СКЛАД В АРЕНДУ ЖЕЛАЮЩИХ ВЗЯТЬ БОЛЬШЕ, ЧЕМ ПРЕДЛАГАЮЩИХ ДЛЯ СДАЧИ

Развитие малого и среднего бизнеса в Украине породило повышенный спрос на коммерческую недвижимость. При этом, по оценкам риэлторов, в структуре продаж нежилых объектов около 16% занимают складские помещения. Однако далеко не все предприниматели спешат покупать склады. У одних просто нет денег на подобное приобретение. Другие и вовсе не стремятся иметь собственный склад (к примеру, категорию иногородних и мелких бизнесменов в большей степени устраивает аренда уже действующих складских помещений). Последних не сложно понять, ведь кроме приобретения складского помещения придется вкладывать деньги в охрану, специальное оборудование, обустройство территории. Зато от всей этой головной боли их, как правило, избавляет аренда. Вот и растет ныне спрос, опережая предложение, и маркетологам ничего не остается, кроме как давать благоприятный прогноз развития рынка складских услуг. В первую очередь это относится к высокопрофессиональным складским комплексам, оборудованным по западным технологиям. Соответственно, компании, решившиеся потратиться на постройку или перестройку объектов под склады, в дальнейшем могут рассчитывать на получение достаточно весомых доходов.

Чем богаты…

Большинство помещений, предлагаемых под склады, сосредоточены на территории заводов, предприятий и складских комплексов, построенных в советское время (исключение составляют небольшие площади и помещения, приспособленные для хранения. Например, подвалы жилых домов, подсобные помещения). Бывшие советские промышленные комплексы имели широко развитую инфраструктуру собственности с большим количеством зданий и сооружений. Плотность построек от 5 до 15 тыс. квадратных метров на гектар земли. Такая высокая сосредоточенность промышленных строений была обусловлена потребностями отдельных предприятий, целостных имущественных комплексов того времени. После развала Союза большинство промышленных компаний потеряли своих заказчиков и поставщиков, так как зачастую были сориентированы на потребителя, находящегося далеко за пределами Украины. Это привело к невозможности поддерживания собственниками огромных промышленных комплексов в надлежащем порядке. На территориях предприятий, как грибы после дождя, стали расти склады. Хотя в большинстве случаев состояние «совдеповских» складов требует ремонта или основательной реконструкции. При этом специалисты заметили и противоположную тенденцию — при решении вопроса реконструкции некоторые собственники посчитали более выгодным перепрофилировать складские и производственные площади и открыть на собственной территории производство, нежели иметь склад.

По наблюдениям экспертов, большинство складских площадей находится в приспособленных помещениях. Специализированных складских комплексов, удовлетворяющих все современные стандарты, пока не так много. Тем не менее, это направление сейчас весьма успешно развивается. В Киеве уже есть примеры таких сооружений, обеспеченных охранной сигнализацией, необходимым складским и подъемным оборудованием. Владельцы таких помещений для хранения могут предоставлять дополнительно транспортные и разгрузочно-погрузочные услуги. Причем в таких «частных складах» можно арендовать не только большие площади, но и небольшие боксы на короткий срок, пользуясь всеми благами, предоставляемыми арендодателем. Предложить в аренду складские помещения, отвечающие современным требованиям, могут компании или организации, которые вкладывают средства в развитие и техническое оснащение собственного фонда недвижимости.

Сдают в аренду склады и всевозможные госпредприятия, распоряжающиеся различными административными зданиями, подвальными и полуподвальными помещениями, гаражами.

Располагают «складским добром» и частники. Правда, их предложения назвать складом довольно сложно. Тем не менее такой вид услуг на рынке аренды складских помещений тоже пользуется спросом. В этом случае в качестве «складского комплекса» используются обычный сарай в частном секторе, гаражи в гаражном кооперативе или же «убитая» квартира на первом этаже. В ход идут также полуподвальные и подвальные помещения. Как правило, подобные «склады» располагаются недалеко от городских рынков, и их арендуют торговцы мелкой и средней руки.

В зависимости от категории арендодателя на рынок аренды выставляются склады от 50 до 2000 и более квадратов. Наибольшие арендные площади сдаются «промышленниками», малые (в том числе и в виде боксов в крупных складских комплексах) можно арендовать у «частников».

Платят за площадь и подъездные пути

По оценкам риэлторов, повышенным спросом пользуются площади от 500 до 5000 кв. м. При этом предпочтение отдается главным промышленным зонам. В Киеве — это Дарница (восточная часть), Оболонь, Подол, Рыбальский полуостров (северная часть), Шулявка, Святошин и территория вокруг аэропорта «Жуляны» (западная часть) и вдоль Окружной дороги.

Большинству потребителей складских и производственных помещений приходится вкладывають деньги в реконструкцию арендованных помещений, чтобы соответствовали их требованиям. Среди таких потребителей и предприятия с иностранными инвестициями: Reemtsma, Coca-Cola, Tetra Pack и др. По данным исследований компании «Кияни» большинство иностранных клиентов жалуются на очень низкий уровень качества помещений, предлагаемых в аренду. Самыми актуальными проблемами, связанными с использованием построек, являются: плохое техническое обслуживание, неудобная планировка, отсутствие или плохое состояние грузовых приспособлений (погрузчики, кран-балки, рампы, ж/д ветки и т.д.). К недостаткам специалисты так же относят отсутствие отопления или даже электричества, регулировки температуры и влажности, квалифицированного персонала.

Спрос на тот или иной район расположения склада обусловлен производственной или юридической (связанной с местом регистрации предприятия) необходимостью каждого конкретного субъекта предпринимательской деятельности. Основными критериями, определяющими выгодное расположение, являются удобные подъездные пути, наличие рядом основных транспортных магистралей. Обращают внимание арендаторы и на удобство транспортной развязки городского пассажирского транспорта. Ведь в случае отдаленности склада от автобусных остановок или метро им придется дополнительно раскошелиться на развозку сотрудников. Впрочем, сейчас этот фактор предприниматели учитывают в последнюю очередь. Отдаленность от центральной части города их уже не пугает. Значительно более серьезным преимуществом арендаторы считают относительно дешевую арендную плату и большие площади, чего практически нет в прилегающих к центру города районах.

Требования к объекту не стоят на месте

За последние два года требования к арендуемым складским помещениям очень повысились. Наряду с качественным ремонтом, соответствием санитарных норм, арендаторы желают, чтобы эти помещения были обустроены всей необходимой инфраструктурой: наличие подъездных путей с качественным покрытием для автомобильного транспорта, оборудованная рампа, погрузочно-разгрузочные механизмы.

В зависимости от товаров и материалов, которые требуют хранения, к складам могут так же предъявляться и специальные требования: возможность регулярной влажной уборки, требования к стабильности температурного режима, уровню загрязненности (запыленности) помещения и т.д.

Повышению требований способствует, в частности, улучшение экономической обстановки в Украине, увеличение количества компаний с иностранными инвестициями, расширение коммерческих связей с зарубежными компаньонами. Ведь распространение современных подходов к ведению бизнеса предъявляет повышенные требования к условиям хранения товара.

За отапливаемые «загибают» цену

Требования, предъявляемые к складской недвижимости, и текущая конъюнктура рынка, которая нынче играет на руку арендодателям, во многом диктуют и цены на данную недвижимость. В Киеве и других крупных городах ставки аренды одного квадратного метра складских площадей можно условно поделить на три группы: дешевую, среднюю и дорогую.

Дешевые склады, как правило, сдаются в аренду по ставке 0,5—1 долл. в месяц за 1 кв. м охраняемой территории. Они могут быть оснащены козловым краном, используемым для перемещения крупногабаритных металлоконструкций, металлолома, металлопроката, леса и т.д. Как правило, такие объекты оборудуются в неотапливаемых кирпичных помещениях или же металлических ангарах, расположенных в пригороде. К категории дешевых специалисты также относят склады, расположенные в приспособленных помещениях, гаражах и частном секторе. Цены на такое добро могут колебаться от 10—15 грн. в сутки до 1 долл. в месяц за 1 кв. м.

Средняя цена 1,5—2 долл. за 1 кв. м складского помещения взимается за неотапливаемые помещения из кирпича, бетонных блоков, металлических ангаров на бетонном основании с асфальтовым покрытием пола, находящиеся на охраняемой территории в промышленной части города. По этой же цене небольшие (до 100 кв. м) неотапливаемые помещения сдают в аренду фабрики, предприятия, гаражные кооперативы и т.д. К средней ценовой группе можно отнести и склады с арендной ставкой от 3 до 4 долл. за кв. м. Как правило, это капитальные складские помещения, без отопления, но со всей необходимой «начинкой»: наличием рампы, разгрузочно-погрузочных механизмов, хорошими подъездными путями, круглосуточной охраной.

К категории дорогих складских площадей специалисты относят помещения стоимостью от 5 до 7 долл. Это отапливаемые профессиональные складские помещения, оборудованные и оснащенные в соответствии с условиями, требуемыми для хранения «деликатных» товаров и материалов. Сюда относятся склады для хранения бытовой техники, промышленных товаров, пищевых продуктов. По такой же цене сдаются в аренду морозильные камеры для долгосрочного хранения пищевых продуктов и прочие помещения, в которых поддерживается стабильный температурный режим. Аналогичная по величине арендная ставка устанавливается на склады, используемые для хранения медпрепаратов.

Следует заметить, что за последние несколько лет примерно на 10% выросли цены именно на аренду отапливаемых складов и современных специализированных складских комплексов. Это связано с высокими затратами на создание и поддержание в необходимом состоянии подобных объектов. А так же обусловлено ростом расходов на их отопление. Стоимость же аренды других типов складов практически стабильна.

По прогнозам экспертов, цены на аренду отапливаемых складских помещений будут и дальше расти по мере удорожания тепла, роста тарифов на электроэнергию и размеров коммунальных платежей. Скажется на ценах и модернизация складов и повышение качества предоставляемых ими услуг.

Будет земля — построят склады

Дефицит определенных площадей специализированных складов приведет к организации современных складских комплексов, предназначенных для сдачи в аренду различных площадей (от 50 до 1000, 2000 и выше кв. м) самым разнообразным потребителям. В Киеве, в связи с динамично развивающимся рынком торговли и услуг и дефицитом на складские помещения, будут создаваться также специализированные склады, отвечающие техническим требованиям и мировым стандартам. В то же время будет оставаться стабильным (как минимум на ближайшие несколько лет) и спрос на различные производственные и административные помещения, приспособленные под склады, но не отвечающие необходимым требованиям.

Будущее этого рынка специалисты видят в том, что разгулявшийся аппетит со стороны спроса будет все в большей мере удовлетворяться за счет новых строительных проектов. Они считают, что принятие нового Земельного кодекса будет способствовать зарождению рынка земли, а это неизбежно скажется на увеличении строительства различного рода складских помещений.