Почему гостиницу строить невыгодно

В Украине наблюдается значительный рост гостиничной индустрии. В 2005 году объем капитальных инвестиций, вложенных в отельное хозяйство, увеличился по сравнению с предыдущим годом более чем в два раза и достиг 1,8 млрд. грн. Правда, и этого объема катастрофически недостаточно. По расчетам специалистов, по европейским нормативам только в одном Киеве должно быть не менее 20 тысяч пристойных гостиничных мест, сейчас же их около девяти тысяч. По уровню обеспеченности гостиничными местами на душу населения мы отстаем от Москвы — в два раза, Парижа — в шесть раз.

Что имеем

Госкомстат свидетельствует, что в нашей стране функционирует 3083 средства размещения, в том числе 1192 предприятия гостиничного хозяйства. Эксплуатируется 50 тысяч номеров на 103 тысячи мест. Однако не только потребители, но даже некоторые специалисты не знают, что только 1048 предприятий, предоставляющих услуги размещения, прошли обязательную сертификацию на безопасность. Остальные — нет. Попросту говоря, большинство средств размещения, в том числе и многие гостиницы, не отвечает не только международным, но даже национальным (сравнительно либеральным) стандартам. Всего около двух сотен гостиниц прошли так называемую категоризацию и получили энное количество «звездочек». В Украине всего-навсего четыре 5* отеля, 4*— 27, 3* — 85, 2* — 52, 1* — 33. Свыше тысячи гостиниц «звезд» не имеют вообще.

К сожалению, данные государственной статистики не отражают реального положения дел в отрасли. По информации Госкомстата, количество гостиничных мест из года в год сокращается, хотя на самом деле совершенно не учитываются объекты частного сектора, в том числе так называемые «частные усадьбы» и «частные мини-пансионаты». Тем более не учитываются владельцы квартир, которые клиентам сдаются посуточно. Физические лица, являющиеся собственниками таких «малых заведений», являются серьезными конкурентами «больших гостиниц», однако они, понятное дело, не отчитываются по статистическим формам 1-отель и 1-курорт. Поэтому статистика и не может дать объективные данные о таких субъектах.

В марте Кабинет министров Украины принял постановление «О порядке предоставления услуг временного размещения (проживания)». Там записано, что все владельцы коллективных средств размещения, которые имеют 10 и больше койко-мест, обязаны зарегистрироваться как субъекты предпринимательской деятельности. Однако все ли пройдут регистрацию и насколько объективно будут отчитываться — вопрос открытый.

Одна из главных проблем развития отечественной отельной индустрии — слабое инвестиционное обеспечение. Потенциально высокий спрос (в три раза больший за последние пять лет) наталкивается на убогое предложение.

Давайте считать

Попытаемся разобраться — почему инвесторы не хотят вкладывать деньги в гостиничное хозяйство? Для этого давайте построим «виртуальную гостиницу» на 200 номеров и посмотрим, как «отбить» вложенные средства.

Допустим, финансы есть. Чтобы построить новую гостиницу, на начальных этапах нужно сделать две вещи: получить земельный участок и разработать проектную документацию. Легко ли в нашей стране получить участок, знают даже те, кто не сталкивался с этой проблемой.

Проблема выбора участка имеет свои нюансы. Проще так называемым «туристическим отелям» или мотелям — их можно строить на окраине города, неподалеку от аэропорта или автомагистрали. А вот если планируется возвести хороший курортный отель, то он должен быть неподалеку от рекреационного фактора (море, река, источник минеральной воды и т.п.). Получить там участок непросто. Если отель деловой, он должен располагаться в центральной части города. Получить там участок не менее сложно. Если отель клубный или с приставкой «арт», он должен располагаться в исторической части города. Кстати, взятой земли должно хватить не только на само здание, но и на инфраструктуру (открытый ресторан, парковка, хотя бы небольшой газон), участок должен быть неподалеку от остановок общественного транспорта, подальше от промышленных зон и источников шума. Короче, грамотный выбор участка — залог успеха всего проекта.

Местные власти заинтересованы землю не сдавать в аренду, а продавать ее в собственность — благодаря этому местные бюджеты получают значительные суммы. А вот инвестору это невыгодно: выложить миллионов десять (а то и пятнадцать) за неподготовленный участок с неясной перспективой строительства сможет не каждый.

С проектной документацией понятнее: главное — найти нормальную фирму и вовремя перечислить деньги. По оценке, средняя стоимость работ по разработке, согласованию и утверждению проекта большой гостиницы на 200—220 номеров обойдется в 30 млн. грн. В эту сумму включены затраты и на подготовку к строительным работам.

Маленькая деталь: разработка и утверждение проекта занимает у инвестора не менее двух лет. Бывает и больше. Нужно собрать 160 подписей. Пока нет всех согласований и разрешений — строительство начинать нельзя.

Само строительство — дело нехитрое. Современные технологии позволяют построить и сдать в эксплуатацию десятиэтажное здание в течение полугода. Стоимость строительства (монтаж плюс отделка) — 100—125 млн. грн. Конечно, если у инвестора не возникнут проблемы с многочисленными проверяющими и общественными организациями. В противном случае процесс может затянуться. Может и вообще «свернуться». Тогда уплаченные деньги на покупку участка и документацию вернуть будет невозможно. Последующая продажа участка всех финансовых дыр не закроет.

Но предположим, что строительство завершено без проблем. Следующая статья расходов — мебель и оборудование. Вопрос тоже непраздный: современная гостиничная практика выдвигает к основным фондам отелей высочайшие требования, включая как оснащение номеров, так и оснащение ресторанов, баров, холлов. Лифты, сантехника, телевизоры, холодильники, люстры, ковры — только от лучших производителей. Обычно для планирования затрат используют нормативный метод: на один стандартный гостиничный номер приходится 15 тыс. долл. расходов. То есть, если вы планируете открыть гостиницу на 200 мест, на мебель и оборудование придется выложить 3 млн. долл. (15 млн. грн.).

Но и это еще не все расходы. Вознаграждение многочисленным консультантам, дизайнерам, проектировщикам и наладчикам — пять миллионов, подготовка к открытию (набор персонала, реклама, маркетинг, аудит, запуск коммуникаций, благоустройство территории) — еще десять миллионов.

А теперь подытожим. Приобретение земельного участка, документация, подготовка к строительным работам, само строительство, мебель и оборудование, комиссионные и подготовка к открытию — на все про все получается 220—250 млн. грн.

Да, мы строили хорошую гостиницу, на расходы не скупились. Теперь, значит, надеемся получить выручку. Подсчитаем.

Наша гостиница имеет 200 номеров. Таким образом, один номер нам обошелся более чем в миллион гривен. Запланируем прибыль с одного номера в размере 100 долларов за ночь (значит, продавать его надо по 300 долларов). Если номер будет эксплуатироваться непрерывно, окупаемость займет не менее 2500 суток. «Эксплуатироваться непрерывно» — это очень смелое допущение, потому что средняя загрузка в нашей стране для деловых отелей составляет 50—55%. Даже если в нашей «виртуальной гостинице» загрузка будет выше (скажем, 75%), срок окупаемости будет составлять не менее 3300 суток, или девять лет!

Однако нужно учитывать, что непрерывно эксплуатировать номер девять лет даже при загрузке 75% невозможно — нужен один капитальный и один косметический ремонт (у нас же приличный отель). Следовательно, нужны дополнительные инвестиции, и реальный срок окупаемости будет не девять, а как минимум 10 лет.

Мы записали, что валовая прибыль с номера будет составлять 100 долларов. Не забываем, что из этой суммы 25 долларов надо отстегнуть государству — налог на прибыль. Значит, реальный срок окупаемости будет еще больше.

10—12 лет — это нормальный срок окупаемости для зарубежных отельеров. Но наши инвесторы к такому не готовы. Гораздо выгоднее (и менее рискованно) построить бизнес-центр и сдавать офисы в аренду. Сроки окупаемости проектов в сегментах жилой, коммерческой и логистической недвижимости гораздо ниже — три-четыре года. Строить жилой дом можно на пустыре, проект может быть типовым, оборудовать квартиры не обязательно — красота. Многие финансово-промышленные группы, и это не секрет, даже не рассматривают инвестиционные проекты со сроками окупаемости менее пяти лет.

Зачем строить гостиницу, рисковать целым состоянием, брать на себя кучу головной боли и ждать 10 лет, если можно спокойненько положить деньги на депозит и исправно получать 18% годовых?

Проблемы, проблемы…

Пока норма окупаемости инвестиционного проекта в нашей стране не будет растянута до 10 лет, надежд на оптимальное развитие отельного хозяйства нет. Для этого среднегодовая инфляция должна составлять 2—3%, а ставки по депозитам — не более 5—6%. Пока это из области фантастики.

Теоретически есть и другая стратегия. Не строительство новой гостиницы, а реконструкция уже существующей. Особенностью развития отельного хозяйства является то, что многие заведения строились 20—30 лет назад, сегодня их архитектурный облик, коммуникации и дизайн безнадежно устарели. Даже если собственник и может выделить деньги на модернизацию, это не всегда экономически целесообразно. К примеру, средняя общая площадь киевского гостиничного номера равна 20 кв. м, в то время как за рубежом такие номера уже даже не проектируются. И сколько ни выделяй денег на реконструкцию, это будет иметь лишь косметический эффект. Срок окупаемости таких инвестиций ненамного меньше.

Конечно, инвесторы могут поступать хитрее: эксплуатировать гостиницу не самостоятельно, а с помощью управляющей компании, в том числе на основании договора франчайзинга. Сейчас в нашей стране активно внедряются современные технологии управления гостиничным хозяйством. Но благоприятного инвестиционного климата в отрасли пока нет.

Порывы потенциальных инвесторов сдерживаются неудачами и задержками известных гостиничных сетей, которые заявили о приходе в Украину, однако так и не смогли открыть свои заведения. На сегодня в «подвешенном состоянии» находится около десятка проектов. В Киеве, к примеру, работает лишь один отель всемирной гостиничной сети, остальные либо «хронически строятся», либо «хронически согласовываются».

В индустрии гостеприимства огромную роль играет качество. Экономическая наука исходит из того, что прибыль есть функция качества и инноваций. Многие наши отели позволяют себе о стандартах и сервисе задумываться в меру своего понимания. Отсутствие горячей воды, поломанная мебель и выкрученные лампочки — чуть ли не норма. Впрочем, это объяснимо: отсутствие конкуренции позволяет держать высокие цены при ненавязчивом уровне комфорта.

Парадокс, что наличие большого количества «звезд» не является гарантией качества предоставляемых в заведении услуг («пятерки» — приятное исключение). Потому что существующая система сертификации имеет ряд недостатков. К примеру, в каждом регионе имеются свои центры стандартизации и сертификации, а также предприятия, предоставляющие услуги сертификации. Практика показывает, что специалисты этих структур понимают нормативные документы, скажем так, весьма произвольно. Да и можно ли требовать от проверяющих каких-то высоких результатов, если у нас до сих пор отсутствует единая методология проведения работ по сертификации гостиниц? Например, в полном объеме не учитываются требования к уровню подготовки персонала, качеству мебели, оснащению гостиницы. Аудиторы говорят, что они учитывают около 200 показателей, в то время как за рубежом этих показателей свыше тысячи.