НА РЫНКЕ — STATUS QUO

Несмотря на то, что существование отечественного рынка недвижимости «де-юре» было признано еще более пяти лет назад, «де-факто» из всего классического «набора», определяющего понятие недвижимого имущества («земельные участки и все, что тесно с ними связано: дома, сооружения, предприятия, другие имущественные комплексы, многолетние насаждения» - цитата из «Основ гражданского законодательства»), в качестве товара практически задействовано только одно жилье. Следует, конечно, отметить что в этой роли могут выступать также и нежилые помещения, объекты коммерческого назначения и т.д., но предложение такой недвижимости весьма незначительно. Основной причиной, сдерживающей формирование рынка недвижимости как целостного комплекса, является отсутствие механизма реализации прав частной собственности на городскую землю.

Земля из-под полы

Прошло уже более двух лет со дня выхода президентского указа «О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности», а с нетерпением ожидаемая многими практиками земельная революция в столице так и не началась: советы так просто свою землю не отдают. Правда у киевских риэлтеров опять-таки появилась надежда - в мэрии нашла одобрение программа приватизации городской земли.

Правда, «черный» рынок земли в Киеве функционирует достаточно долго. Довольно часто посредниками на нем выступают риэлтерские фирмы. Торговцев недвижимостью прежде всего интересует земля, предназначенная «для строительства жилого дома и хозяйственных построек (приусадебного участка), садоводства, дачного и гаражного строительства», ведь согласно цитируемому мной Земельному кодексу данные участки могут быть бесплатно переданы в собственность граждан. Поэтому городские земли под названные цели наиболее перспективны для частных инвесторов. Площадь таких земель в границах Киева составляет более 5% его общей территории.

К настоящему времени в столице возможна лишь продажа прав пользования земельным участком. При юридическом оформлении этих прав субъектами подобной сделки чаще всего применяются следующие схемы: 1) продажа участка со строением (для этого достаточно нахождения там сарая размером с собачью конуру). Интересно, что купля-продажа домов в частном секторе Киева и, соответственно, прилегающих к ним участков была официально разрешена еще в застойные времена; 2) переоформление пая в садово-товарищеском кооперативе; 3) долгосрочная аренда с первоочередным правом выкупа, или иными словами, резервирование земли под застройку (как правило, это операции с «дикими», неосвоенными землями). Попытки столичной госадминистрации создать - путем проведения аукционных торгов - альтернативу такому чисто «совковому» распределению земли пока, как известно, каких-либо значимых результатов не принесли.

С развитием коттеджного и дачного строительства заметно возрос также интерес покупателей к загородным участкам земли, расположенным в престижных местах. Несмотря на то, что наше село в продвижении земельной реформы значительно опережает город, на областном уровне при заключении «земельных» сделок риэлтерам приходится использовать все те же «городские» схемы. Это происходит в результате того, что Земельным кодексом установлен шестилетний мораторий на продажу земли частными владельцами со времени приобретения права собственности на нее. Этот правовой нюанс фактически заморозил легальное развитие рынка пригородной земли.

Почем квартирка?

Как уже упоминалось, в Украине наиболее развит рынок жилья. Это вызвано тем, что государство было заинтересовано в первую очередь передать в частную собственность свой жилищный фонд. Мотивы очевидны: таким образом местные бюджеты постепенно освобождаются от затрат на его эксплуатацию.

С введением в середине июля 1992 года в действие закона «О приватизации государственного жилищного фонда» началась официальная история отечественного рынка жилья. На сегодняшний день больше половины попадающих под приватизацию квартир уже являются потенциальным товаром. По сути, развитию рынка жилья способствует еще и то, что государство фактически отказалось от практики предоставления бесплатного жилья своим гражданам. Поэтому самый реальный способ заиметь крышу над головой - покупка жилья.

Больше того, государство само начало активно заниматься коммерческой деятельностью в жилищной сфере: в Киеве довольно успешно функционирует первичный рынок квартир (программа корпорации «Киевгорстрой», продажа квартир коммерческим отделом Главного управления жилищного обеспечения горадминистрации и др.), цены которого вполне сопоставимы с аналогичными показателями вторичного рынка. После этого даже самые стойкие фанаты программ типа «Жилье-2000» потеряли всякую надежду получить «шаровую» квартиру. Все поняли, что решение жилищной проблемы напрямую зависит от величины личных доходов.

Текущая конъюнктура: вот уже больше года на столичном рынке жилья (с октября 1996-го по ноябрь 1997-го) продолжается период стабилизации цен на квартиры.

Как показывает анализ компьютерной сети агентства недвижимости «Янус», за период от 1 января по 1 ноября с. г., стоимость киевских квартир поднялась на 1,1%. При этом нужно заметить, что повышение усредненного индекса цен на жилье произошло, в основном, благодаря постоянному подорожанию квартир в центральной части города (6,9%). Апартаменты же, расположенные в районах, прилегающих к центру столицы и на ее окраинах, в основном дешевели - соответственно, на 1,1% и 2,2%.

Нынешний ноябрь также не стал исключением - заметное подорожание квартир происходит только в центре Киева (0,9%), а в районах, прилегающих к центру города и на его окраинах, наблюдается понижение средней стоимости жилья.

По прогнозам специалистов, если в будущем ценовая ситуация на столичном рынке жилья будет развиваться так же, то в осенне-зимний период не следует ожидать особых изменений стоимости киевских квартир (в 1996 году за аналогичный период было зафиксировано повышение цен всего на 1,1%).

Широкопрофильные риэлтеры

Сегодня в Киеве действует множество фирм, предоставляющих населению посреднические услуги в сфере недвижимости. Каждый месяц здесь оформляется около пяти тысяч договоров об отчуждении жилья. Как считают многие опытные риэлтеры, столичными агентствами недвижимости проводится чуть более 50% от общего количества заключаемых в городе сделок по купле-продаже жилья, остальная часть оформляется в частном порядке целой армией «черных» маклеров. Таким образом, нетрудно догадаться, что конкуренция на рынке недвижимости довольно ощутима. Поэтому риэлтерам все время нужно бороться за клиента.

Одни фирмы заманивают клиента напором дорогой рекламы в газетах и по телевидению, а другие, победнее, - забрасыванием во все подряд почтовые ящики листовок с предложением без проблем купить или продать квартиру. Кстати, большая часть частных объявлений по купле-продаже жилья также исходит от риэлтеров, рекламирующих таким образом отдельные предложения квартир.

В последнее время среди риэлтеров практикуется заключение эксклюзивных договоров со своими клиентами. Такая форма предоставления услуг, по сути, отражает западный стандарт торговли недвижимостью. Риэлтерская фирма, заключившая такой договор, берет на себя обязательства продать квартиру в сжатые сроки. Таким образом, соблюдается обоюдная выгода: клиент может рассчитывать, что получит оговоренную с агентством сумму денег за свою квартиру в конкретные сроки, а риэлтер - что объект продажи за это время не «уведут» конкуренты. С покупателями же эксклюзивная форма сотрудничества выглядит несколько иначе: фирма берет у клиента денежный залог, который некоторым образом гарантирует, что он (клиент) не обратится к конкурентам.

Некоторые агентства недвижимости выходят на рынок с предложением новых видов услуг: страхования сделки по купле-продаже недвижимости, бесплатной перевозка мебели, скидки постоянным клиентам. Обычно тариф торговца недвижимостью зависит от стоимости объекта купли-продажи - чем дешевле товар, тем выше комиссионный процент. В среднем он составляет 3-5% (правда, некоторые агентства сейчас проводят «распродажу» своих услуг по фиксированной цене). Примерно такой же процент берут за свои услуги и риэлтеры большинства развитых стран. Правда, там посредник выполняет значительно меньший объем работы: он только ищет необходимый клиенту вариант. Сделку же проводят адвокаты сторон, которые тоже на этом неплохо зарабатывают. Украинский риэлтер делает все сам, являясь, по сути, не только посредником, но и юристом, частным детективом и финансистом.

Если еще вспомнить о формах взаиморасчетов, которые практикуются на рынке недвижимости, то, пожалуй, картина жизни отечественного риэлтера станет более полной. В последнее время наряду с наличной формой оплаты сделок все больше практикуется безналичная, включая перевод денег за границу. Такой способ передачи более удобен для клиентов с точки зрения безопасности. Но это если не учитывать то обстоятельство, что в большинстве случаев субъекты сделки заинтересованы в сокрытии своей прибыли от органов налогообложения. Не секрет, что именно по этой причине при взаиморасчетах на рынке недвижимости используется так называемая «двойная бухгалтерия» - в договоре указывается заниженная балансовая стоимость объекта сделки в гривнях, указанная в справке-характеристике БТИ, а фактическая оплата происходит в наличной СКВ. Исходя из разных источников информации, можно утверждать, что не более 10% всех сделок на рынке оформляется за полную стоимость.

В большинстве случаев передача денег и документов на квартиру происходит в офисе фирмы при страховке десятка крупных парней-охранников. Сейчас, правда, некоторые агентства начали практиковать передачу денег посредством использования банковских ячеек. Эта схема работает следующим образом: продавец помещает деньги в ячейку и поручает банку выдать их продавцу лишь при условии заключения сделки (предоставлении заверенного и зарегистрированного договора купли-продажи, паспорта с выпиской и т.д.).