Недостроительство и недокредитование

Строительная отрасль продолжает находиться в глубокой коме. Ипотечный портфель банков не растет, финучреждения сверхосторожно выдают новые кредиты, заемщики не особо охотно их берут.

А слабые попытки Нацбанка и Кабмина посодействовать возобновлению ипотечного кредитования перечеркиваются сверхвысокими процентными ставками и слабой защитой прав кредиторов, для которых финансирование строительства оборачивается сплошными рисками.

Как прошлогодняя статистика, так и текущая ситуация удручают. Объемы выполненных в прошлом году строительных работ продолжили сокращаться: 5,4% по сравнению с кризисным 2009-м и всего 48,2% - от уровня предкризисного 2008 года (и это при том, что вторая половина 2008-го уже характеризовалась тотальным сворачиванием строек и девелоперских проектов).

Небольшой рост в отрасли в 2011 году (прирост объема выполненных строительных работ за январь-февраль текущего года составил 6,1%), о котором сообщил премьер в ходе одного из брифингов, скорее всего, был получен в результате изменения оценочных подходов при сдаче объектов недвижимости в эксплуатацию, что и возымело соответствующий статистический эффект.

Заместитель министра экономики Анатолий Максюта попытался развеять эти сомнения, сообщив, что о наличии позитивной динамики в отрасли, помимо общих показателей, свидетельствует и рост показателей по отдельным видам строительных работ (подготовка строительных площадок - на 9,7%, аренда строительной техники - на 25,4%).

И все-таки столь скромный рост, с учетом низкой прошлогодней базы сравнения, вряд ли устроит правительство, не только увеличившее собственные строительные расходы (особенно по инфраструктурным проектам в рамках подготовки к Евро-2012), но и уже инициировавшее значительное упрощение процедур выдачи разрешений на строительство.

Характеризуя состояние «строительного» законодательства, заместитель директора департамента жилищного строительства, стройиндустрии и промышленности строительных материалов Минрегионстроя Владимир Высочин подчеркнул, что завершен только первый этап его совершенствования. Для того же, чтобы уже закрепленные законом нормы заработали, Кабмину нужно принять десятка два подзаконных актов.

По данным Минрегионстроя, на сегодняшний день в стране насчитывается около 4 тыс. объектов незавершенного жилищного строительства, на 16 млн. кв. метров. По словам г-на Высочина, это очень высокий показатель, так как в 2010 году в эксплуатацию было введено только 9,3 млн. кв. метров жилья. На половине нынешних недостроев работы продолжаются, и существует «реальная» возможность их завершения.

Владимир Высочин проинформировал, что сейчас в Минрегионстрое формируется реестр граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Он даст возможность четко понять, сколько жилья и в каких регионах нужно строить, и есть ли смысл завершать все незаконченные строительства, - возможно, кое-где по стране такая потребность отпадет.

По словам нардепа Василия Горбаля, для восстановления строительной отрасли необходимы не только подзаконные акты, но и дальнейшее усовершенствование действующей законодательной базы. Он настаивает на необходимости дальнейшей дерегуляции системы градостроительства - на упрощении условий для выхода на этот рынок, получения участков под строительство и согласования проектной документации.

Г-н Горбаль считает, что поспособствовать реанимации строительства могло бы и совершенствование системы рефинансирования банков под ипотечные кредиты. Кроме того, более активную позицию должно занимать Государственное ипотечное учреждение - чтобы быть не «раздатчиком квартир», а реальным катализатором кредитования населения банками.

В то же время возможности бюджетного финансирования пока очень далеки от потребностей. Проблему не разрешат ни выделенный из бюджета на нужды ипотечного кредитования миллиард гривен, ни даже обещанные на следующий год 10 миллиардов, пока в этой сфере не начнет нормально работать частный капитал. Но частный инвестор и кредитор пока не торопятся вкладывать деньги в строительство.

По словам директора департамента НБУ по управлению валютным резервом Александра Дубихвоста, средств в банковской системе на сегодняшний день вполне достаточно, чтобы активизировать кредитование. Однако деньги преимущественно направляются на выдачу не ипотечных, а краткосрочных потребительских ссуд населению, а также - в безрисковые инструменты НБУ и правительства.

По мнению чиновника, главная причина такого положения вещей - отсутствие платежеспособного спроса на жилье из-за высоких цен. Причем как на саму недвижимость, так и на ипотечные кредиты, которые являются основным инструментом приобретения квадратных метров.

Более медленное снижение ставок по кредитам по сравнению с темпами уменьшения депозитных ставок, которое сегодня наблюдается, председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин объяснил тем, что финучреждениям сейчас приходится выплачивать проценты по «старым», дорогим вкладам. Важнейшим же фактором нынешней активизации кредитования банкир назвал избыток средств, накопленных в банковской системе, которые банки просто вынуждены «выпихивать» из себя. Хотя клиентов, желающих взять дорогой заем, сегодня очень мало. «На год-два кредиты под 15-20% - это еще нормально, но кто в своем уме согласится брать ипотеку на 20 лет под 16% годовых? - задает риторический вопрос г-н Тимонькин. - Реально такую ставку может потянуть тот, у кого есть 50-70% на покупку жилья, и в кредит он берет только небольшую часть стоимости недвижимости».

Нацбанк со своей стороны обещает делать все, чтобы ставки по кредитам стали ниже - г-н Дубихвост говорит, что уже в ближайшее время НБУ и агентство «Рейтерс» представят совместно разработанный и внедряемый индекс депозитных ставок, который будет базой для определения параметров колебания плавающих кредитных ставок.

Этот индикатор поможет и банкам, и заемщикам определять стоимость кредитов, исходя из реальной рыночной ситуации, а не финансового положения того или иного банка.

Еще одним механизмом повышения спроса на жилье и восстановления интереса банков к финансированию строительного сектора должна стать компенсация заемщикам части процентной ставки по кредиту за счет госбюджета. В Нацбанке считают, что таким образом возможно было бы «разогреть» потребительский спрос.

Анатолий Максюта соглашается: возмещение процентной ставки по кредитам - это вариант оживления рынка ипотеки, однако без общего удешевления займов он не будет действенным.

Похожего мнения в отношении компенсационных механизмов придерживается и глава Фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рысухин. По его словам, такая поддержка может дать определенный эффект роста. Вместе с тем он предостерегает: реализация этой идеи чревата серьезным увеличением нагрузки на госбюджет, что уже сегодня привело к формированию большой задолженности перед заемщиками. «При долгосрочном кредитовании выходить на значительную компенсацию процентной ставки не вполне оправданно», - отметил Леонид Рысухин.

По мнению г-на Рысухина, отсутствие платежеспособного спроса - основная причина пребывания строительства в состоянии анабиоза. Способствовать же более активному поступлению инвестиций в этот сектор могут только банки. Чиновник считает, что для активизации ипотечного рынка нужно обеспечить большую защищенность кредиторов и на законодательном уровне, и с точки зрения судебных процедур при принятии в обеспечение имущественных прав на незавершенное строительство.

По мнению Владимира Высочина, для активной выдачи ипотечных кредитов населению государство должно создать все условия для того, чтобы кредитор мог брать в залог строящееся жилье, так как альтернативного обеспечения соответствующих займов у людей просто нет.

Однако нынешнюю ситуацию в сфере защиты прав кредиторов трудно назвать обнадеживающей. По словам члена совета НБУ, старшего советника «Альфа Банка» Романа Шпека, вслед за прецедентом с признанием Высшим специализированным судом Украины недействительным валютного кредитования, банковская система не так давно получила еще один сюрприз. Высший хозяйственный суд признал недействительной ипотеку имущественных прав на незавершенное строительство, что «делает очень печальными перспективы строительной отрасли».

«Одна и та же палата ВХСУ принимает два различных решения в одном вопросе. Есть решение Верховного суда, что это все правильно и можно брать в залог (имущественные права на незавершенное строительство. - Прим. авт.). Однако ВХСУ не признает решение Верховного суда», - рассказал банкир.

Подобная судейская практика, считает он, не позволяет банкам увеличить объемы кредитования и снизить кредитные ставки. Сомнительные судебные решения полностью нивелируют позитивные результаты дерегуляции строительства и дискредитируют реформу судоустройства, которая проводится администрацией президента. «Имеем большую надежду, что Национальный банк и здесь, как и в случае с валютным кредитованием, сыграет определенную роль и поможет поставить этот вопрос на уровне главы государства», - отметил г-н Шпек.

По словам же Бориса Тимонькина, из-за подобных судебных решений выдача кредитов для банков чрезвычайно рискованна, поэтому ипотеки как таковой фактически не существует. Недобросовестным заемщикам удается перепродать залоговое имущество несколько раз. Причем зачастую это делают люди, занимающие высокие официальные должности, в т.ч. в администрации президента.

Комментируя эту проблему, директор департамента по управлению валютными резервами НБУ Александр Дубихвост отметил, что регулятор пристально следит за ситуацией, а причиной ее возникновения назвал «разночтения» законодательства, в т.ч. нормативной базы НБУ. Чиновник подчеркнул, что для устранения двусмысленностей Нацбанк намерен дать однозначное разъяснение своих подзаконных актов и даже выступить в качестве третьей стороны в судебных процессах, поддерживая позицию коммерческих банков в ходе рассмотрения споров о недостроях.

Поучаствуй кто-то из приглашенных строителей в дискуссии, у них тоже наверняка бы нашлось немало встречных претензий в адрес банкиров. Насчет повышения ставок, чрезмерных штрафных санкций или нежелания думать о специальных условиях реструктуризации для строительной отрасли.

Между тем становится все более очевидным, что конфликты и судебные иски - далеко не лучшая линия поведения как для банкиров, так и для добросовестных девелоперов-застройщиков, какими бы серьезными аргументами ни подкреплялись их встречные позиции в судах. На тяжбы уходит слишком много времени и средств (в основном в карманы недобросовестных чиновников, правоохранителей и судей), в то время как деньги обеим сторонам нужно не тратить, а зарабатывать. А значит, надо садиться, договариваться и искать приемлемые решения.