Арендовать или покупать?

Рынок недвижимости замер в ожидании агрессии северного соседа: И в этом смысле северяне достигли определенных успехов по дестабилизации экономики Украины и влиянию на рынок недвижимости просто разговорами о возможной полномасштабной атаке на Украину. Ведь весь 2021-й недвижимость Украины наращивала стоимость, хорошо продавалась (особенно однокомнатные квартиры), а суммарное число сделок достигло рекордных 915 тысяч. В таблице 1 показано количество сделок по данным Минюста за 2021 год. И если в 2020 «ковидном» году их число, по сравнению с 2019-м, уменьшилось на 3,1%, то в 2021-м — выросло на 16,1% и превысило предыдущие годы. А количество сделок с земельными участками вообще росло с космической скоростью, чему поспособствовало «открытие» рынка сельскохозяйственной земли.

Исследование цен

Хорошо это или плохо?

Конечно, хорошо! Это говорит о том, что люди чаще покупают объекты недвижимости, ее оборот растет, строится все больше новых современных домов, где жить комфортнее.

Конечно, январь традиционно «мертвый» месяц для недвижимости, почему-то все стремятся сделать эту важную в жизни покупку перед новогодними праздниками и отмечать ее вместе с Новым годом в дальних странах. Именно поэтому число сделок в IV квартале намного выше было всегда, но в этом году рост просто рекордный (см. табл. 2).

Исследование цен рынка

Как видим в таблице, число сделок в IV квартале почти в два раза больше, чем во II.

И конечно, многие, связанные с рынком недвижимости, задают себе вопрос: а что дальше? Цены будут расти или остановятся? Или наконец начнут падать? Попробуем разобраться, что влияет на цены, и какие из влияющих факторов в результате окажутся наиболее существенными.

Что влияет на цены на рынке недвижимости?

Многие говорят, что рост цен на материалы оказывает существенное влияние. Трудно спорить с тем, что рост цен на стройматериалы уменьшает доходность застройщиков, но на самом деле не они влияют на рыночную стоимость недвижимости, так как маржа у наших застройщиков все еще достаточно велика и если будет спрос на квартиры, то они будут продолжать строить. А вот если цены «обвалятся» и покупателей не будет, это заставит застройщиков сильно пересмотреть свою политику. Так что первичным есть рынок и наличие спроса у покупателей.

Почему число сделок в 2020 году падало? Да просто потому, что в ковидные времена «не до того» и принятие решения о покупке многие просто отложили. Они хотели посмотреть — а что будет дальше с этим ковидом? По мере того, как люди приспосабливались, стали доступны вакцины, соблюдаться определенные правила, потенциальные инвесторы успокоились и начали рассматривать возможность приобретения. Что как раз проявилось в росте числа сделок в 2021 году. Т.е. одним из существенных факторов оказался отложенный спрос из-за вируса, он-то и начал разгонять рынок.

Другим фактором явилась «мировая» инфляция, возникшая из-за поддержки граждан в ведущих мировых экономиках. Попросту говоря, государства из «мировой корзины» валют напечатали много денег, чтобы раздать их своим гражданам, и все валюты обесценились. В результате цены на недвижимость выросли во всем мире, не только в Украине.

Следующим фактором оказалась благоприятная конъюнктура на внешних для Украины рынках, в связи с выросшими ценами на зерно и металлы. Доходы от этих товаров увеличили не только поступления в бюджет, но и доходность компаний, которые произвели эти товарные позиции, транспортировали их и даже переваливали в портах. Сотрудники таких компаний тратили эти деньги на разные товары, в том числе — на приобретение жилья. Отсюда и увеличение спроса.

Также одним их факторов увеличения спроса стало приобретение недвижимости иностранными гражданами. Как ни странно может показаться критикам всех и всего, Украина очень комфортное место для проживания: у нас прекрасный климат, сравнительно недорогие продукты, особенно летние фрукты-овощи, все еще недорогие услуги ЖКХ, вкусная еда, стабильность жизни и ее относительная безопасность.

Повторяю, все это — по сравнению с другими странами. Например, знакомый канадец переехал в Украину со своей канадской пенсией и чувствует себя здесь очень комфортно. К сожалению, Минстат не дает нам статистику по количеству иностранных покупателей, но зайдите в любой центр продаж, посмотрите, сколько там иностранцев, и вы поймете, о чем речь. В любой Европейской столице цены намного выше, чем в Киеве, а жизнь — дороже, потому Украина в этом смысле очень конкурентоспособна для иностранных граждан.

Еще один фактор — тарифы ЖКХ, которые по сути сохранились на прежнем уровне и даже уменьшились. Это дает большие надежды покупателям, что государство и дальше будет контролировать рост тарифов, а значит, коммунальные платежи будут более-менее приемлемыми. Более того, в современных домах с горизонтальной разводкой тепла удается экономить на теплоснабжении, особенно в теплую зиму.

Следующий фактор, существенно влияющий на рынок недвижимости, — абсолютное отсутствие каких-либо инструментов инвестирования кроме недвижимости. Все еще можно купить квартиру, сдавать ее в аренду и получать до 10% годовых в твердой валюте, в то время как банки дают по валютным депозитам абсолютный мизер — от 0,1 до 1%. Более того, доходности в 10% в Европе почти нет, потому иностранные граждане в расчете на нее и покупают недвижимость в Украине. Хотя эта доходность есть не во всех сегментах рынка, да и подорожание весьма неравномерно: наибольшим спросом как для перепродажи, так и для аренды пользуются однокомнатные квартиры возле метро, а вот квартиры большой площади продать очень сложно, несмотря на хорошее местоположение и ремонт.

В 2021 году так случилось, что все эти «звезды» сошлись и рынок недвижимости стал расти не только в ценах, но и в числе сделок, а в начале 2022-го на нас обрушился новый фактор — угроза внешней агрессии. Многие спрашивают: а что будет с недвижимостью, если будет агрессия? Ответ: ничего не будет — кому интересна недвижимость в разбомбленном городе? С другой стороны — нужен ли России разрушенный Киев?

Но оставим политикам их вопросы, статья о другом, хотя фактор возможной агрессии сбрасывать со счетов нельзя.

Что будет, если войны не будет?

Будем исходить из того, что войны не будет — иначе говорить не о чем, хотя опасность все еще остается. Поэтому пока оживления рынка не произошло и в этом смысле угрозы войны уже повлияли на рынок недвижимости: он замер.

Когда же Россия отведет войска от наших границ или угроза войны отойдет на второй план, начнется оживление рынка и фактор отложенного спроса сыграет в этом свою роль. А что с другими факторами?

1. Мировая инфляция уже подняла цены и назад они вряд ли вернутся.

2. Иностранцы по-прежнему будут интересоваться нашим рынком недвижимости — пока стоимость жизни будет оставаться небольшой по сравнению с развитыми странами. А также наличие театров, музыкальных представлений, музеев, спортивных мероприятий — все притягивает сюда иностранный люд.

3. Появятся ли в Украине альтернативные инструменты финансирования, сравнимые по доходности? Может появятся, а может, и нет. Время от времени нам обещают, что появится фондовый рынок как в Польше, но обещают давно, а он все не появляется. Да и по рискам он не скоро будет сравним с инвестициями в недвижимость, хотя обещать доходность будут фантастическую.

4. Что будет с тарифами ЖКХ — предугадать не может никто, ведь цены на газ зафиксированы до конца отопительного сезона. Правда, депутаты подали законопроект о снижении НДС в ценах на коммуналку, но примут или не примут — неизвестно. А самое главное — куда пойдут мировые рынки — к снижению цен на газ и нефть или к увеличению — зависит, как сильно смогут влиять те или иные трейдеры на рынок. А в случае увеличения мировых цен — как долго государство сможет удерживать нынешние цены? Ответов на эти вопросы нет вообще ни у кого.

Все эти факторы могут качнуть рынок в ту или иную сторону, но вряд ли цены значительно упадут если, боясь войны, покупатели и дальше не будут покупать. Хотя фактор войны несколько охладил перегретость рынка недвижимости. Так что, как говорят, нет худа без добра, а взлетевшие цены пора немного обуздать — что и происходит в последнее время.

Больше статей Людмилы Симоновой читайте по ссылке.