Пора ли украинским оценщикам открывать шампанское?

Украина - особенная страна. Победители на партийных выборах здесь получают все или почти все. Это касается даже столь далекой от политики области, как оценка имущества. По словам специалистов по оцениванию имущества, в конце прошлого года небольшая группа лиц фактически монополизировала их рынок. Главным документом, который способствовал этому, стало правительственное постановление №231, принятое в ноябре того же года. И вот 21 августа с.г. постановлением Кабинета министров №358 оно было отменено. Результатом этого правительственного решения станет возвращение на рынок оценки всех тех, кому ранее запретили заниматься оценочной деятельностью, не подписав новых лицензий.

Суть схемы: с ноября 2013 г. на всей территории Украины оценку для целей налогообложения начала выполнять единственная частная структура - "Украинский институт управления качеством в оценочной деятельности", который, согласно государственному реестру, не был субъектом оценочной деятельности. Работе этого института способствовали несколько сотен региональных фирмочек, которым Фонд госимущества выдал в конце 2013-го сертификаты. Фактически, они только выполняли посреднические функции и подписывали присланные институтом отчеты.

21 августа 2014 г. войдет в экономическую историю Украи­ны как очень важный день, поскольку именно в этот день было отменено постановление Каб­мина №231, которое ввело механизм оценки имущества для налогообложения. По словам министра юстиции Павла Петренко, "речь идет об уничтожении одной из самых масштабных коррупционных схем на рынке оценочной деятельности. Схемы, фактически создавшей многомиллионные потоки в частные структуры этого огромного рынка, фактически создавшей монополию на этом рынке и огромные проблемы для наших граждан, которые были вынуждены платить в карманы частных структур десятки миллионов гривен за оценивание недвижимости, земельных участков".

Как утверждает директор ООО "Гал-світ" Игорь Гохберг, согласно правительственному постановлению №231 в конце прош­лого года на рынок оценки имущества были выведены новые оценщики, прошедшие обучение, организованное Фондом госимущества Украины (ФГИУ). "В результате люди без образования и опыта работы могли оценивать по типовым шаблонам дома, квартиры, земельные участки, авто­мобили, заводы и пакеты их акций. Причем на объекты они не выезжали, информацию брали со слов клиента, он же за все и отвечал. Далеко не все люди могли давать квалифицированные данные о том, из чего построен дом, в каком он находился физическом состоянии и т.п. Так что неудивительно, что вскоре на рынке появились лица, которые брались решать все эти вопросы", - говорит Игорь Гохберг.

По его словам, иногда такой дистанционный метод работы приводил к удивительным результатам. Например, в городке Винники, являющемся пригородом Львова, автомобильный гараж был оценен аж в 8 тыс. долл., тогда как он стоил максимум 5–6 тыс.

Самым существенным изменением стало разделение оценщиков по направлениям деятель­ности. Если раньше каждый из оценщиков мог оценивать жилой и промышленный объект, земельный участок и автомобиль, то после принятия постановления №231 эти виды деятельности становились отдельными профессиями. Конечно, с получением соответствующих лицензий. Наи­большим уважением в государстве пользовались оценщики по налогообложению. Неудиви­тельно, что после введения новых правил оценки налоги в государственный бюджет и поступления в Пенсионный фонд Украины выросли в разы. "Но еще больше денег шло в частные карманы организаторов этой авантюры, - говорит директор Игорь Гохберг. - Ведь чтобы новые оценщики могли работать, они должны иметь соответствующую программу, так называемую систему управления качеством. По условиям договора с владельцем частной структуры, оценщик должен был платить с прибыли ее владельцу до 80% роялти".

Одновременно стоимость услуг оценщиков для населения подскочила с прежних 300-400 до 1200 и больше гривен.

Такая ситуация мало кому нравилась, но оценщики ничего не могли поделать.

Майдан все изменил. От правительства стали требовать отмены постановления №231.

И вот наконец постановление отменено. По мнению руководителя компании "ХАН" (Харьковское агентство недвижимости) Светланы Якимовой, его отмена вернула цивилизованную форму оценки объектов. Уже сейчас стоимость оценки имущества снизилась более чем вдвое. В данный момент она составляет около 500-600 грн. А главное - на рынке оценки теперь есть альтернатива, которой раньше не было.

По мнению экспертов по оценке, повысится также и качест­во оценки объектов недвижимос­ти. "Благодаря возвращению оценщиков, результаты оценки станут более точными. Ведь, исследуя конкретный объект, специалист сможет учитывать такие нюансы, как, например, стоимость ремонта в квартире, ее выгодное местонахождение или региональную специфику рынка недвижимости. Монопольная схема оценки практически исключала эту возможность, поскольку стоимость объек­та выводилась путем введения ограниченного числа параметров в компьютерную программу. Это делали новоиспеченные оценщики из Киева или их региональные представители. Такой чисто технический подход подрывал доверие к результатам оценки", - отметила Светлана Якимова.

Справедливость восстановлена, и можно открывать шампанское? Не торопитесь. Ведь в силе остаются законы, в которых говорится об оценке для налогообложения, и целая армия людей-подписантов (справедливость не позволяет назвать их оценщиками, потому что в схеме они таковыми не являлись, оценку не выполняли, знаниями и опытом не обладают), которые получили сертификаты по налоговой оценке. И именно Фонд государственного имущества пытается приравнять их к тем сертификатам, которые выдавались действующим оценщикам, получались с выполнением всех требований "Закона об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине".

Постановлением Кабмина №358 отменены не все приказы, которые вводили коррупционную схему монополии рынка оценки. Но и здесь мы имеем дело с ужасной казуистикой. Ведь Кабмин вообще не должен отменять приказы Фонда гос­имущества, поскольку тот должен сам их отменить или исправить и привести в соответствие с другими нормативными документами, по крайней мере, до нового постановления Кабмина по этому вопросу. Однако определенная группа лиц, при поддержке чиновников ФГИУ, ссылаясь на другие законы, на которые прямо не указывает новое постановление Кабмина №358, хочет легитимизировать так называемых налоговых оценщиков, исказив смысл нового постановления правительства. Так с по­мощью различных юридических уловок пытаются сохранить еще действующую схему. Тогда как ее следовало бы отменить или внес­ти изменения, чтобы уничтожить схему окончательно.

Далеко не все законодательные инициативы вызывают оптимизм и у риэлторов. На днях в Министерстве юстиции рассказали, что планируют внести изменения в процедуру регистрации недвижимости. В частности, предполагается лишить нотариусов права регистрировать недвижимость, оставив за ними только функцию приема соответствующих документов и передачи их регистраторам. Соответст­ву­ющий законопроект Минюст планирует внести на рассмотрение Вер­ховной Рады уже в сентябре этого года. И это вызывает, как минимум, недоумение. Как считает президент Ассоциа­ции специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень, "в нынешней ситуации, экономической и поли­тической обстановке менять правила регистрации недвижимости просто неуместно. И это наводит на мысль не о борьбе с коррупцией, а об очередном переделе рынка. При­чем Министерство юстиции не очень убедительно доказывает, что новые правила ре­гистрации действительно нужны сегодня государству. Когда нет веских аргументов, это очень настораживает".

По его словам, действующий механизм регистрации недвижимости полностью соответствует требованиям рынка. Более того, участие нотариусов в этом механизме сводит до минимума риск мошенничества или возникновения непредвиденных обстоятельств.

По мнению риэлторов, нововведение значительно усложнит функционирование рынка недвижимости. Ранее покупатель какого-либо объекта рассчитывался на месте с продавцом, тут же все документы проверял нотариус и оформлял право собственности. Согласно "изобретению" новых чиновников, покупатель и продавец в одном месте подпишут договор и рассчитаются деньгами, а смена права собст­венности произойдет, как в России, только спустя 2 месяца. Там этим занимаются регистрационные палаты. И человек, передав средства, владельцем еще не становится.

С последним аргументом можно поспорить. Ведь именно в спешке, без должного контроля в Украине были лишены жилья тысячи легкомысленных граждан. В конце концов, даже в западных странах процедура приобретения объектов недвижимости довольно длительная и занимает не один месяц. Поэтому, прислушиваясь к мнению участников рынка, все эти моменты нужно глубоко и пуб­лично обсудить. Иначе можем получить очередную "авантюру и монопольку".

Негативы от налоговой оценки

Для граждан

1. Усложнен доступ к услуге в результате монополизации рынка единственной частной хозяйственной структурой. В тех областях, где ранее действовали 50 субъектов оценочной деятельности, теперь действует 5 не оценочных фирм, а посредников-подписантов, которые только собирают данные.

2. С 1 февраля 2014 г. (с момента окончательного внедрения схемы) цены на услуги выросли в 3-5, в отдельных случаях - более чем в 10 раз.

3. Ранее оценщик после осмотра имущества выдавал на руки клиенту отчет. Теперь клиента заставляют собственноручно или по телефону заполнять громоздкую анкету на 3-5 страниц по параметрам недвижимости. При этом человек вообще может не иметь должного образования и в этих вопросах не разбираться. Это создает предпосылки для искажения результата оценки.

4. На клиента возлагается ответственность за достоверность данных, которые он приводит в анкете. Он вынужден своей подписью на заключении о стоимости имущества подтвердить достоверность предоставленной информации.

5. Ответственность за достоверность предоставленной информации умышленно возложена на клиента, поскольку "оценщики" из Киева не имеют возможности и желания выезжать на осмотр объекта оценки во все регионы страны. Отсутствие осмотра объекта специалистом не дает возможности адекватно оценить состояние объекта. Это, опять же, создает предпосылки для искажения результата оценки.

6. Ранее сроки выполнения оценки были дифференцированы, в зависимости от объекта (квартира, дом, земельный участок - 1–2 дня, коммерческая недвижимость -
3-5 дней и т.п.) Теперь же общий срок для всех объектов увеличен до 14 дней, и довольно часто этот срок нарушается, что приводит к срыву сделок.

7. Процедура заказа оценки стала сложной и забюрократизированной. Клиенту нужно обратиться к фирме-посреднику, заполнить анкету. Посредник направляет анкету в Институт качества (единственную частную хозяйственную структуру, которая проводит оценку по всей Украине), институт формирует договор-счет и направляет его посреднику. Посредник передает счет клиенту, который должен его оплатить и отправить (передать) квитанции об оплате назад посреднику. Только после этого институт начинает выполнять оценку, которую затем отправляет посреднику для подписи как оценщику.

8. Клиент лишен возможности внести изменения в договор об оценке, что противоречит общим принципам гражданского права Украины.

9. Клиент лишен возможности обжаловать ошибочный результат в судебном порядке, поскольку форма заключения о стоимости имущества предполагает его подпись. Своей подписью клиент подтверждает, что "услуга предоставлена мне в полном объеме. Замечаний, возражений и претензий к субъекту оценочной деятельности не имею, никакого ущерба и убытков мне не нанесено". Без подписи клиента под этой фразой оценка недействительна.

10. Фирмы-посредники вынуждены перечислять 80% средств в Киев в институт. Кроме того, они заставляют клиентов оплачивать еще дополнительные счета за консультационные или маркетинговые услуги, которых фактически не оказывают. Довольно час­то они получают наличные, которые не оприходуются.

11. Для осуществления определенных сделок (например, залога) клиент должен будет заказывать две оценки - для целей налого­обложения и обычную.

12. Персональные данные клиентов передаются частному институту, фактическое местоположение которого не соответствует юридическому адресу и уставный капитал которого составляет 1000 грн. О какой защите персональных данных может быть речь?

Для государства

1. Всю оценку осуществляет одна частная структура, не имея при этом свидетельства, с нарушением требований законов Украины "О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности", "Об оценке имущества, имущественных прав и профес­сиональной оценочной деятельности в Ук­раине" и "Об оценке земель".

2. Ситуация с оценкой для целей налого­обложения создает негативный инвестиционный имидж для государства как из-за несоответствия законодательству Украины, так и из-за значительных коррупционных составляющих.

3. Оценочная афера показывает всему миру, что в Украине с помощью государственного органа (в данном случае - ФГИУ) возможно создать коррупционную монопольную схему на якобы вполне законных основаниях, путем ложного толкования правовых норм и превышения служебных полномочий.

4. Бюджет недополучит налоги ввиду сокрытия наличной выручки и в связи с монополией и устранением других субъектов от возможности осуществлять оценочную деятельность.

Для сферы оценки

1. Силами Фонда госимущества была значительно ослаблена подготовка так называе­мых "налоговых оценщиков", по сравнению с действующими:

- сокращен учебный курс базовой подготовки оценщиков для целей налого­обложения с 505 часов до 80-120 часов;

-вопреки Закону "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине", отменена годичная стажировка;

- предоставлено право налоговым оценщикам оценивать все 9 видов имущества;

- заменены 9 экзаменов для каждого вида имущества на один.

2. При ФГИУ был создан разрешительно-карательно-репрессивный орган - аттестационно-рецензионная комиссия, которая в "ручном режиме" контролирует доступ к оценочной деятельности для целей налогообложения.

3. Фонд государственного имущества засекретил информацию о перечне документов, которые нужно представить претенденту для получения разрешительного документа - сертификата субъекта оценочной деятельности по направлению оценки для целей налогообложения. В качестве эталона системы управления качеством была взята одна-единственная система, запатентованная частным Институтом управления качеством.

4. Оценка для целей налогообложения осуществляется вопреки международным стандартам, с применением лишенного экономического смысла термина "оценочная стоимость", методика определения которой никаким документом не регламентирована.