Трасса Одесса—Киев: вместо сельхозугодий — складские терминалы?

Несмотря на мораторий, продажа земель сельскохозяйственного назначения продолжается. Агентства недвижимости предлагают огромный выбор сельхозугодий любого расположения и любых размеров, начиная от шести соток и заканчивая массивами в несколько гектаров.

В прилегающих к Одессе районах, которые бурно застраиваются индивидуальными жилыми домами, стоимость одной сотки колеблется от 3 до 10 тыс. долл. — в зависимости от статуса участка. При наличии госакта (с целевым назначением под застройку) цена максимальная. До моратория изменить целевое назначение, скажем, клина в 1—1,5 гектара стоило, по информации маклеров, 30 тыс. долл. Если у кого-то и сегодня есть возможность провернуть подобную операцию, то можно покупать массивы пашни для личного крестьянского хозяйства, делать нарезку по 6, 10, 20 соток, менять их назначение и продавать.

Большие массивы земли фигурируют в объявлениях о продаже сельхозугодий вдоль трассы Одесса—Киев. К примеру, сотка земли при наличии госакта с измененным целевым назначением «под размещение складского комплекса» стоит приблизительно 15 тыс. долл. По данным областного управления земельных ресурсов, только по одному Беляевскому району Одесской области сегодня насчитывается свыше 313 гектаров земли вдоль киевской трассы с целевым назначением «под размещение грузовых терминалов и складов».

«Старый» мораторий, как известно, позволял крестьянам изменять целевое назначение земель, и это давало им возможность продавать свои участки, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Делалось это, как правило, в два этапа. Сначала они переводили «товарку» в земли личного крестьянского или подсобного хозяйства, а потом продавали ее спекулянтам, а те уж в свою очередь переводили участки в несельскохозяйственные земли для коммерческой застройки.

Так что в последние два года по мере роста цен на землю шло массовое изменение целевого назначения сельхозземель. Вокруг Одессы выросли целые микрорайоны индивидуальных жилых домов. Такая же судьба ожидает и поля в прибрежных районах области. И сельхозугодья вдоль крупных железнодорожных и автомобильных магистралей, где планируется возведение складов, терминалов и других объектов придорожного сервиса. Отсюда возникла еще одна проблема — хаотичная застройка сельхозугодий.

Если взглянуть на вышеупомянутые земли Беляевского района вдоль автомагистрали Одесса—Киев через призму их целевого назначения, то можно увидеть мозаику порванных на куски полей. Свыше 2 тыс. гектаров, распаеванных в свое время на 900 участков для ведения товарного сельхозпроизводства, выглядят сегодня следующим образом. 15%, или 313,32 гектара, приходится на земли, переведенные под строительство грузовых терминалов и складов, 1%, или 21 гектар, — на объекты автохозяйства и 44%, или 918,4 га, — на личные крестьянские и подсобные хозяйства.

Поскольку новый мораторий на продажу земель не запретил изменять целевое назначение участков, предназначенных для ведения личного крестьянского хозяйства, то они тоже могут быть застроены. Запрет, как известно, коснулся лишь земель товарного производства. (Правда, законодатель разрешил их менять на любые земельные участки независимо от их целевого назначения.) А также земель, выделенных в натуре собственникам земельных паев для ведения личного крестьянского хозяйства. Но таковых, как сообщили в областном управлении земельных ресурсов, во всей Одесской области почти нет.

В Одессе новый мораторий называют «дырявым». Хотя рынок земли с его введением, как отмечают специалисты, несколько притих. Зато после его снятия может резко взорваться. Проблема в том, что изменение целевого назначения земли под застройку уже приобрело такие масштабы, что в будущем чревато рядом последствий.

Как пояснили в главном областном управлении земельных ресурсов, массовое изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель может привести к необратимым процессам. Изъятие значительного их количества из сельхозоборота уже в ближайшее время может существенно уменьшить валовой сбор сельхозкультур в пригородных районах. Но самое страшное другое. Поскольку участки под застройку оказываются в центре массива или, наоборот окружают возделыванием площади, такая новая нарезка делает невозможным эффективное использование оставшихся сельхозугодий. Иными словами, массовое изменение целевого назначения земли с целью ее застройки должно быть экологически и экономически оправданно.

Сегодня спрос на складские помещения многократно превышает предложение. Но сколько нужно, скажем, вдоль одной трассы складов и терминалов? Кто вообще просчитывал реальные потребности Одесского региона в земельных ресурсах для размещения подобных объектов? Известно, что ряд крупных иностранных компаний тоже намерены построить в Одесской области, в том числе в районе киевской трассы, складские комплексы площадью в 100—160 тыс. кв. метров. К слову сказать, представители этих компаний отмечают, что сдерживающим фактором развития рынка логистических услуг являются высокая цена земли, проблемы с отводом участков и длительный процесс согласований.

Проблема, однако, в том, что сегодня застройка сельхозземель носит стихийный характер. Нет единой комплексной планировочной документации. Местные отделы архитектуры и земельных ресурсов совместно с районными властями массово согласовывают и утверждают градостроительные обоснования размещения объектов, которые между собой никак не согласуются. Задумывался ли кто-то, каким образом смогут мирно сосуществовать вперемешку на одном массиве склады и сельхоз­угодья? Похоже, нет.

Кроме того, все эти планируемые объекты не обеспечены соответствующими техническими условиями на подключение к инженерным сетям — к водопроводу, канализации, электричеству, газу. На сегодняшний день это виртуальные проекты. Они либо никогда не будут реализованы, либо после ввода этих объектов в эксплуатацию не смогут эффективно функционировать. Говорить же об их соответствии современным логистическим комплексам вообще не приходится.

Выводы, содержащиеся в некоторых градообоснованиях типа «строительство данного объекта улучшит уровень обслуживания сельского совета, населения и предприятий АПК Украины» или «необходимость в строительстве продиктована отсутствием в рассматриваемой зоне подобных предприятий», да и сами обоснования — это чистая формальность, страницы трафаретного текста без каких-либо серьезных расчетов.

По мнению областного управления земельных ресурсов, проблема требует как минимум тщательного изучения со стороны специалистов разного профиля. То есть должны быть проведены комплексные исследования, расчеты и экспертизы, которые докажут или опровергнут целесообразность появления в данной местности тех же складских комплексов и терминалов. А для этого нужно разработать генеральные планы, предусматривающие стопроцентное инженерное и коммуникационное обеспечение объектов. Провести детальное обследование массивов, планируемых под застройку, дабы при выведении ценных сельхозугодий из оборота свести к минимуму потери. Далее. С огромных территорий будет снят плодородный слой почвы. Поэтому требует решения и вопрос проведения комплексной рекультивации площадей и улучшения качества сельхозугодий на других массивах.

Эта проблема не раз озвучивалась на совещаниях в областной администрации. И даже было принято соответствующее решение Беляевского райсовета об использовании земель на его территории. Но в целом процесс зашел так далеко, что отдельными решениями дело не поправить. Тем более что происходящий хаос выгоден многим. Потому как поддерживает спекулятивные процессы на вторичном рынке земли.