Как уменьшить риски инвестирования в недвижимость во время войны

В Украине уже поняли, что восстанавливать поврежденную недвижимость и инфраструктуру нужно уже сегодня, не ожидая призрачного окончания войны. Сейчас же нужно развивать бизнес и привлекать инвестиции. Но для этого необходима защита инвестиций, и не только юридическая, но и физическая.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Рынок недвижимости: продавцы соглашаются на хорошие скидки

Страхование защищает инвестиции

Даже самая лучшая ПВО не способна полностью физически защитить объекты недвижимости и инфраструктуры, потому что остаются обломки, пожары и другие причины повреждения объектов. И повреждений таких значительно больше, чем в мирное время. Риски этих повреждений относятся к группе PVI (political violence risks), куда входят военные и политические риски, в частности такие, как гражданские волнения, незаконная национализация и т.п.

В мирное время такие риски обычно не страхуют, а следовательно, и не возмещают. Впрочем, понятно, что если их не будут страховать и не будут возмещать, то никаких инвестиций мы не получим. Но проблема заключается еще и в возможности перестрахования. Даже если бы страховые компании в Украине уже сейчас предложили такое страхование, надеяться на перестрахование без содействия со стороны наших иностранных партнеров им не приходится.

Сегодня частному инвестору предлагают купить квартиру в здании, которое только строится, но никаких гарантий этих инвестиций нет. Кто же будет покупать жилье, которое рискует вообще никогда не увидеть, поскольку оно может быть разрушено или повреждено? Поэтому страхование частных инвестиций становится более насущной потребностью, чем в мирное время, если мы хотим, чтобы рынок новостроек тоже развивался.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Налог на недвижимость: сколько нужно платить в 2024 году

Чтобы не стать нищим

Анализ рынка страхования свидетельствует, что в прошлом в Украине объем страхования имущества и рисков от огня составлял всего 7% от других видов страхования и даже уменьшился во время военного положения. Это очень мало. А если бы большинство зданий были застрахованы, то сейчас бы существовал фонд, из которого можно было финансировать восстановление, как это делалось во время Второй мировой в Британии: там восстановление было проведено за счет фонда страхования.

То есть существует серьезная потребность в развитии страхования имущества от рисков от огня, особенно от военных событий. В таком случае деньги будут накапливаться в специальном фонде и их будет хватать для восстановления недвижимости.

Уже сейчас стране необходимо создавать государственный фонд страхования имущества с обязательным страхованием недвижимости ее владельцами. Это сможет покрыть риски тотального уничтожения или повреждения имущества не только вследствие военных действий, террористических актов, но и стихийных бедствий и катаклизмов.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Где украинцы покупают жилье: как оживился рынок недвижимости и ипотечное кредитование

Без страхования не будет и инвестиций

Стоимость недвижимости имеет две составных части — земля и здание. Вследствие стихийного бедствия или попадания ракеты страдает именно здание, которое и необходимо застраховать от пожаров и повреждений. На рынках с высокой стоимостью недвижимости земля стоит по самой высокой цене, а стоимость восстановления здания намного ниже, поэтому дешевле восстановить его и инфраструктуру, чем покупать жилье в новом здании.

Следовательно, страхование военных рисков является очень важной частью стимула для получения инвестиций в недвижимость. Но если посмотреть какой-либо полис страхования в Украине до 24 февраля 2022 года, увидим, что такие риски не страховались, а в период войны этот вопрос лишь обострился: мы не получим инвестиций, если риски инвестирования не будут покрыты.

Впрочем, проблемой является отсутствие статистики таких возмещений в военное время. Для ее накопления необходимо иметь расчеты суммы возмещений относительно стоимости зданий, которые будут страховаться. В Украине такой статистики еще нет, и она не скоро появится. Поэтому украинские страховщики не знают, как оценить эти риски, а зарубежные, соответственно, отказываются их перестраховывать.

Ни одна из иностранных компаний не хочет браться за нетипичную ситуацию. Поэтому украинские компании страхуют военные риски исключительно под собственные средства, из-за чего такие полисы не очень надежны.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Рынок недвижимости Украины: как изменились цены и спрос на новостройки

Не для прифронтовых территорий

Многое в этом деле зависит от географии: включить военные риски в договор страхования могут только при достаточной отдаленности от линии фронта, поскольку просчитать возможность страховых выплат тем, кто находится слишком близко к зоне, где ежедневно работает вражеская артиллерия, чрезвычайно сложно. Страховщики могут анализировать только ту статистику, которая касается обстрелов (в частности ракетами и БПЛА) тыловых регионов.

22 ноября 2023 года ВР приняла в целом законопроект №9015 о страховании инвестиций в Украине от военных рисков. Этот закон можно считать первым шагом к страхованию военных рисков. Он даст возможность Экспортно-кредитному агентству страховать и перестраховывать инвестиции как международных, так и украинских компаний еще до окончания военного положения.

Следующим шагом должно стать нормирование страхования военных рисков для недвижимости, инфраструктуры и другого имущества в случае необходимости.

Уже есть первый пример — страхование военных рисков индустриального парка M10 (площадь — 140 тыс. кв. м, шесть участков для производственно-складских помещений и больше 3 тысяч новых рабочих мест), который строится во Львове.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Льготы по налогу на недвижимость: кто их может получить

На это страхование многостороннее агентство по гарантированию инвестиций Всемирного банка MIGA выдало полис компании, которая специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость в Украине, в частности инвестирует в строительство этого индустриального парка. Компания получила гарантии от рисков войны и общественных волнений на десять лет на сумму до 9,1 млн долл. Из них гарантии на 4 млн долл. предоставляют страны-доноры Трастового фонда поддержки реконструкции и экономики Украины (SURE Trust Fund), которым руководит MIGA.

То, что первое страхование реализовано в западном регионе, не удивляет, поскольку ракет туда прилетает намного меньше. В этом случае фактор большого размера страны играет на нас. Вместе с тем мы понимаем, что иностранцы вряд ли в ближайшее время застрахуют что-то в Харькове или Купянске.

***

Надо понимать, что страхование военных рисков для зданий и сооружений — это страхование восстановительной стоимости здания. Кстати, такую же стоимость необходимо определять, рассчитывая компенсацию за поврежденное имущество, поскольку для зданий это — повреждение от пожаров или разрушение от взрывов или ливней и стихийных бедствий. Поэтому статистика в процессе расчетов компенсации будет появляться и может использоваться для страхования.

Впрочем, главное здесь то, что инвестор должен быть уверен в том, что его инвестиция даже в случае повреждения будет компенсирована. Страховые премии в случае перестрахования в мировых ведущих компаниях могут быть приемлемыми — в размере 3–4%, поскольку суммы будут накапливаться в специальном фонде, который можно будет использовать для компенсации.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Покупка недвижимости: как действовать, если появились наследники

Важно, чтобы правительство нашло таких перестраховщиков и приняло соответствующую нормативную базу для их привлечения.

Конечно, полностью застраховаться от войны невозможно, но можно покрыть убытки инвестора. Невозможно восстановить уникальную картину из музея, но восстановить сам музей вполне реально.