Жилищные кооперативы: на Западе — удобная модель доступного жилья, в Украине — рискованная инвестиция

Знаете ли вы, что, вложив свои кровные в строительство жилья через такую давно известную и вроде бы надежную юридическую форму как жилищно-строительный кооператив (ЖСК), у вас есть шанс остаться без желанной квартиры?

Скажем, потому, что не стоите в т.н. "квартирной очереди", которая сама по себе является коррупциогенным рудиментом советского прошлого. Прецеденты таких судебных решений есть!

Или как вам такой вариант: дом построят, однако ваша однокомнатная мечта окажется… сданной в аренду. Все законно: до передачи прав собственности якобы вашей недвижимостью распоряжается кооператив. Корень проблемы - в запутанном регулировании деятельности кооперативов, которые живут одновременно как по украинским, так и по еще советским законам.

Жилищно-строительные кооперативы как удобный способ приобретения гражданами жилья в новостройке имеют в нашей стране глубокие исторические корни. Объединения граждан для строительства и эксплуатации жилых домов начали появляться еще в 20-х прошлого века. В конце 50-х институт жилищно-строительных кооперативов получил новый импульс для развития. Наконец, принятый в 1983 г. Жилищный кодекс Украинской ССР урегулировал вопрос создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов. Где-то на те года припал пик их популярности. Строить себе жилье через кооператив было удобно и престижно, качество "кооперативных" домов в основном было выше, чем обычных серийных.

Кооперативы строились за счет взносов их членов, а также льгот и компенсаций от государства: это мог быть заем до 90% процентов стоимости строительства под 1–3% годовых, дотации на коммунальные услуги, обслуживание и капитальный ремонт домов ЖСК. Понятно, почему объем построенного кооперативами жилья в последние десятилетия СССР достигал 7% общей площади возведенной в стране жилой недвижимости.

Времена кардинально изменились. Теперь отечественный строительный рынок предлагает желающему погрузиться в его бурные воды такую стоимость квадратного метра, которая среднему гражданину, получающему даже среднюю зарплату, своими силами сэкономить на собственное жилье - что-то из области фантастики.

Как удешевить для наших граждан стоимость социальных благ, одним из фундаментальных среди которых, по традиции, является собственное жилье? Все чаще в Украине для инвестирования в строительство применяется механизм создания кооперативов. Через такие механизмы, как снижение налоговой нагрузки, получение бесплатного земельного участка, этот вид инвестирования действительно может удешевить стоимость квадратного метра для конечного потребителя. Но все ли так прозрачно для человека?

Остановимся на особенностях законодательства относительно создания и деятельности кооперативов, которые не дают этой сфере полноценно развиваться. И главная заключается в том, что законодательное поле, в котором действуют ЖСК, отчасти базируется на законодательстве, принятом уже в независимой Украине, а отчасти - второй "ногой" - опирается на нормы, действовавшие еще при СССР. Даже те положения, которые стали законами уже в независимой Украине, продолжительное время не обновлялись и не учитывают современных требований и потребностей людей.

Основы функционирования кооперативного движения в строительстве заложены Гражданским кодексом Украины, Жилищным кодексом УССР (об этом уже неоднократно писали, но документ под таким названием продолжает сохранять действие на 28-м году независимости нашего государства), а также отдельными законами и подзаконными актами. В частности, Законом Украины "О кооперации", Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утвержденным еще в 1985 г., постановлением Совета министров УССР и Укрпрофсоветом образца того же 1985-го "Об утверждении Правил учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив".

Жилищные кооперативы в Украине могут быть созданы и действовать в двух формах: во время строительства жилого дома членами кооператива и после завершения строительства - в формате обслуживающего кооператива, аналога объединения совладельцев жилого дома.

Поговорим о первой из них, о ЖСК как юридической форме организации строительства жилья. Такой кооператив организовывается с целью обеспечения жильем членов кооператива и их семей путем строительства многоквартирного жилого дома. И уже на этом этапе, при определении, кто может быть членом жилищно-строительного кооператива, сталкивается с коллизийностью норм. Примерная форма устава, как и Жилищный кодекс, предусматривает, что членом кооператива может быть только физическое лицо. Между тем Закон Украины "О кооперации" и Правила содержания жилых домов и придомовых территорий отмечают, что членами кооператива могут быть как физические, так и юридические лица.

Жилищный кодекс УССР - устаревший, в принципе, его нормы были актуальными и могли реализовываться в условиях плановой экономики, когда его принимали, 35 лет назад, но не сегодня, когда наша страна декларирует европейский путь развития. В нынешних условиях многие из его норм, среди которых - ключевые, просто невозможно применять.

Что это значит в нашем случае? Кодекс устанавливает, что членами жилищно-строительного кооператива могут быть граждане, которые постоянно проживают в населенном пункте, находятся на учете желающих вступить в жилищно-строительный кооператив и внесены в единый государственный реестр граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такие нормы содержатся и в Примерном уставе жилищно-строительного кооператива.

Итак, по ЖК, членами кооператива могут быть только те граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, т.е. стоят на т.н. "квартирной очереди" для получения бесплатного жилья. В современных условиях, когда на получение бесплатного жилья от государства, по моему мнению, имеют право претендовать только наиболее социально незащищенные слои населения (причем это жилье не должно передаваться гражданину в собственность, но это тема для отдельного материала), привязка к "квартирной очереди" при определении права человека на участие в жилищно-строительном кооперативе является нонсенсом. Разумеется, сегодня, создавая жилищно-строительные кооперативы, инвесторы этого требования не придерживаются.

По другой норме Жилищного кодекса УССР, жилищно-строительные кооперативы организовываются при исполкомах местных советов народных депутатов, при предприятиях, учреждениях и организациях.

В свою очередь, согласно Хозяйственному кодексу Украины, кооперативы как добровольные объединения граждан могут создаваться с целью совместного решения ими экономических, социально-бытовых и других вопросов в разных сферах (производственные, потребительские, жилые и т.п.). В ст. 2 Закона Украины "О кооперации" определено, что "кооператив" - это юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, которые добровольно объединились на основе членства для ведения общей хозяйственной и другой деятельности с целью удовлетворения своих экономических, социальных и других нужд на началах самоуправления.

Ст. 37 указанного закона запрещает вмешательство органов государственной власти и органов местного самоуправления в финансово-хозяйственную и другую деятельность кооперативных организаций, кроме случаев, прямо предусмотренных законом.

Таким образом, нормы ЖК УССР, Примерного устава и Закона "О кооперации" по-разному толкуют вопросы, связанные с созданием и деятельностью кооперативов.

Закон "О кооперации" не содержит прямого предостережения относительно полной или частичной отмены соответствующих норм ЖК УССР и Примерного устава. Вместе с тем заключительные положения этого документа обязуют Кабинет министров в течение года со дня вступления закона в силу привести в соответствие с нормами этого закона другие нормативно-правовые акты. До сих пор такие изменения не внесены.

При этом имеем судебную практику, согласно которой, на основании несоблюдения требований Жилищного кодекса при создании жилищно-строительного кооператива (в частности, члены кооператива не находились на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий), суд постановил отменить регистрацию такого кооператива.

Согласно ст. 19 Закона "О кооперации", кооператив является владельцем зданий, сооружений, денежных и имущественных взносов его членов, изготовленной продукции, доходов, полученных от ее реализации и проведения другой предусмотренной уставом деятельности, а также другого имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом. Следовательно, недвижимость, которая сооружается за счет средств ЖСК, будет собственностью кооператива.

После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию жилищно-строительный кооператив является владельцем дома. Итак, на стадии, предшествующей передаче квартир инвестору, ЖСК имеет полное право на законных основаниях распоряжаться всем домом, включительно с квартирами, вплоть до передачи их в залог.

Не защищены в Украине и права инвесторов (членов кооператива) в случае ликвидации кооператива, в том числе через его банкротство. Основания же для признания банкротом кооператива могут появиться как до, так и после завершения строительства.

Согласно ст. 13 Закона "О кооперации", членство в кооперативе прекращается, в том числе, в связи с прекращением деятельности кооператива. В судебной практике есть много дел о признании банкротом жилищно-строительных кооперативов по заявлениям как самих ЖСК, так и кредиторов - из-за задолженности.

В этом контексте у нас нет однозначного ответа на вопрос, как участник жилищно-строительного кооператива, который полностью внес свой пай, сможет стать владельцем нововыстроенной квартиры. То есть как именно документально оформить "выкуп" квартиры, предусмотренный Гражданским кодексом Украины.

По-разному можно трактовать и вопрос налогообложения ЖСК. Налоговый кодекс Украины определяет, что жилищно-строительный кооператив имеет право на получение статуса неприбыльности после завершения строительства (или приобретения) и сдачи объекта в эксплуатацию в случае его дальнейшего обслуживания и управления таким жилищно-строительным кооперативом.

Однако кодексом не определено, что в будущем такой жилищно-строительный кооператив не будет иметь права строить новый дом уже в статусе неприбыльности. Есть официальная позиция фискалов, которые считают, что, получив статус неприбыльности, такой кооператив лишается права строить другие объекты как неприбыльная организация. По моему мнению, этот вопрос не урегулирован четко законодательством и может быть предметом спора в судах.

Следующий момент - налогообложение налогом на добавленную стоимость операций, связанных со строительством жилищно-строительным кооперативом многоквартирного жилого дома. Согласно Налоговому кодексу, освобождаются от налогообложения НДС операции по поставке жилья (объектов жилищного фонда), кроме их первой поставки. Что именно должно рассматриваться как первая поставка - услуги по строительству жилья, предоставляемые по заказу кооператива, или передача жилья членам кооператива - непонятно. Однозначный ответ на этот вопрос можно дать, лишь четко изложив нормы Налогового кодекса.

У специалистов нет сомнений в необходимости доработки действующего законодательства Украины, которое содержит упомянутые выше и другие пробелы и отголоски советского прошлого. В частности, целесообразно:

- разработать отдельный закон, который урегулирует вопрос особенностей создания и деятельности жилищно-строительного кооператива: в частности, четко определит права и обязанности членов кооператива, момент обретения ими права собственности на жилье, будущего обслуживания их жилого дома и т.п.;

- до принятия нового Жилищного кодекса Украины - внести изменения в нормы действующего ЖК: урегулировать вопрос создания и членства в жилищно-строительных кооперативах, изъять оттуда нормы относительно необходимости пребывания членов кооператива на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также другие устаревшие положения;

- внести изменения в Налоговый кодекс, предусмотрев прямые нормы, позволяющие жилищно-строительным кооперативам действовать в статусе неприбыльности, урегулировать вопрос уплаты налогов на прибыль и на добавленную стоимость.

От того, что с 2015 г. государство не ведет систематизированного учета потребности украинцев в собственном жилье, сама собой эта потребность не уменьшается. Сотни тысяч семей ждут (а многие уже и не надеются) поддержки государства в реализации их предусмотренного Конституцией права иметь собственное жилье, но в нынешней экономической ситуации рынок коммерческих предложений не способен адекватно удовлетворить этот спрос. Социального жилья в распоряжении местных органов власти почти нет, рынок аренды находится на стадии "дикого капитализма". Тем временем к очередникам не по собственной воле добавились полтора миллиона перемещенных лиц. Это не "дополнительная нагрузка на бюджет", как иногда мне приходится слышать в отдельных чиновничьих кабинетах, а такие же граждане, как и каждый из нас.

И пока эти люди не потеряли веру окончательно и не пополнили миллионную армию искателей счастья на чужбине, актуальная задача власти - сделать жилищно-строительные кооперативы эффективным инструментом удешевления стоимости строительства жилья. К этому нас побуждают взятые нашим государством обязательства перед международным сообществом, в частности выполнение Глобальных целей устойчивого развития ООН.

Жилищную кооперацию в Украине можно и следует наполнить новым содержанием, обновить законодательство, учтя опыт развитых стран, в которых такие учреждения эффективно работают.