Территория абсурда. Столичный рынок недвижимости снова разогревается

Если тенденции развития столичного рынка жилья не изменятся в ближайшее время, стандартное малометражное жилье Киева вскоре окончательно превратится в предмет роскоши, а нашим соотечественникам, жителям западных регионов Украины совсем не обязательно будет ездить работать за границу, скажем в Италию, Польшу или Москву. Еще немного — и те же россияне и европейцы сами будут ездить к нам на заработки, дачи строить.

И, собственно говоря, юмора в этом мало, ведь уже сейчас какой-нибудь заурядный киевский любитель спиртных напитков, обладатель «убитой» 20-метровой гостинки в «доме с химерами» по капитализации своего состояния — бесценных киевских метров — вполне сравним с успешным европейским менеджером.

Довольно беспристрастно взирают на происходящее люди, еще год назад обещавшие нам с экранов телевизоров разобраться с рынком жилья, установить на нем прозрачные отношения, устранить спекулятивные и коррупционные элементы в вопросах землеотвода и продавать землю исключительно с аукционов, обеспечить реальную конкуренцию на строительном рынке и сократить количество согласований с чиновниками маленькими и большими.

Всего этого так и не случилось. И в результате начало осени совпало с очередным витком цен на киевском рынке недвижимости. Обычная малометражная однушка или двушка выставляется продавцами уже на десятку (зелени, естественно) выше цены, заявленной на эти же квартиры еще несколькими неделями ранее. Для потенциального покупателя это означает, что за однокомнатную квартиру не в центре, в более-менее приемлемом районе придется выложить до 80 тыс. у.е., а за двушку в таком же районе «средней престижности» временами запрашиваются суммы уже и с пятью нулями, т.е. превышающие 100 тыс. у.е.

Напряженная ситуация сохраняется и на первичном рынке, строительные компании либо явно придерживают ликвидное жилье, либо значительно повышают цены. Так, по одному из объектов на левом берегу, с 50-процентной степенью готовности, цены на однушки поднялись с весенних 1200 у.е. за метр до 2000 у.е. за метр той же жилищной площади.

Примечательно, что если ранее процессы на отечественном рынке жилья происходили в общем-то синхронно с событиями на аналогичных мировых рынках, то последнее киевское подорожание вызывает весьма серьезные подозрения в возможности искусственного разогрева рынка.

Когда Америка чихает, весь мир кашляет

Дело в том, что на рынке недвижимости Америки, да и многих других стран мира, начали происходить весьма драматические изменения. Капитуляция «жилищного пузыря» в США перешла из разряда предположений в категорию свершившегося, причем процесс там только начинается и основные события еще впереди. Объемы строительства в США упали до минимального за два года уровня. Число непроданных домов — как новостроек, так и бэушных — растет с каждым днем. Теперь продажа дома занимает отнюдь не считанные дни, а месяцы. Средняя цена квадратного метра постепенно снижается в большинстве штатов. Впечатление такое, что все покупатели квартир сложили чемоданы и отбыли в неизвестном направлении, — так теперь шутят американские специалисты по недвижимости.

По сведениям американских агентств недвижимости, доля перекупщиков и инвесторов в структуре покупателей оказалась выше предыдущих оценок домостроительных компаний, и в настоящее время эта категория покупателей распродает жилье, тем самым увеличивая предложение на рынке жилой недвижимости. Количество отказов от покупки в последнее время значительно увеличилось. Скорость аннулирования договоренностей о сделках была ошеломляющей, но такова природа мыльных пузырей. Национальная ассоциация риелторов США прогнозирует, что стоимость домов в этом году упадет впервые с 1993 года.

Международный валютный фонд (МВФ) 14 сентября обозначил охлаждение американского рынка недвижимости как ключевой риск для мировой экономики. Министры финансов и руководители центральных банков стран «большой семерки» на встрече в Сингапуре обсудили риски для мировой экономики, связанные с возможным спадом на рынке жилья в США. Предполагается, что этот спад может изменить предыдущие позитивные прогнозы для всей мировой экономики.

Увы, несбалансированный мир по-прежнему зависит от настроения американского потребителя. Ожидается, что спад на американском рынке недвижимости повлечет за собой сокращение объема потребляемых товаров. А если американцы сократят свои расходы, рост экономик других стран, которые зависят от экспорта в США, может также замедлиться. Ну а дальше все довольно тривиально. Если Соединенные Штаты чихают, весь мир кашляет. Цепная реакция повлечет за собой изменения (естественно, не в лучшую строну) в темпах развития национальных экономик многих стран мира. И кто знает, возможно, практика увеличения процентных ставок по всему миру, учитывая запаздывающий эффект ужесточения монетарной политики, приведет к более скромным темпам развития мировых экономик и мы вступим в эпоху более «дорогих» денег, менее дорогой нефти (в начале сентября почти на всех товарных рынках произошло значительное проседание цен, что вполне может означать начало разворота сырьевого цикла) и адекватных цен на недвижимость.

А вообще, окончательный выбор сценария остается за ФРС США, то есть дальнейшее развитие ситуации зависит от того, продолжит ли Федеральная резервная система политику повышения ставок рефинансирования или же намекнет, что цикл повышения ставок уже закончен и в будущем году возможно хотя бы незначительное понижение учетной ставки. В первом случае в жертву будут принесены интересы многих тысяч домохозяйств и строительных компаний, поставленных на колени обрушившимся рынком недвижимости. Второй вариант может привести к сбросу долларовых активов по всему миру, раскручиванию инфляционной спирали и неконтролируемому снижению доллара. И несмотря на хорошо известную нелюбовь нынешнего хозяина ФРС Бена Бернанке к дефляционным процессам, некоторые эксперты склоняются к мысли, что американские власти попробуют совместить вариант необвального охлаждения рынка недвижимости и такого же постепенного ослабления американского доллара. В этом случае доллару как единой мере стоимости и основной мировой валюте пока что ничего угрожать не будет.

Для голливудских фильмов характерен хеппи энд; посмотрим, удастся ли американцам подобным образом завершить экономический триллер, порожденный чудовищными дисбалансами все еще первой экономики мира.

А наш пузырь больше!

Если в Соединенных Штатах ожидается плавное и сравнительно небольшое снижение цен на жилье, то в нашей стране процесс может приобрести черты обвала. Ведь даже представители крупнейших строительных компаний согласны с утверждением, что цена киевского квадратного метра, учитывая землеотвод и 15-процентную рентабельность застройщика, никак не может превышать рубеж в 1 тыс. долл.

Возникает вопрос: а как же назвать тогда разницу между этой суммой и конечной ценой реализации готового жилья? Возможно, спекулятивной составляющей?

И чем, если не спекуляцией, считать практику придерживания наиболее ликвидных (одно- и двухкомнатных) объектов недвижимости и резервирования квартир целыми подъездами?

Есть подозрение, что таких спекулянтов-перекупщиков гораздо больше, чем многие себе представляют. И есть уже не подозрение, а уверенность в том, что грешат такими заработками конечно же не запутавшиеся в непомерных ипотечных проплатах физические лица, а вполне серьезные юридические лица. Впрочем, эти же оптовики первыми постараются избавиться от ставших ненужными и невыгодными активов в случае реализации понижательного тренда на рынке.

Ну а продолжающаяся истерия на отечественном рынке не очень-то смущает. Вспомним, еще весной небо над жилищным рынком Америки также было безоблачным, теперь ситуация изменилась на противоположную в считанные недели.

Вообще-то ранее во многих странах мира стоимость аренды жилья была немного выше выплат по ипотечному кредиту, что в принципе представлялось весьма логичным с экономической точки зрения. В последние годы ситуация приобретает прямо противоположный характер. В тех же Соединенных Штатах платежи по ипотеке начали превышать стоимость аренды в 1,4 раза. Результат — воздушный шар на рынке, наличие которого экспертным сообществом уже и не отрицается.

При заявленной в последнее время цене некоторых двушек на киевском Левобережье до 100 тыс. у.е., при усредненном для отечественного рынка первоначальном взносе в 16,5% от суммы покупки, учитывая текущие ипотечные процентные ставки при кредитовании в долларах США, которые на сегодняшний день составляют в среднем 12%, при сроке кредитования 15 лет — ежемесячные взносы по ипотеке составят 884 долл., что практически в 2 раза (если не больше) превышает стоимость аренды рассматриваемой квартиры. Отметим также два немаловажных фактора. К стоимости 100-тысячного столичного жилья объективности ради надо будет прибавить и расходы на содержание этой квартиры, включая и периодические затраты на ремонт, что за рассматриваемые 15 лет также составит весьма круглую сумму. А к стоимости якобы 12% усредненного валютного кредита необходимо добавить ежегодные суммы обязательного страхования и еще целый ряд платежей, как единоразовых (за рассмотрение заявки, за выдачу кредита и т.п.), так и постоянных (за пользование кредитом), и комиссий (за досрочное погашение и т.п.), «придуманных» банками для компенсации недополученной прибыли от объявленных в рекламных проспектах невысоких процентов. Зачастую окончательная сумма платежей является неприятным сюрпризом для заемщика, а стоимость приобретаемого с помощью ипотеки жилья увеличивается более чем в два раза. В нашем примере — стоимость 100-тысячной квартиры с учетом хитроумных банковских примочек (но без учета расходов на содержание жилья, которые, как правило, выплачивает хозяин квартиры, а не арендатор) к концу выплат «с запасом» превысит 200-тысячный рубеж! Напомним, речь идет в общем-то об обычном, не элитном жилье, далеко не в центральных районах Киева.

Поняв, что пока не могут позволить себе покупку квартиры, люди обращают взоры на рынок аренды. И подскочившая в последнее время в среднем на 100 у.е. за малометражное киевское жилье арендная плата — свидетельство того, что покупатель отвернулся от рынка жилья. И что бы нам ни внушали риелторы и застройщики, несмотря на растущие цены — количество сделок на рынке по сравнению с прошлыми годами катастрофически мало, люди предпочитают арендовать, а не покупать.

Под грифом «совершенно секретно»

Объективности ради заметим, что и сами риэлторы располагают лишь косвенной информацией о количестве сделок, в основном оперируя лишь данными по собственному агентству недвижимости.

В отличие от большинства стран мира, от тех же США, где статистика о количестве продаж как со вторичного, так и с первичного рынка поступает ежемесячно, в нашей стране эти данные не просто не афишируются, такую информацию в принципе получить невозможно — органы БТИ хранят партизанское молчание. Не в этом ли, как говорится, соль происходящего, не потому ли наш рынок недвижимости развивается во многом не по рыночным общемировым законам, а по «правилам» типа рынка одесского 7-го километра. И не отсюда ли ошеломляющие результаты продаж автомашин в стране в нынешнем году? Многие разобрались в ситуации самостоятельно и, отодвинув на неопределенное время планы по покупке жилья по заоблачным ценам, решили приобрести автомобиль. Кстати, это на первый взгляд фантастическое предположение уже нашло свое подтверждение в ходе опроса многих покупателей новеньких авто в текущем году. В жизни ведь есть намного более приятные занятия, чем отрабатывать десятки лет морально устаревшие панельки и чешки, пусть даже и киевские. Ну а потенциальные инвесторы наверняка должны учитывать, что следующей волны спекулянтов-перекупщиков можно и не дождаться.

Fitch: Украина в зоне риска

В свежем отчете всемирного рейтингового агентства Fitch Ratings Украина отнесена к одной из высочайших категорий риска для инвесторов в ближайшие полгода как раз в связи с быстрым возрастанием количества и объемов кредитов (только по итогам прошлого года рост кредитов, по словам авторов отчета, превысил 40%, а в году текущем желание украинцев жить не по средствам только усилилось), а также укреплением курса национальной валюты и стремительным удорожанием недвижимости, что значительно усиливает системные риски в украинской экономике.

Собственно говоря, то, о чем поведало Fitch, украинским банкирам было известно еще несколько месяцев назад, когда финансовые учреждения начали планомерное ужесточение кредитной политики. Проблема усугубляется тем обстоятельством, что подавляющее количество банковских депозитов — краткосрочны, их длительность измеряется несколькими месяцами, в то время как период действия ипотечного договора — десятки лет. Как бы жилищный кризис плавно не перетек в банковский. Или наоборот.

Москва: время продавать инвестиционные квартиры

А тем временем представители крупнейших риэлторских кампаний Украины на пресс-конференции в Киеве заявили: «Рост цен на недвижимость — общемировая тенденция, и Украина не является в ней исключением».

Похоже, не все «припасы» столичного жилья еще распроданы, и воздушный шарик в отечественном варианте продолжает надуваться. Небольшим утешением может служить лишь пример Москвы, с которой часто сравнивают киевский рынок. Там разрыв между ежемесячным ипотечным платежом и арендной платой в некоторых случаях достиг уже трехкратного размера.

К примеру, за аренду однокомнатной панельки стоимостью 130 тыс. у.е. (еще год назад «зависавшей» по цене в 80 тыс. долл.) в одном из спальников на окраине Москвы придется платить в среднем 500 у.е. в месяц, выплаты по 15-летней ипотеке без первоначального взноса за такую однушку превышают 1400 у.е. в месяц. Как видим, несмотря ни на какие «нефтедоллары», московский пузырь ничуть не меньше пузыря киевского. Рынок жилья — за гранью здравого смысла. На рынке же аренды — как российском, так и украинском — спекулятивная составляющая практически отсутствует. Половина среднего заработка москвича позволяет снимать однокомнатную квартиру в мегаполисе, киевлянину же за аренду аналогичной однушки в Киеве приходится отдавать уже почти всю свою среднестатистическую заработную плату. Тем не менее значительное проседание рынка аренды — маловероятно.

Что же касается цен на жилье, устремившихся в космос, то московские власти на самом высоком уровне, в отличие от киевских, всерьез озаботились жилищной проблемой, программу придумали — «доступное жилье» называется — и, кажется, намерены разобраться со спекулянтами по-взрослому. Судя по настроениям соответствующих российских контролирующих органов, дело не ограничится, как у нас, раскруткой в общем-то бесполезной идеи дальнейшего накачивания рынка ипотекой, что в соответствии с теми же экономическими законами может привести лишь к еще большей раскрутке спирали цен.

Российские риэлторы уже вывесили на Остоженке (один из районов Москвы) огромный рекламный плакат: «Время продавать инвестиционные квартиры». Появится ли такой рекламный щит когда-нибудь в Киеве?