Оптимальный сценарий земельной реформы

16 июля, 2016, 00:00 Распечатать Выпуск №26, 16 июля-5 августа

Продажа земли спасет урожайность полей и станет драйвером роста ВВП, если провести ее по оптимальному сценарию

Продажа земли спасет урожайность полей и станет драйвером роста ВВП, если провести ее по оптимальному сценарию  

Из-за низкого уровня использования удобрений с 2000 г. содержание гумуса в грунтах уменьшилось с 3,36 до 3,14%. При этом земли с содержанием гумуса ниже 2,5% черноземами уже не считаются. А так как 65,1% всех арендуемых земель переданы в краткосрочное пользование сроком до десяти лет, то это не мотивирует арендаторов сохранять плодородие. Землю нужно срочно спасать реформой.

Преодолеть негативные тенденции

Средний уровень внесения удобрений в Украине составляет 42 кг на гектар пахотных земель, что ниже среднего уровня стран, создавших внутренний рынок земли, на 350%. Разве это не повод действовать быстрее?

 

зем р_1

 

Падение качества земли влечет за собой и ситуацию с урожаями. Среднегодовой прирост объемов производства сельхозпродукции с 2000 г. в Украине составляет 3,3%. Что в целом дает итог, который на 72% ниже уровня других постсоциалистических стран, внедривших рынок земли и уже присоединившихся к ЕС.

 

зем т_1

 

Причем в это время украинское сельское хозяйство в области землепользования идет по проверенно-плохому советскому пути. Для роста урожая происходит постоянное расширение вспахиваемых площадей, нарушаются севообороты, крайне медленно растет эффективность использования удобрений.

 

зем т_3

 

Результаты такого хозяйствования на земле и приводят к тому, что мы с болью видим каждый день. Благосостояние жителей сел в Украине традиционно ниже среднего уровня по стране и находится в плачевном состоянии. Официальный уровень безработицы в сельской местности выше городского на 4,4%. Однако этот показатель не учитывает маятниковой миграции, вынужденной миграции за границу и включает в себя искаженное понятие самозанятости. Когда люди из-за невозможности устроиться на достойную работу вынуждены самостоятельно обрабатывать свои угодья с минимальным уровнем продуктивности.

К сожалению, малоизвестным фактом является то, что уменьшение населения Украины главным образом связано с его сельской частью. Убавление которой за последние 16 лет составило 2,9 млн, или 18,1%, что на 60% выше темпов сокращения городского населения.

При этом на сегодняшний день единственным способом получения прибыли с земли для владельцев, не желающих или не имеющих возможности ее обрабатывать, является сдача последней в аренду по ставкам, которые, одновременно являясь абсолютно справедливыми, занижены относительно своего потенциала в 2–3 раза и не могут обеспечить своим получателям даже минимальный прожиточный минимум.

Средние арендные ставки по Украине в 2015 г. представлены на рис. 2.

 

зем р_3

 

Попытки правительства урегулировать или ликвидировать перечисленные выше диспропорции, сложившиеся в аграрно-промышленном комплексе Украины (законопроекты по типу установления минимального строка аренды в семь лет), являются низкоэффективными, так как создавший и углубляющий данные диспропорции мораторий продолжает действовать.

Поэтому в описанных условиях первым и наиболее важным шагом по развитию украинского АПК должна стать отмена моратория на продажу сельскохозяйственных земель и последующее построение рынка земли в Украине. Что даст сельским жителям достойный доход, прекратит вымирание населения Украины.

Правовая ситуация

Приехав в один из райцентров, расположенных на лучших украинских черноземах, вы можете захотеть узнать, кто обрабатывает окружающие поля и почему. Отвечая на этот вопрос, местные чиновники вам покажут пачку договоров аренды земли на 3, 5, 7 лет с различными компаниями.

Потом вы захотите узнать, почему именно эти, а не другие компании арендуют землю. Почему одни и те же агрохозяйства снова и снова продлевают договоры аренды земли, хотя желающих десятки, если не сотни.

И с этого момента начнутся удивительные вещи. Стартуя с истории о том, "что в тот момент никого другого не нашлось", повествование дойдет до более сложных сюжетов о том, что "а эта компания еще и телевизор в садик пообещала купить" и "дорогу сделать". Но в художественные оттенки этих рассказов можно не вникать. Так как ситуация ясна — если право продления аренды нескольких тысяч гектаров чернозема зависит от небольшой группы чиновников, то слово "коррупция" будет вечно сопровождать такую ситуацию.

Что же делать, чтобы ее изменить? Первое, чему нас учит опыт реформ в разных странах за последние 50 лет, состоит в том, что нужно менять институциональную среду, а не ловить за руку каждого, кого есть повод в чем-то заподозрить. Ведь если нарушения на каком-то рынке носят массовый характер, то, как говорил Даниил Кауфман из Всемирного банка, "репрессивные меры результативными не будут".

Ведь люди изначально хотят соблюдать законы и вести себя честно. И если среда подталкивает их к другому, то нужно сначала изменить среду. А потом уже обращать внимание на тех игроков рынка, которые и в нормальных условиях пытаются обойти других, не сильно думая о методах.

Таким образом, мы сегодня должны прекратить непрозрачное перераспределение прав аренды на землю по всей стране. Поля должны попадать в руки к тем, кто на открытом конкурсе купит долгосрочные права аренды на надел или земельный участок. Естественно, что больше смогут заплатить более эффективные хозяйства.

Госгеокадастр более года лоббировал как только мог законопроект о продаже прав аренды исключительно на аукционах. В феврале 2016-го парламент принял законопроект №2279, которым существенно сузил возможности безаукционного получения земли. Сопротивление этой новации со стороны участников земельных схем было рекордным, процесс искусственно затягивался — в этом легко убедиться, изучив хронологию прохождения законопроекта. Но перекрытие коррупционных схем в распоряжении землей — это лишь первый шаг. Но важный.

Приватизация давно состоялась. Пора это осознать

Безосновательность позиции противников продажи земли доказывает хотя бы тот факт, что большая часть сельхозземель в Украине уже получила своих собственников. Тогда возникает вопрос: а против чего же протестовать? Это нужно было делать 20 лет назад.

Так, по состоянию на начало 2015 г. общая площадь сельскохозяйственных земель в Украине составляла 41,5 млн га (или 70% территории Украины), а распределение по формам собственности и видам целевого назначения отображено на рис. 3.

 

зем р_5

 

То есть данные рисунка ясно показывают, что 75% сельхозземли в стране уже в частных рукахНужно просто разрешить людям полноценно этой землей пользоваться. А не кричать на митингах, что не отдадим ни пяди. Уже отдали.

Параллельно вместе с продажей прав аренды земли мы должны запустить продажу оставшихся у государства наделов за деньги. Нельзя согласиться с теми, кто говорит, что "а вот по социологии большинство людей в Украине против продажи земли".

Нет, не против. И неправильную социологию нам всем показывают и неправильно ее трактуют. Большинство людей в Украине за то, чтобы наша страна жила по законам наиболее развитых стран мира. Об этом говорят социология и две украинские революции.

Поэтому люди, которые сделали свой европейский выбор и две революции, не против реформ, они против того, чтобы землю распродали так же "криво", как некогда заводы. Но для того и прошли годы работы и накоплен опыт, чтобы мы сегодня как следует обустроили земельный рынок и не совершили ошибок прошлого.

Во-первых, сегодня в Украине есть более сильное, чем 20 лет назад, гражданское общество, которое не допустит вопиющих ситуаций. Во-вторых, сегодня уже достаточно развиты электронные системы контроля за властью и СМИ. Поэтому есть возможность проводить конкурсы по определению арендатора или продаже земли полностью открыто.

И третий, тоже немаловажный, пункт. Сегодня есть большое число отечественных компаний и фермеров, научившихся работать на свободных рынках аграрной продукции. Научившихся зарабатывать на них деньги. Поэтому старая страшилка о том, что как только начнутся конкурсы на основе большей цены, то все сразу скупят иностранцы и нам никогда уже не отдадут, полностью утратила свою актуальность.

Сколько стоит земля

Средняя нормативно-денежная оценка украинских сельскохозяйственных земель на конец 2014 г. составила 21,9 тыс. грн, или 1389 долл. за гектар. Даже начавшийся экономический спад, вызванный агрессией со стороны РФ, не снизил стоимость гектара ниже 1100 долл.

Одним из главных камней преткновения для запуска земельного рынка является именно цена земли. Многие украинские политики уверяют свой электорат в том, что их земля будет продана по "бросовым" ценам, обосновывая данное утверждение сравнением цен на землю в Украине и других странах. Ниже представлено подобное сравнение с наиболее часто используемыми в качестве примеров странами.

 

зем р_7

 

Действительно, цена украинской земли гораздо ниже, чем во Франции, Германии и даже Румынии (см. табл. 3), однако означает ли это, что украинская земля недооценена? Стоимость земли определяется уровнем добавочной стоимости, которая на ней создается. Таким образом, если сравнить уровень добавочной стоимости, создаваемой на 1 га земли с ценой этого гектара, легко увидеть, что цена украинской земли полностью оправдана.

 

зем р_9

 

 

зем т_5

 

В то же время классическое экономическое моделирование позволяет нам понять, как вырастет капитализация украинского земельного рынка в обозримой перспективе. Из чего сделать последующие выводы о том, сколько инвестиций придет в сектор, сколько рабочих мест будет создано.

Также с большой достоверностью можно определить, какими темпами будет дорожать земля в Украине. И соответственно, сколь сильное положительное воздействие окажет развивающийся земельный рынок на другие отрасли экономики страны.

 

зем т_7

 

 

зем т_9

 

 

зем р_11

 

Из приведенных рисунков и таблиц нетрудно заметить, что самые высокие темпы роста цены гектара приходятся на первые два года становления рынка, что объясняется наличием высокого отложенного спроса. Таким образом, к началу запуска второго этапа — включения в рынок частных земель после 1 января 2019 г., последние, согласно прогнозной модели, вырастут в цене на 71%.

Также следует отметить, что сама структура земельного фонда в стране располагает к созданию очень насыщенного, концентрированного сельскохозяйственного кластера. С высокой плотностью отраслевых перерабатывающих и инфраструктурных предприятий. Что является дополнительным конкурентным преимуществом нашей страны и будет повышать стоимость земель.

 

зем р_13

 

 

зем т_11

 

Система сдержек и противовесов

Как противостоять риску "спекулятивной скупки земель", давно описано в классике экономической науки и успешно реализовано в налоговом законодательстве, к примеру Франции и США, путем введения специального регулирующего налога, который будет уплачиваться владельцами земли, которые ее не обрабатывают. Размер данного налога будет базироваться на цене покупки данной земли или ее нормативно-денежной оценке. Предполагаемый размер подобного налога будет составлять от 100 до 200 долл. за гектар, но если такие суммы окажутся слишком малыми, верхний предел может быть пересмотрен.

Также разработан и Механизм защиты продавцов от натиска покупателей. Согласно статье 12 закона об обороте земель государство имеет преимущественное право их выкупа. Таким образом, владелец земли, если на него осуществляется давление, всегда может продать свою собственность по справедливой цене специальному государственному агенту.

В свою очередь, данный агент покупает земли и перечисляет выручку от их продажи специально выбранному государственному банку, скорее всего, Ощадбанку. Последний выбран из-за того, что массовый возврат вкладов после прохождения пика банковского кризиса создал у банка проблему кризиса активов: под сформированные пассивы невозможно разместить активы с разумной степенью риска.

Следовательно, выкуп и временное нахождение в собственности Ощадбанка земель сельскохозяйственного назначения позволит учреждению зарабатывать на росте цены земель. Который в первые пять лет, по оценкам экспертов, составит в среднем 20% годовых в валюте.

Процесс сотрудничества одного из государственных банков и специального агента еще не проработан в деталях, однако не вызывает сомнений их будущее равноправие в принятии коммерческих решений. Что позволит избежать коррупционных схем, которые были бы возможны при непосредственном выделении денег из бюджета.

Кто купит?

Сегодня можно однозначно сказать, что большую часть прав аренды земли и земельных наделов будут покупать наши отечественные производители. Потому что у них уже есть деньги и на современную сельхозтехнику, и на технологичные фермы. А значит, будут деньги и на главный актив — землю.

 

зем р_15

 

Посмотрите, пожалуйста, на представленную краткую презентацию положения дел. 6,7 млн человек за свои земельные паи получают плату, близкую к 786 грн в год. Ну это же невыносимый позор для страны. Они должны получать в разы больше и будут получать больше, как только арендатор будет определяться на конкурсе, в котором сможет принять участие большое число претендентов. Ведь это недопустимо, чтобы деньги простых сельских тружеников сегодня обогащали агрохолдинги, близкие к местному начальству и олигархам.

Кроме того, сегодня государство практически ущемило конституционные права 6,7 млн человек, которые владеют паями, — запрещая им их продавать. Поэтому и идет вовсю теневая продажа этих наделов. Наследство, долговые расписки, кредиты, залоги, дарения — что только не изобретают местные районные нотариусы и крупные юридические компании из Киева, чтобы отобрать по смешным ценам наделы у доярок и трактористов с 40-летним стажем. Причем действуют нагло и нахраписто — ведь разочаровавшиеся в правовой системе страны люди судиться с ними не будут.

Наш долг сегодня — заменить разочарование простых людей на уверенность. А уверенность дают быстрые и правильные решения. А не вечное нытье — давайте подождем, может, приедут грузины, американцы или марсиане и все за нас сделают. И вот тогда можно будет продавать и землю, и права на ее аренду.

Реформы, рождающие уверенность и миллиарды гривен дополнительного дохода для простых людей, должны наступить уже завтра. И мы начинаем этот процесс.

Например, институциональная основа для качественного улучшения ситуации на земельном рынке уже создана. Во-первых, действует электронный кадастр земель. Что в десятки раз упрощает проведение операций с наделами, а также в десятки раз усложняет проведение незаконных махинаций с землей.

Во-вторых, в стране уже есть десятки тысяч специалистов, которые обучены передовым методам работы. И именно их знания и опыт обеспечат проведение реформ и запуск честно функционирующего рынка земли и прав аренды. Это профессионалы, хорошо разбирающиеся в правовой системе государства и в курсе реформ. И даже не сомневайтесь — именно они будут формировать новую реальность земельного рынка страны. А не преданные местным латифундистам тетеньки из сельрад.

И третье основание для уверенности людей в том, что сегодня за свои права нужно бороться, нужно получать, распоряжаться, оформлять и работать на своей земле, состоит в том, что вся страна как никогда прежде уверенно идет по пути реформ. Поэтому никакие козни и страшилки от местных князьков, пытающихся проворачивать комбинации в явно не общественных интересах, никого не должны пугать. Люди имеют право и смогут получить свою землю, заработать на ней доход для своей семьи.

Миллиарды долларов для сельских жителей

В социальных сетях, на плакатах на митингах люди любят размещать картинки, где, с одной стороны, показано швейцарское или германское село, а с другой — потрепанное наше. Естественно, что сравнение дополняют едкой подписью, критикующей действительность.

Так вот, аграрная реформа пошла бы куда быстрее, если бы красивые фотографии подписывали еще и совершенно правдивыми словами — "земля продается с незапамятных времен". А фотографии заброшенных украинских сел словами — "почти 100 лет, как землю запретили продавать".

Что же получат селяне и агроинвесторы от того, что странные порядки в земельных отношениях в стране будут отменены? Это хорошо видно из табл. 7.

 

зем т_13

 

Исходя из приведенной таблицы, простая сельская семья в Чехии, объединившая полученные земельные паи в участок в 3 га в 1993 г., могла получить под их залог чуть больше эквивалента 2 тыс. евро кредитных ресурсов в тогда действовавшей валюте. Сегодня же эта семья может получить под свой участок более 13 тыс. евро. Чтобы на эти деньги развивать свой бизнес, купить новое оборудование, освоить новое направление.

Если же речь идет об участке в 10 га, то это уже 44 тыс. евро. А теперь скажите, пожалуйста, кто выиграет конкурентную борьбу за сельхозрынки ЕС? Чешский фермер, получивший под свои 10 га 44 тыс. евро на развитие, или его украинский коллега, собравший свои 10 га из паев дедушек-бабушек и родственников и вообще не уверенный в том, не перекроят ли ему поле уже в следующем году под предлогом изменения взглядов на его документы?

Именно поэтому каждый год промедления с отменой существующих порядков в земельных отношениях нам стоит отставания в развитии агрорынка, стоит дальнейшего обеднения и разорения села и его жителей.

Необходимо также сказать, что урожайность пахотной земли — это не тот показатель, который можно изменить за год или два. Это кропотливый труд на десятилетия. И остаться передовой аграрной страной Украина сможет только в том случае, если для каждого поля будет разрабатываться и внедряться программа сохранения и увеличения урожайности, расписанная на 10–20 лет. Ведь именно так подходят к развитию плодородия в развитых странах. Однакоинвестиции в качество длиной в 10–20 лет возможны только в частные, но никак не в арендные наделы.

И в этом, если хотите, и состоит долг всех живущих поколений перед будущими — обеспечить настолько крепкие права собственности на землю, чтобы полями не только владели, но и бережно их улучшали.

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Заметили ошибку?
Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter
Добавить комментарий
Осталось символов: 2000
Авторизуйтесь, чтобы иметь возможность комментировать материалы
Последний Первый Популярные Всего комментариев: 16
  • Олександр Олександр 25 липня, 10:54 Є краща пропозиція: терміново запровадити мораторій на купівлю/продаж взуття, щоб олігархи не зкупили його за безцінь. Взуття повинно тільки здаватись в оренду за справедливою ціною, встановленою державою. У Верховній Раді Тимошенко і Ляшко подбають про справедливі умови оренди взуття. согласен 0 не согласен 0 Ответить Цитировать
Выпуск №39, 20 октября-26 октября Архив номеров | Содержание номера < >
Вам также будет интересно