АЛЬТЕРНАТИВА ПАССИВНОМУ КАПИТАЛУ

Первая в истории Украины конференция по проблемам развития ипотечного рынка нарисовала радужные перспективы

Хотите — верьте, хотите — нет, но, как утверждают участники международной научно-практической конференции по вопросам ипотеки, большинство из нас, граждан Украины, являются пассивными капиталистами. С одной стороны, мы бедные, с другой, буквально ходим по золоту. Ведь каждый, кто является собственником то ли клочка земли, то ли недвижимого имущества, обладает пассивным капиталом. Чтобы превратиться в истинного буржуа, достаточно получить кредит под залог этой недвижимости и использовать его для собственного обогащения. Несколько примитивно, тем не менее, как раз это и есть первооснова того ипотечного механизма, который уже сотни лет успешно работает в других странах, способствуя притоку всяческих инвестиций, стабилизации экономик и развитию внутренних рынков. В общем, выходит, что ипотека и есть та волшебная палочка, которая наконец позволит и Украине превратиться из гадкого утенка в прекрасного лебедя.

Пора и нам всерьез подумать о ее внедрении. Тем более, что необходимые предпосылки в Украине уже созрели. Появился и частный собственник, и достаточно развитый рынок недвижимости, есть даже некоторый положительный опыт примитивного ипотечного кредитования. Правда, все это при отсутствии надлежащего законодательства: закон об ипотеке так давно принят в первом чтении, что успел уже безнадежно устареть. Тем не менее, местным кулибиным кое-что удается делать, используя уже наработанные крохи отечественного законодательства.

Пожалуй, ближе всех подошли к ипотечному кредитованию холдинговая компания «Київміськбуд» и ее партнер — акционерный коммерческий банк «Аркада», которые уже шесть лет реализуют различные проекты строительства жилья на средства населения. Как сообщил участникам конференции председатель правления АКБ «Аркада» Константин Палывода, на сегодняшний день банк даже произвел эмиссию ипотечных бумаг, средства от продажи которых будут направлятся на жилищное строительство. Как ни трудно идти в авангарде реформ, но, видимо, жизнь заставляет. «Київміськбуд» и «Аркада» уже, похоже, привыкли работать в условиях эксперимента, который, по сути, длится уже шестой год. Тогда, в феврале 1996-го, началось заселение первого дома, построенного на средства населения.

На сегодняшний день холдингом привлечено в жилищное строительство более 1,2 млрд. грн. инвестиций населения. За эти средства построены более 1,8 млн. кв. метров жилья, т. е. почти 25 тыс. квартир. Причем жилье возводилось в основном в районах массовой застройки, что соответствует стратегии, выбранной компанией «Київміськбуд»: холдинг поставил перед собой задачу привлечения к инвестированию как можно большего количества людей. Во главу угла ставится не высокая рентабельность, а стабильный спрос. Постоянно идет поиск новых экономических механизмов, позволяющих на взаимовыгодных условиях привлекать к инвестиционному процессу людей с различным уровнем доходов. Естественно, не могло обойтись и без кредитов, ведь даже Президент, выступивший на конференции со вступительным словом, согласен, что за среднегодовую зарплату сегодня можно приобрести целых два квадратных метра жилья.

Таким образом, начиная с 1998 года, «Київміськбуд» и банк «Аркада» предложили рынку первые формы кредитования жилищного строительства. Появилась схема «квартира в рассрочку» сначала на три года, потом на пять, а со временем и на десять лет. Затем столичные строители жилья распространили свою деятельность на Днепропетровск и Запорожье. В планах приобщение к киевскому опыту жителей других городов — Винницы, Одессы, Черновцов…

Правильность избранной стратегии подтверждается маркетинговыми исследованиями, которые были проведены в Киеве в сентябре-ноябре текущего года при поддержке Института социальной и политической психологии АПН Украины. В ходе социологического опроса удалось выяснить, что половина респондентов уже сейчас ощущают необходимость решения квартирного вопроса, еще треть прогнозирует, что он станет актуальным для них в течение ближайших пяти лет. И только 10% опрошенных считают, что улучшение жилищных условий для них не станет актуальным.

Примечательно, что исследования показали: 30% граждан уже сейчас имеют достаточные финансовые ресурсы, чтобы принимать участие в программе долгосрочного кредитования. Уровень их совокупного дохода позволяет откладывать на оплату кредита 400 и более гривен ежемесячно. Еще 30% имеют возможность платить по 200—400 гривен в месяц. Они, по словам президента ХК «Київміськбуд» Владимира Поляченко, «являются потенциалом, который реализуется в будущем при условии внедрения и поэтапного усовершенствования механизмов ипотечного кредитования». Тем более что почти половина граждан верят, что их семейный совокупный доход со временем увеличится. Понятно, что при таких настроениях активно поддерживается и сама идея долгосрочного кредитования: получить кредит на 10 и более лет желают почти 38% опрошенных. Еще 30% предпочитают среднесрочный кредит (до 10 лет).

Но где взять деньги на кредитование? Если кто-то одалживает средства, то обязательно должен быть и кредитор. До сих пор инвестиционный банк «Аркада» предлагал кредиты за счет собственных средств. За последние четыре года физическим лицам, строящим жилье по программе «квартира в рассрочку», было предоставлено в кредит без малого 100 млн. грн. В том числе кредитов сроком до трех лет — на 11 млн. грн., до пяти — на 20 млн. и до 10 лет — на 68 млн. А общее число заемщиков превысило 2,5 тыс. человек. Но может ли один банк обеспечить всех желающих? Вряд ли. Тем более что доля все более и более долгосрочных кредитов растет. Не случайно общий объем аркадовского кредитования в текущем году хоть и не очень значителен, но все же сократился по сравнению с 2000-м. В этой связи вполне понятно желание банка пополнить свои активы путем реализации новых программ — в сфере негосударственного пенсионного обеспечения, специальных детских вкладов. Но как ни велики усилия, без дополнительных вливаний со стороны серьезных инвесторов и без государственных гарантий киевский опыт в масштабах страны не осилить.

И все же положение далеко не безнадежно: цивилизованный мир строит жилье, пользуясь хорошо зарекомендовавшим себя механизмом ипотечного кредитования.

Кредиты могут предоставляться ипотечным банком, например, под залог жилья. Причем, что более приемлемо, под залог строящегося жилья — в этом случае исключается значительное количество осложнений, если заемщик не рассчитал свои финансовые возможности и впоследствии не в состоянии платить по счетам. Реализация заложенной квартиры позволит вернуть средства, истраченные банком. Собственно говоря, эта схема уже не один год работает в рамках программ по строительству жилья компании «Київміськбуд» и банка «Аркада». Слава Богу, депутаты удосужились принять хоть куцый закон о залоге. И еще. Как признает Владимир Поляченко, устойчивость этой схемы во многом зиждется на порядочности заемщиков, которые не хотят оставаться в долгу. Поэтому председатель правления банка «Аркада» может похвастаться, что на 20 млн. долл. кредитов приходится лишь 0,5 млн. условно просроченных платежей (погашены с опозданием), тогда как 6 млн. были возвращены досрочно.

Однако чтобы эта схема стала полноценной, нужны дополнительные источники кредитных средств. Их в механизме ипотечного кредитования обеспечивают за счет реализации ипотечных ценных бумаг — закладных, которые выпускаются ипотечными банками в рамках осуществляемой ими деятельности по финансированию выданных ипотечных кредитов. Все просто: с одной стороны, закладные являются ценными бумагами на предъявителя, обеспечивающими стабильный надежный доход кредиторам различного калибра, с другой — средства от их продажи позволяют кредитовать на долгосрочной основе жилищное строительство. При этом надежность закладных непосредственно связана с надежностью ипотечных кредитов, положенных в их основу.

Возможно ли такое у нас? Участники научно-практической конференции утверждают — да. Действительно, за пять последних лет только банковские депозиты населения выросли в 13 раз и ныне составляют 40% всех средств на банковских счетах. Этих вкладчиков, в принципе, можно считать потенциальными инвесторами, способными реально поддержать ипотечный рынок. Могли бы делом поддержать ипотеку и коммерческие банки, но в нынешних условиях, когда краткосрочные депозиты превалируют, долговременное инвестирование для них сродни банкротству. Кроме того, нужно учитывать, что, как заметил министр финансов Игорь Митюков, при процентной ставке в 30% (которая практикуется коммерческими банками сейчас) ипотека вообще не имеет смысла.

Стимулом и одновременно руководством к действию в первом и втором случае может быть полноценный закон об ипотеке. Однако он надежно застрял в кабинетах Верховной Рады, хотя должен бы приниматься если не в пакете с Земельным кодексом, то хотя бы вслед за ним. Впрочем, одним только законом ипотечный камень трудно будет сдвинуть с места.

Для того чтобы заложить надежную правовую основу ипотечного рынка, народным депутатам придется потрудиться, в том числе и над законами «Об ипотечных ценных бумагах», «О доверительном управлении», «О государственном реестре прав на недвижимое имущество и имущество, находящееся в ипотеке». Придется также подправить немногословный в отношении ипотечных банков закон «О банках и банковской деятельности». Ставится вопрос о государственной поддержке специализированных ипотечных банков. Не обойтись и без принятия Налогового кодекса, в котором очень желательно учесть как интересы инвесторов, так и заемщиков. Для этого потребуется создать систему налогового стимулирования развития ипотечного рынка — в частности, посредством полного или частичного освобождения от налогообложения доходов, полученных от операций с ипотечными ценными бумагами. Предусмотреть льготы для граждан, исполняющих обязательства в рамках жилищной ипотеки. А также отсрочку уплаты налогов или уменьшение совокупного налогооблагаемого дохода для граждан, которые приобретают жилье за счет средств ипотечных кредитов.

Наконец, существование долгосрочной программы жилищного строительства в каждом отдельном городе должно быть подкреплено наличием участков под застройку, которые бы местные власти, по мере продвижения строительства, облагораживали соответствующей инфраструктурой. Да и самой власти на местах желательно патронировать ипотечное движение.

Вот тогда только можно рассчитывать, что ипотека приобретет желанные обороты и превратит жилищное строительство, на чем сошлись участники конференции, в настоящий локомотив экономики. Ведь каждая гривня, вложенная в строительство жилья, отзывается двумя-тремя гривнями в ВВП, а каждое дополнительно созданное там рабочее место позволяет обеспечить работой и зарплатой пять—шесть работников в других отраслях промышленности. Экономисты также связывают с ипотекой стабилизацию экономики и развитие внутреннего рынка. Последнее вполне может обезопасить Украину от прогнозируемого серьезного удара, который связывают с неминуемым сокращением экспорта из-за замедления мировой экономики. В общем, еще одна хорошая возможность стать настоящими капиталистами. Вот только не искалечили бы ее, как это произошло в свое время в ходе приватизации...