АРЕСТНАЯ СПРАВКА — ТОЛЬКО НА ДЕНЬ

Новые правила оформления: по слухам и на самом деле

В конце прошлого года в риэлтерской среде начали циркулировать слухи о существенных изменениях, начиная с 1998 года, в правилах оформления сделок купли-продажи недвижимости. Сразу же после рождественских праздников мы связались с основными столичными биржами, чтобы получить информацию о новшествах. Однако нас ожидало разочарование (или, наоборот, облегчение?) - по крайней мере, до 20 января никаких изменений не произошло. Правда, за некоторым исключением.

Так, Украинская биржа недвижимости планирует в ближайшее время ввести правило, согласно которому арестная справка на отчуждаемую квартиру будет действительна только в день оформления сделки. Если говорить точнее, сделка должна быть оформлена в день выдачи арестной справки.

Оговоримся сразу: ни остальные биржи, ни некоторые нотариальные конторы, с которыми мы связались, пока не собираются вводить у себя подобное новшество, поскольку директив и инструкций на сей счет из компетентных органов не поступало. То же самое нам сказали и в БТИ. Тем не менее, с точки зрения здравого смысла, а также юридической и экономической безопасности сделок, которой посвящены наши материалы, это нововведение может быть оценено как положительное, и вот почему.

Напомним, что арестная справка - это уведомление первой (а с недавнего времени - также и шестой) Киевской государственной нотариальной конторы о том, что квартира, находящаяся по определенному адресу и в собственности такого-то лица, не находится под запретом на отчуждение.

Обратимся к примеру. Предположим, вы покупаете квартиру. Найден подходящий вариант, проверены правоустанавливающие документы, решены вопросы о сроках освобождения квартиры и выписки бывших владельцев. Наконец, дан задаток и определены время и место оформления сделки. Но как проверить, не продана ли квартира раньше, не заложена ли она в банке, нет ли спора по ней между бывшими супругами в суде? Нередко бывало, что недобросовестные продавцы, желая получить двойную оплату за недвижимость, получали в органах приватизации свидетельство на право собственности, регистрировали квартиру на себя в БТИ, затем писали заявление об утере свидетельства, получали дубликаты, дважды получали справки-характеристики в БТИ и арестные справки в первой госнотконторе, после чего дважды продавали (или продавали и одновременно отдавали квартиру под залог в банке).

На эту «тему» автору известен и такой весьма поучительный, хотя и не типичный, случай. Бывший владелец по ряду причин не захотел освобождать проданную квартиру. Найдя с помощью опытного адвоката незначительную «зацепку» в договоре купли-продажи, экс-собственник передал дело в суд. Суд принял дело к рассмотрению и вынес определение о наложении ареста на квартиру до вынесения окончательного решения. Понятно, истец под разными предлогами затянул дело на несколько месяцев, поставив при этом в «своей» квартире частную охрану. Несчастный покупатель так и не смог в течение всего этого времени даже войти в приобретенную квартиру, так как охрана невозмутимо демонстрировала сменяющим друг друга - по мере нарастания гнева «нью-владельца» - участковому милиционеру, наряду милиции районного отделения, подразделению «Беркута» определение суда о принятии к рассмотрению иска о признании сделки недействительной и наложении на предмет спора ареста до вынесения решения судом. Ситуация, безусловно, разрешилась, но нервов и времени для подтверждения законности сделки незадачливый покупатель потратил великое множество.

Вернемся, однако, к нашему примеру. После оформления договора задатка брокер, обслуживающий сделку (или сами стороны при прямой продаже), оформляет справку-характеристику в БТИ на отчуждаемую квартиру и на основании этой справки госнотконтора выдает арестную справку. Таким образом, проверяется принадлежность квартиры владельцу и подтверждается отсутствие спора по ней. Но дело в том, что арестная справка действительна в течение трех месяцев, равно как и справка БТИ. Нетрудно предположить, что за такой большой срок спор по квартире может возникнуть. Автор знаком с человеком, который купил квартиру на бирже, через неделю пришел регистрировать ее в БТИ и там получил отказ, т.к. информация о споре по квартире поступила в нотконтору через сутки после выдачи арестной справки об отсутствии такого спора. Тем не менее, нотконтора поставила в известность БТИ, которое на этом основании отказало в регистрации новому владельцу. Однако последний оказался человеком грамотным и сумел (в суде) доказать, что на момент оформления купчей в день выдачи арестной справки квартира под запретом не была. БТИ зарегистрировало на его имя приобретенную квартиру, но если бы сделка была оформлена не в день выдачи арестной справки, ситуация была бы совсем иной.

Поэтому среди опытных брокеров есть неписаный (пока) закон - оформлять сделку сразу после получения справок. Члены Киевского Союза специалистов по недвижимости заключили с БТИ и госнотконторами соглашение, по которому в течение суток, при наличии правоустанавливающих документов, можно получить обе справки, не затрудняя себя стоянием в очередях. В определенное время брокер получает весь пакет документов, едет на биржу или к нотариусу, и сделка становится реальностью.

Рекомендуем покупателям срочно регистрировать договора купли-продажи в БТИ, не скупясь на дополнительные расходы за срочную регистрацию. Если со временем спор и возникнет, квартира будет оформлена на вас полностью и к процедуре оформления в части принадлежности квартиры и отсутствия спора по ней претензий не будет.

Таким образом, если биржи и нотариат будут обязаны регистрировать и заверять сделки на основании арестных справок, выданных в день сделки, или, что еще проще, срок действия арестной справки будет уменьшен до одного дня - в целом это будет мероприятием полезным, обеспечивающим большую безопасность сделок. Справка-характеристика БТИ также действительна три месяца с момента выдачи. Учитывая, что она выдается с целью отчуждения недвижимости, т.е. владелец уже принял решение о продаже, нашел покупателя и принял задаток, уменьшение срока действия такой справки тоже выглядит логичным.

Конечно, полезное в целом начинание с сокращением срока действия арестной справки осложнит организационную работу риэлтеров. Если справка будет действительна только один день, возможности переносить сделки они будут лишены. К тому же часто встречаются недисциплинированные клиенты, опаздывающие или не прибывающие к заключению сделки вовсе. В этом случае справку придется получать заново и, естественно, за плату. Однако, думается, риэлтеры выход найдут, поскольку, в большинстве своем, «отличаются умом и сообразительностью». К примеру, в договор задатка можно внести обязательство клиента, сорвавшего сделку, компенсировать расходы агентства по оформлению новой справки.

Даже если описанный «проект» воплотится в жизнь, это будет далеко не первое (и, конечно же, не последнее) изменение действующих правил оформления сделок. Скоро к нему приспособятся и риэлтеры, и сами участники сделок. Главное - чтобы все вносимые изменения вели к установлению порядка, не дающего никакого шанса на успех нечистым на руку людям.