Рынок земли: не спешить, чтобы успеть

Так для кого же тогда открывается рынок земель сельскохозяйственного назначения? Кто реально сможет покупать гектары, если покупательная способность населения крайне низка?

Большинство населения не в состоянии стать реальными участниками торгов и покупать землю, а владельцы паев будут продавать их за бесценок. На этом можно было бы поставить точку и направить энергию на подготовку реальных предпосылок для запуска открытого рынка земли. Но украинцев хотят убедить, что цена в 50 долл. в год за аренду одного гектара - это большое благо от латифундистов. А когда откроется рынок, то можно будет продать землю за целых 2500 долл. за гектар, и это, мол, уже хорошо, а на фоне тотальной бедности и войны звучит очень убедительно.

В действительности это манипуляция, что подтверждают данные о стоимости земли в Европе. Цена гектара сельскохозяйственной земли начинается с 5 тыс. долл. США в европейских странах, находившихся в составе СССР или в сфере его влияния, и существенно увеличивается в странах Западной Европы, пересекая уровень в десятки тысяч, в частности, в Швейцарии составляет 70 тыс., в Голландии - 63,7 тыс., в Австрии - 42 тыс. долл.

И для того чтобы стоимость земель в Украине была по крайней мере сопоставима с нашими соседями, надо ответить на два вопроса. Первый: какова цель земельной реформы? И второй: может ли сельскохозяйственная земля быть предметом купли-продажи? На второй вопрос может ответить только народ Украины на референдуме. И важно, чтобы вопросы на референдум были очень четко и просто сформулированы, например, "земля может продаваться с ограничением владения по площади одним человеком не более 500 га", "земля может продаваться без каких-либо ограничений" и "земля не может продаваться".

Относительно цели земельной реформы может быть две диаметрально противоположные концепции: или образование мощного многомиллионного класса украинского фермерства, или создание крупных аграрных компаний.Промежуточного варианта нет.

Рассмотрим плюсы и минусы формирования мощного класса фермеров, и что для этого надо сделать. Уместно вспомнить, что общеевропейские цели регулирования оборота сельскохозяйственной земли установлены в п. 127 решения Европейского суда по правам человека в деле "Зеленчук и Цицюра против Украины" и "состоят в обеспечении эффективного пользования землей для сельскохозяйственного производства и избежании чрезмерной концентрации земельной собственности, в частности в руках экономических игроков, не вовлеченных в местную сельскую жизнь и фермерство".

Следуя общеевропейской традиции, основанной на приоритете интересов граждан, необходимо ввести единый принцип функционирования оборота земли в Украине. Он состоит в обеспечении права каждого гражданина Украины, нынешнего и грядущих поколений, жить и работать на своей земле.

Что нам дает создание мощного многомиллионного класса украинского фермерства, свободных и уверенных граждан? Во-первых, эффективное и заботливое использование земли в пользу своих семей и громад. И как производные от этого - демографическое и культурное воспроизведение и развитие коренных народов Украины. Во-вторых, обеспечение продовольственной безопасности Украины. В-третьих, максимизацию ценности земли путем эффективного ее использования фермерами. В-четвертых, создание мощного среднего класса как гаранта стабильности в государстве.

Преследуя цель формирования многомиллионного класса фермеров, надо разработать комплексную и системную программу мероприятий, необходимых для ее достижения. Нужен взгляд со всех сторон на этот вопрос, чтобы видеть целостность, именно такой подход ценен.

В рамках комплексного плана, направленного на формирование класса фермеров, нужно определить полный (исчерпывающий) перечень проблем, установить причины их возникновения и разработать меры для их устранения. В частности, следующие:

- провести полную инвентаризацию земли (площади, назначение, состояние, право собственности, границы и т.п.); провести систематизацию и классификацию; установить, кто и какие земли использует и на каких основаниях, в каком размере и за какие земли платится арендная плата в текущий момент;

- провести юридическое оформление неоформленных земель, все земли, у которых нет владельцев и наследников, передать в собственность громад;

- отработать процедуру купли-продажи земли: аукционы, прямые продажи (в зависимости от того, кто продает, государство или частник, налоги при обычной продаже, предотвращение спекуляции, требования к покупателям, целевое использование, перепродажа, налоги при перепродаже и т.д.), консолидация - формирование одного поля, "вкрапленные" продажи (когда один пай продается среди поля), предотвращение рейдерства или механизмы и условия передачи в долгосрочное пользование;

- разработать методики установления стоимости земли при продаже и стоимости аренды земли или стоимости пользования землей, методику расчетов (могут быть варианты - как часть прибыли либо как фиксированная цена, или же как часть прибыли, но не менее определенной фиксированной суммы);

- разработать мероприятия, направленные на стимулирование создания мощных фермерских хозяйств, состоящие в следующем:

- создание консультационно-методических региональных офисов, укомплектованных специалистами, которые помогут сформировать сверхсовременные фермерские хозяйства с высокой производительностью и эффективностью. К примеру, в Нидерландах производительность труда в пять раз выше среднеевропейской, соответственно, цена одного гектара - более 63 тыс. долл.;

- разработка региональной специализации, например выращивание ягод на Житомирщине, садоводство - на Черкасщине. Это максимизирует отдачу от земли и, соответственно, ее ценность;

- создание региональных хабов производств и переработки, обеспечение максимальной глубины переработки (при региональной специализации экономически это будет возможно);

- предоставление услуг по ведению учета, по юридическим, техническим и технологическим вопросам. В офисе должны быть все необходимые специалисты с учетом региональной специализации и направлений бизнеса, по меньшей мере агроном, финансист, юрист, технолог, инженер, на более позднем этапе (после появления доверия) эти офисы превратятся в ассоциации, которые дополнительно будут заниматься маркетинговыми услугами, в том числе по продаже выращенной и произведенной продукции;

- отдельным направлением деятельности такого офиса может быть финансовая грамотность населения. Цель - научить людей, как правильно распоряжаться деньгами;

- организовать доступное финансирование на условиях, стимулирующих развитие фермерских хозяйств;

- разработать комплексные меры, направленные на охрану земель и окружающей среды;

- провести полную диджитализацию управления земельными вопросами, навести порядок с реестрами и кадастрами, внести все данные в соответствующую информационную систему.

Приведенный перечень вопросов не исчерпывающий, но уже он иллюстрирует потребность в комплексном и системном подходе к решению вопроса открытия рынка земли и показывает всю сложность этого вопроса.

На эту тему есть немало профессиональных наработок (публикации Якова Дидуха, Павла Гайдуцкого, Ивана Мирошниченко и других). Есть хорошая и здоровая основа, на которой можно четко сформулировать цель и разработать комплексный план.

Достижение именно такой цели поможет сохранить землю, построить рыночные отношения, создать условия для появления огромного количества фермеров, которые эффективно ведут бизнес и зарабатывают деньги, дают возможность работать и зарабатывать другим крестьянам, содержат свои школы, больницы, заведения культуры и другую сельскую инфраструктуру. То есть создается прослойка настоящей сельской элиты, заботящейся о сельской громаде и сохраняющей жизнь на этой земле. А наличие именно такой элиты является прочным фундаментом для Украины.

Альтернативная цель земельной реформы - создание крупных аграрных компаний.Для этого ничего особенно не надо делать. Нужно снять мораторий и позволить покупать-продавать землю. Эти компании уже созданы, появятся еще и другие. Многие финансовые спекулянты потирают руки в ожидании куша, который сорвут на украинской земле, дешево купив и дорого продав. Они самостоятельно отыщут все необходимые механизмы, как это сделать. А на более поздних этапах иностранные компании перекупят у текущих собственников украинские компании, которые будут владеть массивами земли. И если представить, что случится мировой продовольственный кризис, то интересно, чьи интересы будут защищать эти компании, и хватит ли у государства сил противостоять им? Когда земля окажется в руках латифундистов, то что будет с селом и его людьми? Конечно, урбанизация, поедут в города искать лучшей судьбы. Почему? Так в селе совершенно нечего будет делать. Потому что эти компании очень мощные, и для возделывания, например, массива земли в 15–20 тыс. га требуется только 20–30 человек, а для 30–40 фермерских хозяйств в зависимости от вида деятельности на этих же земельных площадях понадобятся от 5 до 10 тыс. рабочих рук. Плюс фермер со своими работниками, которые живут на этой земле и на этой земле живут их дети, будут беречь свою землю, не станут загрязнять ее химией, отравляя окружающую среду вместе с лесами и водоемами. Хочется спросить, где в этом варианте национальные интересы простых украинцев и Украины?

Земля, недра, вода, флора и фауна - это природные ресурсы, полученные нами с рождения, и от того, как государство распоряжается ими, зависит благосостояние нации. Можно посмотреть на Норвегию, где норвежцы полученные прибыли от земли и от собственных недр вкладывают в специальные фонды, потому что считают, что это - средства будущих поколений.

Земля нами не создавалась, это не просто источник материальных благ, это не просто место, где мы живем. Нельзя ошибиться с решением этого вопроса и обрезать невидимые связи. Это фатально для всего народа, это не более и не менее, а то же, что лишить народ жизни.

Сельское хозяйство Украины вместе с IT и биотехнологиями имеет огромный потенциал, способный вывести Украину, а не отдельных латифундистов, на мировой экономический уровень. Население планеты мощно увеличивается, и сельхозпродукция соответственно также будет расти в цене. Земля для украинцев - это больше, чем место жительства. Это то, что воспевалось и ценилось, она должна помочь украинцам возродиться и может действительно стать ресурсным стартом.