Земля и деньги. Остальное за девелопером

О привлечении иностранных инвестиций в экономику Украины сегодня говорят часто и много. Не менее охотно обсуждаются и проблемы, преграждающие путь вожделенным денежным потокам в нашу страну. Среди препятствий, мешающих приходу иностранных инвесторов в национальную экономику, обычно называют политическую нестабильность, громоздкое и несовершенное законодательство и такую же систему налогообложения, пресловутые бюрократию и коррупцию.

Однако в тени часто остается тот факт, что инвестор, особенно западный, абсолютно не склонен к самостоятельным поискам объекта инвестирования и тем более к разработке проекта вложения своих средств. В Европе, да и во всем цивилизованном мире это давно не принято. Деловой человек, готовый вкладывать свои средства в тот или иной регион, хочет иметь право выбора из широкого спектра предложений. Причем инвестор вправе рассчитывать, что с ним будут разговаривать на привычном для него языке инвестиционного бизнеса, имеющем свои требования и особенности. Иными словами, инвестор будет иметь дело только с профессионалом в этой области. В сфере инвестиций в недвижимость таким профессионалом является девелоперская компания, которая не просто убедит инвестора в привлекательности своей идеи, но и обеспечит воплощение проекта в жизнь, а также будет представлять интересы своего клиента в отношениях с властями и местным бизнесом.

Любой инвестиционный проект в сфере недвижимости (девелоперский проект) включает три составляющих: идею, объект и капитал.

На Западе давно уже сложилась и успешно себя отрекомендовала схема, по которой и владельцы земельных участков, и инвесторы каждый со своей стороны обращаются в девелоперские компании. Заставить деньги и землю принести максимальную прибыль при минимально возможном риске, найти недостающую составляющую при наличии хотя бы одной (участка или капитала) — миссия специалистов инвестиционного бизнеса — девелоперов. Девелоперские компании, таким образом, служат соединительным звеном между владельцами земли и денег, вкладывая третий (а по значению — первый) элемент, необходимый для реализации инвестиционного проекта, — идею, способную принести прибыль, и предлагая механизм ее реализации.

Вот далеко не полный перечень специальностей, без которых невозможно реализовать ни один девелоперский проект: маркетолог, архитектор, юрист, аудитор, строитель, геодезист. Согласитесь, собрать такую команду профессионалов и успешно координировать ее деятельность — это уже непростая задача. При этом реализация инвестиционного проекта на этом ограничивается. Есть еще много других сторон, связанных с организацией работы, финансированием, контролем и продвижением проекта. Все это требует знаний в сфере недвижимости, строительства, экономики, опыта работы и доверия со стороны застройщиков и инвесторов.

В идеале инвесторам достаточно только выделить средства, а владельцам участка просто предоставить землю — всю остальную работу выполнят девелоперы.

Идея является краеугольным камнем любого инвестиционного проекта и самым ответственным моментом для специалиста-девелопера. Иными словами, квинтэссенцией опыта, профессионализма, творческого потенциала девелопера является возможность увидеть перспективы земельного участка.

Естественно, что любая, даже самая лучшая идея, должна быть подкреплена аналитическими исследованиями. Не случайно девелоперские компании уделяют самое пристальное внимание анализу существующих тенденций различных сегментов рынка недвижимости и рынков, тесно связанных с ним. Ведь тенденции рынка недвижимости могут иметь общий характер или определяться развитием отдельных рынков. Так, изменения структуры розничной торговли в Украине определили сегодня повышенный спрос на земельные участки, пригодные для строительства торговых центров.

В профессиональных девелоперских компаниях команды маркетологов и аналитиков проводят подобный анализ регулярно, проецируя его на рынок своего региона, например, Крыма и Севастополя. Наличие такой систематизированной информации позволяет выбирать наиболее перспективные направления инвестирования, четко выявлять периоды роста активности, пика и спада отдельных сегментов рынка и с высокой степенью объективности прогнозировать экономическую эффективность проектов.

Естественно, основным показателем эффективности проекта является срок возврата инвестиций. При этом срок окупаемости в различных сегментах недвижимости весьма значительно отличается и варьируется от трех до десяти лет.

Для Украины девелоперский бизнес является сравнительно новым и находится на стадии развития. Собственники земельных участков в Украине, как правило, уже преодолели печальный этап попыток самостоятельного создания инвестиционного предложения и поиска инвесторов.

При этом украинские реалии таковы, что идея разрабатывается под конкретный участок. Поиск же наиболее удобного участка под перспективный проект в отечественной практике, к сожалению, на сегодняшний день почти не встречается. По мнению специалистов, причина тому — нехватка свободных участков.

В отличие от консалтинга (т.е. консультационных услуг, не подразумевающих непосредственного участия в строительстве) девелоперский бизнес предполагает управление процессом строительства, а также объектами недвижимости. При этом нужно отметить, что профессиональный девелопер всегда является консультантом. Консалтинговая фирма может не выполнять всех функций девелопера, ограничиваясь консультациями и не вкладывая в проект свои средства, что характерно для девелоперской компании.

Ответственным моментом для девелопера является выбор генерального подрядчика. В период строительства девелопер осуществляет контроль качества выполнения работ генеральным подрядчиком. Малейшая ошибка, скажем, в организации поставок, может привести к значительному затягиванию сроков строительства объекта.

На стадии реализации объекта некоторые компании обращаются к сторонним риелторам, в то время как другие предпочитают задействовать своих специалистов, что делает процесс более управляемым и эффективным. В обязанности девелоперской компании входит проведение заключительного и самого мощного этапа рекламной кампании проекта. Специалисты отмечают, что продвижение объекта недвижимости по своей значимости не уступает этапу разработки концепции и строительства.

Даже после сдачи объекта в эксплуатацию девелопер не всегда оставляет проект. В идеале по желанию клиентов специалисты компании могут сопровождать его деятельность, например, определяя для торгового центра арендные ставки и ведя поиск новых арендаторов.

Многие специалисты отмечают слабое структурирование участников рынка инвестиций в Украине, что приводит к путанице понятий фирмами, выполняющими различные услуги на рынке недвижимости.

А рынок таких услуг в Украине сегодня весьма востребован как отечественными, так и западными компаниями. В то время как доходность коммерческих объектов в странах Восточной Европы, недавно вступивших в Евросоюз, снизилась (в Польше и Чехии, по данным европейских аналитиков, до 6%), украинский рынок находится на пике развития. Так, спрос на торговые центры, несмотря на их активный рост в регионе, по-прежнему превышает предложение в несколько раз.

Колоссальный потенциал развития имеют находящиеся практически в зачаточном состоянии рынки коттеджных поселков, таунхаусов и апартаментов, особенно актуальные для Крымского полуострова и Причерноморья.

При этом западные и отечественные аналитики солидарны во мнении, что приход европейских девелоперов на рынок Украины не приведет к вытеснению местных компаний. Иностранным специалистам рынка инвестиций выгоднее будет создавать партнерские проекты с местными специалистами либо выкупать готовые проекты, разработанные украинскими фирмами, для дальнейшего развития.