Пейзаж после бума, или Чем отличается квартира в Киеве от холодильника

В прошлом году киевские строители поставили рекорд, сдав 1,43 млн. квадратных метров жилья. Столько в Киеве не строили никогда. Всего cдано в эксплуатацию 15 тыс. квартир, причем львиная их доля — 14,75 тыс. — в 86 крупных многоквартирных домах.

Бурных оваций по данному поводу не последовало: всем ясно, что в текущем десятилетии это был последний год с приростом ввода жилья в эксплуатацию. В нынешнем сдадут уже меньше, да и в следующем — тоже. Семилетний цикл ежегодных приростов остался позади.

Предстоит спад. Причем дело не только в экономическом кризисе, вопли о котором уже изрядно приелись: похоже, скоро начнут обсуждать его пагубное влияние на популяцию антарктических пингвинов. Проблемы у строителей начались значительно раньше, пару лет назад, и с той поры все усиливались.

Застройщики успокаивали себя «да куда они денутся!» и плавно гнали цены все выше и выше. Когда рост цен отсек от рынка 95% населения, подоспел кризис...

Откровенно говоря, киевские строители «зажрались» — слишком уж они привыкли работать в условиях, когда гребут все подряд. Период 2001—2008 годов многие из них будут ностальгически вспоминать как «золотое время»: было много денег при ответственности, стремящейся к нулю.

Классическая киевская новостройка образца 2008 года — это недострой, практически без внутренней отделки квартир. По строительным нормам ее и предъявлять-то к сдаче запрещено. Однако украинские строители лет десять назад пробили норму, что им можно сдавать и полуфабрикаты типа «доделай сам». В результате в эксплуатацию принимаются дома, за которые при Брежневе с треском и отбором партбилета выгнали бы и прораба, и главного инженера.

Замечательные случаи упавших почти на голову кирпичей со свежепостроенных «элитных» домов никого уже не удивляют. Никого не убило — и ладненько. Единственное реальное требование властей к дому — чтобы не рухнул. Остальное — досогласуем.

Дома в жилом виде не составляют и четверти сдаваемых: чем что-то менять, намного проще договориться с нужным чиновником — благо, опыт имеется.

По вполне киевской цене в 2000 евро за квадратный метр в Праге, где рабочая сила, энергия и материалы подороже, сдают дом с полной отделкой, причем в цену включают подземное парко-место для автомобиля. У нас паркинг — на окраине, если он вообще есть, — пробуют продать по цене примерно вдвое выше цены среднего автомобиля.

А гарантии на квартиру стоимостью 1 млн. грн. и холодильника за 2000 грн. резко отличаются. Естественно, в пользу холодильника.

Где-то в Европе или США о таком и мечтать не могли. Любимая фишка многих украинских фирм — продажа вместо квартир котлована — там прямо запрещена. Да и ответственность за качество и сроки исполнения совсем иная. Наши строители там из судов не вылезали бы и неустойки не успевали бы платить. Те, кто выжил бы, конечно.

При желании (и умении) игнорировались и прямые решения Киевсовета. К примеру, можно запросто сдать жилой комплекс на сотни квартир практически без парковок. То, что потом все детские площадки и подъезды будут забиты машинами, — проблемы исключительно жильцов, но не строителя и не «согласователей», получивших комиссионные на милый и опрятный загородный домик.

Депутаты горсовета у нас минимум на треть представляют стройлобби, так что самих себя обижать не будут. Рука руку интенсивно моет, постепенно обрастая при этом шерстью.

Венцом любви к покупателю стала даже не скандальная уплотнительная застройка, а начало впихивания в город унылых 25—30-этажек. За рубежом такое жилье на окраинах однозначно идет по графе «для социально незащищенных слоев».

У нас все было еще веселее. Строители честно говорили чиновникам, что как строить и обслуживать такие махины, представление имеют довольно смутное, но охота потренироваться. Им охотно пошли навстречу, и все подобные дома пошли под рубрикой «экспериментальные». Соль шутки в том, что тренироваться и нарабатывать ценный опыт собирались на жильцах, большинство которых заплатило за квартиры в таких домах очень немалые деньги.

В общем, когда жареный петух клюнул, и за несколько месяцев строители перешли от глубокомысленных размышлений о том, что жилье в ближайшие три-четыре года минимум удвоится в цене, и это нормально, до истошных стенаний — всем срочно спасать, спасать нас! — оказалось, что население это не волнует.

Оно давно привыкло слышать строго полярные вещи. Либо о том, как «труженики мастерка» в зимнюю стужу строят дома для любимой Родины практически по себестоимости и какие замечательные, душевные и бескорыстные люди ими руководят. Либо как зажравшиеся бракоделы лепят свои «скворечники» с 200—300% рентабельности на полученном за взятки «пятне» на месте детской площадки... Причем доля истины есть в обоих утверждениях. Строить реально было тяжело, но рентабельность строителей — вовсе не околонулевая, хотя и сотни процентов встречались очень редко. Ну а о том, что взятки — привычная «деловая практика», сами строители давно говорят в открытую.

Вдобавок у населения просто нет свободных денег, чтобы выкупать «такое» жилье по «таким» ценам.

Согласно городской статистике, в 2006 году строители привлекли для постройки квартир от населения 634 млн. долл., в 2007-м — 878 млн., в прошлом году, судя по всему, сумма окажется примерно такой же.

Реально цифры куда больше. По данным Нацбанка, на начало сентября 2008 год на Киевский регион приходилась примерно треть от общей суммы ипотечной задолженности по стране, т.е. порядка 18,4 млрд. гривен, причем львиная доля ее была валютной. За что получатели ипотечных кредитов и поплатились. Последовавший курсовой скачок всего за три месяца увеличил цену «киевского» долга по ипотеке почти на 11 млрд. гривен.

Вдобавок аналогичный процесс произошел и на рынке потребительского кредитования, «подкинув» киевлянам еще порядка 12 млрд. гривен свежих долгов. Всего к началу 2009 года киевляне должны банкам 93,3 млрд. гривен, что больше годового фонда оплаты труда в столице.

По данным экспертов Укрсоцбанка, в настоящий момент в Киеве в ипотечных договорах предметом залога выступает порядка 50—55 тыс. квартир (как вторички, так и первички), т.е. до 5,5% от имеющихся в городе. В зону риска попадает порядка 13 тыс. из них.

Так что большинству потенциальных заемщиков минимум в ближайшие пару лет просто не до ипотеки. Им бы разобраться со старыми долгами. Особенно в условиях всеобщего «подвисания» депозитов.

Кстати, когда экономику заштормило, строители среагировали быстро и своеобразно — продавив закон о поддержке себя, любимых. Мудрый документ замечателен тем, что ориентирован строго на стройфирмы. Защиты прав покупателя там в упор не видно, а городские общины совершенно откровенно грабят.

И все бы ничего, только получившееся чудо лоббистской мысли покупателей скорее распугивает.

Повторимся, у большинства людей нужных сумм в условиях свертывания кредитования нет, а у тех, у которых есть (их в общем-то немало), желание что-то купить очень сильно сдерживается правовой незащищенностью. Чистить же покупателей ботинки и сдувать пылинки строители пока еще не готовы. Ничего, и этому научатся.

Масштабы проблем иллюстрируются даже цифрами Госкомстата. В прошлом году обороты киевского строительного рынка упали против 2007-го на 3,4 млрд. гривен — до 18,4 млрд. В основном тут сказались срыв строительства мостов, метро, развязок и инфраструктуры. Плакаты «КГГА гарантирует в 2009—2010 году…. » давно сняты за ненадобностью.

Жилищное строительство в 2008-м еще показало рост, но лишь по инерции предыдущих лет. Средств на его продолжение в прежних объемах нет.

Надежда на государство откровенно дохлая. Единственное, что оно пока сделало, — это принудительно «прикрепило» к стройкам рискнувших вложиться в них людей. Шансы забрать деньги что с банковского депозита, что у строительной фирмы стремятся к нулю.

А вот насчет живых денег все похуже. Пока есть разве что очередная, январская, «обещалка» от Минрегионстроя, что, возможно, будет финансироваться строительство домов со строительной готовностью свыше 70%.

При этом министерство уже публично пообещало наплевать на собственные индикативные цены и выкупать квартиры дороже. Так, в Киеве обещают выкуп построенного жилья по цене до 8 тыс. грн. за квадратный метр (при расчетной стоимости самого министерства — 4,8 тыс. грн.).

Есть смутные обещания, что Кабмин изыщет и выделит 3 млрд. грн. Между тем, по данным самого министерства, для достройки порядка 750 жилых объектов с готовностью от 70% необходимо минимум 14 млрд. грн., из которых на замороженные стройки Киева придется 9,7 млрд. грн. По данным компании «Соцмарт», на конец ноября в Киеве велось строительство 308 новых объектов, в том числе 206 жилой и 102 коммерческой недвижимости. Большая часть их сегодня стоит.

Наиболее очевидный способ сбрасывать маржу пока непопулярен. Гривневые цены у большинства застройщиков не изменились. Некоторые, правда, начали предлагать квартиру в рассрочку. «Киевгорстрой» пока не слишком уверенно пообещал «может быть» скидку на 7—10%.

Большинство потребителей явно хотели бы намного больше, хотя бы процентов на 30%, причем за квартиру с нормальной отделкой. Подобные идеи звучали даже в парламенте, что, впрочем, не сильно много значит.

Важнее другое. Кризис рано или поздно закончится, а потребности населения в жилье никуда не денутся. В том же Киеве около 40% жителей имеют обеспеченность жильем ниже 14 метров, и ситуация не меняется годами. Зато на нее охотно ссылаются, пытаясь повысить цены.

Многочисленные и традиционно не обеспеченные ресурсами программы уже не в счет. В стране почти нет нового жилья даже для людей, зарабатывающих в несколько раз больше среднего.

А привычка спасать владельцев стройфирм, а не работать с потребителями успешно завела в последние годы отрасль в тупик. В стране появились мультимиллионеры от девелопмента, а объемы ввода жилья периода УССР были достигнуты лишь в столице. В целом по стране они вдвое ниже, достигнув в прошлом году аж уровня… кризисного 1995 года. Ну просто «строительный прорыв»!

Мы банально проедаем ресурсы 70—80-х годов и строим жилья много меньше всех соседей (исключая Молдову) на душу населения. В той же Польше в прошлом году сдали 166 тыс. квартир (четыре квартиры на тысячу поляков). В Украине аналогичная цифра застыла в районе двух на тысячу жителей.

Если нынешние власти не начнут делать что-то реальное, значит, рано или поздно это будут делать другие люди. Учитывая украинский менталитет, маловероятно, что это будет рано, но желательно, чтобы к тому времени не было слишком поздно…

Впрочем, есть в киевском строительстве сегмент, которому кризис особо не грозит. Это коттеджи. Вообще-то выделение земельных участков под индивидуальное строительство сначала приостановили, а потом ограничили. Но это уже как кому. Ну как, скажите, отказать хорошему человеку? Тем более что земля под это «благое» дело практически всегда выделяется бесплатно.

А потом наши лучшие и остро нуждающиеся сыны и дочери народа возводят на выделенных 10 и более сотках «сиротский домик». В 2006-м в Киеве построили 251 домик со средним метражом 372 квадратных метра. В 2007 году домиков построили чуть меньше, но метраж среднестатистического довели до 436 «квадратов».

Ну а в прошлом году все было замечательно и с количеством (253 штуки), и с размерами (471 кв. м). Сразу видно: абсолютное большинство из сданных за последние три года 727 «хатынок» строили на последние гроши. Скромненько так, глубоко за миллион британских фунтов каждая. И «лексус» есть где приткнуть.

Похоже, именно так наши власти и представляют решение жилищной проблемы — если не всего народа, то своей личной.