Рынок земли: что получат регионы?

Пока в Верховной Раде ведутся острые дискуссии о введении рынка земли в Украине, без внимания остается вопрос налогообложения земель в условиях рынка. Но введение рынка земель сельскохозяйственного назначения однозначно окажет влияние на структуру поступлений местных бюджетов от платы за землю до налога на доходы физических лиц, единого налога. И все возможные риски следует учесть уже сейчас, в процессе внедрения реформы.

Земельные ресурсы являются значительным источником наполнения местных бюджетов, направляемых территориальными громадами на решение вопросов местного значения: благоустройство, жилищно-коммунальное хозяйство, образование, здравоохранение, социальные пособия. Общая сумма поступлений местных бюджетов от платы за землю составила в 2018 году 27,3 миллиарда гривен, а в 2019-м - 32,9 миллиарда (см. табл. 1). В общем объеме доходов местных бюджетов (без государственных субвенций и дотаций) на плату за землю приходится почти 11%.

Однако поступления местных бюджетов от земли не ограничиваются лишь земельным налогом и арендной платой за нее. Есть еще единый налог с сельскохозяйственных товаропроизводителей (см. табл. 2), налог на доходы физических лиц, который платят сельскохозяйственные предприятия, с уплаченной арендной платы за частные земельные участки (паи), поступления от продажи земельных участков.

Объем единого налога с сельскохозяйственных товаропроизводителей зависит от нормативной денежной оценки земель сельхозназначения. Агрохолдинги, которые пока являются основными выгодополучателями открытия земельного рынка, уже четыре года подряд успешно адвокатируют налоговые льготы для себя, в частности путем неприменения коэффициентов инфляции к нормативной денежной оценке земель. К примеру, размер единого налога, уплачиваемого ими, из года в год одинаков. По нашим подсчетам, таким образом крупные сельскохозяйственные производители "экономят" на неуплате налогов в местные бюджеты около одного миллиарда гривен ежегодно.

Доля земель территориальных громад (коммунальной собственности) незначительна и не превышает, по нашим оценкам, 7% площади земель Украины. До 2018 года земельный фонд коммунальной собственности в основном был ограничен территориями населенных пунктов. Заявления руководства государства на протяжении последних пяти лет о необходимости расширения полномочий территориальных громад и их органов местного самоуправления в земельной сфере остались декларативными. Соответствующие изменения в законодательство так и не приняты. Сейчас в Верховной Раде Украины девятого созыва также зарегистрирован законопроект, согласно которому часть земель государственной собственности будет передана территориальным громадам (законопроект №2194). Всего в перспективе в коммунальную собственность может быть передано около 10 миллионов гектаров земель, в том числе и земли водного фонда, промышленности, лесные земли.

На протяжении 2018–2019 годов территориальные громады пополнили свой земельный банк на 1,7 миллиона гектаров земель сельскохозяйственного назначения за счет их передачи из государственной собственности. Это стало возможным в рамках реализации реформы местного самоуправления и поддержки процессов объединения территориальных громад. В 2020 году практика передачи в ручном режиме земель от Госгеокадастра территориальным громадам была прекращена.

Следует отметить, что, несмотря на незначительные объемы земель в коммунальной собственности, территориальные громады являются более активными участниками рынка земли по сравнению с государством. В основном органы местного самоуправления продают несельскохозяйственные земельные участки для коммерческих и промышленных потребностей в пределах населенных пунктов. Земельные участки для товарного сельскохозяйственного использования сейчас находятся под действием моратория и не могут продаваться территориальными громадами в частную собственность. Поступления местных бюджетов от продажи земельных участков в 2018 году составили 1,4 миллиарда гривен, а в 2019-м - уже 1,9 миллиарда. Такие поступления зачисляются в бюджет развития местных бюджетов, то есть могут быть использованы исключительно на капитальные расходы.

Также на конкурентных началах местные рады продают право аренды на земельные участки. В 2018 году таким образом было передано 1260 участков коммунальной собственности, из них почти половину - 585 участков - для сельскохозяйственного использования. Каждая громада самостоятельно решает, что делать со свободными земельными участками: продать в частную собственность или передать в аренду. Продажа в собственность - это значительный одноразовый платеж для местного бюджета, а передача в аренду - стабильные поступления в течение продолжительного времени.

К сожалению, рыночная цена на земельные участки либо права на них искажается из-за существующей в законодательстве возможности для громад получить безвозмездно земельные участки в частную собственность. Вместе с тем это еще и коррупционные риски - зачем платить на аукционе, если можно "решить" вопрос другим образом.

Введение рынка земли однозначно повлияет на поступления местных бюджетов. Соответственно, реформа должна проходить при участии территориальных громад и органов местного самоуправления. Их влияние на процессы должно возрасти, чтобы их бюджеты не начали сокращаться. Речь идет прежде всего об увеличении материальной и финансовой основы местного самоуправления за счет передачи земель из государственной в коммунальную собственность, о пересмотре процедур и условий безвозмездной передачи земель в частную собственность и привлечении местных громад к процессу продажи земельных участков частной собственности.

Территориальные громады должны быть активными участниками внедрения рынка земель сельскохозяйственного назначения, ведь земля - это не только финансовый ресурс для решения вопросов местного значения, но и территориальный базис для их развития.