Кто в доме хозяин?

Примерно половина украинцев живут в многоквартирных домах. Многие купили квартиру самостоятельно, кому-то она досталась в наследство, но большинство получили право собственности путем приватизации. При этом, получив в собственность квартиру, каждый гражданин стал одновременно совладельцем всего дома. Ведь и придомовая территория, и вспомогательные помещения, и техническое оборудование, и помещения общего пользования (ступени, лифты, подвалы, чердаки) оказались в их общей собственности.

Но знают ли об этом сами владельцы?

Недаром нам, украинцам, приписывают поговорку "моя хата скраю - нічого не знаю". Для большинства наших соседей единственная территория, за которую они отвечают, начинается и заканчивается на пороге их квартиры. Остальное - коридор, лестничные клетки, двор - это уже дело кого-то другого. Чаще всего "ответственным" назначают ЖЭК или городского голову.

К сожалению, это - миф, который надо как можно скорее развеять.

Закон Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" принят еще в далеком 1992 г. В соответствии с ч. 2 ст. 10 этого Закона, владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства. В законе с самого начала было определено, что все совладельцы обязаны вносить свою долю в общие затраты, связанные с содержанием дома и его территории.

Такой подход к праву собственности в многоквартирном доме окончательно закрепился в законодательстве в 2004 г., со вступлением в силу нового Гражданского кодекса. В ч. 2 ст. 382 кодекса речь идет о том, что владельцам квартир в многоквартирных домах принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир.

Таким образом, уже многие годы граждане, у которых есть в собственности квартиры, являются одновременно и совладельцами этих домов.

Кто же тогда
отвечает за дом?

Ответ короток и прост - владелец. Конституция Украины (ч. 3 ст. 13) говорит, что собственность обязывает. Гражданский кодекс (ч. 4 ст. 319 и ст. 322) подтверждает, что бремя содержания имущества возлагается на владельца. Так что в нашем случае отвечают за многоквартирный дом все его совладельцы.

Если у каждого дома есть владелец, почему же тогда состояние большинства домов сегодня приближается к критическому?

Ситуация в Украине действительно поражает. Учитывая количество совладельцев многоквартирного дома, они просто не всегда могут прийти к согласию о судьбе своей собственности. Кроме того, в домах, где нет объединения совладельцев (ОСМД), для принятия какого-либо решения относительно общего имущества необходимо единодушное согласие всех совладельцев, а этого практически невозможно достичь.

Можно ли изменить ситуацию?

Действительно, в Украине уже свыше 10 лет действует Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома". Он дает совладельцам, объединившимся в ОСМД, действенный механизм для принятия совместных решений большинством голосов.

Но динамика создания ОСМД в нашей стране медленная. Если в 2003 г. насчитывалось около
3 тыс. ОСМД, то на сегодняшний день их численность едва достигла 17 тыс. домов.

В декабре 2013 г. в Верховную Раду попали два законопроекта - №3793 "Об отношениях собственности в многоквартирном доме" и №3669 "Об особенностях управления многоквартирными домами". Учитывая сложную политическую ситуацию в стране, в августе
2014 г. им на замену пришел новый правительственный проект закона - №4463а "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", поддержавший и объединивший большинство инициатив двух предыдущих законопроектов. Несмотря на огромную поддержку общественности, рассмотреть проект в сессионном зале не успели.

Что же нового предлагает нам законопроект?

Прежде всего, он направлен на урегулирование вопросов эффективного управления совладельцами многоквартирным домом. Проектом предложен действенный механизм принятия решений совладельцами о содержании и управлении совместным имуществом. Четко определены все права, обязанности и обязательства владельцев квартир относительно совместного имущества. Кроме того, вносятся изменения в закон об ОСМД, упрощающие создание и деятельность объединений.

Необходимость принятия такого закона предопределяется тем, что жителям пришло время понять: никто, кроме них самих, не отвечает за их имущество (дом). Только они сами имеют право и должны выбирать формы управления своими домами (самостоятельно, через ОСМД или управляющего). Совладелец должен быть уверен, что от обслуживающей организации (ЖЭКа) или управляющего он может отказаться в любой момент, если качество услуг его не будет устраивать. Каждый владелец имеет право знать, куда идут заплаченные им средства, и может требовать отчетности за них.

Надеемся, что с избранием нового состава Верховной Рады крайне важный для каждого жителя многоквартирного дома законопроект будет принят незамедлительно.

Основные "заповеди" для совладельца многоквартирного дома

1. Выбирай вместе с другими совладельцами форму управления домом.

Поскольку именно совладельцы несут ответственность за свое совместное имущество, значит только они имеют право решать вопрос управления их домом.

2. С избранным исполнителем или тем, кто предоставляет услуги, заключай соответствующие договоры.

Каждый договор должен соответствовать действующему законодательству, содержать все существенные условия и необходимые реквизиты. В договоре обязательно должен быть прописан срок его действия, предмет выполнения работ или предоставление конкретных услуг, права и обязанности сторон, цена услуги и ответственность за некачественно предоставленные услуги. По согласию сторон, договор может содержать и другие, дополнительные условия.

3. Коллективно распоряжайся совместным имуществом дома, но не дели его.

Вспомогательные помещения (амбары, мусорные камеры, чердаки, подвалы, шахты и отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения) и придомовая территория многоквартирного дома находятся в общей совместной собственности всех владельцев квартир дома. Но важно, что из этого совместного имущества нельзя выделить отдельную долю для конкретного совладельца.

4. Научись принимать общие решения правильно.

Совладельцы будут иметь возможность принимать общие решения большинством голосов даже без создания ОСМД. Для этого в проекте закона выписана четкая процедура собрания совладельцев. Собрание может инициировать группа, по меньшей мере, из трех совладельцев. Решение будет считаться принятым, если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе составляет более 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. При этом разрешается в течение 20 календарных дней провести письменный опрос среди совладельцев, не присутствовавших на собрании. В итоге считаются голоса, собранные как во время собрания, так и во время опроса.

5. Научись четко выполнять решения собрания совладельцев дома.

Решения, принятые собранием совладельцев в соответствии с законом, являются обязательными для всех, даже для тех совладельцев, кто голосовал против, не присутствовал на собрании, не участвовал в опросе или приобрел право собственности на квартиру или нежилое помещение после принятия такого решения.

6. Требуй соблюдения своих прав о доступе к публичной информации.

Каждый совладелец должен иметь право получить информацию о техническом состоянии совместного имущества многоквартирного дома, об условии его содержания и эксплуатации, о затратах на содержание совместного имущества многоквартирного дома и доходах, полученных от его использования. Кроме того, для успешного принятия общих решений совладельцу многоквартирного дома важно иметь информацию о владельцах и площади других квартир и нежилых помещений в доме. Данный законопроект как раз и содержит нормы, которые обеспечат совладельцам право доступа к такой информации.

7. Выполняй обязательства относительно надлежащего содержания совместного имущества в многоквартирном доме.

Мы уже говорили о том, что именно владелец несет ответственность за свое имущество. Поэтому совладельцы многоквартирного дома должны обеспечивать надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние совместного имущества дома, а также надлежащее его техническое обслуживание, и в случае необходимости - проведение текущего и капитального ремонта. Конечно, самостоятельно обеспечить все это совладельцам крайне сложно, даже при условии принятия такого общего решения. На помощь могут прийти ОСМД, управляющие или другие обслуживающие организации, которые на договорных началах возьмут на себя заботы за состояние и содержание дома. Обязанностью совладельца в таком случае будет своевременно оплачивать предоставленные услуги.

8. Обеспечивай своевременную оплату на содержание многоквартирного дома.

Каждый совладелец платит свою долю, которая пропорциональная площади помещений, находящихся в его собственности. От своевременной оплаты взносов каждым совладельцем зависит бесперебойное обеспечение дома всем необходимым.

9. Возмещай убытки, причиненные имуществу других совладельцев или совместному имуществу жителей дома.

Вы имеете право требовать компенсацию не только за повреждение вашего личного имущества, но и за причиненный ущерб совместному имуществу владельцев дома.

10. Соблюдай чистоту в местах совместного пользования, ведь, например, тот же подъезд находится в совместной собственности жителей дома. Да и вообще, не следует сорить ни в подъездах, ни в лифтах, ни на улицах.

Что нам даст новый закон об особенностях права собственности в многоквартирном доме?

Во-первых, мы получим возможность максимально проявлять свое волеизъявление по вопросам управления многоквартирным домом (демократизация отношений в жилищной сфере).

Во-вторых, ответственность за ненадлежащее содержание дома не будет перекладываться на кого-то, поскольку, прежде всего, за свое совместное имущество отвечают сами совладельцы дома (либо организации или же лица, которым было передано совладельцами право на содержание дома).

В-третьих, должна исчезнуть монополия ЖЭКов на содержание домов, вместо этого появится конкурентный рынок для компаний, которые будут предоставлять услуги на содержание многоквартирных домов на договорной основе. Это, в свою очередь, будет содействовать увеличению количества рабочих мест и развитию экономии.

Вишенка на торте - энергоэффективность

Если можно будет беспрепятственно принимать общие решения о судьбе собственного дома, то владельцы по желанию (а, учитывая счета за коммунальные услуги за последний месяц, такое желание уже назрело) смогут легко внедрять меры энергосбережения в своих домах. Спрос украинцев на энергомодернизацию будет стимулировать интерес инвесторов и кредиторов, которые помогут реализовывать энергоэффективные проекты в многоквартирных домах. Это наш путь к экономии энергоресурсов на 40–60% и независимости от поставок российского газа.

Надеемся, что новоиспеченные парламентарии не станут откладывать в долгий ящик реформирование в жилищно-коммунальной сфере, и закон вступит в силу с первого дня нового, 2015 г.