Бум, который треснул...

На рынке строительства жилья — время перемен. Причем не самых радужных для его участников. Так называемый строительный «бум» явно захлебнулся, упершись в неготовность населения «переварить» такое жилье и по таким ценам.

Бум сознательно берем в кавычки. Реально к его окончанию в 2008 году страна с трудом перевалила уровень ввода 10 млн. квадратных метров в год, выйдя лишь на уровень кризисного 1995-го. Тогда не знали, что это бум, и считали происходящее глубоким спадом.

Причем и в нынешней скромной цифре доля профессионалов из строительных компаний — всего 46%. Остальное — индивидуальное строительство.

Зато с уровнем запросов строителей, девелоперов и иже с ними еще недавно все было прекрасно. О чем, в частности, свидетельствуют цитаты из статей уважаемых профессионалов, которые публиковались в начале нынешнего года. Когда уже начались первые проблемы с реализацией жилья.

«Об остановке роста цен на жилье или тем более об их спаде говорить не приходится…» — сообщалось в феврале.

«Аргументировать приближение ипотечного кризиса ростом цен на жилье было бы неправомерно. По законам рынка, повышение цен должно вызвать строительный бум, затем — чрезмерное предложение, усиление конкуренции и, наконец, снижение цен. Это возможно, но не раньше, чем через пять-семь лет. А в течение этого периода будет происходить умеренное повышение стоимости жилья не менее чем на 20—30% ежегодно, адекватное росту цен на базовые ресурсы строительства и ипотечные кредиты» — заверяли в марте.

«Умеренное повышение» на 20% за пять лет означало бы, что при стартовом уровне среднекиевского новостроя в 2500 долл. за квадратный метр цена после многострадального Евро-2012 перевалила бы за шесть тысяч долларов. При 30% — вообще ушла бы за 9000 долл. /кв. метр.

Напомним, все это — за квартиру без отделки, с умеренно кривыми стенами и потолками. По ГОСТу она вообще-то и жильем не считается. Для приведения ее в божеский вид требуется как минимум несколько месяцев работы и дополнительные затраты в несколько сотен долларов на квадратный метр.

Мысль о включении в стоимость квартиры места в подземном паркинге (что типично, к примеру, для Праги) никому и в голову не приходила. Зачем, если его можно продать отдельно, за 30—50 тыс. долл.?

Впрочем, при малейшей возможности паркинги строили по минимуму, обрекая любимых покупателей дома на лавирование между автомобилями.

Штрафами за задержку ввода на полгода никто и не заморачивался. Зато Киев стал одним из мировых лидеров по уплотнительной застройке. Дома «вешали» на старую инфраструктуру, впихивая их, где можно, а часто — после неформального согласования — и где нельзя.

Более того, в законопроекте «О государственной поддержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства» строители настойчиво пробивали возможность переселять людей из центра на далекие окраины (главное — в пределах города) практически без адекватной компенсации.

Жизнь била ключом. Но строители прилежно пилили сук, на котором сидели. Квартиры становились все дороже и ориентировались на все более зажиточный слой людей. Разговоры о строительстве жилья эконом-класса так разговорами и остались.

Классический пример: в 2007 году средний размер квартир, построенных тем же «Киевгорстроем» как генподрядчиком, вырос на 10 квадратных метров.

До начала прошлого года рост продажной цены вполне обгонял прирост стоимости материальных ресурсов, и стоны об их дороговизне воспринимались как чисто ритуальные. Да, в общем, ими и были…

Но позже привычка украинских строителей горестно стенать, как трудно и почти убыточно им жить на белом свете, сыграла с ними плохую шутку. Рассказы о дорогом металле, цементе и растущих зарплатах приелись и сострадания не вызывали. В общем, не стоит удивляться, что к моменту, когда обозначились реальные проблемы, рассказы об угрозе банкротства компаний у части населения вызывали реакцию типа «да поскорее бы!». Народ наивно надеется, что пришедшие на смену будут строить более качественно и дешево…

Вполне характерной реакцией на предложение Национальному банку поддержать строителей деньгами стала заметка под бодрым заголовком «Не сметь», размещенная на одном из финансовых порталов.

«Отрасли, где наиболее бурно росли цены, где создаются самые масштабные прибыли, при малейшем намеке на проблемы бросаются к правительству и вопят о помощи, неприкрыто шантажируя массовыми увольнениями своих рабочих…

Теперь они просят, чтобы Нацбанк напечатал денег специально для строительной отрасли и специально строительной отрасли эти средства выделил. Плевать, что это подхлестнет инфляцию. Плевать, что таким образом обеднеют все украинские граждане — держатели гривневых сбережений. Бедных застройщиков нужно спасать! Хочется... каждого застройщика долго и с пристрастием спрашивать. Почему ты считаешь себя лучше других бизнесменов? Чем ты лучше тех, кто обеспечивает украинцев едой, теплом, одеждой?

Почему мы должны сейчас за свой счет поддерживать, после стольких лет процветания твоего бизнеса?..

Ах, взятки большие… Так соберитесь вместе и договоритесь не платить взяток! Поддержите материально политиков, которые придут к власти и не дадут чиновникам требовать взятки!»

Изложено эмоционально, но в основном верно. Игра по старым правилам завела отрасль в тупик. Проблема в том, что никто толком не знает, как выработать новые и как работать по ним.

Зато все с легкостью представляют, как будут падать. Так, в Министерстве регионального развития и строительства, исходя из предыдущего опыта, сделали прикидочный анализ развития ситуации.

К середине 90-х годов, по словам первого заместителя министра, объемы строительства — как жилищного, так и промышленного — упали в 5,3 раза, строительство 31 тыс. (из 58 тыс.) объектов было заморожено. Начиная с 1990 года, когда начался кризис, отрасль теряла ежегодно до 100 тыс. работников. Из первоначального 1,4 млн. человек.

Сейчас в строительстве занято 760 тыс. человек. И если только ситуацию не удастся исправить, то, по прогнозам министерства, «мы будем терять около 80 тыс. в год»…

Для более детальных прогнозов Минрегионстрою нужна информация о возможном сокращении инвестиций. Пока таких данных нет. Но даже если бы были, ничего особо не изменилось бы: в настоящее время роль министерства в основном сводится к разработке нормативной базы.

Денег у «штаба отрасли» практически нет, а строительные компании — почти все частные, и к его рекомендациям прислушиваются постольку поскольку.

Для публики основной интерес представляют периодически рассчитываемые министерством уровни себестоимости строительства жилых домов, финансируемых за счет бюджета. Из них хорошо видно, что расчетная себестоимость примерно вдвое отличается от цен продаж коммерческого жилья. К примеру, для Киева она сейчас всего чуть меньше
6 тыс. гривен и разительно отличается от ценников девелоперов, более тяготеющих к «от 12 тыс. и выше».

Впрочем, объемы таких госзаказов крохотные — 2—3% от ввода, и никакой погоды они не делают. Еще министерство разрабатывает разного уровня концепции, которые строители с интересом читают и ставят на полку. Деньгами-то они все равно не обеспечены.

И тут кризис...

Выяснилось, что по-старому работать нельзя, а по-новому — не умеют. Народ метнулся по кабинетам, но вернулся без денег.

Вот и на состоявшемся в прошлый четверг совещании у премьера строителей обнадежили, но средств не дали. Хотя пообещали обсудить с банками возможность предоставления на период кризиса отсрочки стройкомпаниям по кредитным выплатам.

Что из этого получится, неясно. Банки в основном тоже частные. И давать большие отсрочки на период еще толком и не начавшегося кризиса точно подумают. Тем более под слово украинских чиновников: банк «Украина» помнят все.

Среди прочего, говорить собрались и с Нацбанком. Легко можем себе представить восторг последнего...

Хотя прогресс налицо: в прошлом году Нацбанк, по принципу наглость — второе счастье, хотели банально распотрошить все тем же милым законопроектом «О государственной поддержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства». В предлагаемой его редакции НБУ собирались просто обязать бесплатно раздавать деньги страждущим девелоперам. Идея провалилась, и теперь НБУ придется просить, с «воплями и жалобными стенаниями».

Хотя и на совещании у премьера строители попробовали позондировать возможность решения проблем за счет бюджета. Там прозвучала идея о том, что государство должно кредитовать или принять долевое участие в завершении строительства объектов с готовностью не менее 40%.

Оное коммерческое предложение де-факто предлагало державе браться за недострои, выгнанные примерно на уровень второго-третьего этажа. По ходу дискуссии «хотелку» слегка подрезали, и теперь возможно обсуждение судьбы недостроев с готовностью не менее 70%.

Немного прикрыли еще одну «кормушку». Правительство, на период кризиса, предлагает временно прекратить бесплатное предоставление жилья.

Вместо этого Кабмин предлагает ввести господдержку, согласно которой средства будут направляться не на покупку квартир на вторичном рынке, а на финансирование первичного строительства. 25% стоимости такого жилья обещано оплачивать из средств государственного либо местного бюджетов, а 75% — за счет сбережений граждан или кредитных ресурсов.

Финансировать таким образом предлагается исключительно объекты жилищного недостроя с высокой степенью готовности, т.е. те самые «более 70%». Пообещали решить вопрос об увеличении уставных фондов обоих госбанков и Государственного ипотечного учреждения — чтобы увеличить приток финансов в строительную отрасль и создать платежеспособный спрос.

Проблема в том, что всего этого явно не хватит.

В 2006—2008 годах мощным источником финансирования являлось ипотечное кредитование. Ипотека была, конечно, с украинским оттенком, то есть под дикие по мировым меркам 15—18% в гривне и 12—14% в валюте. Но жить где-то надо, и выбирать не приходилось. Так что она достаточно динамично росла.

Если на конец 2006-го физические лица взяли на приобретение жилья сумму, эквивалентную 20,5 млрд. гривен, то на 1 августа с.г.— уже 53,4 млрд. Таким образом, за 30 месяцев прирост составил 260%, достигнув 6% ВВП.

Однако темпы его постоянно замедлялись, что объяснялось как мировым кризисом, отсекшим дешевые западные ресурсы, так и постепенным срабатыванием платежеспособного спроса. Брать деньги по ставкам вдвое выше мировых желающих было немного. При таких ценах киевляне с доходами менее 3000 долл. на семью вообще неконкурентоспособны.

Плюс львиная доля этих средств (84%) была взята именно в иностранной волюте, и сейчас заемщики на себе познают смысл словосочетания «валютный риск».

Застройщики предлагают правительству провести через Верховную Раду временный мораторий на повышение ставок кредитов для населения и мораторий на изъятие квартир, выступающих залогом по кредитам. По крайней мере, у второго пункта есть шансы. Но это снизит остроту проблемы у старых заемщиков, а надо привлекать новых. Текущие же ставки по ипотеке улетели за 20—25%, фактически став запретительными…

В общем, надежда на дальнейший прирост ипотеки не слишком велика. А озвученная идея введения сберегательно-строительных касс (ССК), куда людям предлагают нести деньги под… 3% годовых — при прогнозируемой на следующий год инфляции в 17—19% — идет под рубрикой «даже не смешно». Такие кассы всегда имели смысл только при очень низкой инфляции…

В общем, ключевой вопрос— «где тумбочка с деньгами» — пока не решен.

По идее, в такой ситуации цены на жилье в новостройках надо снижать (благо, что запас рентабельности позволяет подвинуться минимум на 30%). Но как ужасно не хочется! И все тянут…

Остается ведь надежда немного подоить бюджет — те самые 25% стоимости жилья «за счет средств государственного либо местного бюджетов».

Хотя выкупать у бедолаг-строителей недострои по цене 2500 долл. за квадратный метр — извините, а не слишком ли жирно? В Казахстане в разгар тамошнего ипотечного кризиса государство предлагает выкупать такое жилье по 800 долл.

Минобороны уже намекнуло, что рассчитывает на снижение цен на строительство жилья для военнослужащих. Дескать, мы тоже знаем, что почем, и пора бы проявлять гибкость.

Кстати, на совещании у Тимошенко возникла просто анекдотическая ситуация. На период кризиса представители девелоперов и смежных отраслей согласились на ограничение своей рентабельности 15%. Выполнить такое условие для строителей — буквально раз плюнуть: формально у них такой прибыли и в помине нет. Даже в разгар бума компании то и дело гордо декларировали убытки или рентабельность в 5—6 %.

Хотелось бы, чтобы все стороны постоянно помнили: 15% сверх 1000 долл. — это 1150, а не 2300. И оплачивать «подарки и хорошие отношения» следует совершенно не из бюджета…

Теперь правительство и представители строительной отрасли создадут общую постоянно действующую рабочую группу, которая разработает дорожную карту преодоления кризисной ситуации. Дорожная карта — это замечательно, в том числе и для того, чтобы понять, как отрасль, где рентабельность годами не опускалась ниже 30— 40% годовых, в итоге упустила момент для резкого наращивания объемов новостроя, погнавшись за ростом цен.

Уже сегодня ясно: на рынке необходимы максимальная конкуренция и четкие правила игры. Полумонопольный рынок неизбежно загнивает и деградирует. Что в Украине и произошло.

В итоге всем стало хуже — и людям, не получившим жилье, и строителям, рискующим остаться без работы. Да и самим владельцам компаний, подсчитывающим остатки стоимости бизнеса, причем не только в Лондоне. Может быть, хоть это станет уроком?