Домик в деревне — мечта или реальность? Правовые вопросы покупки дома и земельного участка

В наше экологически неблагополучное время желание дышать свежим воздухом и регулярно наслаждаться тишиной загородной природы крепнет год от года. Поэтому и спрос на коттеджную недвижимость остается стабильно высоким. Однако на пути к заветной цели недостаточно вооружиться лишь внушительной суммой наличных, необходимо тщательно изучить все технические, юридические и другие тонкости, чтобы избежать неприятных сюрпризов и впоследствии не сожалеть о бездарной покупке.

Доверяй, но проверяй!

О многочисленных аферах с покупкой-продажей обычных городских квартир знают даже те, кто никогда с этой проблемой лично не сталкивался. Что уж говорить о сделках в сфере загородной недвижимости?.. Здесь мошенничество процветает буйным цветом, а значит, нужно быть постоянно на чеку. Поскольку вместе со зданием вы приобретаете еще и земельный участок, на котором оно стоит, риск потерять и то, и другое в случае незаконного оформления покупки возрастает вдвое. Помимо знания нормативной базы нужно быть предельно внимательным ко всем мелочам сделки — начиная с поиска дома и проверки на законность всех документов и заканчивая процедурами оформления договоров задатка и купли-продажи.

Для начала необходимо убедиться в том, что жилье, которое вам приглянулось, приватизировано. Владелец и все участники приватизации (чьи права подтверждаются соответствующими свидетельствами на право собственности) должны дать согласие на отчуждение имущества, а все, кто прописан на данной жилплощади, — выписаны до сделки. Продавец обязан гарантировать покупателю (путем предоставления соответствующих справок), что объект продажи не заложен и не арестован, не подарен и не сдан в аренду.

Кроме того, обязательным условием любой нотариальной операции является наличие акта о введении дома в эксплуатацию. Именно он подтверждает то, что здание построено правильно, согласно нормативам. Если акта нет, дом юридически не существует, и никакая сделка с ним невозможна.

Следующий шаг — ознакомление с техническим паспортом дома. Его выдает областное управление земельных ресурсов, и в нем указывается план дома со всеми хозяйственными постройками. Если, к примеру, выяснится, что выбранный вами шикарный особняк в паспорте значится как скромный шалаш, лучше отказаться от приобретения, в противном случае вам придется самостоятельно узаконивать в соответствующих инстанциях все перепланировки и достройки, тратя на это немало времени и дополнительных средств.

Практика показывает, что проблемы могут возникнуть в самом неожиданном месте, поэтому специалисты советуют в любом случае не спешить с оформлением документов о купле-продаже и собрать максимум информации о покупаемом доме. Стоит интересоваться даже незначительными на первый взгляд деталями, так как впоследствии именно они могут явиться решающими и сыграть с вами злую шутку.

Основная сложность заключается в том, что случаи так называемой чистой продажи довольно редки. Обычно недвижимость принадлежит нескольким собственникам или уже имеет свою историю перепродаж. В связи с этим желательно выяснить все сопутствующие нюансы — кто был прописан в доме ранее, как дом достался владельцу, насколько многочисленна его семья и в каких отношениях хозяин находится со своими родственниками. На жилье после его продажи могут претендовать те лица, чьи интересы каким-то образом не учли — бывшие жены и мужья (если данная недвижимость была приобретена супругами в браке), малолетние и несовершеннолетние дети, а также недееспособные или тяжелобольные родственники и др. Кроме того, могут найтись люди с доказательствами того, что предыдущая сделка была оформлена незаконно. Таким образом, все претенденты в разных обстоятельствах имеют возможность оспорить нынешнюю процедуру купли-продажи в суде.

Земля — всему голова

В отличие от квартиры загородный особняк вы приобретаете вместе с землей, поэтому при купле-продаже надела без знания многих нюансов земельного законодательства сегодня не обойтись.

Основным правоустанавливающим документом на участок является Государственный акт на землю, подтверждающий право собственности. В этом документе должна быть экспертная оценка надела, описание его месторасположения и другие сведения. Если вы решитесь купить дом без вышеуказанного акта, то окажетесь незастрахованными от самых разнообразных неожиданностей вплоть до того, что может прийти хозяин надела и потребовать, чтобы вы освободили его территорию. При изучении акта на землю тщательное внимание следует обращать на его размеры и целевое назначение земли — эти параметры строго регламентированы законодательством. Так, в соответствии с нормами Земельного кодекса (ст. 121) граждане Украины могут иметь право на безоплатную передачу земли разного назначения в таких количествах: для ведения личного сельского хозяйства — не более 0,2 га; для ведения садоводства — не более 0,12 га; для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и приусадебного участка — не более 0,25 (в селах), 0,15 га (в поселках), 0,10 га (городах); для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га.

Перед тем как купить дом или участок под застройку, в первую очередь надо убедиться, что в акте на землю указано соответствующее назначение надела, а именно — для строительства дома. На землях другого назначения (например, для ведения садоводства), а также на территориях заповедников, лесного и водного фонда, историко-культурного назначения возводить коттеджи закон не разрешает.

Если выяснится, что данные, указанные в акте на землю (размер или назначение участка), не соответствуют реальной действительности, договор купли-продажи могут в любой момент признать недействительным.

Поскольку чаще всего земля за городом покупается не только для возведения жилья, но и для отдыха, любому человеку важно, чтобы его домик находился среди живописной природы, рядом с речкой, озером или лесом. Причем весьма ценится экологическая чистота территории (отсутствие промышленных предприятий и прочих объектов, загрязняющих окружающую среду). Природные красоты нынче удорожают стоимость надела как минимум в полтора-два раза. При этом избалованные цивилизацией современники непременно хотят иметь в доме полноценные условия для проживания, куда входят не только водоснабжение, электричество и отопление, но также телефонная и телевизионная связь, развитая транспортная и торговая инфраструктуры и т. п. Поэтому наличие или отсутствие этих составляющих так или иначе отражается на общей стоимости.

Дешевле, к примеру, могут стоить участки с болотистой почвой, где при возведении дома пришлось проводить много специальных дополнительных работ по укреплению грунта.

Отдельного внимания заслуживают элитные коттеджные поселки. Земля там стоит крайне дорого, и бешеным спросом они, вопреки всем ожиданиям, не пользуются. Несмотря на выгодное географическое размещение, наличие на территории разнообразных спортивных, оздоровительных, торговых заведений, организацию надежной и комплексной охранной системы и др., отталкивает покупателей в определенной степени миниатюрность участков. Так, в одном из коттеджных городков в районе Конча-Заспы предлагаются участки с домом «под ключ» площадью всего пять-шесть соток (!), но при этом по цене до 1 млн. у. е. Вне границ элитного «поселения для богатых» можно приобрести более просторные участки (15—20 соток) по гораздо меньшей цене.

Передача права собственности

Для поисков необходимого загородного жилья можно использовать два способа — выбирать дом собственными силами или привлекать к процессу специалистов агентства недвижимости. Однако для осуществления самой процедуры оформления вам все равно не обойтись без профессиональной помощи нотариусов, юристов и др.

Как только дом выбран, оформляют договор задатка (сам задаток обычно составляет сумму в размере 1000—3000 у.е.). Во время этой процедуры сразу выясняют все организационные моменты: сроки сделки, расчетную валюту, кто будет оплачивать нотариальное оформление, сборы, налоги, пошлины (обычно эти расходы делятся пополам между покупателем и продавцом), что из имущества остается в доме и т. д. Договор задатка служит гарантией того, что владелец не продаст жилье кому-то другому и не повысит цену.

Передача права собственности на загородный дом осуществляется с помощью двух документов: договора купли-продажи дома и договора купли-продажи участка. На всех документах должны быть указаны реквизиты сторон и их идентификационные коды; данные о предмете продажи (география, площадь и др.); балансовая стоимость и договорная цена; обязательства сторон. Документы должны содержать гарантии отсутствия запретов на отчуждение со стороны родственников или других лиц. После совершения сделки договор купли-продажи дома регистрируется в БТИ, а Государственный акт на землю переоформляется на покупателя.