Ай да модуль, ай да сукин сын!

Благодаря СМИ многие уже хорошо знают, к чему привели изменения правил регистрации сделок с недвижимостью, в частности оценки для налогообложения при транзакциях.

Но еще мало кто отдает себе отчет, что эта созданная депутатами схема "честного отъема денег у граждан" через некие "майданчики"-посредники базируется на утверждении, что создан некий чудо-Модуль, который сам все посчитает. Это ошибочное убеждение настолько сильно, что никто не хочет ни вникнуть, ни понять, возможно ли такое в принципе. Более того, несмотря на требование законодательства о публикации всей информации, касающейся единой базы данных из отчетов, чиновники ФГИ отказываются сделать публичной информацию о том, как именно чудо-Модуль подсчитывает рыночную стоимость, и считает ли он ее вообще. Но все тайное рано или поздно становится явным - в такое время живем. Поэтому попробуем разобраться, как и что считает Модуль, и каковы результаты этих "считалок".

Начнем с хороших новостей, хотя их совсем немного. Самая главная состоит в том, что в больших городах - областных центрах - нет больше оценок квартир по 50 тысяч гривен. Хотя таких оценок до введения в действие так называемого "Модуля оценочной стоимости" было огромное количество, о чем Фонд госимущества заявлял, и даже публиковал такую информацию на своем сайте в 2017 году. Правда, дальше публикаций дело не пошло, впоследствии же ситуацию использовали для введения "майданчиковой" схемы, при которой граждане, желающие осуществить сделку с недвижимостью, должны заплатить некоему "майданчику"-посреднику 1020 грн за каждую регистрацию сделки по купле-продаже. Так вот, положительным моментом введения новых правил на рынке недвижимости стала невозможность столь сильно заниженных цен на квартиры, которые регистрировались массово как в Киеве, так и в Днепре, и в других городах. Чем, безусловно, наносили ущерб Пенсионному фонду, в который перечисляется 1% от стоимости этих объектов.

На этом, пожалуй, положительные моменты исчерпываются. Хотя бы потому, что "майданчики"-монополисты взимают плату, которую не имеют права взимать, с чем разбирается Антимонопольный комитет Украины и о чем ZN.UA писало в предыдущих номерах. Многие считают, что такие выдающиеся результаты невозможно было бы получить без чудо-Модуля, поскольку он "считает все автоматически, без влияния человеческого фактора".

Сразу поясним, что достигнуть хорошего результата можно было бы и без "чудо-Модуля". Для этого достаточно было просто открыть общественности доступ к единой базе данных из отчетов и начать избавляться от оценщиков-фальсификаторов. И Фонд, следует отдать должное, занялся этим вопросом в начале 2017 года, опубликовав списки занижающих. Однако дальше этого дело не пошло. Видимо, кто-то решил подвести единую базу данных под "майданчики"-посредники и успешно эту идею осуществил. Т.е. под лозунгом борьбы "за бюджет" (хотя основной бенефициар - как раз Пенсионный фонд) и была "пропихнута" в законодательство самая элементарная схема перекачивания средств граждан в карманы частных фирм. И отменить ее пока что не может никто, несмотря на титанические усилия чиновников самого высокого ранга.

Итак, не желая реально бороться с занижальщиками, "схемотехники" начинают рассказывать общественности о некоем автоматическом Модуле, который "все посчитает". Весь вопрос: что и как он посчитает?

Понятно, что Модуль - это программа, базирующаяся на известных программах по поиску и сбору данных. Аналогично тому, как оценщик ищет на разных сайтах объявления о похожих квартирах или других объектах недвижимости, выставленных на рынок, модуль тоже собирает данные этих объявлений. Эти объявления пишут посредники или собственники квартир, которые хотят их продать. И тут возникает первая проблема с Модулем, который не может уточнить, как это делает оценщик, информацию в объявлении. Оценщик может понять - фейковое объявление или нет, и уточнить многие параметры квартиры, которых нет в объявлении. Например, какой там ремонт, какой этаж, какой вид из окна, и даже номер дома, который обычно в объявлениях не пишут. Модуль лишен таких возможностей и поэтому вынужден принимать во внимание все объявления в Интернете. А ведь количество фейковых объявлений там просто феноменально! Читатель, вы когда-нибудь пробовали купить или продать квартиру? Вы знаете, что каждое второе объявление - фейковое? Кроме того, существуют целые сайты фейковых объявлений! Оценщики много раз задавали вопрос Фонду госимущества: какими сайтами объявлений пользуется Модуль? Они тоже могли бы пользоваться теми же сайтами. К сожалению, ответов на эти вопросы чиновники не дают. Почему? Наверное, это очень удобно - манипулировать источниками информации, иначе как пояснить такую скрытность?

Самый интересный вопрос - как же Модуль выбирает аналоги по местоположению? И тут нельзя не впечатлиться, ибо он выбирает все квартиры в данном регионе и делит их на 3 группы: 35% самых дорогих квартир модуль считает находящимися в центре города, 35% самых дешевых - на окраинах, и остальные 30% - серединная зона. Поэтому когда оценщик, который хочет сфальсифицировать отчет, пишет, что столичный Печерск - это окраина, то чудо-Модуль в качестве подобных объектов выбирает те, которые на самом деле находятся на окраинах города Киева. Во как! Вот откуда те цены зарегистрированных по всем правилам квартир, которые мы видим на сайте Фонда госимущества - по 375 долл. за кв. м на Печерске! Это где ж такое?

Мы приводим таблицу, в которой выбраны официально опубликованные данные на сайте Фонда госимущества. В последней колонке видны те стоимости квадратного метра, которые "чудо-Модуль" разрешил зарегистрировать в единой базе. Мы выбрали те квартиры в многоэтажных домах, которые расположены в Киеве на Печерске. Читатель может получить огромное удовольствие от созерцания этих цен…

Проблема в том, что многие данные оценщик "заводит" в базу, а Модуль этим данным верит на слово, без проверки. Этим, безусловно, пользуются недобросовестные оценщики, которые могут вместо новостроя написать, что это "хрущевка", хотя большинство зданий имеют категорию "другие", и что это означает - не знает никто.

Кстати, в Модуле заложен алгоритм использования информации о пригороде соседнего города, если в селе нет достаточного числа данных. Не говоря о том, что это разные рынки, использование данных населенного пункта с большим числом жителей и с большей активностью для меньшего населенного пункта является не только не корректным, а просто несправедливым! Ну, давайте депутатам на Липках оценивать квартиры по ценам Нью-Йорка - а почему нет? Суть та же, и данных в Нью-Йорке куда больше, чем в Киеве! Не абсурд ли?

Удивление вызывают и результаты, в которых квартиры в новом доме отнесены к категории "ветхие" - и это сплошь и рядом! Тут даже оценщиков трудно обвинить, ибо сам Модуль относит квартиры, не подвергавшиеся ремонту, т.е. "после строителей" (как пишут в объявлениях), к категории "не удовлетворительный - после строителей". В результате в Украине сегодня 75% "ветхих" объектов находится в новостройках. Есть чему удивляться.

Еще одной причудой Модуля является странное использование данных, накопленных самой единой базой в процессе выполнения оценок. Почему? Да потому, что стоимость, полученная в результате оценки, по определению всех и национальных и международных стандартов/правил не является рыночной. Поэтому пользоваться этими данными никак нельзя. А оценщики увидели на практике, как постепенно стоимости, которые "пропускает" Модуль, становятся со временем все ниже и ниже. Почему? Да потому, что используются нерыночные, заниженные данные, поскольку рыночные данные предложений с сайтов объявлений использовать сложно.

Почему такое произошло?

Конечно, вся проблема в неправильной организации процесса разработки и внедрения этого самого Модуля, в отсутствии обсуждения с общественностью алгоритмов его работы, и, естественно, сложности использования данных из Интернета. Ведь в развитых странах используют данные фактических сделок для построения системы массовой оценки недвижимости для ежегодного налогообложения. Причем собирают данные за целый год, рассчитывают корректировки и создают отдельную программу (ага, Модуль!) для каждого населенного пункта. А мы пытаемся создать Модуль на текущую дату, т.е. каждый день новый, по сомнительным данным сайтов объявлений о предложениях, или, еще хуже, - используя данные самой единой базы. Вот и "маємо те, що маємо".

Где же выход, и что делать?

Следует признать, что идея создания Модуля для проверки результатов и запрета на регистрацию фейковых оценок на самом деле правильная, а вот воплощение его в практику сильно страдает из-за отсутствия прозрачности работы Модуля, несовершенства алгоритма его работы и игнорирования использования градостроительных кадастров при оценке квартир и домов. Но все это касается именно оценки жилой недвижимости. Что касается нежилой, то здесь модуль просто бесполезен и бессилен, а отчет по крупным объектам надо проверять "вручную" - никакие модули здесь не помогут: нет достаточного количества данных. Даже в тех странах, где есть много данных, все равно оценку уникальных объектов, крупных объектов осуществляют оценщики.

Сегодня обсуждается внесение изменений в статьи Налогового кодекса, которые бы помогли избавиться от "паршивых овец" в оценочной среде: ведь эти компании и оценщики дискредитируют все оценочное сообщество! Помочь оценщикам согласилась государственно-общественная организации "Вместе против коррупции". Что предполагается сделать?

Полностью исключить "майданчики" из процедуры регистрации отчетов в единой базе.

Оставить Модулю только то, что он может делать: проверять результаты и данные о местоположении и типе здания - если будут подключены градостроительные кадастры.

Бесплатный доступ к базе в режиме реального времени.

Жестко наказывать оценщиков-фальсификаторов путем отключения от единой базы, с запретом работать в области оценки для налогообложения на протяжении трех лет.

Для внесения информации использовать специальные ключи, что исключит подделку оценок и внесение фиктивных данных.

Внесение нотариусами информации о ценах фактической сделки.

Конечно, внесение соответствующих изменений в Налоговый кодекс - мера крайне необходимая, но она все проблемы не решит. Для этого необходимы кардинальные изменения - переход на ежегодное налогообложение всей недвижимости. Вот тогда злоупотребления в сфере оценки действительно станут большой редкостью. Проверено на практике цивилизованных стран.