«Убаюканная» земля. Разбудят ли ее украинские законодатели?

Законопроект «О рынке земель» — «аксакал» в Верховной Раде. Начиная с 2004 года его пытаются «пропихнуть» депутаты не одного созыва, Но, увы. Документ в который раз возвращают на доработку, над ним снова ломают головы умники. Редактируют главы и статьи, меняют местами, выбрасывают... Но я не верю, что и за этим заходом проект станет законом.

Во-первых, даже в парафированной демократической коалиции более многочисленный БЮТ будет голосовать за продолжение моратория на куплю-продажу земель сельхозназначения еще по крайней мере на год. Вероятнее всего, и на этот раз не хватит голосов разорвать путы моратория.

Во-вторых, этот документ — «гремучая смесь» из искаженных частей Земельного и Гражданского кодексов, Закона «О бирже и биржевой деятельности», новшеств налогового законодательства. Причем сотканный поспешно и совершенно не понятный крестьянину. Вчитайтесь внимательно в статьи 24, 25, 29, 32, другие... «Экономико-землеустроительная оптимизация сельскохозяйственного землепользования с целью создания оптимальных размеров землевладения...», «земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть ограничены в обороте путем установления ограничений»...

В-третьих, почему президент должен подписывать закон, авторы которого (при всем уважении к ним!) — носители диаметрально противоположной, нежели у гаранта, идеологии? Продолжительное время она доминировала и в работе комиссии с длинным названием — рабочая группа секретариата президента Украины по усовершенствованию земельного и аграрного законодательства, которой руководили отставной Павел Гайдуцкий с экс-главой Госкомзема Николаем Сидоренко. Не потому ли в законопроекте так часто натыкаешься на многочисленные антирыночные и бюрократические преграды?!

А может, отложить в сторону старый законопроект №0947 и начать с нового? Об этом наш разговор с Аркадием Корнацким, юристом по специальности, четверть века работающим на ниве земельного законодательства. Аркадий Алексеевич — член нового состава рабочей группы секретариата президента по усовершенствованию земельного законодательства. Единственный, кстати, аграрий-практик среди почти 30 участников. А еще — автор альтернативного проекта закона «О земельном рынке».

— Принятый в октябре 2001 года Земельный кодекс Украины предусматривал возможность рыночного оборота земель, в том числе и сельскохозяйственных. Согласно Заключительным положениям земельной конституции, Кабмин в шестимесячный срок должен был разработать целый ряд необходимых нормативно-правовых актов. Все надеялись, что мораторий — ограничение свободного обращения прав на сельскохозяйственные земли — будет действовать временно и в период неопределенности будет защищать крестьян. Однако ожидания растянулись на долгих шесть лет... Оправданы ли такие жертвы во «имя защиты крестьянина»?

— Мы по-прежнему слышим от разного уровня высопоставленных чиновников — «нужно защитить крестьянина от несправедливого обезземеливания». А кто предложил, как? Убежден, все, кто разрабатывал идеологию аграрных реформ и реализовывал их, доподлинно знали о конечном результате. К сожалению, заведомо негативном.

Поначалу они посоветовали расформировать колхозы и совхозы и вверить продовольственную безопасность страны фермерам и арендаторам. Это было самой большой ошибкой в определении стратегии реформирования аграрной экономики. И главное, теоретики с практиками не скрывали своих имен, подписывались под тем, что творили. Многие из них сделали на этом карьеру, стали академиками, Героями Украины...

Они были подпевалами своих патронов — коммунистически-социалистических, аграрно-народных лидеров. Этим политическим силам нужен электорат. Причем протестный, а значит, бедный. Нуждающееся село — это находка для них! И чтобы не дать ему разбогатеть и, главное, не допустить этого, ввели мораторий. А поскольку тот стал одиозным, и рано или поздно его отменят, в законопроекте «О рынке земель» прописали иные ограничения и запреты. Этому документу подходит другое название — «О запрете рынка сельхозземель, сворачивании сельхозпроизводства и ухудшении прав землевладельцев».

— Это вы о положении «земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть ограничены в обороте путем установления ограничений»? Я, в будущем потенциальный продавец земельного пая размером 3,4 гектара, честно говоря, растерялся, читая статью 29 «Преимущественное право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения». Кому первому «отдаться»?

Соседи имеют право? Имеют! А я с ними враждую за межу... Территориальная община села тоже приценяется к моему наделу. За ней в очереди — сельские общества по регулированию оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, арендатор, обрабатывающий мой надел... А у меня уже есть на примете зажиточный покупатель.

И если я хочу продать свои гектары, то обязан в письменной форме уведомить об этом органы местного самоуправления, разместить соответствующее объявление в средствах массовой информации, т.е. в газетах. Каких? В «Зеркале недели» или специализированных? Местных или республиканских? А если в моем селе даже колхозной стенгазеты нет? К тому же, я должен еще и вдоль автомагистрали установить рекламные щиты «Продается земельный пай...»

— А я вам нарисую сценарий. Возьмем, например, сельское общество по регулированию обращения земельных участков сельскохозяйственного назначения. Помните, кто на заре колхозного порядка рвался в члены правления? Так и тут. Потянутся в общество бездельники, бродяги, пьяницы... Попробуй их всех уговорить-отмогарычить, чтобы они письменно отказались от своего «преимущественного права». Это — во-первых.

Во-вторых, если государство установит минимальную цену за гектар 10—12 тыс. грн., то где сельское общество возьмет средства на приобретение земельных участков? В степных районах один пай — пять гектаров. Это уже 50 тыс. Да за такие деньги в глубинке можно все село скупить, с имущественными и земельными паями!

Придется договариваться, и не только на словах, с сельским советом, кланяться соседу. Если же твоя земля используется в едином массиве, в севообороте, то будешь задабривать и арендатора, возделывающего ее. Кроме указанных «первоочередников», есть еще и государственные органы.

В России действует в целом неплохой закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Так вот, исходя из него, только одна инстанция — субъект федерации — имеет первоочередное право на приобретение пахотных земель. Но оно трансформировалось в такой мощный рычаг коррупции и бюрократизма, от которого все стонут. В законе написано: землевладелец, обладающий правом продать свой участок, должен надлежащим образом уведомить субъект федерации о своем намерении... Правительство или администрация в течение месяца решают: покупают они или нет земельный надел. В случае отказа владелец земельного участка вправе продать его кому угодно.

Но 80 субъектов РФ разработали совершенно разные «надлежащие образы». В Московской области, например, не только сообщаешь местонахождение участка и цену, но и подаешь целую кучу документов. Среди них — кадастровый план земельного участка, который нужно получить еще до того, как уведомить администрацию. А в кадастровой палате — дикие очереди. Ждать нужно до полугода, даже если ты намерен продать участок сегодня. Юридические лица с помощью взяток сокращают срок, а вот простому смертному это не по силам. Поэтому часто случается: пока получишь последний документ, срок действия первого уже закончился. Но, предположим, собрали эти необходимые документы и «надлежащим образом» подали их.

Дальше замгубернатора расписывает их по двум адресам — в специальный земельный фонд и Министерство земельных ресурсов. Там составляют комиссию, которую землевладелец должен встретить, вывезти на земельный участок, чтобы чиновники осмотрели его и подумали — покупать или нет.

Именно в этот момент у землевладельца есть возможность «договориться» с членами комиссии, чтобы они отказались от покупки. Если же комиссия возвращается «порожняком», то это очевидный проигрыш. Нет, на словах она гарантирует крестьянину, что земля — у них в кармане, а деньги — в его. Но за два дня до окончания месячного срока пакет документов возвращается продавцу с... выявленными ошибками. Начинай все сначала!

Одним словом, крестьянину ничего не остается, как искать каналы, чтобы дать взятку земельным чиновникам. Причем ее размер порой равен стоимости... земельного участка.

— Это — в России. А мы хотим украинского крестьянина пустить в «карусель» по нескольким инстанциям и умножить его мытарства?! И это только «преимущественное право покупателя»...

— А сколько в законопроекте «О рынке земель» запретов! Например, требования к покупателю земельного участка.

Зачем мне, юристу, чтобы заниматься товарным производством, сельскохозяйственное образование или опыт работы в аграрном секторе, если я нанимаю менеджеров-агрономов? Нет, нужно поставить барьер — «Квалификационные требования к покупателю». Почему, если я купил 100 гектаров на свои последние сбережения и планировал вложить в сельхозпроизводство кредит банка, а тот «лопнул», — почему я не имею права в течение пяти лет перепродать поле? Чтобы хоть что-то спасти из затраченного. Или правильнее пускать детей по миру, а самому скрываться в подполье?

Или другая норма: не допускается приобретение в собственность гражданином Украины или несколькими гражданами Украины (мужем или женой) или их близкими родственниками — гражданами Украины (родителями, детьми, братьями, сестрами), а также юридическим лицом Украины или его дочерними предприятиями земельных участков сельскохозяйственного назначения, общая площадь которых превышает 50% земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории соответствующего местного совета по месту расположения приобретенных в собственность земельных участков.

Вроде бы все понятно: статья направлена против новых Калиток. На территории нашего сельсовета — 1500 гектаров пашни. 50% — это 750. Можно ли на них ввести современный севооборот? Да такая площадь в Канаде считается мелким фермерским хозяйством.

Зато в Украине так называемые фермерские хозяйства порой хозяйствуют на больших площадях, нежели какая-то агрофирма. Целые корпорации! Да еще и льготами пользуются... Парадокс?

Дело в том, что, реформируя АПК, вспомнили об арендных и фермерских формах хозяйствования, коллективном сельскохозяйственном предприятии, сельскохозяйственной кооперации, о личном крестьянском хозяйстве, приняли соответствующие законы, сделали эти формы приоритетными. Кого забыли? Крупнотоварные сельскохозяйственные предприятия, которые выросли на месте колхозов и совхозов, прошли долгий путь становления и в конце концов сформировались и действуют. Как и их предшественники, сейчас они являются основой аграрной экономики. Но, как оказывается, вне закона.

Я бы свел перечисленные законы вместе и написал один — «О сельскохозяйственном предприятии и сельскохозяйственной деятельности», включив в него разделы о всех вышеупомянутых формах хозяйствования, а также о крупнотоварном сельскохозяйственном предприятии, и четко определил организационно-правовые формы каждой.

— А как вам, Аркадий Алексеевич, название законопроекта — «О рынке земли»? Не сужено ли оно? Ведь объектов земельного рынка много: земельные участки, права на них, земельно-имущественные комплексы...

— Даже грунты... Слышали крики: украдут чернозем и вывезут! Да без разрешения государства даже с кучей навоза не пересечешь границу. Но чтобы закрыть рот демагогам, записал в своем проекте закона «О земельном рынке»: продажа грунтов за пределы Украины (экспорт) запрещается.

Моя формула защиты крестьянина от несправедливого обезземеливания довольно проста. Отчуждение его земли или земельных прав должно происходить при двух условиях. Первое — цена за гектар не должна опускаться ниже минимальной, установленной законом. Второе — крестьянин, продавший землю, пожизненно будет получать некоторое количество сельхозпродукции и услуг, которые будут обеспечивать минимальные потребности его жизнедеятельности.

— Деньги плюс рента... Меня устраивает такой вариант! Начнем с первой составляющей. За сколько вы купите мой пай? Какой оценкой — экономической, нормативной, экспертной — воспользуемся при торгах? Госземагентство говорит, что нормативная стоимость гектара пашни — 10—12 тыс. грн.

— Вы уже в мыслях разбогатели на 34 тыс. грн.?! Рановато... Сегодня и в ближайшей перспективе за такую цену вашу землю никто не купит...

Для чего нужен рынок земли? Она — едва ли не единственное средство производства, уцелевшее в разрушенном селе. Если пашня станет товаром, туда потекут инвестиции, заработает аграрная экономика, часть доходов оживит село, позволит ему подняться с колен. Основным правовым актом в рыночном обращении любой недвижимости или любого объекта рынка является купля-продажа.

Что фигурирует в договоре купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения? Цена! Ее, минимальную, можно было установить 10—12 лет назад, когда приватизация и обращение земли только начинались. Крестьянам раздавали на руки товар, которым выступал сертификат на право собственности на земли сельскохозяйственного назначения. В нем указывалось денежное определение конкретного земельного пая и что сертификат является предметом купли-продажи.

Однако в законе о приватизации, наделявшем 6,8 млн. крестьян-собственников этим товаром, забыли одну «мелочь»: продавая и покупая его, опускаться ниже этой цены запрещено. Наоборот, записали, что цена пая свободно определяется сторонами соглашения. То есть не установили минимальную цену продажи, хотя это нужно было сделать еще до принятия Земельного кодекса. Именно это и было бы главной защитой крестьянина. Нормы законодательства, действовавшие в то время, фактически давали стопроцентное право внедрить на практике земельные рыночные механизмы.

Но определить минимальную цену — это еще не все. Нужно прописать в законодательстве механизм, по которому соглашение, заключенное без соблюдения важного условия договора относительно минимальной цены, будет признано недействительным. И здесь снова на передний план выходит государство: именно оно должно ввести систему государственной регистрации этих договоров.

— Вы говорите о защите крестьянина от несправедливого обезземеливания, а сами не хотите платить мне за гектар 10—12 тыс. грн. — цену, установленную государственным учреждением. Назовите вашу таксу!

— 2,5—3 тыс. Не больше. Будет высокая цена — не придет инвестор.

— Гривен? А почему не евро? Мы же ориентируемся на Запад...

— Я не против такого ориентира, но там и земли другие, и условия хозяйствования на них, поэтому и цена высокая!

Чтобы стоить столько же, гектар украинской земли должен стать таким, как во Франции, Бельгии, Германии... Речь идет не только о физико-химических характеристиках почвы. Мы неспроста называем землю пахотной, поскольку десятилетиями плугами выворачиваем пласты, дискуем, культивируем, боронуем, прикатываем... Как показывает мировой опыт, впрочем, уже и наш иногда, без упомянутых технологических операций можно обойтись. Надо просто сеять, по послежатвенным остаткам, но для этого поле должно быть ровным, как стол. Тогда и посевной комплекс, управляемый лазерным «пилотом», не будет раскачиваться на нем, как тачанка, будет укладывать семена не путем механического повреждения почвы, а путем пневматического. Это касается также и уборочной техники.

Должна быть соответствующая законодательная база, практика ее применения. Почему за границей такая высокая цена? Потому что ЕС поддерживает сельхозтоваропроизводителей дотациями — взвешенными, а не поголовными, погектарными, как у нас. Мы засеяли рапсовое поле элитными семенами, возделали дорогой техникой, и у нас неурожай. Засуха! А на соседнем фермерском поле — тоже рапс. Только дикий, самосев... Государство дотирует и бездельника, и нас.

Поэтому оценка в 10—12 тыс. грн., установленная кабинетными учеными и солидарными с ними госчиновниками как минимальная, будет выступать экономическим мораторием. Возможно, намного более страшным, чем нынешний правовой, юридический, причем не для инвестора, а для крестьянина. Уверяю: никто не будет покупать по такой цене, что называется, «убитую» землю.

— Но вы же купили в свое время у односельчан в Первомайском районе на Николаевщине земельные сертификаты?

— Тогда цены на все были другие, хотя и их низкими не назовешь. Самым первым продал земельный пай беспробудный пьяница Николай. Но в то время он брался за ум: женился, жена беременная. За землю выручил более 2 тыс. долл., обставил дом мебелью. А остальное пропивал «порциями». В селе до сих пор помнят широкий жест Николая: за трехлитровую банку самогона давал сто долларов и говорил: сдачи не надо!

Таких единицы... Большинство тратили «земельные» деньги на учебу детей, лечение, операции.

А теперь представьте ситуацию. Если минимальную цену установят на уровне 10—12 тыс. грн. за гектар, к инвестору придут крестьяне и начнут требовать: плати!

У нас уже есть опыт 2004 года, когда Верховная Рада внесла дополнение к Переходным положениям Земельного кодекса. Часть 3 пункта 15. ...соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или другим способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами а и б этого пункта, в части их купли-продажи и другим способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее, являются недействительными с момента их заключения.

Что это означает? Правовые акты, по которым кто-то кому-то передал деньги, а взамен получил право в будущем получить землю, являются недействительными. То есть тот, кто получил право на землю, в любой момент тому, кто за нее получил деньги, может землю вернуть. А тот, кто получил деньги и давно их проел, тоже обязан вернуть. Но что? И где их взять?

Инвестор может стать в позу и повернуть оглобли в другую сторону. Если уж государство установило за гектар 10—12 тыс. грн., то пусть за такую же цену у него и выкупит земли, которые он уже приобрел. Он хочет продать, а покупателя нет...

Наши аграрные ученые экономисты-бухгалтеры, устанавливая высокую ценовую планку, должны знать: этим «бубликом» они не заманят инвестора в село. Скорее отпугнут. Ведь на его голову сваливается не только основное средство производства — земля. Беря ее в аренду, он не только обязуется выплачивать арендную плату крестьянам и, самое главное, — обрабатывать землю, а еще и...

И начинаем загибать пальцы.

Чтобы извлечь выгоду из арендованных гектаров, инвестор должен приобрести импортную технику, новейшие технологии, элитные семена, дорогие горюче-смазочные материалы, которые не выведут из строя недешевые машины. А чтобы все это оживить, нужно нанять высокооплачиваемых менеджеров, операторов сельскохозяйственных машин, предоставить им жилье, одеть.

В конце концов, кроме перечисленных затратных «должен» быть еще один компонент, без которого не обойтись. Необходимо восстановить сельскую производственно-инженерную инфраструктуру. Построить склады, обустроить машинно-тракторный двор, запустить в действие ремонтные мастерские, зерноочистительные и сушильные агрегаты, построить бытовые помещения... И все это обнести забором.

— Не успел составить бизнес-план, смотришь, уже выстроилась очередь с протянутыми руками. Фельдшерско-акушерский пункт — дай! Детсад, школа — дай! Клуб — дай! И никто, кроме инвестора, социальной помощи селу не окажет, поскольку некому.

— Да, это моральная обязанность инвестора. Но и закон должен предусматривать для него определенные льготы. Услуги, предоставляемые им бесплатно, должны изыматься из базы налогообложения.

Поэтому я и говорю: 2,5—3 тыс. грн. за гектар — вполне реальная и приличная цена, которая позволит инвестору осесть в селе. Думаете, если завтра отменим мораторий, в Украину начнется паломничество латифундистов? Отнюдь!

Иностранцев к купле-продаже сельскохозяйственных земель не допускают. Юридические лица с иностранным участием (свыше 50% уставного или паевого фонда в капитале) тоже не могут приобретать права. Внутренних инвесторов из-за специфики сельхозпроизводства негусто. Поэтому спрос будет незначительный, а соответственно, и рыночная цена не заоблачная. Даже за 2,5 тыс. грн. за гектар, которую я предлагаю как минимальную, окупаемость инвестиций определяется 10—15-летним периодом. Миллион долларов, вложенный в создание торгового предприятия в Николаеве или Киеве, вернется максимум через полтора года. Разница есть?

Конечно, есть чудаки, которые могут ходить голодными и босыми и детей растить в бедности, но собственные деньги вкладывать в родное село. Поскольку там тоже люди, и им надо помогать. Кстати, те же люди над тобой и будут смеяться. Скажут, были у него деньги, не знал, куда деть, да и пустил на ветер или закопал в землю.

— Это о себе?! Аркадий Алек­сеевич, как земельный рынок изменит арендаторскую жизнь? Все село сдало Ивану в обработку наделы, и часть пайщиков захочет продать их. Что ему делать: выкупить или впустить на целый массив, например, стогектарное поле, новых владельцев-индивидуалов, появившихся в результате торгов?

— Когда заработает земельный рынок, село обязательно столкнется с проблемой — кто должен купить землю у крестьянина? Подчеркиваю, не кто имеет право или хочет купить, а именно должен.

В Украине есть сотни тысяч, если не миллионы человек, стремящихся продать землю. Во многих семьях есть излишек земельных наделов, причем большой — до 4—6 паев. Чтобы вести личное подсобное хозяйство, получая в качестве довеска натуроплату или даже денежную компенсацию, достаточно одного-двух паев. А остальные надо продать, поскольку нужны деньги.

Поэтому крестьянин, твердо решив продать землю, прежде всего обратится к тому, кто ее арендует: или покупай, или же срочно расторгаем договор аренды, и я другому продам. Если же закон о земельном рынке не установит обязательства арендатора действовать соответствующим образом, на этом, считайте, «базарование» крестьянина и закончится. Скажите, кто будет покупать землю, находящуюся в аренде?

В моем проекте «О земельном рынке» предусмотрено: если крестьянин и арендатор сошлись в цене, последний обязан в течение трех месяцев выкупить земельный пай. Не хочешь покупать — в течение десяти дней после обращения к тебе арендодателя должен дать согласие на расторжение аренды, чтобы тот продал другому.

Я предлагаю также внести одну-единственную поправку в закон об аренде земли. Если арендатор даже частично не выполняет условий договора аренды, арендодателю предоставляется право в одностороннем, заявительном порядке расторгнуть договор.

Что же касается соглашений по отчуждению сельскохозяйственных земель, то я предлагаю ввести смешанную форму договора: купли-продажи с элементами договора ренты. То есть крестьянин, продающий землю по минимальной цене, приобретает право пожизненной ренты от покупателя.

В колхозе, кроме зарплаты, крестьяне получали еще и определенную натуроплату — доплату на заработанный рубль. Небольшую, в размере физиологической потребности человека в куске хлеба... У кого было большое подсобное хозяйство, мог за деньги докупить пшеницу, ячмень, кукурузу...

Так же и сейчас: в случае отчуждения собственного приватизируемого земельного участка крестьянин должен получить деньги — раз и кусок хлеба — два. Гарантированный кусок хлеба до конца своей жизни, но без права передачи права ренты по наследству.

— В свое время вы были председателем совета директоров ООО «Агрофирма Корнацких». Во что обходилась рента сельхозпредприятию?

— В зависимости от размера земельного пая, два центнера пшеницы, полтора — ячменя, центнер кукурузы в зерне, 50 кг подсолнечника и 15—20 кг сахара. В денежном выражении в целом 300—400 грн.

Замечу, что в натуральном виде эта рента намного более ценная, поскольку крестьянин здесь же, на месте, имеет право смолоть зерно на мельнице, подсолнечник завезти на маслобойку... Это — продуктовая часть ренты. А еще есть в виде услуг, которые ему крайне необходимы, и никто, кроме сельхозпредприятия, ему предоставить их не в состоянии. Поскольку коммунальных предприятий нет, обслуживающих кооперативов, широко разрекламированных Министерством аграрной политики, тоже... Вспахать огород, обеспечить грубыми кормами, предоставить транспортные услуги... И покупатель земельного пая, по законопроекту, обязан «сопровождать» крестьянина до последнего дня жизни.

Ежегодные рентные платежи в агрофирме составляли 1,5 млн. грн. Это если всем поровну... Но в хозяйстве действуют правила, на которых предоставляется рента. Условно определили черту трудоспособности — 70 лет. Все, кому за 70, а также инвалиды, независимо от возраста, получают ренту бесплатно. Трудоспособные — по себестоимости.

При наших минимальных технологиях, новейшей технике себестоимость невысокая. Когда обрабатывали советской техникой, тонна пшеницы стоила 220—240 грн. Несмотря на увеличение цены на горюче-смазочные материалы, агрофирма удерживает себестоимость на ненамного более высоком уровне. В четыре раза снизила количественный уровень потребления горючего. Вот вам еще один плюс в пользу крупнотоварных хозяйств. Многогектарность работает на снижение себестоимости.

Уверен, государство прибавит в сельскохозяйственном развитии, если заработает еще один двигатель — прозрачный, цивилизованный земельный рынок. Что для этого нужно? Однозначно — отменить мораторий.

Предполагаю, что законопроект «О рынке земель» во втором чтении в нынешнем виде и объеме в Верховной Раде не пройдет. Может быть, принимать частями, то, что крайне необходимо на текущий момент? В моем проекте есть часть первая — «Особенности отчуждения приватизируемых земель сельскохозяйственного назначения», статьи которой защищают крестьян именно при первичном отчуждении права собственности на приватизируемую землю сельхозназначения и уравновешивают интересы инвесторов.