Коммунальная аренда: от "тени" — до "ProZorro"?

Тернополь стал вторым городом в Украине, где аукционы по продаже прав аренды(!) коммунального имущества недавно начали проходить через систему "ProZorro. Продажи".

В прошлом году в декабре депутаты городской рады внесли изменения в решение "О совершенствовании порядка аренды имущества, относящегося к коммунальной собственности территориальной громады Тернополя". Этот документ можно считать шагом вперед в арендных отношениях. Но до полной прозрачности - еще далеко.

Почти три десятка лет аренда коммунальных помещений, принадлежащих областным, районным, городским, поселковым и сельским радам Украины, была крайне неProZorroй, коррумпированной, а потому - неэффективной для местных громад. Часто экспертная оценка имущества казалась очень низкой, а потому сомнительной. И арендная плата, рассчитанная по формуле, исходя из экспертной оценки, составляла символические суммы. Это не назовешь нормальным явлением, когда коммунальные помещения в центре города или в близлежащих микрорайонах сдавались в аренду по 30–40 грн за квадратный метр, тогда как рыночная стоимость таких же помещений, находившихся рядом, достигала 30–40 долларов. Чиновники давно привыкли сдавать в аренду коммунальное имущество непрозрачным способом - дешево, своим, связанным с ними фирмам или бюджетным организациям, а те уж отдавали его в субаренду частным структурам по рыночным ценам. Так десятилетиями формировались коррупционные потоки денег, оседавшие в карманах чиновников.

Бесспорно, аренда коммунального имущества на конкурсных началах, в форме электронных аукционов через систему "ProZorro. Продажи", - значительный прогресс к ProZorroсти в арендных отношениях. Ведь в таких условиях аренда приобретает общедоступный характер, покупатели со всей Украины могут принять участие в аукционе. Они конкурируют между собой, вследствие чего возрастает арендная плата и, соответственно, поступления в местный бюджет. Такая аренда позволяет эффективнее (и ощутимо дороже) использовать имущество громады.

Положительным примером может служить продажа на конкурсных началах через систему "ProZorro" объектов приватизации в Тернополе. Они проходят еще с октября прошлого года. С того времени на электронные аукционы были выставлены 18 объектов. По результатам торгов на этот момент подписано пять договоров купли-продажи... Вот - выразительный факт эффективности системы "ProZorro". Нежилое помещение площадью 148 квадратных метров в центре Тернополя, стартовая цена на которое составляла 1 млн 269 тыс. грн, продано почти вдесятеро дороже - за 12,2 млн грн. Участие в аукционе взяли аж 39 покупателей!

Система "ProZorro" максимально устраняет коррупционные риски. Она должна была бы стать шоком для чиновников при продаже как объектов приватизации, так и прав аренды. Должна была бы стать, но, к сожалению, до сих пор не вывела армию управленцев коммунальным имуществом из состояния покоя и безответственности.

У городской рады Тернополя еще есть достаточно помещений, которые можно сдавать в аренду. Например, только в прошлом году были возобновлены 153 договора аренды коммунального имущества. А со времени принятия изменений в упомянутое решение горрады исполком объявил о намерениях сдать в аренду более десяти объектов коммунальной собственности. Но на это время на конкурсных началах через систему "ProZorro. Продажи" в Тернополе сдан в аренду всего один объект - помещение бывшего детсада площадью 934,7 кв. м - под размещение частного учебно-воспитательного заведения. Организатором этого электронного аукциона стало управление образования и науки Тернопольской горрады. Ничего удивительного, что документы подал один участник - общество "Пако-ЛТД". Но на безрыбье и рак рыба. Цена объекта аренды выросла только на один минимальный шаг - на 10% от стартовой цены 27 тыс. 272 грн за аренду в месяц (без НДС) - и вышла на уровень 30 тыс. грн в месяц.

Почему же, несмотря на разрекламированную аренду коммунального имущества в городе через систему "ProZorro. Продажи", на эти электронные аукционы выставляется мало объектов?

Дело в том, что в базовом Законе "Об аренде государственного и коммунального имущества" есть соответствующие лазейки. Например, до сих пор сохраняется норма: "В случае, если подано только одно заявление, конкурс на право аренды не проводится и договор
заключается с заявителем"
(ст. 9). А это означает: если горисполком заявляет о намерении сдать имущество в аренду, то он должен получить, по меньшей мере, два заявления, чтобы аренда проходила на конкурсных началах, в т.ч. через систему "ProZorro. Продажи". Похожую норму уже устранили из Закона "О приватизации государственного и коммунального имущества", и потому электронные аукционы по продаже объектов приватизации через "ProZorro" проходят активнее.

Упомянутый Закон "Об аренде государственного и коммунального имущества" имеет еще один недостаток: он позволяет без проведения конкурса сдавать имущество в аренду бюджетным организациям, учреждениям культуры и искусства, творческим союзам, религиозным организациям и т.п. Чаще всего плата для них устанавливается низкая. А уж они, в свою очередь, сдают имущество в субаренду частным фирмам - за рыночную плату. Это совершенно ненормально, когда, скажем, в Тернополе помещение городской больницы сдается в аренду государственному медицинскому учреждению правоохранительного органа, а то передает его в субаренду под размещение частной аптеки. И таких примеров - немало.

В целом закон позволяет продолжать коррупцию, а чиновники не сопротивляются такому положению вещей, поскольку оно их устраивает.

- Разрабатывая изменения в решение городской рады, мы обнаружили, что желающие арендовать коммунальное имущество должны были подавать немалый перечень документов, - рассказала эксперт коалиции общественных организаций "Тернопольский центр реформ" Екатерина Кондратюк. - Будущие арендаторы должны были подавать справки из Государственной фискальной службы об отсутствии налогового долга, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и т.п. Зачем это? Перечисленные документы не гарантировали, что арендатор эффективно будет использовать помещение, своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Они лишь сдерживали желание принимать участие в аренде коммунального имущества в Тернополе. Кроме того, объявления о проведении аукциона размещались только на сайте городской рады. Но немногие из представителей бизнеса их там читают. Бизнес ищет специализированные ресурсы, в частности в системе "ProZorro. Продажи", через которую продается еще и имущество банков (ликвидированных. - Р.Я.) и других организаций.

С принятием декабрьского решения Тернопольской горрады был сокращен перечень документов для физических лиц - предпринимателей, предприятий, неприбыльных организаций - и запрещено требовать дополнительные документы у желающих арендовать имущество коммунальной собственности. Хотя для предприятий остались определенные требования - подавать баланс и финансовый отчет за предыдущий год и за отчетный период текущего года. А от неприбыльных организаций требуются справки об источниках финансирования, о платежеспособности, а также гарантии обеспечения внесения арендной платы. Следовательно, остатки забюрократизированной процедуры сохранились. Но, по моему мнению, минимальные доказательства или подтверждения, что будущий арендатор будет платежеспособным, сможет своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, все же нужны. Хотя бы для того, чтобы избежать судебной волокиты, без которой сложно, а то и невозможно расторгнуть договор аренды, взимать непроплаченную арендную плату и досрочно вернуть имущество в коммунальную собственность.

А в чем же тогда минусы системы "ProZorro"? Можно согласиться с экспертами, уверяющими, что единый минус этой системы - платное участие в электронных аукционах. От участника требуют, кроме гарантийного взноса, еще и регистрационный, поступающий оператору электронной площадки. Но следует учитывать тот факт, что за счет таких взносов площадки содержат систему, и она финансово не зависит от Минфина, который может выделить средства из госбюджета на ее содержание, а может и не выделить. И если у будущего арендатора прибыльный бизнес, то для него несколько тысяч гривен регистрационного взноса - это не помеха для участия в аукционе.

На сегодняшний день бизнес не спешит арендовать коммунальное имущество. Он привык, что ему скажут: у нас уже есть один претендент на аренду определенного объекта, а ты сюда нос не суй. В лучшем случае его успокоят тем, что пообещают найти другое имущество для аренды. И он удовлетворяется такими обещаниями, поскольку знает: негоже конфликтовать с городской радой, к ней еще придется обращаться... От этого страдает местный бюджет, недополучая немалые средства от сдачи в аренду коммунального имущества.

Следовательно, частные предприятия и предприниматели должны были бы проявлять большую заинтересованность в объектах коммунальной собственности, которые органы местного самоуправления сдают в аренду, и активно участвовать в аукционах по продаже прав аренды. А местным радам и их исполнительным органам не помешает размещать информацию об этих объектах на всех доступных ресурсах, а не только на собственных сайтах, куда редко заходит бизнес. Впрочем, эти процессы взаимосвязаны. И практика аренды коммунального имущества в разных городах свидетельствует, что когда пробуксовывает один из них, то второй тоже дает сбой.