Недвижимость: мертвый сезон — покупателей нет, но есть много желающих купить дешево

В начале полномасштабного вторжения после того, как ВСУ отогнали врага от Киева, а соглашения с недвижимостью разрешили регистрировать, произошло существенное переформатирование рынков недвижимости с изменением приоритетов покупателей, спроса на те или иные объекты недвижимости. Рынок недвижимости становится все более активным, поэтому основные тренды на нем проявляются значительно больше.

Тренды усиливаются

При этом волатильность рынка недвижимости в Украине во время войны можно сравнить с рынками акций: цены колеблются все время. Особенно это заметно после массированных обстрелов агрессором, когда рынок замирает, но довольно быстро оживляется. И это все сочетается с сезонными колебаниями цен и качелями между спросом на новопостроенную недвижимость и недвижимость советских времен.

Но главные тренды, стартовавшие в начале вторжения, все больше закрепляются и углубляются. Приоритетными для покупателей стали требования безопасности (наличие убежища, конструктивные характеристики здания, отсутствие возле объектов критической инфраструктуры) и требования к беспрерывному обеспечению (при возможности) коммунальных услуг.

Почему некоторые объекты недвижимости никогда не будут введены в эксплуатацию

Происходит дальнейшая релокация предприятий в западную часть Украины, что привело к выравниванию цен на новостройки между Львовом и Киевом и даже всплеску цен на недвижимость в Ужгороде и их стагнации в восточных регионах и теперь еще и на севере возле границы с агрессором. При этом средняя стоимость аренды в Ужгороде 2-комнатной квартиры достигла 21 300 грн, в то время как во Львове было 17 600 грн, а в Киеве — только 17 000 грн/месяц.

Причем этот процесс только усиливается, потому что все больше компаний перемещаются в сравнительно безопасные регионы Западной Украины, а за ними переезжают сотрудники и их семьи, что приводит к стабильному спросу на недвижимость в западных областях.

То есть сегодня тенденции на рынках локальные, потому что некоторые регионы находятся под давлением завышенных цен, поскольку объектов повышенного качества там не хватает, а некоторые прифронтовые регионы живут в условиях аренды «на уровне коммуналки».

Между этими двумя крайностями есть центральная часть, Киев и Одесса, где на спрос влияет присутствие внутренне перемещенных лиц. А Днепр стал одним из крупнейших хабов для переселенцев, и это также сказывается на рынке недвижимости в этом городе, поскольку повышает спрос на самую низкую аренду и продажу самой дешевой недвижимости. Стоимость аренды  в Днепре составляет 10 000–11 000 грн/месяц в отдаленных от центра районах, но этот эконом-сегмент никогда не бывает пустым.

А вот комнату здесь можно арендовать в среднем за 3500 грн/месяц, но это не самая дешевая аренда. В Херсонской области можно арендовать комнату за 1500 грн, хотя годом ранее она обошлась бы в 2000 грн/месяц.

Существенно вырос спрос на частные дома, которые легче обеспечить беспрерывно электроэнергией и где не надо подниматься пешком на высокие этажи. Медианная стоимость аренды частных домов в Киеве в мае 2026-го достигла 110 000 грн/месяц.

Отопление в частных домах обеспечивается, как правило, за счет газоснабжения, да и место для генераторов найти намного легче. Цена на дорогие дома недалеко от Киева (не более часа езды) площадью 350–400 кв. м теперь достигает от 500 тыс. долл. США до 1 млн долл. и больше. Недорогие дома на Осокорках без воды и отопления сейчас можно купить за 50–60 тыс. долл. Соответственно, вырос спрос на земельные участки, где не только переселенцы имеют возможность построить новое жилье, но и жители крупных городов ищут покой от ночных бомбардировок.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Рынок недвижимости Украины и Польши: где дороже жилье и больший спрос

Спрос на панорамные окна почти исчез, а покупатели ищут квартиры на этажах не выше шестого, хотя в случае хорошей цены на высоких этажах недвижимость все же покупают, потому что рассчитывают на беспрерывную поставку электроэнергии для лифтового оборудования специальными аккумуляторами: многие ОСМД приобрели такое оборудование для жителей.

Конечно, покупатели ищут недвижимость, в которой обеспечивается беспрерывное предоставление коммунальных услуг: электро-, водо- и теплоснабжение. Соответственно, квартиры в таких домах значительно подорожали, и на сегодняшний день их цена на 15–20% выше, чем в домах, где нет возможности обеспечить непрерывность.

Сегодня два похожих дома, расположенных рядом, могут иметь разные цены купли/продажи: многое зависит от характеристик безопасности (наличия убежища).

Впрочем, большое значение имеют приоритеты покупателя: кому-то важнее иметь газ в квартире, а кому-то тяжело подниматься на 25-й этаж. Вот почему в некоторых случаях взгляды покупателей начали останавливаться на «хрущевках» и «брежневках» (есть газ и не очень высоко).

До вторжения агрессора покупатели предпочитали квартиры без ремонта, поскольку считали, что лучше сделать его самостоятельно «под себя», учесть все свои запросы. Теперь покупатели хотят купить квартиру с ремонтом, и лучше, если он дизайнерский. И это не прихоти, а суровая правда жизни: цены на строительные материалы полетели в космос, а те, кто делает ремонты, стали настолько редкими птицами, что покупатели теперь соглашаются на «чужие» ремонты, чтобы не заморачиваться самим.

Например, только что была приобретена квартира с дизайнерским ремонтом площадью 68 кв. м на четвертом этаже «брежневской» девятиэтажки. Цена 1700 долл. за квадратный метр — почти довоенная.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Доступное жилье в Украине: где самые дешевые квартиры и что со спросом

Много или мало квартир на рынке?

При этом много квартир, особенно большой площади, снимают с продажи, потому что они очень долго ждали своих покупателей. Продавцы решают сделать перерыв на некоторое время. И таких очень много. Застройщики же все время пытаются убедить людей, что квартир не хватает, хотя на самом деле не хватает только покупателей. Ведь миллионы граждан Украины выехали за границу.

Кстати, многие из этих граждан не хотят продавать свое жилье, рассчитывая на него как на запасной вариант, — если не сложится жизнь за границей, то будет куда вернуться. Впрочем, есть и такие, кто уже чувствует уверенность в своем будущем за пределами Украины, и они пытаются продать свое жилье. Именно поэтому на продажу выставлено квартир больше, чем было до вторжения: на рынок «давят» квартиры тех, кто за границей.

Цены приблизились к довоенным, но покупателей нет. В то же время есть много желающих купить жилье буквально за копейки. Хотя за копейки квартиры не выставляют на рынок, а реализуют среди «своих». Информация о таких сделках почти не попадает в публичное пространство, поэтому существует иллюзия высоких цен.

А что с арендой

В начале лета стоимость аренды также начала тормозить, и хотя медиана предложений составляет 18 000 грн/месяц, медиана фактических сделок — 16 900 грн, потому что кто снизил, тот получил арендатора. (К слову, так и с продажей домов во Львове — медиана продаж снизилась с 1380 долл. за квадратный метр до 1310 долл.)

Аренда домов под Киевом резко подорожала: где цены взлетели, а где спрос снижается

Впрочем, скорее всего, это сезонное торможение, и в августе будет наблюдаться тренд в другую сторону: стоимость аренды начнет расти. Хотя, когда мы анализируем аренду, то также должны учитывать квартиры, принадлежащие тем, кто выехал за границу, а также то, что они используют сдачу своих квартир в аренду как средство поддержать зарубежные расходы.

Необходимо учитывать, что в каждый конкретный момент на цену влияет множество факторов. Известен, например, случай, когда покупатель хотел приобрести квартиру и обратился в банк за оценкой залога, а банк предложил ему купить квартиру рядом, очень похожую (потому что идентичного в недвижимости не бывает), но по цене на 20% ниже. И покупатель согласился.

Отсюда вывод: когда продаете свою квартиру, то поинтересуйтесь, за сколько выставлены на рынок похожие квартиры. В приведенном примере банк просто посоветовал то, что было выставлено на рынок, а не то, что ему принадлежало.

***

Из-за войны активность рынка недвижимости продолжает смещаться от линии фронта на запад страны. Вера граждан в то, что Украина выстояла и даже побеждает, с каждым годом становится сильнее, что оказывает большое влияние на состояние рынка недвижимости: появляются новые жилые комплексы в средней и западной частях страны, рынок живет и продолжает свое развитие. Некоторое затишье, всегда наблюдаемое в июне-июле, не должно обманывать ни продавцов, ни покупателей, это просто сезон отпусков и отдыха — мертвый сезон.