Рынок недвижимости: продавцы соглашаются на хорошие скидки

Война внесла коррективы в рынок недвижимости. Сегодня, чтобы оценить объект, специалисты рынка прежде всего смотрят на его расстояние от фронта, учитывают, насколько страдает его локация от боевых действий, и только потом — остальные параметры этой недвижимости.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Рынок недвижимости: в какое жилье выгодно вкладывать деньги

Какое расстояние до фронта?

Сейчас специалисты различают такие типы городов в Украине в зависимости от их расстояния до линии активных боевых действий:

• прифронтовые города, которые все время обстреливают захватчики: Херсон, Харьков, Никополь, Чернигов, Авдеевка;
• срединная зона: Киев, Днепр, Хмельницкий, Кропивницкий, Черкассы;
• западные области: Львов, Ивано-Франковск, Тернополь, Волынь, Черновцы;
• пострадавшие (ранее оккупированные) города: Херсон, Изюм, Ирпень, Гостомель и другие города Киевской области.

Конечно, в прифронтовой зоне значительно упали объемы покупки/продажи, остановлено новое строительство. Правда, аренды много, но она дешевая. Цены против довоенных снижены на 30–50%. Спросом пользуются квартиры с ремонтом и полностью меблированные. Обычно те, кто выехал из страны, соглашаются продавать свои квартиры с большими скидками.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Почему, несмотря на войну, недвижимость остается объектом для инвестирования

Например, в Харькове можно арендовать за 4–6 тыс. грн то, что до большой войны сдавали в аренду за 8–10 тыс. Арендуют преимущественно те, кто потерял жилье в Купянске и других населенных пунктах неподалеку от Харькова.

Абсолютно другая ситуация в регионах, расположенных на значительном расстоянии от зоны боевых действий. Здесь цены за 2023 год выросли даже в долларовом эквиваленте и превысили в некоторых городах цены до вторжения. Спрос на жилье стабильный, и договоры оформляют все время.

Существенный рост цен в западных регионах является результатом релокации на запад многих компаний, которые переводят с собой работников и покупают им жилье. И хотя многие предприятия уже переместились в западные области, с работой там до сих пор тяжело, поэтому на сегодняшний день больше всего переселенцев едут в Киев и Киевскую область: здесь есть работа, жилье, которое начало восстанавливаться, социальная инфраструктура и даже замечательные места отдыха, а цены в области не заоблачные, как на западе.

Ложкой дегтя может стать ситуация с метро в Киеве. Если столица в ближайшее время не решит проблему затопления Голосеевского направления, где потенциальные арендаторы уже прекращают рассматривать варианты аренды, здесь, кроме снижения цены аренды, может вообще исчезнуть продажа объектов экономкласса.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Льготы по налогу на недвижимость: кто их может получить

В целом в Киеве и центральных регионах спрос постепенно растет, есть продажи в строящихся объектах. Но эти продажи до сих пор точечные — покупатель выбирает из лучших домов и локаций, а продавцы охотно идут навстречу в отношении большинства объектов. Предложений много, потому что те, кто не собирается возвращаться, готовы предоставлять немалые скидки.

Осенью 2023 года под аренду в Киеве разобрали все паркинги и даже верхние этажи многоэтажек. Некоторые частные инвесторы покупают жилье, чтобы сдавать его в аренду переселенцам. Этот спрос поддерживается тем, что Киев остается наиболее защищенным городом благодаря лучшей противовоздушной обороне.

Средняя цена на покупку квартиры в Киеве составляет 1000–1500 долл./кв. м, хотя стоимость уникальной (особенно исторической) коммерческой недвижимости может достигать и 5–6 тыс. долл./кв м.

Инвесторы соглашаются покупать квартиры, на аренду которых есть спрос со стороны переселенцев. Вместе с тем срок окупаемости может составлять 15–20 лет.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Аренда квартиры в Киеве: как изменился спрос и критерии выбора

Только с ремонтом и мебелью

Если раньше чаще покупали жилье «под ремонт», то теперь, как говорят агенты, покупатели хотят полностью отремонтированные квартиры с «полным фаршем» — и это основное требование во время покупки квартир на вторичном рынке, поскольку строительные материалы существенно подорожали, а делать ремонты почти некому.

Кажется, даже некоторые девелоперы уже готовы к тому, что им не удастся продавать квартиры в новых зданиях «под чистовую отделку». Они готовятся продавать квартиры с базовой отделкой, в которых сразу можно жить. В определенной степени это приближает нас к европейским рынкам, где обычно продают жилье с отделкой и с кухней (и всей сантехникой) — остается лишь купить мебель.

Офисы — спрос самый низкий

Что касается коммерческой недвижимости, то спрос на офисно-административные помещения очень низкий, поскольку сотрудники преимущественно работают дома, появляясь в офисе раз в неделю.

Некоторые офисные центры в Киеве заполнены сегодня всего на 50% и готовы существенно снижать арендные ставки — от 10 долл./кв. м в месяц. А некоторые офисные центры для привлечения арендаторов начали делать ремонты своими силами.

Торгово-развлекательные центры (ТРЦ) живут лучше, потому что смогли приспособиться к поставке новых видов товаров, на которые во времена войны есть спрос у потребителей. Загруженность ТРЦ достигает 70%. Владельцы дают хорошие скидки, потому что заявленные 21 долл./кв. м платить никто не хочет. Стоимость аренды почти не превышает 15–18 долл./кв. м в месяц. Времена, когда аренда в ТРЦ достигала 50–150 долл./кв. м, давно прошли.

А вот производственные объекты начали пользоваться дополнительным спросом, особенно малые, которые можно арендовать под небольшое производство, обслуживание или складские функции. И хотя ставки аренды до сих пор не превышают 5–6 долл./кв. м, заполняемость таких площадей растет, — это также связано с тем, что многие склады на севере уничтожил агрессор во время вторжения.

Прогноз: цены постепенно будут расти

В следующем году сохранятся тенденции 2023-го: жилье будет пользоваться спросом и цены постепенно будут расти, потому что все больше будет чувствоваться дефицит площадей, учитывая их потерю вследствие военных действий.

Полноценное строительство жилья вряд ли восстановится в 2024 году, девелоперы будут продавать постепенно то, что начали строить еще до большой войны, поскольку инвесторы не хотят вкладываться в новое строительство из-за очень высоких рисков. Продажа того, что будет достраиваться, на общие объемы или цены влиять не будет.

Офисная недвижимость и в дальнейшем будет стагнировать, а ритейловая — находиться в неизменном состоянии. Производственная же недвижимость продолжит развиваться, строиться и наращивать потенциал, особенно в западной части страны.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Продажа недвижимости: «схемщики-оценщики» сегодня регистрируют оценку на 25% ниже справочной цены

***

Конечно, основное влияние на рынок недвижимости оказывает все же общая стабилизация экономики. Как ни странно, но мы идем по этому пути. Так, Национальный банк прогнозировал рост экономики Украины в 2023 году на 5–6%. Потребительская инфляция замедлилась и составляет до 5,8%. Есть ожидания роста производства в течение следующих 12 месяцев. На 2024 год рост ВВП прогнозируют на уровне 2–3%.

Все эти прогнозы нельзя назвать очень оптимистичными, но они дают надежду, что бизнес в Украине будет развиваться, ведь страна приспосабливается к условиям войны.

Жить дальше и делать свое дело — другого пути у украинцев нет. И это дает возможность с оптимизмом смотреть на рынок недвижимости в 2024 году.