25 июня без объявления или предупреждения Фонд госимущества выключил действующую Единую базу данных отчетов по оценке, а 29 июня без какого-либо переходного периода ввел в действие новую базу, которая, по законодательству, должна была бы выдавать справки о стоимости недвижимости для налогообложения БЕСПЛАТНО. Удалось ли это?

Фонд, записав это в небывалый доселе успех, с большой помпой объявил о запуске бесплатного сервиса по оценке недвижимости и о том, что на оценке пользователи базы теперь будут экономить. Правда, вопрос о том, почему изначально за оценку должен был платить собственник или покупатель недвижимости, остался без ответа, хотя везде в мире собственник не платит за то, чтобы выяснить, какие же налоги он должен уплатить.

Справку может получить любой гражданин Украины

Об этом Фонд заявил в первую очередь: мол, не надо теперь платить деньги оценщику, а справку о стоимости может получить кто угодно — кум-брат-сват, имеющий электронную цифровую подпись. И кто, конечно же, самостоятельно может внести данные о недвижимости, подлежащей купле-продаже, в новую базу. То есть, если раньше оценщики искажали эту информацию, но их за это можно было наказать путем отключения от базы и возможности регистрировать оценки, то теперь кто угодно может вносить фальшивые данные, которые могут привести к занижению/завышению стоимости. И, во-первых, им за это ничего не будет, а во-вторых, налоги будут начислены по заниженной стоимости и сомнению эта цифра подвергнута не будет. Ведь сам модуль сказал, кто посмеет сомневаться?

Какие данные?

Например, по квартирам список данных такой:

• наименование объекта оценки;
• общая площадь квартиры, кв. м;
• площадь жилых помещений, кв. м;
• год ввода дома/здания в эксплуатацию;
• этажность дома/здания;
• количество комнат, шт.;
• зона населенного пункта;
• почтовый адрес объекта оценки (в т.ч. район).

При оценке частного дома требуется также вводить кадастровый номер земельного участка. А как быть, если его нет, так как земельный участок не приватизирован? Особенно если речь идет о наследстве: его кто — покойник должен получить? И вообще, с землей полная путаница и неразбериха. Хорошо, оценщики сообразили, что если участок не приватизирован, то можно вводить любые числа и база «пустит» дальше. Ок, она-то «пускает», но почему нельзя было просто спросить, приватизирован или нет земельный участок, и уже в зависимости от этого «идти» дальше?

В то же время, многими этими данными сегодня можно манипулировать для получения фальшивой оценки и занижения налогов, а самые одиозные данные — это год ввода в эксплуатацию и этажность здания. Сложно понять куму-свату-брату, где взять год ввода в эксплуатацию — ведь его не всегда приводят в техпаспорте. Но можно взять из источника «стеля». Или подобрать из десятков регистраций такой год, при котором модуль выдаст наименьшую стоимость.

Что касается этажности, то в предыдущей базе на нее был завязан тип здания, например, «хрущевка» или «сталинка», стоимости которых существенно отличаются. Этажность также можно поставить любую, но нельзя указать переменную этажность как в техпаспорте, если такое есть.

Скорее всего, в новой базе идет сопоставление года постройки и этажности для определения типа здания. И простор для безответственных манипуляций здесь довольно-таки широк — не будем подсказывать манипуляторам. Здесь можно задать лишь риторический вопрос: почему не обсудили с независимыми оценщиками задание на составление софта? Почему засекретили так, что все это просто приведет к появлению ушлых «заполнителей» базы, бесконтрольных манипуляторов цифрами и в результате — к очередной схеме?

С почтовым адресом и районом тоже вышла незадача, поскольку как раз с июля поменялись названия районов, и даже появились новые. И все это в базе также не учтено. Что уж говорить о таких мелочах, как количество улиц под названием «Садовая» в городе Киеве, на одной из которых находится Кабмин? И часто модуль ошибается и берет стоимость возле Кабмина, хотя реально оценивается садовый домик на Русановских садах по улице 9-я Садовая. Что собственнику делать с золотой стоимостью домика в такой ситуации?

А что в справке?

А в справке получают полный разнобой, при котором стоимость дорогих объектов оказывается заниженной иногда в 2–10 раз (что тоже плохо для некоторых собственников), а вот самые недорогие пострадали больше всего, так как очень часто их стоимость оказывается в несколько раз завышенной. Кроме того, стоимость объекта при внесении данных с разницей в полчаса может отличаться на 30–40%. А возможность использовать правило «на 25% выше или ниже» не помогает, так как в результате стоимость все равно оказывается искаженной.

И потому радость от «бесплатной» оценки перекрылась слезами от размера налога, который необходимо уплатить. Правда, закон в этой ситуации позволяет все же обратиться к оценщику и очень часто это есть решением проблемы. Или платить завышенные налоги, если нет времени на оценку, что многие и делают.

Если справка завысила или занизила стоимость в несколько раз

Тут «бесплатка», объявленная Фондом, заканчивается, так как оценщику за недоработки Фонда почему-то должен платить собственник. Хотя, по справедливости, должен был бы платить Фонд или государство в лице Фонда, объявившего о «халяве».

Во-первых, оценщик может попытаться обосновать стоимость, которая на 25% ниже или выше рассчитанной модулем. И если собственника эта сумма устраивает, то ура! — проблема решена. Но если в справке завышение в разы, а не на 25%, то оценщик с отчетом по обоснованию рыночной стоимости должен обратиться в ФГИ за рецензированием, что в некоторых случаях может привести к потере сделки, так как требует времени. Тем не менее такое решение может быть выходом из создавшейся патовой ситуации.

Другой вопрос, что оценщики боятся Фонда как огня (и зачастую небезосновательно), обжегшись на заказных негативных рецензиях, которые грозят им потерей профессии. Поскольку если две рецензии негативные, то могут и квалификационного сертификата лишить, а значит, и возможности работать.

Поэтому на рецензирование соглашаются немногие, и за такую процедуру надо уплатить гораздо больше, чем в былые времена за обычную оценку. Опять-таки вопрос: кто должен платить за эту работу по оценке, если государство заявило, что теперь все бесплатно, и в конце концов определять базу налогообложения — это обязанность государства? Некоторые любители заговоров даже считают, что государство специально сделало такой модуль, чтобы он завышал стоимость, и собственники платили больше налогов, нарушая принцип их справедливой уплаты.

Почему завышение тоже плохо

С занижением все понятно — никто не хочет платить больше, чем положено по закону. А вот по поводу завышения — некоторые участники сделки хотели бы видеть в договоре реальную стоимость, ведь они согласны уплатить полную сумму налогов. Кроме того, некоторые нотариусы не хотят писать реальную стоимость сделки, которая выше оценочной, хотя по закону должны были бы. Поясняют это нарушением нотариальной тайны. Хотя государство должно было бы стимулировать собственника к раскрытию этой информации, как сделано в некоторых странах. Но увы…

И конечно, любая искаженная стоимость влияет на дальнейшие расчеты, так как сотрудники Фонда считают, что оценочную стоимость можно использовать как аналог в последующих оценках. Конечно, этого нельзя делать не только в соответствии с Национальными Стандартами оценки, но и в соответствии с Международными, на базе которых написаны Национальные. Почему? Да потому, что в соответствии со всеми этими стандартами, в качестве аналога можно использовать цену, по которой объект был продан или выставлен на рынок, а никак не оценочную стоимость, полученную неким непонятным криворуким расчетным алгоритмом. И тут мы подошли к интересному вопросу: «Какой алгоритм заложен в автоматической оценке модулем?»

Тайна, покрытая мраком

Оказывается, это — тайна, которую Фонд хранит за семью замками. А может, в хрустальном ларце, в утке, в зайце, в яйце или на кончике иглы.

А если серьезно, то при первом объявлении о переключении оценки с одной базы на другую, было написано, что разработчиком базы является некая компания «Медирент». Помните название компании, которая была разработчиком Модуля еще в 2018-м, и «выиграла» тендер на эту разработку? Против этого тендера программисты даже подавали жалобу в АМКУ.

После введения базы в эксплуатацию, оценочной общественности был даже представлен некий алгоритм, который был беспощадно раскритикован. Конечно, на критику никто не обратил внимания и алгоритм действовал в предыдущей базе, что привело к массовым искажениям стоимости «занижальщиками». ZN.UA об этом много писало, но основное внимание в те времена было обращено на майданчики-посредники и то, как они зарабатывали немалые средства на простой функции электронной почты. Тем не менее непонятно, как Фонд мог наступить на те же грабли при определении разработчика программы расчета стоимости.

Злые языки поговаривают, что никакой новый алгоритм не разрабатывался, и потому хранится все за семью замками, а общественность уверяют: мы не знаем, что там, они нам сделали, а оплатили их работу американские налогоплательщики. Вот только вопрос: если алгоритм тот же самый (а если другой, то почему бы его не раскрыть?), то куда ушли деньги американских налогоплательщиков? И почему название компании с сайта Фонда быстренько убрали, как только общественность возмутилась?

Где же выход?

Многие говорят, что везде в мире государства делают оценку недвижимости сами и направляют собственнику начисленную к уплате сумму налогов. А если собственник не согласен, он привлекает оценщика. Фонд вроде бы сделал нечто похожее. Но...

Во-первых, речь идет о ежегодном налогообложении, которое у нас почему-то по квадратным метрам, как в средние века, — то есть оценки там нет. Не говоря о том, что в это налогообложение входит не вся недвижимость, а только та, что есть в реестре прав Минюста, т.е. сделки с 2013 года. В развитых странах оценке подлежит огромный массив объектов «сплошняком», а не точечные объекты, количество которых составляет мизерный процент от общего числа объектов и потому не может создать общую картину.

Во-вторых, оценка в странах с развитым рынком осуществляется на базе кадастра недвижимости, которого в Украине нет и такое впечатление, что в ближайшее время не будет. Поэтому даже попытка «привязать» к картам Google не дает нужного результата, так как нужно точно знать год строительства объекта и его тип («хрущевка», «сталинка», «брежневка» и т.д.), что существенно влияет на стоимость. Так же важно техническое состояние здания и квартиры, что будет доступно только в кадастре, а в нынешней базе такого вопроса даже нет.

Решить проблему оценки без кадастра недвижимости невозможно.