004-му уже сміливо це робив, сподіваючись устигти зняти свою порцію «вершків».

Матюкальник Вовочка і «бульбашка», що лопнула

У результаті було вибудовано абсолютно спекулятивну, ризиковану й нежиттєздатну модель того сегмента національної економіки, який був у ній одним із домінуючих.

Аналітик компанії Visor Capital Юрій Храмцов оцінює спекулятивну складову в попиті на нерухомість у Казахстані на його піку, тобто в 2007 році, у 60—70% угод від загального обсягу.

«Якби до позичальників застосовували суворіші вимоги, то ситуація сьогодні була б іншою.

За даними Національного агентства зі статистики, середня зарплата в Алмати становить 700 дол. Як можна було розраховувати, що за такої середньої зар­плати в місті буде продано 5 млн. кв. метрів житла (загальний обсяг проекту) за ціною понад
3 тис. дол. за квадрат? Це нереально! Припустимо, будівельні компанії помилялися у своїх оцінках. Та чому банківські аналітики погоджувалися з такими оцінками і брали їх до уваги? По-моєму, проблема в тому, що спекулятивна складова в загальному обсязі торгівлі нерухомістю була колосальною. Щойно ціна стала зовсім уже нерозумною, спекулянти просто перестали скуповувати квадратні метри. А тут ще додалися проблеми з ліквідністю банків: іпотеки немає, відповідно, ціна на нерухомість різко впала. Хто винен?» — запитував експерт на круглому столі з проблем стану фінансового ринку Казахстану.

Такі круглі столи нині проходять в Алмати, фінансовому та інтелектуальному центрі Казахстану, дуже часто. Іноді їхнім організаторам дістає сміливості називати речі своїми іменами, і тоді в заголовку дискусії з’являється слово «криза».

Частіше обходяться без цього; тоді стан справ нагадує анекдот про Вовочку, якому вчитель заборонив називати відому частину тіла її іменем, на що розумний хлопчик здивувався: «Це ж треба, ... є, а слова — немає!»

«Бульбашка» неминуче мала луснути. Це сталося б і без американської іпотечної кризи, може, трохи пізніше. До речі, незалежні казахстанські експерти вважають, що в Казахстані цій заокеанській кризі мають бути вдячні: вона відіграла роль каталізатора для здування місцевого ринку, яке ще могло відбутися без негайного колапсу для всієї економіки. Ще рік-два невтримного зростання цін, залучення зовнішніх запозичень, ще кілька десятків тисяч ошуканих пайовиків — і невідомо, чим би все закінчилося.

Через американську кризу банки не змогли залучити нові позики за кордоном і вкачати їх у будівельний сектор. Ціни відразу пішли донизу. Розпочавши знижуватися минулого літа, ринок нерухомості і досі не досяг свого дна. Восени 2007-го ріелтери й, мабуть, пов’язані з ними «експерти» стверджували, що відразу після нового року знову розпочнеться зростання. Однак народ був таким наляканим «несподіваним» падінням, що на це не клюнув. І правильно: ціни, як і раніше, знижуються.

Оцінити, на скільки вони реально впали, складно: одна річ — ціна, яку заявляє продавець, інша — за скільки квартиру чи особняк реально готові купити. Па­нельну «трьошку» рік тому легко можна було продати за 250—300 тис. дол. Нині вона не продається і за 140 тис. дол. Ринок узагалі встав.

Якось експертів-оцінювачів запросили оцінити вартість нерухомості в районі міста, який мали викупити і знести для держпотреб. Не вийшло: відповідно до методики оцінки, потрібно відштовхуватися від ринкового прецеденту в цьому районі, а який прецедент, якщо кілька місяців не було укладено жодної угоди?!

Вдаримо «лампою Аладдіна» по іпотечній кризі!

Ріелтери йдуть на різноманітні хитрощі, щоб «розворушити» ринок. Під’їзди обклеюються оголошеннями «куплю квартиру у вашому будинку», але вказаний телефон завжди буває зайнятий.

До людей, які виставили нерухомість на продаж і сидять без почину, а тому вже згодні віддати її за скільки візьмуть, раптом починається паломництво потенційних «покупців». І кожен начебто готовий купити, та якась дрібниця завжди не влаштовує. Наприклад, паркет покладений «ялинкою» не в той бік, куди хотілося б тещі...

Кажуть, компанії-забудовники тримають спеціальних людей, які вечорами обходять нерозпродані квартири в нових багатоповерхівках і по черзі вмикають-вимикають «лампу Аладдіна» — світло в кімнатах, щоб створити в публіки на вулиці ілюзію заселеного будинку. Та користі, судячи зі стану ринку, мало. Дитячий садочок, одним словом. Сміх і гріх...

Одне радує: громадян Казахста­ну вже не «купиш» на такий при­мітив. Чи то порозумнішали (шкода, що не на два-три роки раніше!), чи то гроші скінчилися...

Постраждалих від кризи дуже багато. Банки, які втратили надприбутки й репутацію «найрозумніших у СНД». Спів­робітники ріелтерських агентств та іншої «ринкової інфраструктури», яких нині нещадно скорочують чи урізують їм зарплати. Ті, хто купив нерухомість у надії перепродати з наваром, — тепер про це слід забути. Та найбільше ті, хто проінвестував будівництво нових будинків і не встиг одержати в них квартир, тому що через проблеми в забудовників будівництво зупинилося, а де-не-де не встигло навіть розпочатися. Так звані ошукані пайовики.

Хто підпише «листа до турецького султана», а кого «порвуть» на цілині?

Таких сьогодні в Казахстані, за офіційними даними, 29,5 тис. чоловік. Однак експерти (як економісти, так і політологи) вважають, що цю категорію громадян слід полічити з урахуванням членів сімей. Тому що заряд потенційно небезпечного вибуху соціального протесту дуже залежить від «коефіцієнта сімейності». І якщо так рахувати, то коло обманутих і тих, хто обманувся, розширюється приблизно до 100 тис. чоловік. А це вже політично значуща цифра. Не випадково проблемі пайовиків багато уваги останнім часом приділяє опозиція.

Та й це ще не все: раптом стали з’являтися нові цифри пайовиків, без «сімей» — до 40 тис. Звідки вони взялися, незрозуміло, та й абсолютної впевненості в тому, що офіційна цифра в 29,5 тис. остаточна, немає. Надто вже вільно в Казахстані прийнято поводитися зі статистикою в політично складні моменти.

Слід зауважити, що серед ошуканих пайовиків мало чи взагалі немає заможних людей. Тих від початку «ніхто не хотів кривдити». Все це — представники середнього класу, які вирішили поліпшити свої житлові умови чи підзаробити на зростанні нерухомості й вклали в це останнє чи передостаннє. Тобто народ, з одного боку, сильно скривджений, а з іншого — недурний, політично грамотний і навіть спроможний до самоорганізації.

От приклад: коли всі відповідальні держоргани стали «відфутболювати» претензії пайовиків, вони сіли писати «листа турецькому султану», тобто звернення до посольств західних дер­жав про надання притулку.

«У чому першопричина тієї ситуації, яка склалася навколо проблем пайовиків? У нечисто­плотності окремих бізнесменів, недосконалості законодавства, відсутності належного контролю з боку держави чи правової неграмотності населення?» — ставилися запитання на круглому столі «Проблеми, пов’язані з пайовою участю громадян у житловому будівництві, та можливі шляхи їх вирішення».

Більшість учасників дискусії висловили переконання, що причина в усьому переліченому. Та першопричина — у неефективності діяльності держави з регулювання економічної, фінансової політики в Казахстані.

Багато хто вважає, що, мабуть, великі люди були зацікавлені в нескінченному, «на дріжджах», процвітанні великих забудовників та іпотечних програм банків. Побічно на користь цієї «теорії чиновницької змови» говорить рішення уряду виділити з держкоштів 4,5 млрд. дол. на завершення будівництва тих об’єктів, які вже були більш-менш готові до моменту кризи. Кажуть, що не кожна будівельна компанія могла одержати доступ до цього фінансового джерела, а лише «правильні». Утім, принципово розв’язати всі виниклі проблеми ця велика сума все одно не зможе. Найавторитетніший у Казахстані експерт з ринку нерухомості Олександр Калінін заявив у ЗМІ, що для цього потрібно щонайменше удвічі більше державних інвестицій. Тобто 9 млрд. дол.

На що була відповідь: «Усе, баста! А то інфляція». На що обивателі відразу винесли свій «вердикт»: «Отож, своїх витягли, а тепер на інших...»

Що ж до акімату (адміністрації) Алмати, якому пайовики адресують свої претензії, то його представник на тому самому круглому столі висловився на кшталт того, що, мовляв, треба було самим пайовикам думати й дивитися, кому гроші віддають. «Незнання закону не звільняє від відповідальності, коротше!» — заявив високий чиновник.

Явно погарячкував, за звичкою не подумав...

Аудиторія пайовиків, у якій домінують дами, вибухнула такими емоціями на адресу представника акімату! Ще трохи — і можна було б цитувати шолоховську «Підняту цілину»: «Размьотного вбили?!» — «Баби розірвали!!»

Епілог в одному абзаці

Як вирішиться ця тяжка ситуація, невідомо. Наразі ясно одне: ні в уряду, ні в місцевих акіматів, ні в банків немає будь-якої зрозумілої стратегії подолання кризи. Схоже, всі хочуть виводити хворого з коми «касторкою». Тобто за допомогою різноманітних «примочок» у вигляді разових субсидій від уряду чи тривалих переговорів із пайовиками. Щоб спробувати дотягти до того моменту, коли світові фінансові ринки стануть знову «щедрими» й можна буде одержувати серйозні позики під невеличкий відсоток за «хороші банківські очі» й кидати ці грошики на іпотечний ринок.

На перший погляд, ідея, гідна юродивих. Та чи не до таких прихильний Всевишній?