Рынок жилья: капитал, который может стать отрицательным

Цены на столичное жилье снова пошли вверх. Украинский рынок недвижимости продолжают подогревать спекулянты, инвестирующие в рынок жилья в надежде на бесконечный рост и получение сверхприбылей.

Тем не менее, в условиях снижения темпов развития экономики, учитывая риски газово-энергетических проблем и охлаждение мировых рынков недвижимости, нельзя исключить возможность варианта развития отечественного рынка, при котором «проседание» цен на жилье достигнет 50%…

Золотая лихорадка

За годы киевского жилищно-строительного клондайка накоплено огромное количество инвестиционных квартир. Не все из них достались конечным покупателям. Многие из них прикуплены на ипотечные деньги. Долги же, как известно, принято отдавать.

Показателен в этом плане пример пресловутой «Элиты-центр». Дело в том, что не все инвесторы исчезнувшей компании приобретали по одной квартире. Были и такие, которые вложили средства в две, три, четыре и даже пять квартир. Характерно, что большинство «оптовых» инвесторов, в отличие от тех, кто приобрел один объект недвижимости, оплачивали лишь до 15% стоимости квартиры. Вероятней всего, чтобы застолбить как можно больше объектов. По некоторым оценкам, доля жилья, приобретенного с такими специфическими стремлениями, составляла до 20—30%.

Наблюдающееся в последнее время в Украине повышение ставок по кредитам есть ни что иное, как свидетельство того, что, предугадывая системные риски, банки начали сокращать активные операции по кредитованию населения. Интересно, что один из банков первой десятки со второй половины июня вообще заморозил кредитные программы и ограничился кредитованием лишь в пределах сумм, поступающих от погашения прежних кредитов.

Деньги из воздуха

Как же должно быть напугано население страны бесконечными политическими дрязгами высшего руководства Украины и соответствующей реакцией национальной экономики, если столичное жилье почти по 2 тыс. у.е. за квадратный метр (при средних заработках в Киеве 300 у.е. в месяц) граждане скупают с не меньшим усердием, чем когда-то при Союзе скупали колбасу по 2,20 в гастрономах. В последнее время столица нашей родины стала занимать ведущие места в весьма сомнительных соревнованиях. Например, перепрыгнув через десятки ступенек вверх, Киев занял «почетное» 21-е место среди самых дорогих городов мира. И неважно, что первое место в списке — за Москвой. В Москве ведь и средний заработок около 1 тыс. у. е. Отметим также, что еще полгода назад, до золотого дождя из нефти, стоимость квадратного метра в Москве колебалась около 2 тыс. у. е., т.е. за среднестатистическую заработную плату москвич мог купить, по крайней мере, половину квадратного метра жилья. Сейчас, правда, чтобы заработать тот же условный квадрат, жителю Москвы необходимо уже чуть менее четырех месяцев (стоимость квадратного метра превысила 3500 у. е.). Но, подчеркнем, это в столице страны, которую в последнее время буквально захлестнули нефтедоллары.

Впрочем, и в Москве в связи с огромным подорожанием жилья сложилась ситуация, когда количество реальных покупателей уменьшилось едва ли не в 10 раз, а подорожавшие квартиры зачастую покупают друг у друга спекулянты.

Арендовать выгодней

Для оценки выгодности инвестиций в рынок жилья рассчитывается индекс доходности жилья, который сравнивает выгоды от вложения свободных денежных средств в недвижимость и размещение этих же средств на депозите. Доходность недвижимости складывается из прироста ее стоимости за год и вырученных средств от сдачи квартиры в аренду. Рассчитанная таким образом потенциальная ставка соотносится со средневзвешенной ставке доходности по долгосрочным банковским депозитам, которая, по данным НБУ, по итогам нескольких месяцев 2006 г. колеблется в пределах 10%. Весь 2005 год столичный индекс доходности пребывал в плюсовом значении только благодаря скачкообразному росту цен. В условиях стагнации или незначительного повышательного тренда на рынке жилья и стабилизации и даже четких сигналов некоторого отката на рынке аренды сегодняшний показатель доходности жилья не только меньше единичного значения, но и меньше нуля, что свидетельствует об убыточности вложений в недвижимость при текущей динамике цен.

По последним данным, поступающим с передней линии фронта, т.е. от риэлторов, в столице стали более приемлемыми ставки арендной платы. Все чаще арендаторы не в состоянии выдержать ценовое давление и вынуждены переселяться в жилье худшего качества, находящееся в более отдаленных районах. И даже снимать комнату вместо арендуемой прежде отдельной квартиры. Рынок столичной аренды дрогнул, пошатнулся и… понизил цены предложения. Индекс доходности жилья, таким образом, ушел в минусовое значение еще дальше.

Кстати, этот ценовой разрыв, при котором цена жилья заоблачна, а ставки аренды все-таки более-менее приемлемы, объясняется довольно просто. Заключать договоры аренды на несколько квартир как-то не принято, ведь нельзя проживать в нескольких местах одновременно, а вот купить несколько объектов жилья для перепродажи, продать их и купить еще раз — именно этим и занимались на протяжении нескольких последних лет многие предприимчивые граждане. Сейчас же выйти в плюсах из таких покупок, учитывая сопутствующие расходы, не так просто. Соответственно, практика покупки, или, правильнее будет сказать, резервирования, наиболее ликвидного жилья целыми подъездами многими риэлторскими конторами практически себя изжила. Более того, пытаясь удержать рынок, строители начали практиковать немыслимые в последние годы способы привлечения покупателей: одним предлагается 10%-ная скидка, другим — плазменный телевизор в подарок.

Троещина престижнее Манхэттена?

Вооружившись банальным калькулятором, находим подтверждение убыточности вложений в столичную недвижимость в настоящий момент.

Стандартная, общей площадью 32—33 кв. м, не совсем «убитая» однокомнатная панелька в разумной отдаленности от метро в июне-июле 2006 года предлагалась и, заметим, покупалась по усредненной цене 65 тыс. у. е. Среднемесячная арендная плата за такое жилье вряд ли бы превысила 300 у. е. Учитывая необходимые затраты хотя бы на косметический ремонт жилья, неминуемые перерывы в сроках аренды, наконец на оплату квартплаты и коммунальных услуг, чистый доход хозяина не превысит 250 у. е. в месяц, или 3000 у. е. в год.

Аналогичная сумма (65 тыс.) на валютном депозите даже под 8,5% годовых принесет ее хозяину около 460 у. е. ежемесячно, или 5500 у. е. в год.

Наблюдаемый почти двукратный разрыв как раз и может коррелировать с мнением некоторых экспертов о завышении цен на столичное (и не только) жилье почти на 50%.

Дисбаланс между размером депозитного вознаграждения и доходом от аренды жилья при стагнирующем рынке не может существовать продолжительное время. Таковы экономические законы. Либо ставки депозита понизятся в два раза (пока что тенденция обратная), либо ставки аренды возрастут в Киеве, либо цены будут повышаться и далее скачкообразно (и Троещина сравняется по престижности с одним из лучших районов Нью-Йорка Манхэттеном), либо большой пузырь, наконец, лопнет.

Последние оплатят чужие сверхдоходы

Среднее поколение еще помнит, как получали квартиры в советские времена. Тогда десятилетняя очередь на жилье казалась большой, пятнадцатилетняя — очень большой, а двадцати-двадцатипятилетняя — абсурдом. Между тем, в течение всего лишь пяти лет развития нашего государства цена заурядной бетонной коробки с голыми стенами как раз и стала измеряться не в денежных единицах, а человеческими жизнями.

Именно 20—25 лет среднему киевлянину необходимо отработать, чтобы купить небольшую, тесную, всего лишь одно- или двухкомнатную квартиру с морально устаревшей планировкой, расположенную зачастую в ободранном подъезде и с ремонтом образца времен Леонида Ильича.

На рынке недвижимости Украины все еще гуляют не только деньги граждан, которым негде жить. На нем полным-полно денежной массы, которую инвестировали не только население, но и бизнес.

Что, бизнес перестал приносить доходы или значительно снизилась его рентабельность? Да нет, доходы были и будут, просто дается все это тяжелым трудом.

А оказывается, можно вложить средства в рынок недвижимости и заработать такую же или вдвое большую сумму за более короткое время и, что самое главное, не особо себя утруждая.

Когда в Америке даже таксисты начали давать пассажирам советы, какие именно акции IT-компаний надо покупать, то для понимающих людей стало понятно, что крах рынка не за горами. Если раньше предметом разговора наших обеспеченных граждан была проблема, что же лучше — доллар, гривня или евро, то сейчас о доходности рынка жилья со мной заводят разговор коллеги, дальние родственники, соседи по лестничной площадке, сантехники и, наконец, просто знакомые. Одним словом, признаки пузыря налицо.

Что происходит с паромом, когда он перегружен, хорошо известно. Он тонет. Вопрос состоит только в том, когда это случится. Но поскольку пузыри на рынках являются больше психологическим явлением, нежели экономическим, ответа на этот вопрос пока не знает никто.

Инвестирование в определенный сегмент рынка становится бессмысленным, когда оно либо дает прибыль меньшую, чем можно получить на другом рынке, либо снижается стоимость актива. Что касается рынка столичного жилья, то его инвестиционная привлекательность по сравнению с инвестированием, к примеру, в покупку земельных участков, цветные металлы, бизнес, банковский депозит и, наконец, в удачную коммерческую недвижимость (окупаемость которой зачастую в 3 раза выше, чем недвижимости жилой), в нашей стране, начиная с конца минувшего года, лишь неуклонно падает. Иными словами, сейчас гораздо выгоднее арендовать жилье (за счет лишь части процентов, капающих с депозита), чем приобретать квартиру в собственность.

Две «последние» квартиры

Кодекс профессиональной этики риэлтора не приветствует употребление в разговорах с клиентами таких слов, как понижение цены, понижательная тенденция, застой на рынке, а такие слова, как крах или обвал, вообще считаются неприличными и почти матерными. Шутка, конечно, но в каждой шутке есть только доля шутки.

Между тем, законы развития рынка недвижимости никто не отменял — они цикличны, когда жилье растет в цене, его покупают в надежде на то, что постоянно возрастающая цена покроет все расходы и принесет спекулятивные сверхприбыли. Но стоит ценам остановиться, как многие счастливые владельцы отечественной недвижимости начнут пересматривать свои позиции, если же маятник основательно качнется в другую сторону и цены перейдут в свободное падение, заинтересованным лицам не помогут и проверенные временем методы зомбирования нуждающихся в жилье соотечественников, построенные по нехитрой формуле: «Все еще есть последние две квартиры в этом доме, которые могут стать вашими».

И неважно, что эти две последние квартиры годами «впаривают» покупателям во многих престижных столичных новопостроенных комплексах. Важно то, что в результате такого зомбирования основными пострадавшими могут стать не застройщики (запас прочности у них позволит пережить любой сценарий) и не спекулянты-перекупщики (многие из них уже спрыгнули с поезда, идущего в никуда). С огромными личными долгами могут остаться простые граждане, поверившие в исторически абсурдный и экономически безграмотный лозунг, выдвигаемый многими строительными компаниями, о том, что цены на жилье будут расти бесконечно.