Заботы и попечительство

К сожалению, государство давно перестало проявлять заботу о пожилых украинцах. Это обязанность детей, которую министр социальной политики Рева даже хотел превратить в обязательство.

Но есть доля одиноких людей преклонного возраста, также нуждающихся в уходе. Для них у господина Ревы рецепта нет, и пока что они находят решение своих проблем, заключая так называемые договоры пожизненного содержания. То есть завещая свое имущество тому, кто согласится ухаживать за ними в старости. Дело рискованное, но отчаяние и обнищание заставляют пожилых людей идти на этот риск.

Суть такого договора заключается в том, что приобретатель квартиры обязуется осуществлять пожизненные выплаты пенсионеру. По условиям договора, новый собственник недвижимости получает право распоряжаться квартирой только после смерти пенсионера, а до этого времени обязан содержать пожилого человека.

По данным Министерства юстиции, в 2016 г. частными и государственными нотариусами Украины были заверены 2792 договора пожизненного содержания, а в 2017-м - 2550 договоров. За первый квартал 2018 г. было заверено 457 таких договоров. Очевидна тенденция к уменьшению или количества договоров пожизненного содержания, или обращений к нотариусам для их заверения. До сих пор часть стариков и старушек вместо договоров "заключают" устные договоренности с соседями, знакомыми, никак их юридически не оформляя и не афишируя. Конечно, эта категория пожилых людей рискует в наибольшей степени, но и остальным не всегда везет.

По словам заместителя министра юстиции по вопросам государственной регистрации Елены Сукмановой,анализ судебной практики показывает, что в последнее время увеличилось количество споров, связанных с выполнением договора пожизненного содержания. Нередко опекун ухаживает сразу за несколькими отчуждателями (например супругами преклонного возраста). Как правило, проблемы начинаются после смерти одного из них, например, когда покойный завещал свою часть жилья приобретателю, а другой отчуждатель расторгает договор пожизненного содержания. В таком случае, особенно если появляются родственники, делить квартиру и возмещать затраты по уходу за другой стороной становится очень сложно.

Бывают случаи, когда смерть приобретателя наступает раньше смерти отчуждателя, и его родственники изо всех сил стараются признать недействительным договор о пожизненном содержании. Например, истица просила признать соглашение ничтожным, поскольку приобретатель заключал его с единственной целью - получить квартиру после смерти другой из сторон, не осуществляя фактически никакого содержания (ухода). По ее словам, отчуждатель, опасаясь физической расправы, под давлением был вынужден подписать договор, но со временем оформил завещание, по которому все имущество, в том числе и спорная квартира, переходит к истице. Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, и его решение было оставлено без изменений. Как следовало из материалов дела и показаний свидетелей, приобретатель на протяжении всей жизни добросовестно выполнял взятые на себя обязательства по договору, а после его смерти присматривала за отчуждателем его дочь, вступившая в права наследства. После смены приобретателя желание расторгнуть договор не изъявила ни одна из сторон. Следовательно, обязательства по договору пожизненного содержания опекуном были выполнены надлежащим образом.

Поскольку договор можно заключить не только с физическим лицом, но и с организацией, рассмотрим и этот аспект. Если выбрать надежную организацию для заключения договора и взвешенно отнестись к детальному описанию всех условий договора, пенсионер может получить за собственную недвижимость около 100–200 тыс. грн, к тому же ежемесячно дополнительную пенсию. Конечно, ни один сосед или знакомый не захочет оценить квартиру в такую сумму, а вот организации, занимающиеся такими услугами, имеют финансовый капитал, чтобы присматривать за сотнями, а то и тысячами пенсионеров. Для них подобные инвестиции выгодны и посильны.

Что интересно, казалось бы, возникает вопрос: а не ускорят ли такие организации процесс "освобождения квартиры"? В украинском законодательстве есть один довольно важный механизм урегулирования договоров пожизненного содержания. Фактически на имущество пожилого человека накладывается арест - все это делается государством для того, чтобы при жизни пенсионера никто ни при каких условиях не смог перепродать его недвижимость, в которой согласно договору пожизненного содержания он проживает. Де-юре квартира принадлежит инвестору, который заплатил за нее пенсионеру, де-факто в квартире пожизненно проживает пожилой человек, ведь по договору именно ему принадлежит это право.

Договоры пожизненного содержания можно сравнить с ипотекой, по которой инвестор вкладывает средства в будущее жилье. Все отличие лишь в том, что эта операция происходит на вторичном рынке недвижимости. И выгоды инвестор получает довольно существенные. Главная - заключение договора с пенсионером позволяет приобрести квартиру очень дешево. Правда, иногда приходится годами ждать, пока эта собственность действительно тебе будет принадлежать. Впрочем, с "ипотечными" такое тоже нередко случается.

Самое сложное для частных компаний, зарабатывающих на пожизненном содержании, - уговорить пенсионера пойти на такое соглашение. Одинокие пожилые люди очень осторожны, боятся быть обманутыми, часто не понимают юридических нюансов. Есть организации, центры помощи, которые берут на себя функции посредников, организаторов и кураторов процесса заключения и соблюдения условий договоров пожизненного содержания. Сотрудники этих контор профессионально занимаются поисками и уговорами одиноких пенсионеров подписать договор пожизненного содержания. Их работу щедро оплачивает заказчик, который заинтересован в итоге фактически за бесценок приобрести жилье. Но так ли щедро он оплачивает жизнь пенсионеров, которых содержит?

Директор одной из таких компаний недавно в одной из телепередач с гордостью сообщил, что за десять лет около полторы тысячи пенсионеров, находящихся на содержании у этой организации, получили свыше 142 млн грн. Такую бессмысленную формулировку он очевидно выбрал именно для того, чтобы конечная сумма выглядела солидной. Потому что на самом деле, если ее разделить на всех пенсионеров и годы, то получится около восьми сотен гривен в месяц на одного пожилого человека. За несколько лет эту выплату, которая даже до минимальной пенсии уже не дотягивает, очень быстро съест инфляция. А вот предусматривают ли заключенные с пожилыми людьми договоры индексацию выплат, неизвестно.

О каких именно суммах идет речь и индексируются ли они со временем на уровень инфляции? Суммы зависят от стоимости самой недвижимости пенсионера. Сначала пенсионеру выплачивают единовременно большую сумму (для пенсионера, потому что речь идет о 40–200 тыс. грн в зависимости от недвижимости, расположения и т.п.), а потом ежемесячно перечисляют небольшую сумму, в среднем около 500 грн, и оплачивают коммунальные счета, правда, все пенсионеры получают субсидии на их оплату от государства, поэтому это сложно считать реальной помощью от компании-содержателя. О каких-либо индексациях выплат в будущем речь не идет.

Главная проблема при действии договора пожизненного содержания - не все инвесторы согласны выполнять уход. То есть выплачивается фиксированная сумма помощи. А все остальное по договору пенсионер должен оплачивать за свой счет, в том числе и сиделку. Поэтому нужно внимательно читать договор - предлагают вам уход или только финансовое содержание, это краеугольный камень, острейший вопрос, из-за которого в будущем пенсионер может захотеть расторгнуть договор.

Конечно, когда тебе уже за 80 лет, то в таком возрасте здоровье вряд ли будет идеальным. И если пять лет назад ты настаивал только на финансовой помощи, то теперь намного более важным становится уход. Возникает много разных нюансов. Проанализировав случаи мошенничества в Украине, хочется предупредить пенсионеров о том, что в договоре также следует фиксировать конкретные суммы выплат, поскольку некоторые пытаются получить от пенсионера квартиру в обмен на тарелку супа и кусок хлеба. Следует прописать в договоре необходимые услуги по уходу, поскольку потом, когда пенсионер заболеет, их уже никто не предоставит. И особенно важно пенсионеру получить экземпляр договора пожизненного содержания заранее и проконсультироваться у независимого юриста, а уже потом, добавив необходимые изменения, заключать договор, который будет выгоден пенсионеру, а не только инвестору.

Чтобы узнать, какие существуют альтернативы договору пожизненного содержания, в чем его отличие, особенность, мы обратились к заместителю министра юстиции по вопросам государственной регистрации Елене Сукмановой. И вот какой ответ получили: "Существуют три механизма, по которым право собственности на имущество может перейти к тому, кто ухаживает за человеком. Первый - завещание. В этом случае владелец имущества является наиболее застрахованным. По завещанию право собственности на недвижимость переходит только по истечении шестимесячного срока после смерти человека. Но с другой стороны, завещание является довольно рискованной формой для человека, ухаживающего за владельцем имущества, поскольку тот может менять завещание хоть каждый день. Второй инструмент - это договор пожизненного содержания. По этому договору право собственности переходит сразу после его заключения, но право распоряжения наступает только после смерти отчуждателя. Третий механизм - наследственный договор. Это, наверное, самая удачная и наиболее компромиссная форма, потому что все обязанности сторон здесь четко прописываются. Например, каким лекарством и в каких объемах обеспечивать пожилого человека и т.п. Но на момент смерти право собственности принадлежит все же отчуждателю. Очень часто отчуждатели подменяют понятия и сравнивают договор пожизненного содержания с договором дарения или завещанием. В отличие от договора дарения, по договору пожизненного содержания приобретатель становится владельцем имущества только после смерти отчуждателя, а по договору дарения одариваемый становится владельцем с момента передачи дара. Что касается завещания, то завещание приобретает силу только после смерти завещателя, и при заверении завещания нотариус не требует подачи документов, подтверждающих право собственности на завещаемое имущество. То, как заключен договор пожизненного содержания, - это в первую очередь ответственность сторон. Но нотариус обязан убедиться в том, что стороны понимают содержание договора, и предупредить их о его правовых последствиях".

Рассмотрев все аспекты договора пожизненного содержания, его отличие от завещания и договора дарения, напоследок посоветуем всем пенсионерам: на слово не следует верить ни соседу, который хочет заключить договор пожизненного содержания и обещает, что все будет по совести, ни родственникам, которые склоняют стариков подписать договор дарения, а потом выгоняют из собственного жилья. Если вы решили, что ваша недвижимость должна приносить вам доход, нужно все детально прописать в договоре пожизненного содержания, проконсультироваться у независимых юристов, а уже потом подписывать документы. Если речь идет об организации, то в этом случае обязательно познакомьтесь с пенсионерами, которые уже не один год как заключили договор пожизненного содержания, и выясните, довольны ли они сотрудничеством с организацией по договору пожизненного содержания.