Ипотечные облигации — ключ к доступному жилью

Мировая история знает немало примеров, когда проблемы, вызванные войной или другим бедствием, подтолкнули к поиску путей преодоления их последствий довольно неожиданным способом, который затем становился основой восстановления и развития.

Копенгагенский большой пожар 1795 года стал «создателем» двухуровневой модели ипотечного финансирования, до сих пор работающей в той или иной форме практически во всех цивилизованных странах... При этом датская ипотека за 200 лет претерпела лишь некоторые технологические изменения и сейчас считается наиболее эффективной.

Страшный пожар в Копенгагене бушевал более двух суток и уничтожил треть города. Тысячи домов сгорели дотла, а остальные были серьезно повреждены. Ущерб от пожара оценивался в астрономические на то время 4,5 млн датских крон, которых не могла покрыть единственная в городе страховая компания. Лишившиеся жилья горожане остро нуждались в средствах на его восстановление. Но кредиторы отказывались выдавать займы под ограниченную законом максимальную ставку на уровне 4%.

Карта Копенгагенcкого пожара 1795 года. Темная штриховка указывает на части, которые сгорели.

Выход был найден не путем повышения кредитной ставки, а через защиту от рисков совокупного кредитного пула. Кредиторы (из круга самых богатых горожан) согласились финансировать восстановление Копенгагена, выдавая погорельцам ипотечные займы при условии солидарной ответственности всех должников за погашение как всего кредитного портфеля, так и каждого отдельного ипотечного кредита. Для этого пострадавшие объединились в ассоциацию домовладельцев-заемщиков, беря на себя солидарную ответственность.

Кредиторы, в свою очередь, основали в 1797 году ипотечный банк Husejernes Kreditkassen, в состав правления которого вошли состоятельные копенгагенцы. Kreditkassen стал первым датским ипотечным банком, предоставлявшим ипотечные займы, из которых затем формировался обеспечительный пул под выпуск ипотечных облигаций, еще с 1769 года широко применявшихся в реформированной Пруссии как активы для вложения пенсионных накоплений.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

В Украине стартует программа "Ипотека под 3%": кто сможет стать участником

В Дании до сих пор ипотечные кредиты практически полностью обеспечиваются ресурсами, полученными от продажи на фондовой бирже Копенгагена ипотечных облигаций. Ипотечные облигации эмитируются ипотечными банками, которые согласно законодательству являются специализированными банками, осуществляющими только ипотечное кредитование. Закон не позволяет датским ипотечным банкам привлекать депозиты и давать в долг ресурсы иным образом, кроме размещения ипотечных облигаций.

Ипотечный банк эмитирует ипотечные облигации на срок, соответствующий сроку ипотечных кредитов, которые обеспечивают эти облигации. При эмиссии ипотечных облигаций ипотечные банки обязаны руководствоваться «принципом баланса», который подразумевает соблюдение соотношения меж суммарными платежами заемщиков и суммарными платежами ипотечного банка собственникам ипотечных облигаций, то есть соответствия процентов по кредитам и доходом по облигациям. Банки должны также соблюдать требования соответствия активов и пассивов по срокам.

Этот принцип сбалансированности заложен в законе Дании об ипотечном кредитовании (Danish Mortgage Credit Act). Балансовый принцип ориентирован на защиту ипотечных банков от риска ликвидности и процентной ставки. Следовательно, риск ипотечного банка ограничен кредитным риском, то есть риском невыполнения заемщиком своих обязательств по кредиту.

Большинство ипотечных облигаций эмитируются с фиксированной процентной ставкой и длительным сроком погашения. Страховые компании и другие институциональные инвесторы рассматривают ипотечные облигации как гарантированные ценные бумаги наряду с государственными ценными бумагами. Датские ипотечные облигации обладают рядом преимуществ в законодательстве, которые связаны с нормами регулирования, принятыми Европейским Союзом. Это означает, что институциональные инвесторы могут размещать до 40% своих активов в облигациях, выпущенных одним ипотечным банком.

За более чем 200-летнюю историю существования ипотечной системы в Дании все ипотечные облигации были погашены.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Эксперты о льготной ипотеке от Кабмина: очковтирательство и пиар

Кто-то отметит, что сейчас не время для подобных вещей. Кроме того, мы видим достаточно активную деятельность власти в сфере ипотечного кредитования. Но, в отличие от датчан и остального цивилизованного мира, попытки поднять украинскую ипотеку предпринимаются лишь на первом уровне, на котором только предоставляются кредиты.

Второй уровень, на котором привлекаются кредитные ресурсы путем обращения ипотечных облигаций, к сожалению остается без внимания. Поэтому перспективы развития украинской ипотеки ограничены размерами капитала государственного ипотечного кредитора. Выдав все имеющиеся денежные средства, он должен либо прекратить деятельность, либо просить о новой дополнительной капитализации.

У такого подхода нет перспектив развития, он лишь потребует масштабного отвлечения бюджетных средств от других важных направлений в оборонной и социальной сферах.

В Украине еще в 2005 году был принят Закон «Об ипотечных облигациях», но он до сих пор не приведен в соответствие с профильной европейской директивой. Доработкой законодательства в сфере ипотечных ценных бумаг можно решить ряд задач, включая стимулирование банков к кредитованию и инвесторов к насыщению рынка кредитными ресурсами, появление у НБУ и правительства эффективных рычагов влияния на рынки жилищного финансирования и ипотечного кредитования.

Больше статей Сергея Волкова читайте по ссылке.