Рынок недвижимости: аукционы возвращаются

Можете представить себе автомашину, двигающуюся на первой передаче, т.е. на минимальной скорости, по главной дороге в условиях огромного мегаполиса? Именно так выглядит сейчас рынок украинской недвижимости.

Потенциальные покупатели уверены в том, что цены на украинское жилье рано или поздно обвалятся еще раз. Продавцы - что страна войдет в двадцатку наиболее экономически развитых стран не через полстолетия, а «уже сегодня». И те, и другие уверены, что состояние рынка недвижимости зеркально зависит от состояния национальной экономики и общества в целом - и это соответствует действительности.

Именно поэтому в 2011 году рынки недвижимости разных стран двигаются совершенно в разные стороны. В одних странах экономики медленно восстанавливаются после первой волны экономического кризиса, и рынки недвижимости, находясь под впечатлением от количественного смягчения и всеобщего монетарного безобразия (особенно от QE-2 ФРС США), медленно становятся на путь восходящего тренда. В других государствах экономические успехи намного менее явственны и, соответственно, рынки недвижимости либо стагнируют, либо медленно рушатся.

Есть и третий - украинский - вариант, когда, с одной стороны, едва ли не тотальная бедность населения не позволяет одной стороне отношений на рынке недвижимости - покупателям - что-либо приобрести, но с другой - беспрецедентная непрозрачность и коррумпированность общества не дает оснований второй стороне отношений - продавцам - полагать, что, в случае продажи собственных квадратных метров, вырученные деньги можно будет сохранить, вложить и приумножить.

Именно поэтому не спешат ни те, ни другие.

Правда тщательно скрывается

Правды о состоянии рынка квартир в нашей стране вам не скажет никто. Вряд ли вы дождетесь ее от риелторов. Ведь накануне грандиозного первого обвала цен осенью 2008 года одно из крупных столичных агентств недвижимости опубликовало аналитический материал под одиозным названием: «Недвижимость-2008: снижения цен не будет».

Кто-то ведь и послушался, взял кредит в банке, заплатил в виде комиссионных пару-тройку тысяч долларов за «дельный» совет посредникам и прикупил хрущевку, или старенькую, морально устаревшую чешку в одном из спальников Киева по цене в три-четыре тысячи долларов за один квадратный метр.

Вряд ли вы получите объективную информацию и от застройщиков, некоторые из которых также буквально за пару месяцев до обвала на ценовой верхушке рынка профинансировали массированную рекламную акцию с псевдоаналитическими статьями в СМИ под названием: «2008 год - лучшее время для приобретения жилья». Правда, клиентов в это время уже было маловато, поэтому впоследствии во время первой волны экономического кризиса собственные профильные активы - недостроенные объекты и земельные участки- застройщикам пришлось реализовывать по бросовым ценам.

Не дождаться и помощи от государства. Если в России официальные данные по сделкам на рынке недвижимости ежемесячно(!) представляет управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), то в нашей стране ни БТИ, ни Министерство юстиции такими данными не балует.

Именно поэтому отечественный рынок недвижимости остается закрытым, именно поэтому так много людей «отоварилось» в банковских учреждениях страны неподъемными кредитами.

В период бума на рынке славно погуляли все. Риелторы получили миллионы долларов комиссионных, банкиры миллионы долларов процентов по ипотеке, продавцы квартир заимели баснословные суммы, с которыми не стыдно показаться на рынках недвижимости самых развитых стран мира, вот только платить по счетам приходится рядовым украинским заимодавцам, «счастливым» обладателям ипотечных кредитов.

Очереди из желающих выгодно продать квартиру

На самом деле у рынка недвижимости есть несколько двигателей. Первым мотором и одновременно фактором спроса является значительное увеличение реальных доходов населения. В результате общего экономического подъема разбогатевшее население начинает вкладывать свободные средства в недвижимость.

В нашей стране зафиксирован едва ли не рекордный, по версии государственных чиновников, рост валового национального продукта. Однако регулярные опросы общественного мнения заставляют задуматься над тем, в чьих именно карманах оказался результат пресловутого экономического роста. Эксперты фиксируют двойной обвал уровня потребительского оптимизма в стране. Первый случился в середине прошлого года, второй совсем недавно - в марте 2011-го.

Еще одной движущей силой рынка является развитие ипотеки. Доступное кредитование приводит к увеличению доступности жилья, в развитых странах именно ипотечный спрос является преобладающим. Причем колебания процентных ставок на ипотечные займы сильно влияют на эту составляющую спроса.

Ипотека в нашей стране действительно сдвинулась с нулевой точки до 5-7% (именно такой процент сделок с привлечением средств финансовых учреждений отмечают сейчас игроки рынка) в конце минувшего и начале текущего годов.

Однако в наших условиях сделки на рынке жилья с привлечением заемных средств пока что погоды не делают. Во-первых, в связи с их мизерным количеством. Во-вторых, занимаются, как правило, сравнительно небольшие суммы, не превышающие эквивалента в 10-20 тыс. долл. США, которых не хватает для осуществления покупки.

Попросту говоря, население не рискует пока что наступать на те же грабли, тем более что за каждую одолженную гривню через определенное время придется возвратить уже две-три, учитывая просто заоблачные процентные ставки.

Третьим «моторчиком» рынка является психологическая составляющая. И когда мы видим очереди из желающих именно продать, а не купить квадратные метры, то соответственно продавцы начинают спешить, а покупатели откладывают свои планы по приобретению. И, наоборот, если как в былые времена на каждый объект недвижимости будет едва ли не по десятку претендентов, психологический драйвер будет работать уже на продавца квартиры. Возникнет неадекватный, необоснованный ажиотаж, и цикл рынка недвижимости меняется на противоположный.

Таким образом, на рынке недвижимости Украины ни один так называемый двигатель в настоящее время полноценно не работает.

Аукционы возвратились. Но на понижение…

Во времена пузыря на рынке недвижимости (который, кстати, сдулся еще не окончательно) нередко прямо на квартирах сравнительно редких в то время продавцов квадратных метров устраивались своеобразные мини-аукционы, в ходе которых выигрывал и получал квартиру тот из нескольких покупателей, у кого кошелек был толще или была возможность быстро без привлечения банковского кредита оплатить сделку. Зачастую цена на приобретаемый объект на таких домашних торгах повышалась на десятки процентов.

Сейчас времена поменялись. Во многих, даже самых привлекательных по качеству и месторасположению домах г. Киева и региональных центров, сейчас одновременно продается по несколько почти одинаковых по параметрам квартир.

К примеру, в одном из достаточно ухоженных панельных домов (с чистыми подъездами) в пешей доступности от одной из станций метрополитена левого берега Киева сейчас продаются сразу несколько двухкомнатных квартир с ремонтом и без, на любой вкус.

Еще в одном кирпичном доме, так называемом совмине, вот уже с полгода безуспешно пытаются реализовать сразу три 75-метровые трехкомнатные квартиры, цена на которые упала с 220 до 150 тыс. у.е.

Дома и квартиры качественные, но почти рядом, на стадии сдачи в эксплуатацию зависает новостройка, в которой уже не две или три, а многие десятки одно-, двух-, трех- и четырехкомнатных квартир не могут найти своего покупателя при цене в 1500 у.е. за 1 кв. м у застройщика. Более того, эти же квартиры неудачливые инвесторы пытаются переуступить по цене в 1400 у.е. за 1 кв. м. Пока что особых успехов нет - покупателей чрезвычайно мало.

Если же появляется покупатель с «живыми» деньгами, готовый немедленно совершить сделку, то он, как правило, обзванивает претендентов- продавцов и сам назначает пониженную от рыночной цену. Кто из продавцов соглашается на условия покупателя, тот в результате и получает «главный приз» - деньги за свои квадратные метры. Таким образом, среди продавцов одного и того же дома устраивается своеобразный телефонный мини-аукцион на понижение цены, в результате торгов цена у наиболее уступчивого продавца может упасть на 10-20 и более процентов. Так, в указанной новостройке при рыночных «хотелках» продавцов в 1400-1500 у.е. за 1 кв. м реальные продажи зафиксированы на уровнях, не превышающих 1200 долл. за «квадрат». Т.е. уже готовые квартиры продаются по цене, по которой они инвестировались в 2005 году на стадии котлована.

Евровыручалка?

Основным фактором, удерживающим рынок недвижимости Украины от скоростного обвала, являются надежды владельцев жилых и нежилых помещений на оживление продаж и цен на квадратные метры в преддверии футбольного чемпионата Евро-2012.

Хотя, скорее всего, импульс международных соревнований на территории страны не окажет ровно никакого влияния на рынок недвижимости. В условиях нашей суровой действительности еще неизвестно, что в конечном итоге перевесит - достаточно скромные инвестиции (а в этом плане, увы, кроме украинских киприотов, никто особо и не усердствует) или же неподъемные внешние долги государства, которые образовались в том числе и из-за огромных разорительных расходов, связанных с подготовкой к еврочемпионату.

К тому же против виртуальной помощи от ЕВРО-2012 играет команда отягощающих обстоятельств.

Топ-семерка факторов, тянущих рынок недвижимости ко дну

1. Новая редакция Закона «Об исполнительной службе», вступившая в силу с 9 марта, значительно упростила процесс взыскания долгов и существенно расширила права кредиторов и исполнительных служб при реализации залогов, в т.ч. и недвижимого имущества. Правда, финансовые учреждения не сильно форсируют доступные им механизмы реализации квартир и коммерческих площадей в связи с тем, что такая «массовка» не только бы усилила социальную напряженность, но и в считанные дни обвалила бы рынок и обесценила залоги.

2. На доступную ипотеку с 10-20-процентным первоначальным взносом и съедобными хотя бы 8-10% годовых по кредиту в обозримом будущем рассчитывать не приходится, ведь доля проблемных и реструктуризированных кредитов, по подсчетам агентства Fitch Ratings достигла в прошлом году 56,5% (рейтинг составлен по выборке 12 украинских финансовых учреждений), а это максимум за все время мониторинга.

3. Принят Закон «О регулировании градостроительной деятельности», значительно упрощающий разрешительную процедуру строительства. Время согласования проектов уменьшится с 460 до 90 дней, аналогично уменьшится и время ввода в эксплуатацию готового объекта. Существенно сократятся контакты с контролирующими инстанциями и количество всевозможных разрешений. Все это, по идее, должно заработать после подготовки соответствующих нормативных документов. Очевидно, на это понадобится около двух месяцев.

4. Планы о рынке земли пока остаются лишь планами. Но в случае, если он в следующем году будет все-таки открыт, потенциальным лендлордам понадобится много наличности. И не вся она на офшорных или украинских счетах. Частично деньги зависли и в дорогих элитных объектах недвижимости, реализовать которые по текущим неадекватным ценам просто невозможно. Значит, цены на «элитку» начнут падать как листья осенью, ведь земля едва ли не на порядок актив более «вкусный», чем самые лакомые квадратные метры.

5. Коммунальные платежи, счета за газ и электричество в нашей стране составляют не более 20-30% от стоимости предполагаемой аренды объекта жилой недвижимости. По сравнению с другими странами это небольшое соотношение. Судя по всему, данному соотношению существовать недолго.

Как объявили компетентные государственные чиновники: платежи росли, растут и будут расти. А значит, инвестиционный выигрыш от сдачи квартиры в аренду будет уменьшаться «не по дням, а по часам». Уже в текущем году многие «лишние» квадратные метры стали финансово нелегким бременем даже для многих состоятельных граждан. Многие только в последнее время заметили, как «потяжелели» их квитанции и «похудели» кошельки.

6. Основными покупателями на рынке недвижимости до первой волны экономического кризиса были представители мелкого и среднего бизнеса. В последнее время реальность такова, что доходность их бизнеса в силу всем известных причин резко упала (при том, что доходы многих известных крупных бизнесменов выросли в разы) и, соответственно, большинству представителей среднего класса украинцев стало не до квартир и не до развития бизнеса. Поставлена задача куда более простая - выжить в трудных условиях. Многие представители «мелких и средних» не то, что не в состоянии оплатить полную стоимость квартиры (хотя еще не так давно прикупали апартаменты и «прозапас», и для членов семьи), они и не могут себе позволить даже оплачивать ежемесячные выплаты по ипотеке, не говоря уже о первом взносе.

7. Доходы простых граждан также находятся под достаточно жестким прессингом: с одной стороны, заоблачные цены в супермаркетах и в квитанциях, с другой - возможность роста личных доходов сильно ограничена. Наличных денег на руках у населения становится все меньше, а расходов все больше.

***

Уже сейчас известно, когда же наконец рынок недвижимости Украины обретет привычные обороты, увеличится количество сделок, а затем спустя некоторое время и цена. Это произойдет, когда в страну придут инвестиции из развитых стран, зайдут «дешевые» иностранные деньги, начнут раздавать адекватные кредиты, налоговое давление на «офшорный» бизнес возрастет, а на обычный мелкий и средний уменьшится.

Между прочим, в марте продажи новых домов в США рухнули до новых минимумов. Всего было продано 19 тыс. единиц, чего за период подсчета показателя (с 1963 года) ни разу не было, даже в худшие месяцы. А медианная цена б/у домов упала до 156,10 долл. и оказалась на уровне 2002 года. Продажи домов на вторичном рынке в феврале показали отрицательный результат -9,6%. (Медианной называют цену, по отношению к которой 50% продающихся объектов стоят дешевле, а 50% - дороже.)

Напомним, что еще совсем недавно столько же стоили некоторые квартиры в Киеве на Троещине. Да и сейчас медианная цена американских домов на «вторичке» вполне сравнима со многими ценниками заурядных киевских квартир.

Вот только ежегодных зарплат в 50-100 тыс. долл., как в США, среди простых киевлян не наблюдается…