Нежилой фонд госимущества. Как арендовать квадратные метры почти даром

В обязанности Фонда госимущества, помимо "неподъемной" для него приватизации, входит также управление всем тем, чем страна богата.

Значительная часть этих объектов - из тех, что не разрушились и не сгнили, - сдается Фондом в аренду. И, по идее, должна приносить неплохой доход госбюджету, но сумма едва доходит до миллиарда гривен за год. При этом речь идет 7 млн квадратных метров недвижимости оценочной стоимостью свыше 16 млрд грн. Большая часть которых создает огромные коррупционные риски.

Не управляя

Фонд госимущества, помимо центрального аппарата, имеет еще 25 территориальных подразделений, в которых трудятся порядка 1200 сотрудников. Проконтролировать их работу у Фонда получается не всегда: за год удается провести аудит работы лишь двух-трех подразделений, и к качеству этих аудитов тоже есть вопросы, причем не только у нас, но и у Счетной палаты.

Ее регулярные проверки работы Фонда не раз демонстрировали, что в центральном аппарате ФГИУ довольно смутно представляют, что происходит в областях, особенно если речь идет не о таких титанах, как ОПЗ и "облгазы", а о мало интересных олигархическому бизнесу объектах. Антикоррупционные меры в Фонде, согласно его официальной позиции, заключаются в написании беспредметных и обтекаемых "планов антикоррупционных мероприятий" и создании отдельной электронной почты для желающих сообщить о предполагаемой коррупции в ведомстве.

Между тем анализ данных об арендуемом у Фонда имуществе говорит о необходимости куда более серьезных проверок как определения стоимости аренды, так и условий заключаемых им договоров.

На 1 июля 2017-го общее количество действующих договоров аренды государственного имущества, заключенных органами приватизации, составляет чуть больше 19 тыс. (см. рис. на 8-й стр.). Львиная их доля (18,8 тыс.) - это сдаваемые в аренду госпредприятия, их территории, конторы, склады. Остальное - единые имущественные комплексы все тех же ГП и имущество, находящееся на балансе хозяйственных обществ.

Из общего количества договоров аренды 884 заключены в отношении госимущества, расположенного в Крыму, а 1016 договоров касаются аренды предприятий, расположенных в населенных пунктах Донбасса, временно не контролируемых украинской властью. Эти договоры мы учитывать не будем, не только говоря о стоимости аренды или имущества, но и рассматривая задолженности уплаты и начисление пени. Так как судьба этого имущества неизвестна, оценить его сохранность и состояние в данный момент невозможно, как и объемы предполагаемых потерь государства.

По результатам работы в первом полугодии 2017-го, в бюджет государства от аренды его имущества поступило всего 491,3 млн грн, а за весь 2016-й арендаторы заплатили чуть больше 1 млрд грн.

Прогнозный план поступлений на этот год предполагает, что они вырастут до 1,5 млрд. И уже сейчас можно говорить о его невыполнимости.

Конечно, не все 7 млн кв. м сдаются бизнесу и по рыночной цене. Четверть всех договоров аренды - это соглашения с госучреждениями, которые по закону арендуют имущество за одну гривню в год. Речь о 46% всей государственной недвижимости, или свыше 3 млн кв. м коммерческих площадей, как правило, не в худшем состоянии и не на выселках. Нередко, арендуя у государства за одну гривню, предприимчивые руководители госструктур излишек помещений сдают уже коммерческому сектору, и часто по одному и тому же адресу можно найти как государственную контору, так и какого-нибудь предприимчивого нотариуса, турфирму из одного человека или такое же камерное агентство недвижимости. Такой себе бонус руководителю за низкооплачиваемую работу на госслужбе.

Согласно законодательству, госструктуры могут выступать арендодателями, если речь идет о помещениях площадью не более 200 кв. м. И за первое полугодие от аренды имущества бюджетных организаций в госказну перечислено порядка 80 млн грн. Мало, конечно. Попыток проверить достоверность этой суммы и ее соответствие рыночным ценам еще меньше. На самом деле невозможно даже проконтролировать достоверность стандартизированной оценки стоимости упомянутого имущества, проведенной Фондом и определяющей, среди прочего, арендную стоимость.

Не меньше вопросов возникает и в отношении целесообразности размещения тех или иных госслужб в предоставленных им помещениях. Ведь если площади сдаются, значит, они не используются по назначению. И, вероятнее всего, переезд бюро или службы в меньшее помещение оптимизировал бы государственные затраты на его содержание, например, позволив либо продать, либо сдать в аренду не несколько комнат, а все здание целиком. Но подобные перемены - это гарантированный скандал, они всегда сопряжены с недовольством сотрудников, нежелающих покидать здания в центральных районах городов. В ФГИУ желающих в эти скандалы вмешиваться нет. Им бы для начала нового руководителя получить. Но с момента отставки Билоуса в апреле нынешнего года достойные так и не нашлись.

Фонд, по большому счету, давно ничем не управляет, лишь поддерживая статус-кво и сохраняя сложившуюся ранее систему отношений. Ну и изредка, благодаря внешнему давлению, что-то все-таки продает. Причем то, что еще никто не взял в аренду. Потому как продать арендуемые за одну гривню госпредприятиями помещения невозможно. А если продается объект, арендуемый частным лицом, то арендатору государство гарантирует неизменность условий договора до момента его истечения. И с высокой долей уверенности можно сказать, что новый собственник на сохранение этих условий не согласится.

Не контролируя

Справедливую и немалую цену за аренду государству платят только операторы связи, банки и крупные промышленники, арендующие целостные имущественные комплексы. Но их сравнительно немного - до 20%. Все остальные арендаторы - это занимающиеся разнообразной деятельностью физические и юридические лица, по ряду обоснованных причин решившие, что арендовать у государства выгоднее, чем на рынке.

Первое, что смущает, - это сроки составления договоров. По оценкам Центра экономической стратегии (ЦЭС), эксперты которого также анализировали отчетность ФГИУ, доля договоров с физлицами, срок действия которых превышает пять лет, - более половины их общего числа. С юрлицами еще больше - свыше 60%. Естественно, учитывая динамику изменений на рынке недвижимости и очень условную стабильность национальной валюты, понятно, что государство от столь длительного сотрудничества выиграть не может. Даже если арендатор попался порядочный. Что тоже редкость.

В первом полугодии размер выявленной задолженности арендаторов перед государственным бюджетом, не уплаченной в течение трех и более месяцев подряд, составляет 118,2 млн грн. Это больше, чем месячные поступления от аренды. При этом за последнее полугодие долг вырос только на 8,7 млн, остальное - достижения предыдущих периодов, к которым справедливо прибавляются 59,6 млн грн пени за задолженность перед госбюджетом, а еще 119,2 млн грн штрафов за несвоевременный возврат государству арендованного имущества после истечения срока договора. Перспективы возврата всех этих денег в казну туманны. За первое полугодие ФГИУ подал почти полтысячи исков о взыскании задолженности арендной платы, штрафных санкций, о расторжении договоров аренды и т.п. Суды идут. Решения ожидаются. Между тем никаких действий, направленных на предотвращение подобных проблем в будущем, не наблюдается.

Тем временем не далее как в мае этого года в городе Мукачево некая благотворительная организация "Доторкнись до життя" арендует помещение бывшего училища площадью в 2,5 тыс. кв. м на десять лет по стоимости 9 грн/кв. м, получая в подарок территорию училища в 18,5 тыс. кв. м. Не будем в данном случае обсуждать смешную, даже по мукачевским меркам, цену - возможно, благотворительный фонд действительно занят благотворительностью, и такая скидка оправдана. Но какова целесообразность заключения договора на целое десятилетие? Не потерять такого "выгодного" клиента?

В этом же году ООО "Континент", занимающееся агробизнесом, заключило с Закарпатским подразделением ФГИУ договор на беспрецедентных условиях. Помещение площадью 930 кв. м сдали в аренду по цене 4,5 грн/кв. м на срок
"до момента приватизации балансодержателя". То есть с учетом эффективности работы Фонда - бессрочно.

Чем оправдано заключение столь длительных договоров с госструктурами, которые редко куда переезжают, а за аренду платят гривню в год, ясно. А вот по какой причине, например, физлицо может заключить шестилетний договор об аренде 820 кв. м под тир в Бердянске, оплачивая по полторы гривни за квадратный метр? С чем связана такая щедрость чиновников? С желанием довести количество судебных исков с арендаторами в следующем году до тысячи?

Не менее сомнительны и цены за квадратные метры, которые платят некоторые арендаторы. Конечно, стоимость зависит от многих факторов - расположения, состояния объекта, его целевого назначения. Средняя стоимость одного квадратного метра, исходя из статистики ФГИУ, составляет 100 грн/кв. м. И, глядя на нее, не скажешь, что государство продешевило, решив не продать, а сдавать в аренду свое многочисленное имущество. Но эта средняя стоимость деформирована огромными суммами, уплачиваемыми за аренду целостных имущественных комплексов - рыбколхозов, ГОКов, шахт, спиртзаводов. Там суммы аренды составляют десятки и сотни тысяч гривен в месяц, с лихвой компенсируя десятилетние "льготные соглашения" и позволяя ФГИУ хоть как-то выполнять бюджетные планы по арендным поступлениям. Но таких объектов немного. Большая часть - это сравнительно небольшие помещения в регионах, интересующие локальных бизнесменов и, судя по всему, обеспечивающие неплохую прибавку к жалованию местным чиновникам Фонда.

Как, например, ООО "Легион", построившее в Николаевской области автодром на 15 сотках государственных земель, за которые платит
178 грн в месяц. Или занимающееся выращиванием сельхозкультур на 15,5 тыс. кв. м ООО "Зеленый город", при этом оплачивая государству за аренду 780 грн в месяц, или 4 коп. за кв. м. Агробизнес настолько убыточный, что собственник платить больше не может? Или конкуренции нет, и не нашелся тот, кто согласен платить хотя бы гривню за метр? Что, кроме коррупционного интереса, могло заставить чиновников ФГИУ передать эту землю в аренду именно этой компании, причем на долгих десять лет?

А сколько зарабатывает, благодаря сговорчивости чиновников Фонда, ООО "ЮВИТАС", арендуя 6 соток под автостоянку в центре Тернополя по 35 коп. за квадратный метр? И сколько ежегодно теряет государство, предоставив входящему в ТОП-50 налогоплательщиков портовому оператору ООО "ЮСКЛ" 19,5 тыс. кв. м складских помещений в Николаевском порту менее чем по 3,6 грн/кв. м до 2031 г.?

Это лишь некоторые примеры из множества, среди 19 тыс. договоров можно обнаружить много подозрительных сделок, буквально кричащих об их коррупционной природе. И трудно представить, что в обозримом будущем будет создана адекватная система контроля подобных сделок. Ведь речь идет обо всей Украине, огромном количестве объектов, имеющих свою специфику, особенности. А главное, на эти объекты есть рыночный спрос. По крайней мере, пока они не развалены действующими арендаторами. Их балансовая стоимость, за исключением помещений, приютивших госструктуры, - порядка 10 млрд грн. Почему вместо того, чтобы попытаться продать эти еще живые активы, Фонд настойчиво выставляет на торги разваленные столовые, подвалы, бани или недострои?

***

Ожидаемая продажа "Днепрэнерго" и "Днепроблэнерго" - не повод для гордости. Пока такие сделки - исключение из правила. За первое полугодие с.г. Фонд смог продать 73 объекта, восемь из которых - вместе с земельными участками. Выручили сумасшедшую сумму в 80,5 млн грн за все, включая земельные участки. Не помогают продажам "Відомості приватизації", упрощение процедур, договоренность с 16 биржами. Видимо, не предлагает Фонд рынку ничего достойного внимания. Не потому ли, что кто-то очень неплохо зарабатывает на действительно интересных объектах?