Этажей мало — рисков много

Жизнь в пригородном доме на 15-20 квартир привлекает низкой стоимостью квадратных метров и минимальным количеством соседей. Однако покупка такой недвижимости может обернуться отсутствием коммуникаций, придомовой территории и даже потерей возможности распоряжаться своим имуществом.

Дома-трансформеры

Среди жителей Киева, которые собираются улучшить свои жилищные условия либо приобрести первое собственное жилье, все большей популярностью пользуются квартиры в ближайшем пригороде. Особенно - в западном направлении, в городах Ирпень, Буча, Ворзель. Однако наряду с преимуществами такой покупки - экология, удаленность от городской суеты, более низкие цены на квадратный метр жилья - есть и риски. Например, в приобретении квартиры в так называемой малоэтажной застройке, где продается до трети предлагаемого на местном первичном рынке жилья.

Схему с превращением частного двух-трехэтажного дома в многоквартирное жилое здание в столичном пригороде придумали сравнительно недавно - в кризис. Спросом пользовались небольшие квартиры площадью 30-35 кв. м, которые можно было приобрести за сравнительно небольшие деньги. А статус частного дома позволял "застройщику" возводить будущее многоквартирное строение без лишнего шума и бюрократической волокиты, не особо соблюдая нормы и правила, применяемые для крупных комплексов.

В результате такие дома росли как грибы после дождя. И, несмотря на то что кризис на строительном рынке уже немного отступил, по данным аналитического отдела строительной компании BGM (Ирпень, Киевская область), количество малоэтажных домов в пригороде столицы с 2010 г. увеличилось более чем на 30%. Только на территории Ирпенского региона таких объектов продается около 30-40. Причина их популярности среди строительных компаний - здание возводится быстро и недорого. Стоимость квадратного метра в такой квартире может быть на 20-30% ниже, чем в стандартном комплексе на 9-10 этажей.

В среднем квартиру в пригородной малоэтажке можно приобрести по цене от 4000 до 7000 грн/кв. м. "Такая стоимость жилья в основном достигается за счет небольшого земельного участка, некачественных стройматериалов и отсутствия инфраструктуры. Кроме того, застройщик малоэтажного объекта, в отличие от крупных строительных компаний, не должен оформлять огромное количество документов, проходить проверки и заполнять декларации. Для них действует принцип уведомления", - отмечает вице-президент Ассоциации управляющих недвижимостью Анатолий Топол.

Чего бояться?

Первая проблема, с которой может столкнуться инвестор квартиры в таком доме, - целевое назначение земли и проектная документация дома. Как правило, для того, чтобы удешевить строительство, застройщики возводят дома на участках с целевым назначением "под садовое строительство" и готовят проектную документацию под одноквартирный дом. В результате по документам инвестор покупает не квартиру, а "часть дома". По словам Игоря Вишнякова, руководителя строительной компании "BGM", нет гарантий, что местные власти захотят менять целевое назначение земельного участка либо не попросят за это вознаграждение. "Еще один риск: если вы захотите продать свою квартиру (по факту - часть дома) в таком строении, вам как совладельцу дома нужно будет получить разрешение на отчуждение от всех соседей-совладельцев. Ведь именно они по законодательству имеют право на первоочередное приобретение вашей части дома", - отмечает эксперт.

Вторая проблема, которая возникает с такими домами, - это инженерные коммуникации. "Крупный застройщик, который осуществляет комплексную застройку, как правило, создает собственную систему водопроводов, газопроводов, тянет новые линии электропередач, бурит скважины, устанавливает электроподстанции. Причем сначала прокладывает все эти сети, и только потом начинает строительство. Это своего рода гарантия, что дома будут построены - ведь инвестор вложил столько денег в инженерию. Другое дело застройщик-"однодневка": низкая себестоимость жилья не позволяет ему обеспечить инфраструктуру и качественные сети. А те мощности, которые ему нужны в результате заселения большого количества людей, город ему не обеспечит", - рассказывает Игорь Вишняков.

Многоквартирный "дом с сюрпризом" - это еще и проблемы с придомовой территорией. По словам А.Топола, как правило, малоэтажный многоквартирный дом строят на участке не более 10 соток, что не дает возможности застройщикам оборудовать придомовую территорию детской и спортивной площадкой, паркингом и местом для сбора и вывоза мусора.

Когда частный строитель возводит объект "как бы для одной семьи", максимум, что ему нужно - это одно-два парковочных места, минимум зеленой территории. И естественно, такой "девелопер" не будет строить рядом ни детский сад, ни школу, ни больницу. Когда же в утлое строение заселяется 16-20 семей, проблема сразу выплескивается наружу: припарковать автомобиль негде, отправить ребенка учиться некуда. А поскольку зачастую такие здания возводятся на небольших клочках земли где-то на окраине города или на территории уже существующего массива, то и расшириться особо не получится.

"Для экономии на себестоимости строительства, мелкие застройщики зачастую строят и сдают дома без отделки и утепления стен. В результате на ремонт и утепление квартир инвесторы тратят минимум 500 долл. на кв. м. Для сравнения - при въезде в качественный многоэтажный дом ремонт обходится в 200-300 долл. за кв.м", - добавляет И. Вишняков.

Недолгая практика существования в Украине малоэтажного строительства пока не успела вскрыть все проблемы некачественных строек и обслуживания таких объектов. Однако уже сегодня можно назвать такие проекты скорее мошенническими, чем улучшающими жилищные условия.