Кадастровый голод

Одной из довольно амбициозных задач нынешнего правительства, вытекающей из его Программы деятельности, стало обещание провести "…дерегуляцию по вопросам землеустройства, выровнять налоги на землю, ввести предохранители против земельного рейдерства и ввести современную инфраструктуру пространственных данных".

100% сведений о земельных участках планируется внести в Государственный земельный кадастр до конца 2020 г., что должно сделать рынок земель эффективным и прозрачным для граждан и бизнеса.

Безусловно, это грандиозные планы, однако стоит вопрос: осуществимы ли они, а главное - что нужно делать уже теперь для их воплощения? И одна из самых главных задач на этом пути - наполнение электронного Государственного земельного кадастра. А далее: а) наполнение информацией реестра прав собственности на земли; б) полная синхронизация (а лучше - объединение) земельного кадастра и реестров прав собственности…

Бесправные права на землю

Как ни странно, но, вопреки распространенным стереотипам, в Украине уже есть довольно прогрессивный электронный земельный кадастр, наполненность которого информацией о земельных участках превышает 74%. Однако главной проблемой остается внесение в кадастровую систему сведений о земельных участках, сформированных в советские времена и в первое десятилетие независимости Украины (до 2004 года), когда началось создание электронной земельно-кадастровой системы. Поэтому первая задача на сегодняшний день - убедиться, что информация обо всех земельных участках, права на которые были подтверждены правоустанавливающими документами (государственными актами, договорами аренды и т.п.), внесена в электронную кадастровую систему и станет доступной для всех желающих.

На данный момент со сформированными, но не зарегистрированными в земельном кадастре участками происходит путаница, поскольку владельцы и пользователи земельных участков чаще всего имеют документ, заверяющий их права на землю, однако сведения о точных характеристиках участка, и особенно его границах, могут отсутствовать, а сам участок - не иметь уникального идентификатора: кадастрового номера. Конечно, эффективно защищать права на такие земельные участки практически невозможно, а их использование связано с огромным количеством титульных рисков.

Наполнение земельного кадастра сегодня идет довольно быстро, - каждый год в систему вносятся сведения о 700–800 тысяч сформированных участков, землеустроительная документация на которые выполняется по заказу их владельцев и землепользователей. А потому такими темпами даже "естественным путем" наполненность государственного земельного кадастра через 5–7 лет уверенно превысит 90%. Однако очевидно, что это не стоит рассматривать как основание для "расслабления", ведь сегодня стоит задача внести всю информацию в кадастр менее чем за год.

Синхронизированные кадастр и реестр

Другой вопрос - наполненность информацией Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений, а также его согласованность (синхронизация) с земельным кадастром. Следует помнить, что до 2013 года права на земельные участки, возникающие вследствие заключения договоров купли-продажи, мены, дарения земельных участков и т.п., регистрировались в земельном кадастре. Но в новый реестр вещных прав эти сведения не были перенесены автоматически, однако землевладельцы и землепользователи, которым государство однажды зарегистрировало права на землю, не должны страдать из-за того, что государство продолжительное время не хочет перенести сведения из одной электронной базы данных в другую. Более того, земельный кадастр и реестр прав должны быть не просто синхронизированы друг с другом, - они должны стать полностью интероперабельными и взаимодействовать в режиме реального времени, то есть кадастровый регистратор должен иметь полный доступ к сведениям реестра прав, а регистратор или нотариус прав должны видеть все сведения кадастра. Соответствующие законодательные изменения парламент уже принял, однако теперь нужно внимательно отслеживать их практическую имплементацию.

Правительство давно должно было начать объединение кадастровых систем и перейти к созданию единого кадастра недвижимости. На самом же деле довольно архаичной следует считать систему, где регистрация земельных участков осуществляется в одной информационной системе, регистрация прав - в совершенно другой, а здания и сооружения как объекты недвижимости вообще не регистрируются в электронной базе данных. Очевидно, что первые шаги к этому Украина должна делать уже сейчас - начать вносить в земельный кадастр сведения о местоположении зданий и сооружений, а также данные об исполнительных съемках зданий в ходе введения их в эксплуатацию. По данным дистанционного зондирования Земли (например, спутниковой съемки), нужно осуществить предварительную идентификацию всех зданий и сооружений на территории государства, а дальше наполнять созданную базу данных сведениями о более подробных характеристиках объектов и вещных правах на них. Не следует забывать и об адресном реестре, который должен быть не просто "всеукраинским списком улиц и проспектов", а точной геопривязанной базой данных, где каждое здание и сооружение должно получить собственный уникальный идентификатор. И не только на земной поверхности, но и под землей и как сложные трехмерные объекты.

Следующий шаг после создания кадастра недвижимости - внедрение массовой оценки недвижимости для взимания налогов на имущество, переход к налогу на недвижимость без разделения на земельный участок и объект строительства. Украина должна создать эффективную и справедливую налоговую систему, где недвижимость должна облагаться налогами по оценке, максимально приближенной к рыночной стоимости. Уже приняты изменения в законодательство, которые, фактически, вводят обязательную регистрацию цен в договорах купли-продажи недвижимого имущества, а следовательно дают возможность беспрерывно мониторить рынок недвижимости. На основе этих данных за 5–7 лет можно будет построить статистически достоверные математические модели, которые позволят довольно точно определять стоимость любого объекта недвижимости и обеспечивать честное взимание налогов. Ведь сегодня мы платим земельный налог по откровенно далекой от реальной стоимости земли "нормативной оценке", а "недвижимое имущество, отличное от земельного участка" облагается налогами вообще без учета стоимости - просто по физической площади. Таким образом, квартира на условной "Троещине" в Киеве может облагаться налогами по ставке как на условном "Крещатике". Конечно, такие "перекосы" требуют исправления, а массовая оценка недвижимости - лучший инструмент для этого.

Кроме того, объединение кадастра земли и реестра прав на недвижимость даст возможность усовершенствовать процедуры оценки имущества при осуществлении договоров купли-продажи недвижимости, поскольку нынешняя "единая база отчетов по оценке" будет опираться на геопространственные данные и прочую информацию об объектах, подлежащих оценке. Это позволит избежать досадной фальсификации исходных данных в ходе оценки этой недвижимости.

Недавно в Фейсбуке появился пост премьера Алексея Гончарука: "Всю территорию Украины оцифруют уже в следующем году! Международный тендер на осуществление такой аэрофотосъемкки уже объявлен. Это значит, что Украина будет иметь качественные и точные 3D-модели лесных массивов, производственных сооружений, а также классификацию зданий, растительности, линий электросетей и много другого. Вся собранная информация будет полезной в рамках запуска земельной реформы, - кадастры природных ресурсов и топографические карты будут содержать достоверные данные о территориях".

И в самом деле, создание качественной картографической основы территории страны - то, о чем украинская власть откровенно "забыла" в предыдущие десятилетия. Топографическая карта масштаба 1:10 000 (точность масштаба - 1 метр) будет применяться во многих областях экономики, во время ведения кадастров, пространственного планирования, государственного управления, поскольку на картах такого масштаба с довольно высокой точностью отражаются: застройка населенных пунктов, промышленные и сельскохозяйственные объекты, железные дороги, шоссейные и грунтовые дороги, гидрографическая сеть, растительность, болота, границы, рельеф местности, пункты геодезической сети и т.д. Наличие актуальной карты масштаба 1:10 000 особенно важно для национальной обороны, поскольку на ее основе планируются операции по ведению боевых действий в городах, строительство инженерных укреплений, точные измерения и расчеты для выполнения мероприятий по инженерному обустройству местности и топогеодезической подготовки стрельбы и т.п.

Обновление новой топографической основы для всей страны должно стать одним из средств стимулирования экономического роста. Будут экономиться время и деньги непосредственных пользователей пространственных данных, уменьшатся затраты на создание или приобретение пространственных данных органами государственной власти и местного самоуправления и т.п. Украина сможет обеспечить лучшую интеграцию данных и ІТ-платформ в разных кадастровых системах, улучшение взимания налогов, улучшение мониторинга окружающей среды и пространственного планирования. Обычные предприниматели должны получить широкие возможности для внедрения инноваций, связанных с использованием геоданных; улучшенные логистические и маркетинговые инструменты для бизнеса, создания рабочих мест. На основе обновленной картографической основы правительство должно развивать геопорталы систем электронного управления, эффективно предотвращать чрезвычайные ситуации (наводнения), упростить реализацию инфраструктурных проектов. Дополнительные экономические выгоды, которые дает актуализированная картографическая основа стране, - диверсификация и развитие туризма, улучшение логистики и навигации на дорогах; улучшение стратегического планирования; адаптация к изменениям климата; выявление и защита памятников и культурного наследия и т.д.

Можно ожидать, что в начале 2020 года Верховная Рада наконец примет в целом законопроект "О национальной инфраструктуре геопространственных данных". Ведь длинный путь реального объединения кадастровых систем, которым европейские страны и наши ближайшие соседи двигаются еще с 2000-х годов, мы начинаем только сейчас. Если по-простому, разные ведомства и органы власти в нашем государстве всегда вели кадастры и реестры отдельно друг от друга. С большим или меньшим успехом землеустроители вели земельный кадастр, лесники - лесной, водники - водный, геологи - кадастр месторождений и полезных ископаемых, архитекторы - градостроительный и т.д. При этом они не имели общей картографической основы, вследствие чего многократно возрастали общественные затраты на создание геоданных, а сведения в разных системах "не совпадали".

Единый геопортал

Сегодня государственные геоинформационные ресурсы, во-первых, нужно сделать полностью открытыми и публичными, трансформировав их по необходимости в электронный вид, а во-вторых - обеспечить интероперабельность разных кадастровых и регистрационных систем. Обычный гражданин или предприниматель должен иметь возможность, зайдя на единый государственный геопортал, сразу получить сведения о любой недвижимости - ее технических и исторических характеристиках, планировочных ограничениях в градостроительной документации, инженерных сетях, природоохранных требованиях, транспортных коммуникациях, социальной инфраструктуре и т.п.

Задача по созданию национальной инфраструктуры геопространственных данных, бесспорно, сложная, однако, по оценкам ООН, ее выполнение обычно повышает ВВП государства на 0,2–0,6%. Для Украины, чей ВВП в 2018-м году составлял 3,56 триллиона гривен, по консервативному сценарию эффект составит не менее 7,1 миллиарда гривен.

Таким образом, планы реформ в кадастровой сфере - весьма амбициозны, а ожидания - еще больше. Вопрос в одном: хватит ли нынешним политическим игрокам воли и ресурсов довести дело реформирования кадастровых систем до успешного завершения?