НЕДВИЖИМОСТЬ УСТАЛА ДОРОЖАТЬ, ОНА ПРОСИТСЯ В ОТПУСК

В прошлом году прирост цен на столичные апартаменты составил 25—35%. В текущем в зависимости от категории жилья уже набежало от 15 до 25%. А теперь еще и строители открыто заявляют, что намерены осуществить внеплановую корректировку отпускных цен в связи с отменой с нового года льгот по НДС. Причем, похоже, в процессе этой корректировки они не собираются особо церемониться с подсчетом реального увеличения себестоимости жилья. Зачем им себя обременять, если не так уж сложно из этого налогового лимона сделать себе лимонад. Мол, пусть опять за все заплатит клиент. До сих пор платил же он за подорожание, списываемое на стройматериалы. Ах, какое стремительное! За два последних года ценовой гонки жилье в столице, считай, удвоилось в цене. Вряд ли это можно объяснить только «дерзкими» стройматериалами. Интересно, кого сделают стрелочником, если подорожание прекратится или цены устремятся вниз. Ведь кроме «лоббируемого» застройщиками и столичными чиновниками сценария о дальнейшем подорожании жилья еще по крайней мере в течение полутора лет (видимо, ровно столько им нужно, чтобы успешно освоить начатые объекты) существуют и альтернативные, вплоть до крайне пессимистичных. Причем даже последние вовсе не лишены смысла…

Правила меняются

Август — предвестник нового сезона продаж на рынке недвижимости. Уже одно это создает интригу и для профессионалов рынка, и для крупных инвесторов, а также спекулянтов, рядовых продавцов и покупателей. От ценовой динамики в новом сезоне зависит величина их заработка или убытка. Свой вклад в пикантную ситуацию добавил и законодатель. Нужно иметь в виду, что с 1 января 2004 года вступят в силу законодательные новшества. Закон об ипотеке, как ожидается, развяжет руки банкам и позволит им снизить риск по выдаче кредитов на покупку жилья и, соответственно, удешевить их. А новации в законе об НДС лишат налоговых льгот физических лиц покупателей новостроек. В общем, новый сезон приподнесет немало сюрпризов операторам рынка. И вряд ли простит прямолинейный подход в расчете только на дальнейшее распекание цен. Весомых аргументов тому вполне достаточно.

Вы на гребне? Готовьтесь к спуску

Цены на жилье в столице так долго растут, что становится даже скучновато. Ведь тем самым они неотвратимо приближают время своего обратного хода. Верится в это кому-то или нет. Ведь объективных законов рынка не отменить: так уж повелось, что за каждым подъемом следует спад. И недвижимость не исключение. Помнится, в 1997 году впервые приходилось писать о прогнозах относительно повышения цен на хлеб — святая святых государственной политики. Тогда тоже скептиков было предостаточно, они не понимали, как вообще можно думать о таком. А тут — писать! Нехорошо. У коммерсанта, согласившегося тогда открыто предположить в статье такое (!), по понятным причинам сорвался уже готовый внешнеэкономический контракт. Только вот от скачка цен страну это не спасло.

У недвижимости своя специфика, только и всего. Однако спецы уже заметили цикличность в развитии отечественного рынка с периодом пять лет. Теперь считайте сами. Предыдущий пик цен был зафиксирован в 1998 году (да, да, после него цены пошли вниз — финансовый кризис, видите ли), а на дворе нынче — 2003-й. Неслучайно активные разговоры (на различных уровнях) о ценах на столичное жилье ведутся именно летом 2003-го. Кажется, все понимают, что за жилье сейчас просят непомерно дорого, но далеко не все хотят, чтобы ситуация изменилась. Ни строительные фирмы, ни риэлторы, ни банки-кредиторы, ни перекупщики не желают терять свои доходы от ажиотажной скупки баснословно дорогого жилья.

Для кого голодный спрос, а кому отложенное предложение

Впрочем, не все так просто. Многие риэлторы, например, уже осознали, что работа в условиях диктата продавцов тоже не сахар. Им сейчас приходится вести свою деятельность в условиях дефицита предложения, что неспециалисту представляется повышенным спросом. Почему? Большинство потенциальных продавцов недвижимости просто выжидают — их вполне устраивает, что рынок идет вверх, а их собственность стремительно растет в цене. В результате информационная база агентства недвижимости средней руки в настоящее время содержит всего-то около 30—40 предложений на продажу квартир (а было ведь 300—400). Понятно, что продавцы, решившиеся на продажу квартиры в таких условиях, зачастую устраивают тендер. Риэлторам приходится водить к ним покупателей не для конкретных переговоров, а, скорее, на экскурсию.

Естественно, покупатели ищут спасения на первичном рынке. Благо в Киеве строят сейчас много. Однако тут их, как правило, встречают еще более высокие цены за квадратный метр, квартиры с большими площадями и… «инвесторы-спекулянты», которые, пользуясь ажиотажем, загодя «забили» за собой ходовое жилье, чтобы как можно выгоднее его перепродать (вернее переуступить права на еще строящиеся квартиры). А еще задержка сроков сдачи объектов строительства. Правда, на помощь пришли банки, предлагая кредиты под сравнительно низкие проценты, по сравнению со скоростью дорожания жилья. Только вот благодетелями их называть не хочется, ведь по большому счету жилье потому и дорожает так быстро, что появились такие кредиты.

Призрак ходит по столице…

Лето не лето, но признаки налицо. Участились случаи предложения на продажу уже построенного жилья. Видимо, не нашлось покупателя за время строительства или застройщики всерьез взялись (верится с трудом) за переуступщиков непостроенных квартир. Более того, навязчиво «висят» объявления о срочной продаже ходовых квартир в новостройках. И хотя цены все еще заламывают далеко не божеские (видимо, не очень-то эта срочность нужна), заметна неуверенность спекулянтов, в условиях снижения интереса к их дорогим предложениям. Несложно представить, что произойдет, если цены не то что упадут, а просто стабилизируются или хотя бы темпы их роста приблизятся к процентным ставкам, выплачиваемым по депозитам. Если взять реальную ставку по банковским депозитам 17—18% и сравнить ее с прогнозируемым в этом году процентом годового прироста цен на апартаменты 20—30%, то это вполне может случиться. Особенно если учесть, что ставки по депозитам уже прошли период своего быстрого снижения, а недвижимость, наоборот, оставила позади пик темпов своего подорожания. А это может означать отток денег с рынка недвижимости.

Второй фактор, имеющий отношение к коммерции с недвижимостью, — арендные ставки. Они тоже очень сильно выросли, поддерживая солидарность с ценовой гонкой при покупке/продаже квартир. Однако анализ показывает, что сегодняшние темпы их роста явно отстают от темпов роста цен на жилье. За редким исключением арендные ставки (около 8—9% годовых от цены сдаваемой квартиры) ниже, чем доходы по депозиту на аналогичную сумму. Индикатор отнюдь не в пользу подорожанию, свидетельствующий о накоплении потенциала к продажам и в этом секторе бизнеса.

Сегодняшние покупатели квартир — люди не бедные и деньги считать умеют. У них появляются свободные квартиры, которые рано или поздно попадут на рынок, пополнив предложение на продажу или аренду. Добавьте сюда спекулянтов, постоянно присутствующих на рынке. А ведь количество реальных покупателей, которым это жилье нужно не просто для временного вложения средств, а для проживания, не так уж много осталось. Это же и есть тот средний класс, которого стране так не хватает. Много ли осталось еще людей, готовых выложить, по меньшей мере, 20 тыс. долл. за однокомнатную квартиру или хотя бы 30% этой суммы, а остальное взять в долг?

Кроме того, есть вероятность пополнения предложения столичных квартир за счет хозяев, которые приобрели их в кредит, но, как оказалось, не в состоянии выполнить свои обязательства. Причем есть не лишенная логики точка зрения, что чем более низкими будут процентные ставки и, соответственно, доступнее кредиты для населения, не умудренного опытом кредитования, тем больше неоплаченных квартир впоследствии появится на рынке.

Пессимисты утверждают, что на всех покупателей не хватит, даже если к ним причислить региональную элиту, ринувшуюся в столицу с семьями. Как только это почувствует рынок, достаточно будет одного толчка, чтобы ситуация пошла вспять и те, кто придержал, начали продавать срочно и за любую цену. Толчком могут стать сами перегретые цены, когда покупатель охладеет к жилью и перестанет с протянутой рукой носить и носить свои сбережения тем, кто может превратить их в недвижимость.

Только представьте себе этакий естественный мораторий на приобретение квартир ну хотя бы на полгодика. Скажете, очень похоже на договоренность об организации кампании по борьбе с колорадским жуком. В общем да, но в нашем случае есть вполне объективный нюанс — цены (вернее, очень высокие цены), и он может так сработать, что и договариваться не придется. Смогут ли тогда строители достроить, а спекулянты оплатить жилье или, скажем, банки выполнить свои обязательства по депозитам?

Час «Х»

Риэлторы, которые не боятся прогнозировать, считают, что до надлома существующей тенденции осталось не более чем полгода. Во всяком случае на вторичном рынке. Однако следует иметь в виду, что еще какое-то время рынок от падения может удержать допинг в виде дальнейшего снижения кредитных ставок. Тут подмогой выступит закон об ипотеке. Впрочем, никакой закон об ипотеке не сможет сделать людей богаче, скорее наоборот — им кроме стоимости жилья придется платить еще и проценты. Зато если массовый покупатель не рассчитает свои силы, то продажа большого количества заложенных в банках квартир может привести к снижению их цены и даже вызвать кризис на рынке. Но это уже из области черных прогнозов. Как-то не хочется верить в кризис и возврат в 1998-й.

Не исключено, что в сложившейся ситуации больше смысла в том, чтобы готовиться к будущему спаду (деньги ведь делаются не только на подъемах), а не переплачивать и серьезно рисковать, пытаясь заработать в условиях пика цен…

P.S. После того как стало известно, что Президент ветировал новую редакцию закона об НДС, шансы «бычьей» тенденции остаться на рынке недвижимости уменьшились. Нет, льготы по НДС не стали той причиной (по крайней мере, в явном виде), которая лишила высокой подписи столь важный документ. Тем не менее, если депутаты в ближайшие месяцы не найдут способ договориться с Президентом или преодолеть его вето, то в следующем году правила игры на поле НДС могут не измениться.

Комментарии специалистов

Александр Бондаренко,
президент Ассоциации специалистов
по недвижимости (риэлторов) Украины

— Характерно, что этим летом отмечается лишь незначительный спад спроса. Было зафиксировано довольно много сделок, потому что люди боятся дальнейшего повышения цен на жилье. Ситуацию подогревают назойливые заявления строителей о подорожании новостроек (от 12 до 25%), связанном с отменой льгот по НДС. И это при том, что реально этот налог увеличит себестоимость новостроек на 8—9%. Кроме того, на положительной ценовой динамике сказываются: рост экономики в целом, политическая стабильность и увеличение покупательной способности граждан. Действительно, цены сейчас зашкаливают. А на некоторые категории жилья («хрущевки», панельные девятиэтажки) просто нереальны. Не может однокомнатная «хрущевка» в старой Дарнице стоить 18 тыс. долл. Ее золотая цена 13—14 тыс. Высокий уровень цен в данном сегменте удерживается лишь на волне ажиотажа. Поэтому в перспективе цены тут будут снижаться. Новые дома еще будут расти в цене: остался запас для плавного роста в сегменте недвижимости для среднего класса. А, к примеру, элитный сегмент уже близок к насыщению.

— Когда можно ожидать снижения цен на вторичное жилье ниже средней категории?

— Тогда, когда спрос не будет диктоваться боязнью увеличения налогов и нестабильностью доллара (вспомните, куда сбрасывались доллары накануне и во время войны в Ираке). Как только отпадут эти факторы и останется единственный — рост доходов населения, тогда и произойдет «откат». О конкретных сроках говорить сложно. Думаю, потребуется минимум полгода — где-то весна следующего года. Конечно, если на горизонте не появятся другие факторы.

— Как, по-вашему, повлияет на рынок ипотечное законодательство?

— Банки еще больше будут работать с физлицами. Они смогут предложить более дешевые процентные ставки (сегодняшние 14—15% превратятся в 8—10% годовых в валюте) и длинные кредиты. Конечно, дешевые деньги будут увеличивать спрос на жилье, но они же облегчат жизнь строителям, понизив себестоимость новостроек. Меня удивляет, что строительные компании декларируют рентабельность в 10—12%. По-моему, они лукавят — расчеты дают цифры на порядок выше. Привлекательность рынка пока не соответствует конкуренции на нем среди строительных компаний. Ситуация изменится, цены будут снижаться по мере облегчения доступа строителей на рынок.

Гертруда Сиволобова, заместитель генерального директора Киевского центра недвижимости

— В настоящее время предпосылок для снижения цен нет — спрос превышает предложение. Одно-, двухкомнатных квартир и так не хватает. Их расхватывают как горячие пирожки. Почему они должны дешеветь? Наоборот. Тем более рынок накануне отмены льгот по НДС. Застройщики, в частности «Познякижилстрой», «Житлоінвест», открыто говорят, что грядет повышение цен на первичном рынке. Может быть, со временем, если рынок насытится и народ не потянет, ситуация изменится, но это произойдет не сразу. Следует также иметь в виду, что первичный и вторичный рынки взаимосвязаны. Цены «первички» не могут не оказывать давление на вторичный рынок.

Что касается закона об ипотеке, то он начнет действовать постепенно: под этот закон необходимо принять еще нормативные акты. Когда закон заработает в полную силу, он привлечет на рынок дополнительное количество покупателей. Это также не будет способствовать понижению цен на жилую недвижимость. За рубежом большинство граждан приобретает жилье в кредит, у нас таких пока ничтожный процент.

Александр Андреев, генеральный директор
агентства недвижимости «Апартамент»

— Сейчас на массивах (Борщаговка, Лесной) роста цен на вторичном рынке уже нет. Цены дошли до 500 долл. за квадрат, дальше некуда. Скорее всего, они бы притормозили и раньше. Однако сдерживающим фактором от проседания динамики рынка стало активное кредитование банками физических лиц. Плюс к этому — низкий процент «предоплаты» (обычно 30%) со стороны жаждущих обзавестись квартирой, воспользовавшись банковским кредитом. С другой стороны, самой популярной заявкой от строителей стала заявка на строительство в столице. Дома растут как грибы после дождя, хотя такого количества жилья не нужно. Дефицит, который сейчас ощущается на рынке, создан искусственно. Потенциальные продавцы квартир выжидают, их устраивает, что цены устремились вверх. Вот и сейчас они ждут осени, рассчитывая на очередной подъем. Не очень-то задумываются над тем, что будет, если вдруг подъема не случится. За вторичным тянется рынок новостроек.

— Когда можно ожидать снижения цен?

— В ближайшие полгода обнаружится устойчивая тенденция к снижению цен.

— А как с первичкой? Застройщики не только не думают о снижении цен, а наоборот, намерены перенести бремя НДС на своего клиента.

— Каждый товар имеет свою себестоимость. Недвижимость не исключение. В 2001 году квадратный метр в новостройке на Троещине стоил 200 долл. Соответственно, его себестоимость была еще ниже. Поэтому сегодняшние 600 долларов за аналогичное жилье — это бред…